经济观察：个人合作建房 对房地产暴利说“不”
2006年12月11日 08:40:56 来源：半月谈
在大多数城市房价居高不下的背景下，前不久一则来自温州的消息让全国购房者为之一振———温州人率先突破个人合作建房的最大瓶颈，顺利拿到了土地。温州人一跃站在了国内个人合作建房的最前沿，民间力量对房地产商“高价暴利”说“不”的试验有望在这里成功。
乐观之余，人们不禁担忧，个人合作建房无疑将面对房地产商的集体“围攻”，还要抵御政策变动和市场变化带来的风险。处于风口浪尖的温州个人合作建房能走到最后吗？【私募基金？非法集资？ 自建房“破冰”困局依然】
温州人再次“第一个吃螃蟹”
近年来，各地个人合作建房风起云涌，但都“只听打雷，不见下雨”。合作建房难，难在三点：融资难；拿地难；合之间众口难调。各地合作建房难获突破，关键在于跨不过这些难关。
温州的突破给人们许多期待。11月15日，温州个人合作建房项目发起人赵智强宣布，该项目委托的开发商以1.0458亿元的价格取得了温州市龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”的开发权。温州的成功“拿地”，意味着合作建房进入了实质性的操作阶段。
“成功拿地有点运气的成分。”担任温州市场营销协会秘书长的赵智强说。2004年初，赵智强向外界抛出以市场营销协会牵头开展个人合作建房的计划，得到了众多响应。报名者很快超过了限额，不得不加以限制，最后360多人登记住房需求400多套。2005年他们曾寻找过几个地块，但都因地价过高等原因而放弃。
今年5月，赵智强看中了位于温州市上江路西片14号地块。刚开始报名时有3家，到10月30日交纳保证金的最后期限，只有会员们集资的1000万元保证金交到了拍卖方手里。这次拿地成功，一方面是因为地块面积偏小，开发商获利空间不大；另一方面是开发商面临宏观调控的压力。房地产商不敢干，最终会员们以每亩400万元左右的价格将其拿下。
赵智强告诉记者，该地块占地30亩，总建筑面积约2万平方米，规划建成260套住房。据测算，这一地块均价为每平方米4100元，预计建成后房屋成本价为每平方米5300元，远低于周边楼盘每平方米10000元左右的市场价。
在民资丰富的温州，融资向来不是难题。赵智强说，合作建房的成员大多数是企业的中高层，筹集资金问题不大。土地和建房资金分批交付，也缓解了资金压力。对部分确实存在困难的参与者，营销协会还为他们找到一家信托公司提供贷款。
为保证建房资金使用公开、透明，温州合作建房所涉资金全部交由银行专门保管。“只有在合作建房代表、银行、开发商、地块所在村委会4方全部到齐的情况下才能使用。”赵智强说。资金管理的透明化，加上市场营销协会的社团组织背景，极大地增强了投资者的信心。
由于自身没有进行市场运作的资质，温州个人合作建房团队还找到了一家房地产开发公司作为合作伙伴，从拿地到建成交付，全程进行市场化运作。赵智强说，如果一切顺利，四五个月后就可以正式动工，2008年200多套房子就可以交付。
对“高价暴利”的无奈反抗
张积露是浙江泰顺县的一名中学退休教师，退休后本想在温州市区买一套房子，然而拿出数十年的积蓄也买不起高价商品房的一角。2005年4月，张积露加入了温州个人合作建房的队伍，成为最早的成员之一。
从全国各地的合作建房人来看，大多有和张积露一样“逼上梁山”的味道。而今，张积露们又向前迈进了一大步，无疑激励了全国合作建房人的士气。11月16日，全国十大城市个人合作建房发起人代表在温州签署了《全国个人合作建房温州宣言》，声称“通过推动个人合作建房解决城市中低收入者的住房问题应成为合作建房发起人的社会责任”。
温州房价畸高，市区房价每平方米多在万元以上，特定地区高达2万多元，在全国地级市中屈指可数。个人合作建房比周边楼盘的平均价格低30%～40%，反衬出房地产开发商的暴利，由此引来温州各房地产开发公司对其展开“围攻”。温州合作建房在没有竞争的情况下，拿到了每平方米4100元的土地。温州“拿地”所暴露出来的高地价，也部分说明了目前房价居高不下的原因。
高房价下受损害的不仅仅是老百姓的“安居权”，地方的竞争力也深受影响。赵智强说，由于房价太高，温州企业中高层管理人员的流失成为一个普遍现象。个人合作建房无疑在向政府发出质问，在保障中低收入群体的“安居权”上，政府应该承担怎样的职责？
