回网友一封来信。
你好：
今天偶然拜读了你的博客，觉得写得很好，很客观。但看完后有个疑问想再请教一下。
从租金率、空置率、收入比看，任何人都知道房市泡沫之巨。但中央政府要保八，地方
政府要卖地，政府的强力政策是完全站在高房价一边的。如果一直像现在这样天量的信贷，
放任投机，泡沫会一直维持着不破吗？换句话说，政策力量的极限在哪里？假设今后政策上
不遗余力的挺高房价，是否泡沫仍然有破裂的必然性。谢谢！
这位没有署名的朋友你好：
很多人同你一样，对货币政策的持续性产生怀疑，也怀疑在中央政府要保八的情况下，货币政策永远不会收紧，更不相信今后的政策会遏制投机，同时也在怀疑泡沫是否会一直持续不破裂，同时也也搞不清楚宽松政策的最大极限是什么程度。其实这些问题很简单，我们看看最近一些年房地产政策与中国经济和民生指数等相关联系就可以得到答案，在此前已经说过租金率、空置率与房价收入比问题，那么在以下就只谈其它方面。
首先从03年起房地产才开始逐渐担当起经济支柱的角色，也因此在03年之后中国经济增长速度远超于03年之前，据国家统计局数据表明，从91年到03年中国经济增长速度平均值不足7%，而03年开始之后从05-08年几年间GDP平均值“实际上”是在10%以上，恰逢这六七年是房价暴涨的高峰期，而这几年出口始终在依赖出口退税来维持，因此可以看出，中国经济的实际增长点继03年之后已经基本是在依赖房地产，这也是08年经济危机爆发房地产突然低迷后，中国经济从二季度后直线下跌的主要原因，更是08年全年6次降息并出台一揽子救市计划来刺激房地产的根源，因此可以看到，中国经济就是地产经济，没有地产的拉动，中国经济已经彻底失去了增长的动力，而当前政府每年的GDP目标均在保八甚至保八之上，那么唯一可以依赖的仍然只有房地产，这是今后政策对房地产调控的大方向，没有人会因为多数人买不起房而真正去稳定或者调控房价已成必然。
从另一个角度看，正因为当前经济迫切需要房地产来拉动，那么在现今国际贸易被不断打压，出口问题日益严峻的情况下，中国的就业问题显然比房价问题更为严峻，据本人粗略估算，目前国家统计局的就业数据与真实就业数据相差甚多，从08年春节前有2000万失业农民工提前返乡到春节期间9000万农民工返乡，再到春节后深圳广州等地人山人海的失业潮，无数农民工在没有得到劳动岗位的情况下再一次被迫返乡，这群人粗略统计足足超过一千万，其中伴有春节前后返乡的1.1亿农民工中已经有近五分之一由于失去工作机会而没有返城，年后的农民工失业率已经超过3000万，而全年新增劳动力人口也接近2000万人，依靠8%的GDP增长仅能拉动1000万人就业，加在一起失业率就已经超过4000万，另外此前十余年间，按每年新增2000万劳动力人口计算，每年10%的GDP只能拉动1000万人就业，统计局数据显示每年有400万以上劳动力人口没有就业，从02-08年累积到今天没有得到就业的人口已经远远超过3000万人，再加上09年全年新增劳动力与08年失去工作的农民工总数，加上最近十年每年30%应届大学生没有就业的总数，当前失业人口至少在8000万以上，也就是说目前中国的总失业率远超于5%，就业问题非常严峻。因此国家为稳定与拉动就业，就会不遗余力的积蓄加大投资力度，所有都清楚目前劳动力密集的出口加工业是解决就业的最好途径，但是受贸易打压影响，只有继续加大出口补贴才能刺激出口，而时至今日出口补贴出口在解决就业问题之外，已经无法拉动经济，最终补贴出口所需要的财政依旧要从其它盈利的产业中获得，至此不得不积蓄再度依赖房地产，就这样最终无法改变恶性循环的规律，只要政策依赖房地产，就会不遗余力的向房地产倾斜，而当前的房地产从业者也会因此不断推升房价，因此房价下行的可能性非常渺茫。
从就业角度看有一个问题是今后影响房地产的关键因素之一，就是出口补贴并不能带动农民收入增长，因此与房价在货币政策刺激下暴涨的趋势相比，收入比只能是越来越大，这一点此前也说过。
