这是一篇写作于去年5月份的文章，具体成文时间比发表时间更早。希望通过一种金融创新的视角来重新审视房地产市场的危机问题。时至今日，文章中的预言已经基本被市场验证，而文章所期待的理论创新思路却需要更多的时间来检验。
一、市场的非均衡状态
萨伊认为,“供给可以为自己创造需求”,有价值的商品永远不愁找不到买家。但“萨伊定律”至少在目前的中国房地产市场遇到了自己的劲敌。“如托拉斯般共享着高昂的垄断利润,在远高于成本的价位上蚕食着消费者手中的养命钱。”绝大多数中低收入的买房者会如是想。但是,“以中国房地产价格的上涨趋势而言,2009年的房价明显被低估,如果考虑到危机中居民对财富的保值要求,房价肯定会大幅上扬。”这可能是大多数房地产商看到的问题。总而言之,自次贷危机以来,我国大部分城市的房地产市场均呈现出疲软态势,即正处于一种因为信任缺失而导致的资源配置失灵状态。这种疲软分别表现在市场的供给和需求两个层面。在供给层面,房地产厂商试图延续前几年一直持续着的价格上涨趋势,并因此将价格定在一个高于市场均衡点的位置;而需求层面,因为对未来不确定性因素的预期增加,消费者对市场价格的定位远低于原市场形成的均衡价格。可以说,当前市场的困局可以被称作供给和需求两重矛盾下的双重悖论问题。
从市场价格走势来看,自去年以来延续的次贷危机的影响在今年2、3月份达到了顶峰,随着危机能量的释放,以及一年来被抑制的购买力的凝集,房地产市场在4、5月份出现了回暖的迹象。可以预见,在未来6、7、8三个月里,房地产价格的报复性回升将是市场必然的表象。不过类比之上世纪的大萧条,美国经济亦出现过这种因为经济自动回归而导致的经济回暖现象,但是长期以来,因为经济不平衡导致的实体经济的衰退必将拖累经济走向虚假繁荣,一旦无法在8月之后控制实体经济与虚拟经济的相对规模,则在未来受到考验的将更多集中在国家信用层面,换言之,恶性通货膨胀的危机将会取代短期经济回暖带来的效应,经济体系将会受到危机余波的重创。因此,积极把握住目前6、7、8三个月的市场缓冲期,做好应对新一轮经济危机浪潮的工作是现在最应该考虑的问题。
怎样解决房地产市场买卖双方的信任危机呢?笔者以为,最好的解决办法是加入替代品的竞争,让消费者相信市场价格是经过有效竞争后的合理价格。为此,经济学家提出廉租房的概念,但在消费者看来,租赁协议是一种一次性协议,其消费结果在租赁期满后便消失,而大多数中国消费者把房屋的购买看做一种稳定的生活保障,从保障角度看,房屋租赁协议显然不是贷款买房方案的有效替代品。这恐怕是绝大多数思考廉租房政策的经济学家面对的现实问题。
显然,如果把消费者的保障性需求和廉租房政策联系在一起,那么市场上就可以建立起一种和房地产商具有等价市场地位的替代品竞争者。只有市场上出现了这样的竞争者,消费者才会预期市场产生了有效竞争,也才会使持币待购的行为大大减少。而对于房地产商来讲,尽管新入市的竞争者对其利润是一种削弱,可是如果长期以来市场因为超额利润导致资源配置失效,那么加入竞争者带来的好处显然要大于等待的益处。毕竟市场活跃起来之后,对于市场的所有主体总是一个利好。
二、可累计租赁协议
如何建立起租赁协议与消费者生活保障需求之间的联系?在这里,我们第一次提出了“可累计租赁协议”的概念。所谓可累计租赁协议是一种金融创新的手段,是一种可以连带影响市场供给、需求和政府三重主体的金融创新:即政府拥有用作廉租房政策的安居工程的全部产权,消费者如果需要使用房地产,则可以通过租赁政府手中的廉租房来实现。在可累计租赁协议中,消费者的租赁行为具有个人信用基础上的累加性。也就是说,当消费者累积租赁达到一定数额时,政府可以根据消费者已经实现的租赁数额将特定的廉租房以已实现租赁总额加以置换。换言之,和普通贷款相类似,当消费者支付足够多的资金时,便可以获得特定房产的所有权。实施细则如下:
1.可累计租赁协议规定,消费者按照市场价格P租赁政府的廉租房,其租赁费用按照当期银行贷款利率R反计提房屋价值准备金。因为房地产租赁价格表现为两个部分,房屋折旧D和当期租赁的利润Y。这两个价值之和即是租赁市场价格P=DY。对于银行贷款而言,贷款本金的价值应该等于各期房屋折旧价值之和,而利息总和则与房屋租赁的利润总和是相等的。这就意味着,在排除了银行利率因素的干扰后,当期租赁行为只要能够抵偿房屋折旧行为和未来对新房产的再生产计提,则租赁价格就是合理的。为了保证未来风险发生时国家财产的稳定,国家可以规定一个略高于市场租赁价格的价格水平,在这个略高的价格上,按照银行当期贷款利率,计提相关费用,而余额则作为消费者累积的消费基金被积累下来。实际消费基金累积为:F=0。当时,即是表明消费者累积的租赁消费已经足够其购买一栋属于自己的房屋的产权,是否行使这个权利,全在于消费者个人的理性选择与国家政策的引导。
