本人写了一个《我所了解的房地产开发》觉得那篇文章写的还不够深入，所以再写一个《房地产开发内幕》。因为我是当事人，所有的动迁房、商品房、门市房、车库相当一部分是我卖出去的，所以我对此了如直撑，所引有的数字和人物都是基本准确的。
一、动迁后建房的钱从哪里来：给动迁户建房的钱，可以分为四个来源。１、动迁户交的动迁款，动迁款是原面积４２５元/每平方米，新增面积５２５元/每平方米。比如一类户型，一个动迁户原来面积是８平方米，要新增到４５平方米，那新增的３７平方米就得拿５２５元。这样这个人家就要拿出２１７２５元人民币就行了。一类户型是不好设计的，因为要按照具体的技术要求进行设计，设计来设计去都得设计到５１-５３平方米之间，那么余下的面积就得拿９２５/每平方米。
在此之前，对这件事情我也没有仔细计算过，这回要好好算一算，我们在宏业小区的开发过程中安排了多少动迁户；
５号楼总共是８个单元，安排了不到６个单元；一层楼是门市房，５号楼大多是一类和二类户型６号楼是商品房；一层楼是车库７号楼安排了不到４个单元，总共４个单元；８号楼安排不到８个单元；一层楼是门市房９号楼安排了３个单元，总共７个单元；一层楼是门市房１０号楼全是商品房；一层楼是车库
所有顶层不安排动迁户籍。
每个楼都在６０００平方米左右，所有面积中安排动迁居民，占总面积的一半左右，也就是１５０００平方米，按第平米５００元计算，可以收７５０万元的资金。我算的不太准，上下有很大的差，７５０万元是最低标准，可能比这要高，具体多少钱，只有会计知道。
施工方工程队施工垫付二层楼的资金；销售商品房得到一部分资金；银行贷款贷来一部分资金；
也就是说如果建总共４０００万元的房子，打底的资金有１０００万元就可以了，其它资金只要开工了大部分都可以解决。
二、老百姓的住房在此时是如何的？这个问题是什么意思呢？就是老百姓这时住的是不是还象１９７７年末时那样挤。
沈阳的住房建设起步较早，因为沈阳是大城市，还是重工业城市、工人阶级特别多的城市。所以各个工厂都有自已的直管房，当时市、区房产局管的房子并不多。沈阳市的住房建设早在１９８０年前后就已经开始了，到２０００年的时候，成片的棚户区已经不是很多了。
在铁西区，当时最大的一个棚户区已经接近改造完毕，那就是艳粉区。而我公司在２００２年开始的九林居工程，就靠着这个棚户区。
沈阳市各个工厂自建房的工作大约是在１９９５年前后停止的，以后就是商品化了，但是建设商品房也一样要动迁拆迁原来的棚户区。为什么各个工厂的建房停止了？那是因为从１９９２年开如各个工厂的经济效益就大不如前了，当时有一年春节，机械局的工会主席在我厂的职工春节联欢会上就说，你们厂子的效益还是不错的，很多大厂重型、矿山、低压都要开不出工资了......
工资改革是在１９９０年前后开始的，我１９８９年第一个月的工资是８９元人民币。１９９０年以后，我每个月就可以挣３００多元了，工资改革了！当时很牛啊，我有一次遇到了我中学的一个同学，是个女生名叫朱旭，她当时在４路公交车当售票员，一个月才１００多元。不过话又说回来了如果一个小老爷们还没有女人挣得多，那就去死你。
至于购买商品房就有一些困难了，不过银行这时给贷款，可以贷款８０%，我还亲自跑过贷款手续。贷款买房就成了房奴，不过这时宏业小区的房价并不高，最低的房价只要１５９０元/平方米，现在附近的新房价已经到了４０００元/平方米。
有一天，我到附近一家商店去买东东，商店里的人就说，要是早认识你就好了，现在的房价太高了，那时要买省一半还拐弯。有人认识我说，当时听你的就好了，当时我就和他们说，房价刚开始长，一定会长得很高的。
上面讲的是当时我公司动迁时工人们的收入和存钱状况。
到２０００年前后，铁西区已经进行了６０%的动迁改造，当然当时建的房子还不够大，也不够好，功能也不完全，还属于解困性质，面积在３５-７０米之间，２０００年前分的也比较公平，所以那时动迁问题还不是很严重，严重就是这几年的事。
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