谈到天量信贷对房地产的支撑作用，这一点所有人都很明白，在09年上半年统计数据中可以看到，7%以上的经济增长与房地产数据正好吻合，也就是说，是信贷推动的房地产带来的上半年的经济增长，这一点一直持续到11月末没有结束，我们可以从全年世界上共对中国发动超过70次的贸易保护打压中看到，中国出口的未来越来越难，依靠出口拉动经济的日子已经一去不返，而全年基础建设投资在铁公基的投资并没有拉动就业与经济，其他投资同样仅仅是消化掉一部分钢筋水泥的过分产能，而这些也是无法永久持续的，最终问题还要回到房地产上，因此当局早已看清目前房地产对经济不可缺失的作用，放开了中小城镇的户籍制度，这等于为二三线城镇的房地产输入新的需求，同时也是在为一线城市的流入人口进行分流，不过从实质上看，这都是政府一厢情愿的事，就如同百姓要买房希望政府降房价一样，在城市相关福利差距巨大的情况下，一线城市的流寇激增问题短期几年内无法改变，也正因此房地产商可以任意捂盘惜售甚至抬价，这是供需问题，如果不改变这一切，在经济未出现波动前房价将永远无法回落，因此所有人都期盼经济波动，也就是当前的货币政策何时收紧。
从最近十年的货币政策看，每年货币投放比例增加多少，房价就涨多少，一线城市的房价涨幅一直是货币投放比例的2倍，因此在09年京沪穗深几个城市房价涨幅均在50-60%以上，而同时物价指数也是与货币投放相平行的，从05-09年看，除去统计局数据不说，从蔬菜、米面油等食品价格上看，平均每年的真实涨幅均超过10%，这一点也与最近几年的货币投放比例相当，尤其在08年真实涨幅接近20%，随后在09年蔬菜价格的真实涨幅已经远超于30%，当然这些数据国家不会承认，但是每个买过菜的人都很清楚，这些物价指数的变化严重影响到当前人均收入与购买力，也正因此在此前近十年物价飞涨均超15%，人均收入仅仅是在9%左右增长的前提下，现在百姓的可支配力实际上越来越小，对大宗商品的可支配力就更小，正因此当前才会出现一套房三代房奴的社会现状，这就是货币政策与房价、房奴之间的关系。
到现在看一套房三代房奴的市场局面已开始，那么以最近几年的货币政策与房价及人均收入和物价上涨影响的可支配力看，每当货币投放增加10%，物价也将上涨10%，而人均收入即使是货币投放量增加30%也仅仅是上涨10以下，因此2010年如果继续向市场增加投放30%的货币，那么一线城市房价至少要上涨30%，物价也将至少上涨10%以上，与人均收入相抵消后，实际人均可支配力就没有增长，与房价相比等于下降40%以上，这时已经不用计算房价收入比与租售比等比例了，除去信贷支撑房地产外，唯一能支撑房地产的就是三代人买一套房的购房观，而当前社会中缺乏医疗、养老、教育、就业等等保障，许多80后都要赡养老人，三代人供一套房的家庭毕竟还是少数，因此真实的市场需求已经与房价脱离，这也是09年一线城市出现50%空置率的根源，现在的问题已经出现，炒家手中50%空置率的房子已经没有办法流回市场，因此今后的房地产政策唯一方向就是避免崩盘，也就是继续优惠政策，刺激三代人甚至四代人共同买房，最终以此来化解房地产危机，当然这也仅是一厢情愿的事，也永远无法完成。
最后问题都聚焦到政策的极限上，以目前几家银行不断出现资本金不足现象，与银行始终不公布不良资产比例却不断向信托甩包袱的情况来看，当前的金融风险已经非常严峻，如果银行公布数据（本人有大概数据，因问题过大不宜公布），恐怕所有储户都要把钱放在床头才能安心睡觉。从此看当前的货币政策已经超出极限，为什么还要继续实施，这主要取决于当前民生的承受力还没有达到极限，因此政府才有胆量不断印制钞票向市场投放，以目前的人均收入与生活幸福指数相比看，一直都是倒挂关系，收入被增长的越高，幸福指数下降的就越多，因此09年多数人的感觉都是赚的多了但是不够花了，这正是前面一段所说货币投放过多物价上涨过快造成的现象，尽管当前政府不承认，事实上所有人都感觉的到。依照这个规律看，今后货币政策继续投放，从实质上讲只是增加民生负担，而以当前一套房要两个家庭甚至三代人的收入才能买得起看，房地产已经达到崩盘的边缘了，如果这样的政策在持续两年，三代人买不起房的日子就会来到，物价上涨过快，一旦市场真实购买力严重不足，就只剩下投机需求支撑（这就是09年房地产现状），而一旦投机需求发现被套，房价就会进入滞涨阶段，房价滞涨的局面一旦形成，受投机者出逃与百姓购买力不足影响，房地产想不崩盘都不可能。因此与上述几个方面来衡量看，宽松政策已经是强弩之末，继续执行一年，通胀后的滞涨就会到来，房地产崩盘的大局也彻底难改。
「 支持！」
WYZXWK.COM
您的打赏将用于网站日常运行与维护。
帮助我们办好网站，宣传红色文化！
欢迎扫描下方二维码，订阅网刊微信公众号
