曹建海：房价拐点何时来临？

房价拐点何时来临？

    在一线城市价涨量跌的“滞涨”局面姗姗来迟之际，受“比价”效应影响的二线城市房价出现了急剧上涨，三四线城市也处于普涨当中。不过，用“回光返照”一词描绘这一切的地产景象，是最贴切不过的。

    2009年房价大涨，根本在于国家天量货币投放，导致货币增长远超社会总产品增长而引起的货币贬值问题，引发城镇家庭的普遍忧虑，进而将货币财富转向不动产，以实现财富的保值增值。截止到2009年10月，央行发行货币(M1)207545.74亿元人民币，同比增长32%，而同期的国民生产总值增长不到8%，实际货币贬值（即通货膨胀率）为22.2%，远高于国家统计局公布的负0.5%的CPI数值。目前，政府当局与公众对于通胀的判断相差甚远，原因在于政府所笃信的CPI，在公众中已尽失公信力。

    房价上涨的另外一个原因，在于中央和地方政府一系列的救市政策，包括信贷、税收优惠和地方政府的特别扶植政策。在这些政策中，过于宽松的住房信贷政策，使大量投资客利用银行贷款，轻松实现“以小博大”，囤积了大量住房以待高价出货。根据调查，在一线城市的新竣工楼盘中，绝大部分房屋已经销售，但至少有50%的楼房处于空置状态。这些空置房就属于待价而沽的“商业存货”，一旦价格上涨不再，或出现松动，势必蜂拥出货，成为打压房价的“起义军”。

    房地产救市政策中另一个关键政策是二套房营业税减免政策，这个政策大大降低了房屋销售的交易成本，解除了诸多投资客获利退出的“后顾之忧”，使得房屋二手市场成为房地产市场的“证交所”，推动了二手房市场的疯狂交易。

    眼下中国房价的走势，所面临的第一个关口，就是这个临时性的二手房营业税减免的政策，是不是能够在2010年如期退出。一但营业税减免政策退出，5.5%的税收成本，在巨大的房价泡沫下，将迅速引爆这个市场。可以说，一旦政策明朗，大约就在今年12月底，至多到明年1月底，二手房市场将很快出现量价齐跌的局面，加上大量的投资客的“投诚”、“起义”，整个住房市场很快出现拐点——这当然是广大城乡居民所乐于看到的好现象。

    当然，既得利益集团的游说能力是不可低估的。二手房税收优惠政策能否退出，我最多有5成的把握。本来，鼓励自住性住房和改善性住房，限制二手房交易正当其理；但同样的道理也可能成为中央放手鼓励二手房交易的理由，将继续延续2009年的所有房地产优惠政策。如此，房价拐点的出现肯定要向后延续，房价的调整就只能依靠市场的自发作用了——在上涨到极点之后，由于无人接盘而出现崩溃。

    历史的经验证明，对于二手房营业税减免政策是否退出，我认为不能抱有太大希望。但是，“星星之火，可以燎原”，来自农产品涨价的压力，完全可能改变中央对房地产救市的一切设想。

    今年的中央经济工作会议强调，要保持货币政策的连续性和稳定性，表明在2010年的货币投放虽然不可能超过2009年，但也有近8万亿元的计划信贷投放量。尽管本次会议强调货币政策要在经济结构调整方面发挥作用，但考虑到银行业对房地产的情有独钟，可以肯定仍有大量的资金将在明年一季度进入土地和房屋市场。如果房市没有在年初发生逆转，2010年一季度，各地仍将上演“地王”和房价上涨的好戏。

    但是，中央继续实施适度宽松的货币政策，不仅可能刺激房市、股市，更有可能刺激几十年来一直由于“剪刀差”、政府压制而处于低位的农产品价格。预计农产品特别是蔬菜、肉和部分粮食将在今年底到明年初的春节前夕，掀起一轮迅速上涨的高潮。其势头之猛，完全可以媲美甚至超过如火如荼的房地产市场。最有可能的是，农产品将一改春节后价格回落的规律，而处于居高不下的状态，推动一季度CPI出现5%以上的大幅上涨。

    CPI上涨形成的政府最保守口径下的“负利率”，完全可能促使中央政府正视出现的“新形势新情况”，调整货币政策的“力度、节奏、重点”，被迫实施紧缩的货币政策，则房市连带股市将应声而落，房市进而形成势如破竹的急剧回落走势，至少可以回落到2009年初的水平。这个时间可能在2010年3-4月份，或者说很难超过上半年。

    当然，如果高层顾虑房地产泡沫的危险，而在2010年退出二手房交易营业税减免政策，即使其他政策优惠照旧，房价拐点很可能在本月底和明年1月初期出现。只要短短的二十多天，就有可能看到一个急剧的变化，让我们大家拭目以待吧！

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