一、物业税改革势在必行
“物业”一词来源于香港和东南亚，特别是东南亚地区，物业几乎等同于房产。其一般的含义是已建成并投入使用的各类房屋以及与其配套的设备、设施和场地等。物业是房地产(不动产)的别称。在各国税制实践中，不动产保有课税的具体称谓并不完全相同，主要称“财产税”或“地产税”，有的国家（如美国、加拿大、新加坡等）称之为财产税（property tax）；有的国家（如波兰、巴基斯坦、塞浦路斯等）称之为不动产税（real estate tax）；有的国家（如英国、新西兰、马来西亚、博茨瓦纳等）称之为地方财产税（local property tax）或差饷（rates）等等。目前，我国城镇对房产、地产征税办法不规范、不统一，现行房地产税收政策还存在许多问题：一是计税依据、税率设置不科学，从开发期间征纳的各种税费所占比重看，前期税费是最大的；二是房地产税费名目繁多，包括从前期获取土地产生的前期税费、报建税费、建设期产生的税费和销售期产生的税费等，不利于房地产市场健康发展；三是不同阶段和环节的税费负担不公平，房地产税制中诸如流通环节税费高、保有环节税费少、征税范围狭窄等；四是收入规模过小且占全部税收比重较低。
“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”，已被明确写入党的十六届三中全会发布的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》。”由此可见，对现行房地产有关税费的改革已经势在必行。
（一） 出于防范金融风险的考虑
我国现行的城市土地使用政策是土地“批租制”，根据土地的不同用途，批租的期限从40年至70年不等，而大部分税费，用地者需在取得土地使用权时一次性支付。尽管这种方式可以使政府在短时期内集中大笔建设资金，但是从长远看，这种地方政府 “一次性获得大笔的土地出让费用”，是用未来土地升值来支付现在的建设需求，是一种超前集中消费。由于是大进大出，一旦房地产市场发生逆转，政府资金链将产生断裂，持续发展将无法维系，整个经济都要出问题。
（二） 开征物业税是公平税负的需要
现代税收制度的精神是“多收益者多纳税”，按照过去土地批租的方式，对于物产增值部分的价值，没有税收调节机制，使政府无法对其进行调控，使财富流向物产保有者，物产升值越多的业主受到的保护越多，导致了炒楼盛行，贫富差距拉大。“物业税的开征，将有望改变原有的体制，将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段统一收取，也就是说，把现在买房子前一次性缴纳的税费，放到买房子后，由房屋所有者按年缴交。
物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税.基本原则是，科学预测现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模,使物业税的总体规模与之保持基本相当。这就意味着将过去一次性征收的各种税费，在房产保有期内分批交纳。作为一种针对不动产征收的税种，它每年征收的税金会随着不动产市值或租金的变化而变化。
在改革房地产税制的时候,应该废除(合并)那种与房地产有关的现有税种, 以确保不重復征收，例如：哥伦比亚将4种房地产相关税种合并为一种，印度尼西亚将7种房地产相关税种合并为一种。
二、 与国际接轨，开征物业税大势所趋，越早开征越好
世界各国对房地产的课税主要有三种情况，有的国家只征收转让房地产的行为税，以流转额为计税依据；有的国家对保有房地产课税（以加拿大为代表），以房地产的评估值为计税依据；有的国家对转让房地产的收益课税（以香港为代表），以所得额或收益额为计税依据。就我国而言，我们所说的物业税应该属于第二种情况。近两年，全国大部分地区房价涨势明显，部分地区过快过猛，甚至影响到社会公平与和谐。研究合并房产税和土地使用税等税种，建立统一的物业税，以调控房地产市场，稳定房价。
首先，来自国家税务总局的信息显示，房地产业是惟一一个连续3年被列为税务专项稽查的行业，房地产企业偷税漏税的手段越来越复杂，寻求公开保护越来越多，部分地区约有90%的房地产企业存在涉税问题。
其次，房地产业持续高速增长，房价暴涨飙升，理论界、经济学者、国家高层和有关部门都寄希望于物业税的开征能够抑制或降低房价。
第三，随着经济的发展和住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有了自己的住宅，家庭存量财富更多地体现在自有房地产上，基尼系数的不断提高，社会贫富差距的日益扩大和危险程度的加剧，使人们已不满足税收仅仅在个人财富的取得环节，而要求在财富的保有环节发挥作用，那么物业税无疑成为一个选择。
