每经记者 金微 发自邯郸
房地产市场的不景气，波及到了河北邯郸这个三线城市。近期，邯郸部分房企资金链断裂，引发连锁反应——众多开发商跑路、几十个楼盘出现停工。
由于银行对房地产贷款的收紧，邯郸房地产资金主要来自民间融资，随着开发商跑路，民间集资的本金和利息出现兑付难题，一大批参与集资的群众浮出水面。多位投资者和房地产相关人士对《每日经济新闻》记者表示，邯郸楼市陷入危机。
据新华网报道，针对河北省邯郸市金世纪、万聚、卓峰等开发商非法集资、还本付息困难引发集资户恐慌之事，当地政府部门初步摸排涉及金额达93亿元，采取打击与帮扶并举应对，防止事态扩大。其中，已向风险较大的13家企业派驻工作组。邯郸市打击和处置非法集资领导小组负责人说，当前非法集资案件正在抓紧侦办当中，帮扶工作也在同步进行，非法集资群众整体趋于理性，总体上形势可控。
多个项目涉民间融资
在邯郸当地网站上，流传着一份开发商跑路的清单，其中包括金世纪、万聚地产等;新城国际、龙湖公馆、卓峰尚府等因资金链断裂，引起债主群体追债;锦绣江南、力天凤凰城、稽山新天地、幸福馨苑等因交房延期问题引起业主堵马路……
记者调查发现，这份名单的部分企业项目确实出现问题。一名开发商坦言，现在邯郸房地产商遇到资金困难，市政府已经介入大量楼盘。
随着危机引爆，一些参与集资的群众浮出水面。这些参与房地产项目融资的群众遍布邯郸市及周边县区，一名中间融资商称，邯郸市近10%的家庭参与民间集资。目前这个数据尚无法核实，但是仅卓峰地产参与集资人数就达1万多人。
开发商 “跑路”或无法兑付后，集资群众自发组织并登记投资金额，记者通过核对以及结合官方通报，对这些曝出问题项目涉及民间融资数进行了梳理，其中金世纪地产15亿元;康桥地产(龙湖公馆)2.8亿元;正大地产正大领峯3亿元;卓峰地产16亿元;晨巍地产(兰韵家园项目)8000万元以上;锦魁地产锦魁大厦3亿元;另外，玮泰地产、万聚地产也涉及到大量民间融资。
这些项目之所以能吸引到如此多资金，主要是不断地以高息诱惑。此外，开发商还许诺现在投资购房有各种优惠政策等。晨巍房地产公司开发的兰韵家园项目就是以购房的名义吸引投资者。购房者手中的“兰韵家园VIP认购预约协议书”显示，预约人确定购买意向，交纳认购诚意金额5万元，VIP认购款有升值功能，协议约定VIP升值期限为一年，升值额为30%。项目开盘时，VIP卡总额可冲抵房款，VIP用户在售楼中心门市价的基础上可享受50元/平方米的购房优惠。
一名购房者说，由于购买的是期房，价格会便宜些，加上资金升值，所以很多市民加入到认购行列。以前晨巍房产是按月返息，但今年7月，利息不返还，开发商也失联。目前晨巍房地产征集到的受害者为236名，协议号排到了1600多号，保守估计涉及资金达8000多万元。这个原计划2011年8月就动工的项目至今还是一片工地，资金去向成谜。
从银行贷款越来越难
庞大的民间融资除了投向住宅楼，还有些投向了写字楼，正大领峯是位于邯郸市人民路的高端写字楼项目。今年7月，正大领峯项目在盖了二十多层后传出资金链断裂，300多名的集资者资金无法兑付。
正大领峯项目的投资者于宏伟给记者展示了双方的协议：75万元借款，月息3分，合同期为2014年1月至7月共6个月，借款方用正大领峯项目房源作抵押，并约定到期不能归还贷款方的贷款，贷款方有权处理抵押品。协议中的房产抵押物为26楼的房间，面积181平方米，总价为90.6万元，但记者在现场看到，这个商铺只盖到了十几层。9月15日，记者以投资者身份咨询正大地产，一名工作人员称正大老板没有跑路，“现已刑事立案了，他不会跑的，每周要去公安局报到。我们公司是正常运转，员工正常上班，我们也不会跑，我们还要等老板发工资。”
该工作人员称，项目出问题是资金链断裂，“去年银行就不给我们贷款了，如果银行贷款，我们也不会找个人融资了。”据官方通报，正大民间融资金额为3亿左右。
鉴于国家房地产政策收紧，开发商从银行获得贷款已经越来越难。有开发商表示，“银行不贷款，我们也没有办法。”邯郸市住建局办公室冀主任在接受《每日经济新闻》记者采访时说，以前银行喜欢开发商，贷款量大有抵押，但现在开发商不能从银行贷款，这是国家层面的政策，没有办法。
