上海外资地产勾结社科院上书吁请“国民待遇”
中国经营报
：王其明
曾经隐蔽操作的地产外资正试图浮出水面。
记者获悉，一份《海外资金进入上海房地产市场研究报告》（以下简称“报告”）近期提交给上海市政府，这是一份由上海市社会科学院操刀，并由香港上市房企瑞安集团出资赞助的报告，地产外资借报告之口，表达自己对内地地产“限外政策”的看法与建议。在这份报告中，一向“我行我素”的外资地产指责媒体报道限外有负面影响，并呼吁放宽相关政策。
外资“上书”
记者看到，这份报告提出：鼓励外资投资开发非住宅，允许开发住宅，但应以中高端为主。与此同时，允许在中国注册的外资企业参与房地产业经营，鼓励外资与大型内地企业合资参与房地产项目的运营。呼吁给予外资“国民待遇”之意一览无余。
由于这份报告由上海市人民政府发展中心立项，香港上市房企瑞安集团赞助，上海社科院“操刀”。而其间亦有上海市经贸委、上海发改委等政府部门参与。这使人们认为，在上海长期存在争议的“房地产限外”政策正在某种程度上面临变数。
此外，报告还针对目前的房地产市场提供了一些调控建议，如鼓励外资机构和个人长期持有、不鼓励短期持有，手段应采用内外对象一视同仁的差别税收入措施，即对长期持有行为征收低税收，对短期持有行为征收高税收。
这一系列建议，无疑与2006年以来执行的一系列“限外”政策口径不一，然而，这还并不是最具冲击力的内容，该报告甚至还建议，允许在北京、上海等少数城市注册的外资金融机构，对中国境内的内资和外资房地产企业，进行间接或者直接的房地产金融操作，这无疑已经开始触及中国金融业对外资监管的“底线”。
参与报告讨论的上海社科院专家对记者说：“这份报告，有外经贸委和发改委等机构参与。建议对外资适当放松，因为，堵不如疏，堵是堵不住的。因为外资看好中国市场，总是会通过各种渠道进入的，比如地下钱庄。”
政策顾虑
“外资更关心政策环境的问题。外资总是跟不上政策的变化，总觉得不太理解，怎么政策今天是这样，明天是那样，有的政策执行起来好像又不一样。中央政府调控，地方政府好像又在执行方面有问题，外资对这些问题是很关心的。外资希望政策环境能透明，更希望房地产市场能早日放开。”中信嘉华银行副总裁廖群表示。
这恰是香港上市房企瑞安集团“运筹”这样一份报告的原因所在，而瑞安的心态，则是大多数在中国境内投资房地产的外资心态的代表。
事实上，自2004年以来，以港资为代表，地产外资掀起一轮外资国内圈地高潮。除了和黄、长实、新鸿基等企业之外，原本对内地市场很谨慎的九龙仓，今年也在国内频频出击，高价拿地，这些举动使外资真正成为了中国地产的“囤地大户”。
国务院发展研究中心日前发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示，截至今年7月末，全国最大的“地主”是碧桂园土地储备达45平方公里。新世界土地储备达1753万平方米，越秀投资土地储备也达600万平方米。而李嘉诚旗下的和黄、长实两大企业，土地储备加起来，起码会超过1000万平方米。
赌注越押越大，这让各路“外资房企”不得不对“游戏规则”变得十分敏感，房地产限外政策的“善变”，恰恰印证了他们的担心所在。更重要的是，他们还要把在中国的“赚钱事业”进行下去，因为外资笃定中国地产价格仍有上涨空间，而且土地价值被严重低估。
摩根士丹利债券部副总裁张力说：“房价要往下跌非常的难，只是涨幅的问题。无论是自住还是带有一定投资性质购房，都应该有选择性的来中国看一下，如果现在不买的话，将来还会更贵。”他强调。
政府暧昧
记者从“报告”中获知了近三年来，外资在上海房地产中扮演的真正“角色”：2004年，境外机构和个人购房20272套，购房面积为290万平方米，合同金额为350亿元，2005年，分别为14920套，213万平方米，332亿元，2006年（1～7月）为8938套，134万平方米，229亿元。
在外资购房最为严重的2004年，外资购买占到了上海当年度销售市场份额的4%~5%，如是角色，显然让政府难以“出狠招”限制外资。对此，上海始终存在争议。而在执行上，环境也依然极为宽松，甚至在应被严格管制的结售汇问题上，也不存在“太大的问题”。
然而，即便在如此环境之下，外资仍然上书，要求更为“宽松”和“公平”的待遇。对于这份报告可能产生的效力，前述专家对记者说：“作为由上海市政府的决策咨询机构提交的报告，对日后政策的走向自然会产生影响，我个人也觉得应该放松限外。”
记者了解到，这份报告操刀者上海社科院房地产研究中心的牵头人——张泓铭，就是坚定的支持“放松限外”者，由于他有上海市政协常委的“头衔”，其对政府的“游说”能力，从未被业界质疑。
“尽管很多人买不起房，但外资把中国和全世界的房地产市场比较之后，认为还是有很大的投资空间的。”廖群表示。记者了解到，在限制房地产外资的171号文件执行后，2006年外资购房的成交套数比2005年全年下降6000套之多，而外资地产企业的投资也受到抑制，显然，各类地产外资希望借这份具有政府决策咨询身份的机构出具的报告，解决自己目前所受到的种种限制。
链接
现行地产限外政策：
1. 外资个人购房必须实名
2. 投资额1000万美元以上的外资房企，资本金不低于50%
3. 2007年6月1日前未进行备案的，暂停受理结售汇备案登记
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