有专家指出，温州合作建房“突围”后遭到房地产商“围攻”，向市场发出了强烈信号：房地产市场需要多元的建房模式，以撬动目前僵硬的既得利益格局。温州的“突围”还向房地产商发出了“宣战书”：楼市不整顿，迟早要被人们抛弃。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，从经济学角度来看，“个人合作建房”显然是一条违背专业化分工的倒退之路，违反市场经济原则。如果房市能走上健康发展之路，房价理性回归，个人合作建房也就大可不必了。
是否在政策和法律的边界上“走钢丝”
业内人士指出，个人合作建房，目前还是法律和政策上的盲点，不排除国家出台规范性甚至排斥性政策的可能。此外，如果房价在两年之内大跌，合作建房还有吸引力吗？
面对合作建房这个新生事物，温州市政府部门普遍持谨慎态度。温州市房管局副局长陈胜华说，从目前来看，合作建房都是从正常的开发途径进入，程序上是合法的。温州市国土资源局局长刘允南则直言，温州合作建房谈成功还为时尚早。他表示，合作建房人委托房地产开发公司“拿地”，法律上是允许的。现在的问题是，合作建房人与房地产开发公司的约定能否实现，以及谁来监督房地产开发公司的问题。
从开工建设到拿到房屋的过程，个人合作建房还会碰到很多问题。如果今后房价暴涨，从法律层面上来说，开发商完全可以抛开委托，将房子卖掉，自己赢利；如果房价暴跌，集资者不愿继续交款，那么，就成为一场无法收场的集资建房“闹剧”。
温州个人合作建房会不会涉及非法集资问题？温州市律师协会副会长何延法认为，这跟非法集资有本质的区别：首先，非法集资指的是非金融机构向社会集资募款、获取暴利的一种行为，而个人合作建房中的集资者是固定的，仅限于营销协会的会员；其次，个人合作建房无暴利可言，营销协会也无暴利可言，协会即使获取少量利益，它也要付出时间、劳力、工本费；第三，集资者获取的是自己居住的房屋，不是非法集资所得的高额利息。
何延法说，个人合作建房是一个新生事物，任何一个新生事物的出现，起初都会有争议。但这是一个抑制房价暴涨的有效措施，与国家六部委联合发文抑制房地产价格的基本精神是符合的，是一件有意义的事情。
记者 沈锡权 汪林义
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经济观察：动口又动手 个人集资建房时代到来？
2006年11月29日 10:20:06 来源：中国经济时报
赵智强最近比较忙，且百忙之中还有麻烦缠身。１１月２３日，几经周折，记者终于采访到了这位正在“风口浪尖”上的人物。 【发起人现身北京 合作建房联盟否认制造炒房温床】
“我现在有很多工作要做。”赵说。作为“第一个吃螃蟹”的人，赵智强开启了一扇通向个人集资建房的大门。
１１月１５日，这位温州市个人集资建房项目发起人宣布，以１．０４５８亿元的价格取得了温州市龙湾区“江前三产安置地块”的开发权。至此，吵嚷且热闹了数年之久的个人集资建房终于告别了“光说不练”的历史，迈出了其实质性的一步。
“个人集资建房不只是人们一座心中的楼阁。”有评论界人士认为，民间资本的突破，必将成为普通市民摆脱“天价地产”枷锁的范本。但是作为一个新生事物，个人集资建房同时遭到了质疑。
破冰之旅：“平民地产”渐行渐近
自从拿到“江前三产安置地块”开始，赵就成了媒体追逐的对象。
“我们现在只是把它当成公益事业，不敢去挣钱。”赵智强说。１１月１５日，通过摘牌，赵以仅比底价高出一万元的价格，将上江路附近的上述地块轻松收入囊中。
“竞争并不激烈。”提及刚刚拿到的土地，赵坦陈，“一是因为地段不好；再就是受宏观调控等因素影响，房地产市场形势不是很好，开发商出手都比较谨慎。”按照赵智强此前公布的计划，该项目（同时也是国内首个个人集资建房项目）将在四五个月后正式动工。
２００３年，北京的于凌罡在互联网上率先提出集资建房，得到网友的热烈响应。２００４年初，温州合作建房发起人、温州市场营销协会秘书长赵智强向外界抛出了以市场营销协会牵头开展个人集资建房的计划，亦得到了众多人响应。“报名者很快超过了限额，最后３６０多人登记需求住房４００多套。”赵智强此前在接受媒体采访时表示。
在房地产行业，与近年来开发商赚取暴利广遭诟病不同，个人集资建房不以赢利为目的，这种合作互助共圆住房梦想的解决之道，从其酝酿伊始，就受到社会中低收入阶层的期待和社会各界的广泛关注，并被誉为“平民地产”模式。不过，由于受资金筹集、拿地以及传统房地产开发体制等方面的制约，在赵之前，个人集资建房一直停留在“纸上谈兵”阶段。
据悉，赵智强此番拿到的地块占地３０亩，总建筑面积约２万平方米。赵说，如果一切进展顺利，到２００８年时，该项目即可竣工并交付业主使用。
比同地段房屋便宜近一半
