在下从99年接触房地产业，一直干到今天，这行让我欢喜让我优，让我赚了很多钱，真的很多很多，但是也让我很受伤，今天我终于拿到了签证，过完年我就带着老婆孩子移民离开这个国家了，有几句话，还是想说出来。
我大学毕业就干了房地产，在一家业内TOP10的公司，一步步从售楼先生干到今天的地区副总，十年后，终于感觉到累了，也看透了，以前是不能说，今天终于可以说了。
你们以为一定要财大气粗才能做开发商？你们错了，开发商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟go-vern-ment关系够硬，拿到了地，那银行都巴巴的跑来，乖乖的给你贷款。
你以为开发商都是自掏腰包？你们又错了，土地转让金都是贷款的，修楼盖房都是承建商垫资的，开发商没掏几个钱！
你觉得盖好房子，开发商该卖房了吧，这次还是错了，开发商在开盘之前，会搞个内部认购，至少一半以上的房子都给内部认购掉，这个很多人知道了，其实就是找人向银行贷款买房，这哦其实就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行，说白了就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开发商的腰包了，真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心仪的房子，基本都是“卖掉了”，然后过两天告诉你说有人退房，其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里，钞票再一次进入开发商的腰包。
你觉得开发商拿到钱了，就该去还银行贷款了吧，这次还是错了，开发商怎么会那么傻，进了口袋的钱还掏出来？开发商会用这些款子再去拿地，只要拿到土地，随便哪个银行都乖乖的撅着屁股上门来。
如果你们问银行就这么傻？我要告诉你，银行就是这么傻，开发商向银行贷款拿地，是用土地做抵押的，现在房子都盖好卖掉了，开发商就算还不了拿地的贷款，银行对这笔烂帐也没办法，只能去找go-vern-ment，go-vern-ment就把这块地再次出让，拆迁，补银行烂帐。所以你们没见吗，但凡成熟的开发商，都是拥有好几个相对独立的经济实体，钱就这么转来转去。心情好就还贷款给银行，心情不好就再说了。
你们如果觉得go- vern-ment是真心希望控制房价的，你们怎么老是错呢，真心觉得房价过高的，只是中央go-vern-ment而已，但是中央 go-vern-ment手里没一寸土地，土地全是地方go-vern-ment的。你们知道地方go-vern-ment征地多少钱一亩吗？几万块而已，可卖给开发商多少钱吗？几百万一亩哦！对于地方go-vern-ment来说，土地就是GDP，土地就是政绩，土地就是繁荣昌盛。你说地方go- vern-ment会听中央的吗？
好啊，中央的话地方可以不听，那中央也不是吃软饭的，于是新政策出台了，土地转让从以前的出让制度变成今天的竞拍制度。而且中央一挥手，央企老大哥们出马了，老大哥们挥舞着钞票出现在一个个土地竞拍会现场，大家惊呼，中央要控制土地了。
你们觉得央企出马了，房价有望回落了。怎么每次都错呢！现在要拿地不光靠关系了，只能是竞拍，这样很多小开发商是不行了，但是土地就基本都集中到几个大开发商手里，变相土地兼并啊。央企老大哥是不差钱，但民企拿不到地，还不能抬抬价?竞拍的时候多举举牌子，那价格就是几千万几千万的往上窜。央企再牛，我让你拿地的价格跟市场房价靠拢，我让你控制房价，你控制啊！地价就这么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面说过了，甭管什么价格，只要土地在手，不怕钞票没有！
老大哥们拿了地，那怎么办，只能盖房子卖掉，卖什么价？不可能低于低价吧。再说老大哥的钱哪儿来的，国家给的。国家的钱哪儿来的，从老百姓手里收的。是的，事实就是这么残酷，国家从老百姓手里收钱买昂贵的土地盖成房子再以更贵的价格卖给老百姓。
这就是房地产界的循环，go-vern-ment，土地，银行，一次次的循环，生生不息，于是房价也就滚雪球一般。
其实，真正想抑制房价，办法很简单，只要全民坚持两年不买房，不要多，只要两年，那样会倒掉一批开发商跟枪毙一批银行行长双规一批市长，代价是大了点，但是换来的是啥大家心里清楚。
我干了10年房地产，真的看透了，天天跟肥头大耳的go-vern-ment官员吃饭喝酒，跟肠肥脑满的行长唱歌跳舞，真的累了。
是的，我移民了，不要说我不爱国，我只是不想被某个强权集团继续统治而已。
相信我，虽然我改变了国籍，但是没有改变我的心，我每天都会告诉我的孩子，我们是中华民族，我们960万平方公里的祖国美丽富饶，我们的人民勤劳勇敢。孩子长大了如果问 我为什么要离开美丽的祖国，我会告诉他，爸爸只想让你和妈妈生活的好一些
刚看到一个数字,说是中国的房子现在空置的可以住3亿人,苏州的几个园区0电费的房子大到几万户.
