房价三论
海龟闲人
垄断——房价高企的根源
房价持续高攀，是大家都看到的事实。自从2003年前后实行土地招标出让制度以来，北京的房价基本上没有真正下跌的时候。即使在美国房价下跌、美国政府接管“房利美”、“房地美”给中国敲响警钟之后的两年间，虽然政府和媒体真真假假地大喊着给房价降温，北京房市也仅仅是市场萧条但价格坚挺。
房价持续高涨的根源是什么？
垄断。
房子的建造成本（即设计、建设的人工费加材料费再加市政配套费）是多少呢？
每平方米壹仟元左右；在劳动力成本低的小城市，低于1000元，一般高于500元；在劳动力成本高的城市，高于1000元，一般低于1500元。依据？任何一个房地产公司的账本。
现在，一个普通县级市的房价突破3000元，北京等大城市的住房价格早已突破万元，中心地带进入2万元价位。以此计算，房价是建造成本的3倍到20倍以上，毛利润率百分之二百到百分之二千以上。至于利润被谁享受，大家心里都有一本帐。
什么行业能够在这样长的时间内稳定地获得这样高的利润？只有垄断行业。
但是，表面上看，我国的房屋市场不是垄断的，而是自由竞争的市场。政府招标出让土地，房地产企业竞标购买，多么自由啊！房地产企业造的房子，随行就市，卖房的公司自由定价，买房的人随意砍价，两厢情愿，订立合同，多么完美的市场运作图像。至于二手房市场，大多是两个自然人之间的交易，更是完全自由。说我国的房地产市场是垄断市场，大有污蔑或栽赃的嫌疑。
如果在房价的迷雾之下，认真核实房屋的建造成本，显然无法用自由市场和自由竞争解释房地产市场的百分之二千的高利润。奥妙在哪里呢？
奥妙应当从房地产市场的供应源头来找。
政府垄断了土地供应，即政府垄断了土地市场，因为根据我国宪法，土地是属于国家的，国家是由政府运作的。对于这个是不是垄断，想必不会有争议吧。
房产商垄断了房屋市场，因为根据现行的法律法规，只有房产商才有资格进入政府拍卖土地的会场参与竞拍并有权在竞拍得到的土地上建造和出售房屋，任何其他的公民、团体或企事业单位都没有竞拍土地的资格，也没有建自住房、职工住房的资格，更不用说建造房屋到市场上出售了。这是自从90年代房改以来我们的住房制度设计，是这个制度目前运行的现实图像。对于这一现实境况，想必也不会有争议吧。有争议可能是：房地产商不是一两个人或一两个企业，而是从事这个行业的全体企业；哪一个行业的市场不是由这个行业的全体从业人员和/或企业垄断的呢？为什么单单指责房地产行业是垄断行业呢？因为，并不是只有房地产商才有建造商品房的能力，但是，政府规定只有房地产商才能够建造商品房出售，政府将进入这个行业的门槛定得如此之高，以至于只有一小撮企业才能够获得从业资格，造成了这一小撮企业垄断了房地产市场。
如果对上述两点没有争议，那么，在政府垄断土地市场和房产商垄断房屋市场情况下，我们能够有自由竞争的房地产市场吗？难道说两个垄断市场加在一起，等于一个自由竞争的市场吗？
可能提出的一个反驳是：二手房市场是自由竞争的市场，政府和房产商都没有明显地干预。表面上看，似乎是这样的。但是，二手房市场不是一个独立的市场，它的价格是受新建房屋市场的价格主导的。这个主导可能不是政府或房地产商有意为之，而是房地产市场的本身的内在属性决定了的。
间接税——房价高企的本质
在中国这个特殊环境下，高房价的本质是间接税。
什么是间接税？对此没有完全一致的放之四海而皆准的定义，各种学派都可以给出不完全等同于其他学派的定义。但是，各派一致的观点是：所谓间接税，是指纳税义务人不是税收的实际负担人。属于间接税税收的纳税人，虽然表面上负有纳税义务，但是实际上已将自己的税款加于所销售商品的价格上，由消费者负担或用其他方式转嫁给别人。例如，对烟酒类征收的消费税是典型的间接税，缴纳烟酒消费税的工厂与商店，实际上不是最终纳税人，烟厂和酒厂将烟酒消费税转嫁给了商店，商店又将它转嫁给了消费者，最终是消费者负担了烟酒消费税。
本文说“高房价的本质是间接税”，这个观点不太容易被政府接受，因为政府在房屋建造和销售过程中仅仅按照现行税法的规定征收了诸如增值税、交易税、印花税等等税种，没有额外征收任何法外税种。
为了讨论的方便，让我们看看北京最新的“双料地王”。 2009年11月21日 ，大龙地产以50.5亿元拿下顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地。该地块占地面积约52.7万平米，按容积率为0.62计算，楼面地价2.99万元/平米。这项土地交易的楼面地价和成交价都刷新了北京土地市场纪录，成为北京“双料”地王。如果大龙地产将来以5.00万元/平米出售它建造的房屋，那么，购房人缴纳的5万元购房款中，有2.99万元（即房价的59.8%）是交给北京市政府的；如果大龙地产的房价是4.00万元/平米出售它建造的房屋，那么，购房人缴纳的4万元购房款中，仍然有2.99万元是交给北京市政府的，只是北京市政府所得上升到了房价的74.75%。
将北京市政府与大龙地产之间的地产交易、大龙地产与购房人（即消费者）之间的房产交易，作同一个房地产交易的两个交易阶段看待，那么，这个涉及土地和房子的完整的房地产交易中，北京市政府在这个交易过程中获得的2.99万元/平米的财政收益，具有如下特征：