开发商资金来源渠道减少，民间资金利息水涨船高，从月息1分涨到2分甚至3分。冀主任说：“如果资金需要不那么大的话，谁也不会出两三分利，一万本金3年翻番，但开发商投5000万能赚5000万吗?现在开发商暴利时代已经结束了。”
楼市库存消化或需10年
作为三线城市，目前邯郸的房价普遍在5000元/平方米左右，有的高档小区达七八千元，邯郸人的整体印象是：今年房价虽有下降，但降幅不大。
巨大的库存量成为邯郸楼市的主要问题。当地一位地产界人士称，邯郸高峰时有500家开发商，近300多个预售楼盘，而且很多大型楼盘。赵都新城20000户能容纳，类似还有汉城花都、中央公园等大型楼盘，这些存量楼盘足可以容纳邯郸160万的中心城区人口。
记者到邯郸市房管局采访，但对方拒绝向记者透露邯郸楼市相关数字。公开数据显示，邯郸市仅在2013年主城区回迁房开工就达10470套(户)、竣工15351套(户)。另外，有邯郸当地房地产研究机构人士分析，邯郸在售和预售的商品房项目共约3480万平方米。而2013年，邯郸商品房年售总面积为355.8万平方米，以此测算，当地商品房存量需要消化近10年。
不过，冀主任认为，不能仅凭几个数字来判断邯郸楼市的过剩，“现在邯郸市吸引了大量来自周边县的购房者，有些楼盘一半都是周边县市的业主。现在正在推进城镇化，越来越多的人口会进城。”
邯郸市委书记高志宏在最近的房企座谈会上也提到，随着该市城镇化进程的不断加快和改善性住房需求的不断增加，房地产业的发展优势将愈加明显，企业一定要高瞻远瞩，对行业未来发展充满信心。
在邯郸原来的炒房者李锋看来，现在邯郸楼市存在大量泡沫，今年邯郸市卖楼的广告成为多年未有的风景，不仅大街上，售楼广告直接做到家门口，地产公司全体职工上阵卖楼，“但现在炒房团已经消失，投资性购房几乎为零，刚需该买的基本买了，但库存依然居高不下。”
李锋说，由于拖欠工程款、材料款，不少开发商直接用房子抵押，这使得建筑商、材料供应商也成为卖房者。而且建筑商手里的楼盘更优惠，这是一种变相的降价。
根据搜房网数据，上半年邯郸市主城区，商品住宅成交5814套，1月邯郸楼市的新房成交套数为1328套，为上半年最高点，4月仅成交751套，进入五六月楼市仍然低迷。
在楼市销量低迷的背景下，邯郸开发商的资金链断裂苗头已显现。今年8月8日，邯郸市政府通报了2014年以来非法建设、拖欠工程款和工资造成恶劣社会影响的建设(开发)、施工单位和个人，其中涉及玮泰地产等7家开发商，河北工程建设等10余家建筑商。
这些现象增加了购房者的观望情绪，房企业绩下滑销售不畅，导致资金链进一步紧张。房地产市场成交低迷，企业库存去化压力攀升，而资金回笼紧张，任何风吹草动都可以引起整个市场的连锁反应。多位投资者说，有些房企本身没那么大的问题，但是金世纪作为邯郸的标杆房企，它曝出问题后，其他房企跟风，有钱也不兑付。
记者在金世纪总部新世纪(36.80, 0.00, 0.00%)广场26楼看到，整个公司已人去楼空，只有几十名投资者，而金世纪获得的荣誉称号摆满了整个房间，其中包括“2012年邯郸市十佳房地产企业”奖状。
当地政府打击非法集资
事实上，在7月份邯郸地产商连连曝出问题后，8月19日，邯郸市即召开了全市打击和处置非法集资工作领导小组会议和专题工作会议。8月26日，邯郸市再度召开打击非法集资会议，并于当天发出通告，敦促各类非法集资人员和机构负责人于今年9月30日前主动投案自首，积极配合司法机关开展案件调查。
这份通告的对象为 “各类非法吸收公众存款案件中收取代理费、好处费、返点费、佣金、提成等费用的客户经理或其他人员”。参与办案的官员称，之所以拿这个群体的人“开刀”，邯郸市政府方面是经过深思熟虑的，一方面可以通过这种高压的态势让这个群体的人将不当获利“吐”出来;另一方面通过这个群体可以将非法集资的企业或团体的整个骨架搞清楚，这样在下一步的部署和打击行动中，将更有针对性。
此前，邯郸市一名官员透露，现在邯郸经侦全力追查这些非法集资案，有些开发商有十几个账户，但是账上只有十几块钱，不排除有些资金转移，“现在能想到的办法我们都想到了。”