2.可累计租赁协议代表着一种消费者信用的延伸,当消费者进行房屋租赁消费时,其消费行为实质上实现了对房屋固定资产价值的折旧性补偿。特定消费者基金累积到一定程度时,他就可以凭借当前累积的房地产消费基金置换政府手中的房产。
3.政府把廉租房按照市场价值作价,一旦消费者基金达到政府廉租房的市场价值时,就可以凭借手中的基金置换政府的房地产。
4.为了保证消费者基金的建立,消费者进行住房消费时,应采用实名制。在唯一身份的基础上,其消费具有可加性。这种基金也是对消费者使用实名制度的一种激励。但是,真正保证消费者实现消费激励的却是国家信用。国家通过持有廉租房的行为,将国家信用注入房地产市场,这种信用由消费者长期的租赁性消费逐渐抵补。当消费者完成租赁基金与房地产所有权的交换后,国家收回了自己的国家信用,而消费者则实现了和银行贷款相类似的实质性房屋购买行为。
5.考虑到消费者的遗产和赠予权利,消费基金的转赠予将会被收取一定的税率,国家可以通过调节税率的高低来决定基金资产的流动性价值。
可累计租赁协议的作用和银行贷款相类似,但却具有超越贷款的优越性。普通的贷款性房屋交易,其交易标的的所有权在交易发生之时就已经得到转移,换言之,消费者在交易发生之后,成为房屋所有权的拥有者,但却要承担因此而带来的一切风险。例如,当消费者完成和银行的贷款交割行为后,一旦因为房地产商违约,消费者将会面临既得不到房屋,又将背负银行贷款的尴尬局面。出于对企业的保护,房地产商可以通过破产行为逃避无限风险的压力,但是一旦与消费者的交易协议发生,则房地产商的风险天然会转嫁给无辜的消费者。显然,可累计租赁协议对于这种风险是有规避作用的。因为实质的所有权在消费者尚处于租赁阶段时,依然属于国家,只有消费者愿意以自己累积的租赁结果来兑换国家手中的安居房产时,实质的产权转移才会发生,这样就避免了在购买关系消费者身家的房产后,消费者依然面临不确定性风险的可能。
可累计租赁协议在博弈上对厌风险主义者有着天然的亲和力,即使政府将可累计租赁合同的总价值定在略高于银行同期房地产按揭的总价值,在消费者看来,这依然是一种可以被接受的结果。因为这种协议相当于消费者将一部分所有权转移带来的风险让渡给政府,所以在精算层面完全可以规定一个略高于市场租赁的价格。
三、问题的补充
作为一种金融创新方式,“可累计租赁协议”的提出针对的是中国的房地产市场的资源配置失灵状态,作为制度经济学分析方法的一种尝试,我们还需要给出这种金融创新方式在执行之后的经济效果。
1.作为货币创造的结果。任何一种和贷款相似的金融创新都具有货币创造的结果。在“可累计租赁协议”中,政府相当于将房地产这种资产以信用的方式提前交付消费者消费,消费者之所以能够消费是因为其个人信用与国家信用挂钩。如果在过程中消费者死亡,则国家可以收回赋予消费者的信用,没有损失。一旦消费者坚持支付租赁,并在最后完成了租赁协议,则他可以在交易完成后获得房屋的产权。而这种房屋产权的获得相对国家而言则是一种信用的释放。从理论上讲,当我们认可贷款协议时,市场同样可以认可“可累计租赁协议”这种与之同构的经济创新。
2.作为替代品竞争的结果。一旦租赁协议可以与消费者的保障性需求挂钩,则房屋租赁行为将会成为与房屋买卖活动一样有效的经济活动。一部分消费者会放弃通过贷款购房的努力,转而租赁国家提供的廉租房。而且,这种竞争性的市场信息会纠正廉租房的几大弱点:“房屋质量差,地理位置不方便,结构与样式不新颖,缺乏变化的美感……”,在这种批评中,具有同样缺点的房地产商会被市场自动清除出局。同时,在较多房地产商面临压力增加自己房屋质量与地段的竞争力时,一部分投资者会将资金投入了与政府同样的投资领域,这种超越银行信用的投资方式对投资者的风险甚至小于贷款的风险,稳定的或不稳定的消费都可以带来收入,只要前期拥有了房产的产权,于是更多具有市场竞争力的特种租赁公司也会进入房地产市场。这样,在市场的作用下,短期的租赁行为与长期的投资行为发生着激烈的竞争,两者在金融市场最后的均衡点决定了短期与长期价格的平衡。
3.初始路径依赖问题。如果没有国家信用的介入,“可累计租赁协议”这种金融创新活动无论如何也不会发生,因为对于卖方而言,这种协议显然不是他们的博弈均衡点,在卖方的逻辑下,对消费者额外的信用补贴是一种不能带来利润的经济行为,也因此,“可累计租赁协议”天然就带有一种政策引导的味道。
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