此数字真假不能完全确定,不过总是多少有点影子的.
那么,房价为啥高?
西方有所谓搏弈论,详细理论咱也不说了,这个理论也有缺陷,不过不是今天的重点,咱们先不说它.
基本上来讲,房价虚高主要由以下几方面关系决定:
1．
地方与中央:不考虑FB因素的话,中央是不希望房价影响到政权的稳固的.这个大家不用怀疑.
问题是地方财政的主要收入来源就在于房价,你要地方不和开发商合伙抬地价,捂盘.那么无异于砸地方财政的饭锅----已经不是饭碗的问题了.
N多编外编内的人员要吃要喝要发奖金,要有各种福利.
而且,这种工资福利是刚性的.别说你给他降,你不给他涨,你不让他看见今年比去年好大家都不满意.
然后政府要盖各种建筑,搞各种形象工程,修各种建筑道路.
这里面又涉及很多利益纠葛,咱们就不说了.
再下面,最最关键的一点.
财政收入的多少直接是衡量官员政绩的标杆.
这样,这里就出现一个问题了,如果中央让地方降房价,地方可以讲,老大,你又要我赚钱给你花,你又不让我赚钱(财政收入主要来源于高房价),老大,这个会不会很奇怪?
所以的所以拉,大家要体谅中央和地方,大家都压力很大,很不好做的.
2．
开发商和地方政府:这个是个双赢局面,双方是合作关系,地方政府通过高价卖地获得财政收入,开发商通过再高价卖房获得暴利---哦当然中间还有所谓承建商和承包商之区别,内中纠葛不足为外人道也.
简单点讲那,地方领导需要开发商的手法来造成恐慌心理,从而把房价弄高,进而通过卖地获得高额财政收入.对于领导来讲,开发商是财神爷,无论小家还是大家,无论从公从私,开发商都会给地方领导带来实惠,很大的实惠,很大很大的实惠.
故此,开发商成为地方领导的座上客甚至铁哥们的现象随处可见.
不过那,还是那句话,地方领导也很为难的,毕竟人家要政绩,要向上面交功课吗.
开发商也挺辛苦,这把一个城市的楼盘弄起来,也非易事呀，这得考虑多少方面因素,做多少舆论引导呀.
所以,人家虽然收入高点,也是劳有所得吗.
3．
这个比较有意思,80后老公老婆间的搏弈:话说80后甚至部分90头儿有多少男同胞想买房子的?
最开始肯定都不想,但是多半在结婚压力下,迫于女方压力,自陷囹圄.
看到一句话说的挺好:用房价干掉80后,用考试干掉90后,用奶粉干掉2000后
这里面存在一个问题,为啥中国女生对房子问题那么纠结呢?
这个要讨论的内容比较广泛,涉及的面挺广,有空另开帖论述.
4．
开发商与买房者的搏弈:分析这个也挺好玩,买房子的有多种心理
（1）投机:或者说投资,实际上了,今天到底是不是房子都是无所谓的,甚至就是一堆狗屎,或者是在纸上画张饼,更进一步说就算是一个存在于头脑中的概念从敛财上讲都可以达到和房子同样的效果.
现在我们选择楼市敛财,应该说是很有真知灼见的,抓住了80后急于买房结婚这个刚性需求,这个是一个基本线,然后再弄一批想进行投机的,鼓捣鼓捣把水搅混了,80后的2B了,害怕了,急眼了,牙一咬,眼一瞪,和老爹老妈一哭,首付有了,开始供楼了,一个崭新的房奴诞生了.