近期，打击处置非法集资成为邯郸市政府的主题。9月4日、9月10日，短短几天内，邯郸先后召开打击和处置非法集资工作会议，市长、副市长牵头调度和部署打击非法集资工作。邯郸市委副书记、市打击和处置非法集资工作领导小组副组长、办公室主任张瑞书在9月10日的会议上说，要强化工作主体责任，把打击非法集资与帮助企业解困相结合，尽最大努力减少集资群众的损失。
(应采访对象要求，部分人为化名)
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邯郸房企集体违约引崩盘危机 多个项目烂尾
2014-09-21 来源：华夏时报
与多楼盘停售相对的，是邯郸市不断涌出的烂尾楼。据记者调查了解，目前邯郸市已有金世纪家园、富汇豪庭等多个项目停工，开发商不知去向。
本应是销售旺季的“金九银十”，邯郸却出现了多个楼盘停售的怪现象。
“停售也是迫不得已，现在邯郸很多人都不敢买房了，因为很多开发商都有民间集资，购房者怕他们像其他跑路的开发商一样，拿着预售款跑路。”邯郸某知名项目售楼处工作人员表示。
与多楼盘停售相对的，是邯郸市不断涌出的烂尾楼。据《华夏时报》记者调查了解，目前邯郸市已有金世纪家园、富汇豪庭等多个项目停工，开发商不知去向。
已盛行近10年的河北邯郸房地产民间集资大潮，在今年终于暴露危机。当地龙头开发商金世纪地产董事长史虞豹两个月前跑路后，至今下落不明，这一事件推倒了邯郸当地多个开发商集体违约的多米诺骨牌。
据《华夏时报》记者调查了解，邯郸当地多个开发商以年息20%甚至30%的高额利息为诱饵，短短数年间集资数十亿，将这些资金支付土地出让金或作其他用途。当不断加速的圈地、融资戏码遭遇楼市下行的困境时，这些开发商无法继续这场豪赌。
“烂尾”多米诺倒下
对邯郸楼市而言，自7月份卷起的违约风暴给本就疲惫的邯郸楼市更沉重的打击，自8月底以来，邯郸多个售楼处已经停售。
“一方面受邯郸开发商集资借贷的影响，邯郸当地人都人心惶惶，陷入观望，另一方面，由于集资事件牵涉的当地开发商太多，很多房企都在自谋出路，根本无心卖房。”对当地楼市十分了解的业内相关人士刘淼对记者表示。
此外，当地业内人士告诉记者，由于当地开发商大多是以项目开发初期“卖房号”等方式进行销售，而这种方式也是开发商集资的一种方式，因此在当地政府部门对开发商集资事件展开调查期间，以这种方式售房的项目也采取“停售”的方式避风头。
与多个售楼处停售相伴随的，是相继出现停工的多个烂尾盘，本报记者9月18日来到金世纪地产旗下的金世纪花园项目，发现该项目大部分楼体已经封顶，但早已停工，售楼处空无一人，但其写字楼部分早已售罄，住宅也销售了大部分。
据邯郸市官方公开消息显示，卓峰房地产开发有限公司正在运作的6个项目如爱佳斯嘉、富汇豪庭等受集资借贷人兑付的影响，基本也都已停工，其中的三个项目所占土地面积达384亩之多。
“邯郸近期出现的大量烂尾楼盘都与近期出现的民间借贷危机相关，为避免事态继续扩大，相关政府部门要求相关房企尽可能兑付部分资金，为此不少开发商的资金链出现断裂。”刘淼告诉记者。
刘淼还透露，除了民间集资款需要开发商兑付，由于邯郸的集资事件影响很大，不少供应商和施工方都要求提前结清部分款项，“很多款项本来应该年底结款的，但出事之后，供应商和施工方都赶来要账，生怕跑路的开发商越来越多。”刘淼如是说。
近百亿集资“黑洞”
邯郸大量烂尾楼的出现，暴露出当地开发商近百亿民间借贷“黑洞”。
“邯郸多个开发商集体违约出现在今年7月份，当时卓峰房地产公司从7月1日开始停息，金世纪地产也在7月上旬贴出公告称停止支付投资人利息，随后才得知这两个开发商的老总马海晨、史虞豹均已逃离邯郸。”金世纪及卓峰房地产债权人告诉记者。
9月18日，邯郸金世纪国际商务中心26层座无虚席，这里曾经是金世纪地产公司的开会大厅，但如今已经成为债权人的商讨中心。当日，数十位债权人以及金世纪地产内部员工向记者介绍了金世纪地产的民间集资路线。
“从2006年开始，金世纪地产开始向内部员工以无抵押纯借贷形式融资，当时承诺的月息从2分到3.5分不等。”负责金世纪地产相关审核工作的李岩(化名)对记者表示。
“后期，随着金世纪地产开发的项目越来越多，其集资借贷的利息也越来越高，范围扩大到员工亲属和朋友。”李岩对记者补充道，“最开始只有投资500万以上才给月息3分，后来只要投资100万以上，月息就高达3分。”