据赵智强介绍，目前以个人名义参与到其旗下集资建房的人数已达４００多个，先期已筹集到２０００多万元资金。“由于土地出让金是分期交纳的，所以资金不存在问题。”赵说。
值得一提的是，去年赵智强曾经寻找过几个地块，最后均因地价过高等原因而放弃。用赵智强自己的话说，这次成功拿地，虽说毫无悬念，但也多少有点运气的成分。实际上，除了上文谈到的因素之外，面积偏小也是该地块不为其他开发商所争抢的原因，最终，赵智强以每亩４００万元左右的价格将其拿下。
“这次解决２００多个人（的需求），先保证第一个项目运作。”由于地块不大，按规划只能建成２６０多套住房，显然，赵智强无法满足全部４００多人的愿望。记者进一步了解得知，上述２００多套住房将优先解决温州市场营销协会企业会员的住房难题。
“我现在感到压力非常大！”在集资建房方面已成功地跨出第一步的赵智强，并没有人们想象得那样高兴和轻松，记者试图进一步打探其原因，但他不愿意就此深谈。
“来自各方面的压力都有。包括过去曾经探讨过，认为不是问题的问题，这次又被有关部门搬出来讲。”赵在接受本报记者采访时显得很无奈，戏称自己“捅了一个马蜂窝”。
有媒体报道说，赵智强近日遭到了当地银监会和公安部门的调查，调查的目的可能与该项目是否涉嫌非法集资有关，但此事并未得到赵智强本人和有关部门证实。令人关注的是，赵智强１１月２３日在接受本报记者采访时特别指出，所谓“集资建房”说法并不太妥当，他向记者强调要以“合作建房”取代。
在温州市场营销协会网站，记者发现，有关“合作建房”的描述是这样的：“一群有民事行为、有购房能力的中国公民，以民主议事的方式集合在一起，自愿签署共同合作的协议，共同成立有独立法律地位的机构，以非盈利方式运作合作建房项目。”
据赵智强介绍，其目前拿到的地块按建筑面积折合成楼面价是每平方米４１００元，加上建筑安装成本以及规划、设计和税收等各种费用，成本可能达到６３００－６５００元／平方米。“但我们最后定的价格是５３００元／平方米。”“我们采取将一二楼转出去，通过这种办法和对外出售地下车库，把价格降了下来。”
记者了解到，在温州，同区域楼盘售价大多在八九千元左右，有的甚至达到或超过了一万元，比较而言，赵智强操盘的合作建房项目，价格低了近一半。
集资建房能否成为主流
最近，继温州之后，沈阳、广州等地集资建房发起人也高调亮相，频频展开行动，掀起了一股个人集资建房的浪潮。最早提出个人集资建房的于凌罡也盯上了北京花园路某地块。
个人集资建房能否成为未来房地产开发的主流？对于这样一个问题，中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海的看法是——“在一定时期完全有可能”。
“不管是个人独立建房还是与人合作集资建房，都是公民的一种权利。在法律上不存在任何问题。”曹建海说，在西方发达国家，有集资建房意愿的个人通常会成立专门的合作社，通过这种住宅合作社来运作相应的项目。
曹建海认为，个人集资建房不仅价格便宜，而且一旦放开，形成气候，还可能对房地产市场形成很大的冲击，受这种冲击的影响，一些开发商将被迫转型。“国外根本没有像中国这样的开发商，国外通常只有建筑商和投资商。”曹建海说。
香江国际副总裁潘明朗在接受记者采访时表示，不便对个人集资建房表态，不过，潘表示，“个人集资建房抢不了开发商的饭碗。”“这就像个人厨房和公共餐厅一样，大家都有厨房，但还是有很多人选择去餐厅吃饭。”
阳光１００常务副总经理范小冲也不担心个人集资建房对房地产开发模式所造成的冲击。“必定个人集资建房只是少数。”范小冲说，“只有当走完整个过程集资建房者才会发现，自己并没有省下多少钱。很多人以为开发成本单纯就是地价、建安成本，实际上很多环节都需要钱。个人集资建房虽然省了广告费、营销费和开发商利润，但增加了许多意想不到的成本，如时间成本等。另外，还有很多不可控的因素。”
“个人集资建房不会成为房地产开发的一种主流模式。”范小冲认为，其原因主要有三：“一是个人集资建房规模不够，可能影响几百人、几千人，但要影响一个国家，人们都去集资建房，比较难；而且个人集资建房中间运作难度很大，从批地、买地，到规划、建设，需要反复协商，往往众口难调；三是开发过程需要严格的监管，需要诚信、专业知识，在房地产开发越来越专业化规模化的趋势下，个人集资建房如何实现效率也是一个问题。”
范小冲说，他对个人集资建房持“乐见其成”的态度，但这并不代表他不无担忧。“即使是将房子盖了起来，个人集资建房也可能面临一大堆的售后保障问题。”（记者 周雪松）
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