第四，无论普通老百姓还是各级政府，面对个人自有住房征收物业税的传闻以及将土地出让金并入物业税的猜测，都难以将自己置身事外。十六届三中全会关于“在统一税政的前提下，赋予地方适当的税政管理权”的提法，以及对物业税作为地方主体税种的期盼，都增加了省市财政部门对物业税改革的设想和热情。
第五，改革房地产税制是我国加入WTO后的必然趋势。WTO的一个基本原则就是国民待遇原则。但由于目前我国房地产税制内外不统一，外资企业实际上享受了超国民待遇，导致内外资企业房地产税负不均，不利于本国企业的生存和发展。
第六，土地失控压力也催生了物业税的萌芽。现行的土地税收政策在出让土地时，各种税收一次性缴纳。对于地方政府来讲，批地的收入是除国有资产外最大的一块“金矿”。在短期看来，地批得越快，地方经济就发展得越快。但这种急功近利的做法实际上是饮鸩止渴，其结果自然是土地失控、金融风险急剧攀升。
近年来，一些地方政府将土地作为最重要的投资，不断地扩大土地储备规模，已经造成了许许多多农民失去土地。据有关统计资料显示，在现行土地收益分配框架下，农民仅仅得到5%到10%的土地收益，村一级可以得到25%到30%，而各级政府则可以得到60%到70%的收益，近20年来全国农民最少丧失了3万亿元的土地增值收益。为此，现阶段只有通过征收物业税来解决中央和地方政府财产分配不公的问题，保证地方政府运行所必需的财政资金，才能从根本上控制地方政府“以地生财”参与房地产开发的利益需求，“越早开征越好”。物业税最重要的是这种税赋的结构性调整能均衡政府土地收入，实现政府的经常性收益，因为城市的土地价值会随城市发展而不断增长。三、物业税调节社会资源再分配，调控房地产市场
一般来说，税收的主要功能有两个，一是满足政府的财政需要；二是对经济及社会生活中的一些不合理的现象进行必要的调节。由于各个税种的特点所决定，有些税种以解决财政收入的需要为主要功能，如增值税等流转税类，而有些税种则以调节经济生活及社会现象为其主要功能，如所得类及财产类各税。对将要在我国开征的物业税，应该明确它所要发挥的功能。就目前的情况来看，我国房产类税收基本上都是地方税，在营业税、个人所得税等成为中央与地方共享税之后，房地产类的税收对地方政府来说，其财政收入作用越来越重要。
开征物业税有利于限制房地产业的投机行为，规范房地产市场。在目前不规范的市场环境中，房地产的投机行为表现为两种现象。一种是在房地产开发环节，“炒地”现象极为严重，许多好地块基本上是转了几手才到开发商的手里，土地价格被人为放大，并转移到初始房价中。另一种现象是被戏称为“中国人的第五大发明”的“炒楼”。近乎疯狂的“炒楼”行为导致这些城市房价飙升，增加了实际需求者的购房成本。无论是“炒地”还是“炒楼”，都掩盖了市场真实的需求，导致供求关系失衡，从而引发市场大起大落。开征物业税后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行为。而初始房价下降后，老百姓购房成本也随之下降，抑制了高价物业的转手。此外，由于物业保有阶段的成本增加，也加大了“炒楼”者的囤积住房的成本，有利于打击“炒楼”者的“积极性”。
开征物业税有利于调节贫富差距。作为调节贫富差距的手段，物业税通过制定不同税率，对居住豪宅或拥有多套住房者课以重税，对一般居住者确定一定条件的免征额从而减少征税，对特别贫穷家庭居住劣房者实行免税政策，可以有效维护社会稳定。
其现实必要性可以归纳为五个方面：
第一，调整富人和穷人在资源占有上的利益关系，维护社会公平。
第二，开征物业税，抑制过度享受性、奢侈性的住房消费，鼓励适度合理消费，促进节能省地型住宅和公共建筑的发展。
第三，可以有效地推进现有住房资源的市场化流动，优化城市土地资源的配置结构，提高城市住房存量资源的利用效率。
第四，建立和完善针对实物资产持有环节的物业税，政府就可以通过物业税与利息税等财政手段、利率等货币手段的反向调整，实现对宏观经济运行状况的有效调节。
第五，让公共利益有更多机会分享土地增值的收益。
四、除了营业性的不动产外，高档豪华住宅（独立别墅）应首先开征物业税
物业税的开征虽然可以带来一系列良性影响，但是也伴随着一些可以预见的需要解决的难题。对于自住物业，有的是几十平方米的普通住宅，有的是几百平方米的高级别墅。普通住宅与高档豪宅的税率应有所区别，对于已经一次性缴纳土地出让金的业主、购买经济适用房的业主以及低收入者，应该有相应的变通政策。“居者有其屋”是不应该限制的，要限制的是对宝贵的土地资源的过度占用。对普通住宅和高档豪宅应征收不同税率的物业税，这不是“杀富”，不同税率所表达的将是社会“公平”的要求。
所以，除了营业性的不动产开征物业税外，首先被考虑覆盖的应该是高档豪华住宅，而且最好认定就是独立别墅。
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