1、强制性。每一个购房人（即消费者） 都必须缴纳，除非你不买房，此为强制性之一。每一个购房人（即消费者）都必须按照2.99万元/平米的标准缴纳，除非大龙地产愿意以低于2.99万元/平米的价格出售它建造的房屋，也即除非大龙地产愿意代替消费者缴纳北京市政府在房价中所得的份额，此为强制性之二。
这两个强制性不是大龙地产的顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地特有的，而是现今中国任何一个商品房项目都有的。中国任何一个商品房购买者都要支付政府在房价中所得的份额。然而，这两个强制性正是国家税赋的特征。
2、无偿性。税赋的无偿性是指国家对具体纳税人既不需要直接偿还，也不付出任何形式的直接报酬。无偿性是税收的关键特征。假如香烟的消费税是30%，购买香烟的人在购买10元一包的香烟时，已经缴纳了4元税款。政府取得这3元税款与制造和销售香烟的原料成本、人工成本或任何服务没有任何关系，也就是说，政府不是因为提供服务或报酬才取得这3元税款，而是凭借政治权力。政府从房价中所得的份额与这3元税款是一个性质的，尽管政府提供了建房使用的土地。
为什么呢？
这需要区分政府收取的“税”和“费”之间的差别。
假如一个商人从国外进口食品，他需要向海关支付关税和卫生检疫费。海关收“税”的依据是税法，收“费”的依据是进行卫生检疫时的成本。也就是说，海关在进行卫生检疫时使用了场地、仪器、人工等等，收取卫生检疫费以支付这些成本。卫生检疫费不能低于这些成本费用，否则就需要花费纳税人的钱为这个进口商支付进口费用；也不能高于这些成本费用太多，否则就是不合理收费。凡是政府收“费”，都必须有对应成本支出，并且“费”的高低必须与成本相称。
北京市政府在从房价中获得2.99万元/平米的份额时，没有任何成本投入，因此，北京市政府从房价中所得的份额是“税”，而不是“费”。北京市政府向房地产商出让土地收取款项时使用的是“土地使用费”一类的名称。这个名称混淆了“税”和“费”之间的差别。是不是这样呢？请我们的经济学家、法律专家、税务专家等详细鉴别一下吧。
一种可能的观点是：土地是有价值的，土地使用权是一种财产权；北京市政府以土地作为投入，换取房价的份额，因此，北京市政府从房价所得的份额不是无偿。
对该观点，反驳的意见是：该观点并没有证明北京市政府在从房价中取得2.99万元/平米份额时有成本投入。所谓政府有成本投入，必须是政府花费自身的财政收入支付了人工费用、设备折旧或服务费用等等，而不是政府用原本属于全民的财产做了一项投资。政府在出让土地使用权的过程中，没有任何成本投入，除非政府在此过程中因为雇佣非政府机构从事规划、评估等等活动而支付了费用。
这种无偿性不是北京市政府在从顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅房价中获得的2.99万元/平米的份额特有的，而是现今中国任何一个商品房项目都有的。这种无偿性正是国家税赋的特征。
3、固定性。固定性指国家征税必须通过法律形式，事先规定课税对象和课征额度。政府从房价所得的份额不具有这种属性，因此，本文说“政府从房价所得的份额的本质是间接税”，而没有说“政府从房价所得的份额就是间接税”。政府是以“土地使用费”等名义实质上征收了“土地税”。
4、间接性。北京市政府在大龙地产天竺开发区22号住宅房价中获得了2.99万元/平米的份额，大龙地产又将这2.99万元/平米的负担转嫁给了购房人（即消费者），最终是由购房人（即消费者）而不是大龙地产支付了北京市政府的份额。这正是间接税的特征。这种间接税征是现今中国任何一个商品房项目的土地出让金都有的。
解铃还须系铃人——房价高企的未来
房改的成就是巨大的。这一点虽有疑义，不是本文存疑。
房改以来，房价持续高企带来的问题和风险是明显和危险的。对这一点，恐怕疑义也不大。
一项制度在设计之初，设计者通常会考虑和比较新制度的利与弊、收益与风险。但是，要求设计者在制度实施之前将预见到全部风险是不现实的，否则，就没有必要提出“摸着石头过河”了。我们目前的住房制度以及出让土地的方式遇到的问题和风险，即属此类。
问题是，出现了负面效应之后，怎么解决呢？
解铃还须系铃人。
我们的改革是自上而下的改革，要解决问题，避让风险，仍然在于政府的认识和行动。
如果允许大家议一议“土地使用费”究竟是“税”还是“费”，或许是有益的。
如果我们面对这么大数额的政府财政收入，分不清它究竟是“税”还是“费”，或者认为没有必要区分它是“税”还是“费”，或者认为它既不是“税”也不是“费”，而是土地出让金的“金”，是出让全民财产所得的“金”，那么，恐怕我们还要在迷雾中再摸索一段时间。如果我们认为它是“费”，那么，它就应当与政府的成本投入相称。如果它是“税”，那么，它就不应当越高越好，就应当有个限度，有税收的“固定性”。如果它是出让全民财产所得的“金”，金子吗？那当然越多越好了！！！
你认为它是什么？“税”，“费”，还是“金”？
这实在是一个应当辩一辩的问题？
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