除了无抵押借贷外，金世纪地产还以商铺拍卖、商铺抵押等形式向投资者融资，其承诺的年回报率均在20%以上，合同期限为5年到10年不等。
短短几年间，凭借着各种方式的高息民间借贷、集资，金世纪地产将自身产业越做越大，其开发范围从邯郸一路扩展至临沂、苏州、重庆、斐济等多地。在金世纪的“示范”作用下，当地很多开发商也开始效仿。
据邯郸市帮扶处置工作组公布的消息显示，卓峰房地产公司对外融资始于2011年下半年，主要渠道是内部员工集资、组建专门的集资小组向社会募集，融资规模大约16亿元，融资利息在2分至5分之间，涉及融资人数大约1万人。
另据记者整理统计相关数据显示，邯郸目前有数十个开发商、约300个房地产项目，其中进行民间融资的至少超过半数，仅以目前遭遇债权人追债的开发商计算，其融资总额就已经超过60亿元，若算上其他开发商其融资总额度恐超过百亿。
目前，在金世纪地产和卓峰房地产停止付息、老总跑路之后，邯郸不少涉及民间借贷的开发商都纷纷停止向投资人履约付息。
或引发崩盘危机
在记者接触的多位债权人中，很多债权人直指造成目前开发商融资违约的根源在于政府监管的疏松纵容。
“这些参与集资的开发商在拿地、开发、预售等多个环节都存在证件不全的情况，验资过程也不透明。以思特利为例，在今年8月23日停止如约付息后，该公司居然还能竞拍获得土地。”一位思特利债权人向记者指出。
邯郸市对民间集资的纵容，正是源于地方政府对土地财政的依赖。2012年，邯郸市土地出让金达到41亿元，同年，邯郸市全部财政收入达到329.1亿元。当地公开信息显示，加上房地产开发建设相关税收，当年房地产行业收入占其财政收入的40%左右。
“邯郸当地大部分开发商都有很深的背景或者政府资源，基本上控制着当地的土地市场，外地普通开发商一般都进不去，这意味着他们将成为影响当地楼市的晴雨表。”河北省保定市一家房地产企业负责人对记者表示。
金世纪地产内部员工还向记者透露，史虞豹在2013年被评为河北省人民检察院人民监督员，任期至2018年10月17日。而金世纪地产也一直是邯郸重点扶持企业，其所获土地都是邯郸最好的地段，但拿地价格却很优惠。
此外，邯郸诚信大厦项目投资商之一、邯郸市洁泰环保科技开发有限公司的董事长任宪勇就是政协委员，同时也是河北永鑫房地产开发公司法人，而据诚信大厦债权人吴某(化名)的辩护律师张律师表示，诚信大厦民间集资总额达8个亿，如今也已违约停止付息。
在这一背景下，邯郸开发商纷纷陷入资金困局，无疑将引发当地楼市震荡。
“今年整体楼市的大环境就比较低迷，邯郸开发商跑路的消息出来后，市场的成交受到了很大影响，月成交量只有几百套。”刘淼告诉记者。
据邯郸当地房地产研究机构人士分析，邯郸在售和预售的商品房项目共约3480万平方米。而2013年，邯郸商品房年售总面积为355.8万平方米，以此测算，当地商品房存量需要消化近10年。
“由于金世纪地产等开发商民间集资的利息均高达20%-30%，因此要支付这些高额利息就需要旗下房地产项目的售价每年涨幅至少要与利息同步。但从目前邯郸的价格来看，并不能支撑这一涨幅。”上述邯郸当地房地产研究机构人士指出。
数据显示，今年8月，邯郸住宅市场的月成交均价达到4900元/平方米，但早在2012年，邯郸商品房的成交均价就达到了4760元/平方米，近两年的增长十分乏力。
此外，当地房地产网站恋家网还显示，2012年邯郸楼盘开发综合成本全面进入4000元/平方米的时代，相比当年邯郸商品房4760元/平方米的均价，其平均利润不高于19%。
“目前邯郸市政府也着急处理此事，这不仅是为了救活当地企业，也是为了救活当地市场，否则邯郸楼市真有崩盘的可能。”刘淼指出。
而记者从债权人处得到的最新消息显示，邯郸市政府正在给金世纪地产寻找并购者，以救活一直以来的重点企业。此前当地曾与中信证券商谈半个月未果，现在又联系河北财达证券，但最终能否成功尚未可知，其他多家违约的开发商如思特利、河北正大公司、诚信大厦等还未有正式解决条约出台。
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