所以了,这个类似老鼠会,或者说我们今天的中国楼市就是一个大型的老鼠会,只不过从表面上看,是合法的.
（2）实际需要:大部分房奴基本上是被太上逼迫入会的
这个没啥可说的,你要是耳根子硬,神仙拿你都没招.
基本上来讲,买房的大类型也就这两种
接着说下面的问题:
（1）房价会一直的永远的涨吗?
你见过一直吹都不爆的气球吗?
你见过可以一直折腾的老鼠会吗?
（2）还会涨多少年?
这里很有意思,已经有N多所谓经济学家,民主人士预言房价会跌,甚至包括搞房地产的都认为房价会跌.
可是呢,悲剧的是,房价一直在涨.
诡异吧?
不诡异.
首先,高房价是地方政府的经济来源,政绩来源,尽管我们在企业问题上让企业不能找市长,要找市场,在房价问题上可是坚决进行宏观调控的.
然后,我们要确实承认,房子确实有很大的刚性需求,由于知识青年下乡返城结婚所带来的生育高峰---也就是80后,普遍到了谈婚论嫁年龄.这个需求确实很大,这个是真实的.
接着,应该说,由于我们的企业,公司普遍设置在大城市周边或者市内,直接导致了大量的80后原始居住地与工作地点的脱离.这个同样也造成了一个刚性需求.
那么,房价会一直涨下去吗?
我认为不可能,具体期限就不知道了,楼市这个大气球必然爆掉.
为什么?
因为刚性需求的减少,请大家对比80后和90后的数量.
你再捂盘,你再炒做,你再折腾,你不能把90后变多吧?
房价再高,最后总得有人来住吧?
甚至我们说的极端一点,你现在楼房不断加高,城市范围不断扩大,最后你13亿人盖了能住39亿人的房子,你还能炒的起来?那我真佩服你了.
再往下,请大家别忘了,80后的父母在10年后年龄会有多大?
其中有相当部分年龄接近70了,他们会死亡的,别忘记了,凡人皆有一死.
而80后的父母恐怕是80后的1.2-1.5倍(由于独生子女政策).
他们死亡后空出的住房怎么办?
肯定要流入市场吧?
这么大的一个量的房子流入市场,哦,你还能炒的动吗?
那真的很服气.
但是同时,3-5年内,房价不可能降,应该说,目前房价仍然在可调控范围内.
这个气球没到破的边缘.
原因何在？
我们要考虑到多吃多占的情况,这个也会产生一个刚性需求.
比如说,家里做生意的,在北方居住,就想买个海景房,家在南方的,就琢磨着在北方买套房子避暑.
应该说,这几年南方搞海景房搞的很红火,这个确实是很有眼光的,而北方呢,在避暑这个概念上明显反应过慢.如果有搞房地产的朋友路过,可以弄下这方面,可以让流往南方的钱回流下哈.
再下面,如果楼市垮了,会怎么样?
我们可以绝对相信,垮掉的绝对不仅仅只有楼市而已.
实际上了,如果按正常情况,对比西方,房价本来确实可以一直涨下去.主要原因在于:只要你能保证老百姓的收入在以更快一点的速度增加,那么老百姓总可以买的起房子.
这个老鼠会确实可以一直开不是?
我们的麻烦在于两个字----透支
我们的楼市提前把未来几十年的涨价空间给提前透支掉了.
更简单点讲,西方的楼市是养羊,秋天剪羊毛,羊还在,接着养.
我们中国楼市是杀猪,把猪弄肥了,一刀干掉,断子绝孙.
其他的有关郝兄所说制造业,GDP问题,事关和谐,不掰扯.
最后说一点点,现在最麻烦的事情不在于高楼市,也不在于即将垮掉的高楼市.
而在于,本朝到底有没有能力解决楼市垮掉以后出现的烂摊子?
这个事关和谐,不掰扯.
前几天有人说,不管怎么说，我们在前进.
我们真的前进了吗?
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