大量房企快速消失 降价或将是2012主旋律

　　导读：

　　对于房企而言，2012年将并不好过。在刚刚过去的2011年，随着中央严厉打击投资投机调控楼市，量价齐跌成为楼市主基调，一批房企通过各种方式快速消失、倒闭。而随着政策的持续从紧，库存日益增加和资金日渐紧张，房企危机正逐渐加重。在优胜劣汰的生存法则逼迫下，市场将迎来更大一轮的调整。

　　正在快速消失的房企

　　2011年12月19日，北京市住建委发文称，北京东方时代房地产开发有限责任公司等473家房地产开发企业的资质证书，有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。根据有关规定，已注销上述企业的开发资质。

　　对此，北京市住建委有关负责人表示，这意味着这473家房地产开发企业将不能在北京市进一步从事开发。一定程度上，这473家公司今后将在京城楼市消失。

　　从整体数字上估算，可以发现这一波房企消失潮将会持续进行，甚至会呈现加剧势头。据上述北京市住建委有关负责人介绍，目前北京市房地产资质有效期内的企业大数是3000家左右。而来自北京市国土部门的数据显示，最近几年来，北京市每年公开出让的经营性土地的平均供应规模不足200宗，而且今后经营性土地供应规模越来越难以超过200宗。假如以5年时间来计算，即便有1000家房企可以获得土地，原先拥有土地的房企5年内也应该开发完毕，那么这就意味着过五年后有将近2000家房企无法获得新的土地，而且每年市场都会有新的进入者，那么这2000家房企的出路或许也是消失。

　　房企消失潮并不只是出现在北京。武汉市房管局去年四季度公布的数据显示，截至2011年10月底，武汉共有在册房地产开发企业1375家。相比2010年同期，房企数量减少了200余家。

　　被注销开发资质可以很明显地判断房企的生死去留，但很多时候，尽管房企仍然具备开发资质，甚至是项目仍然在运转，其背后的主人已经更改了。如保利地产通过购买项目公司股权的方式收购北京海淀区东升乡地块；近日上海地产界围绕上海证大外滩地王也是纠葛不断；杭州绿城则不断通过卖项目的方式甩包袱。

　　据链家地产市场研究部不完全统计，2011年上市房企中，股权出让共183宗，相比去年增加72宗，增长65%。在当前房企资金充实度大大降低而存货积压的情况下，明年房企的股权并购仍会继续。

　　政策左右楼市命脉？

　　以北京市场为例。据了解，项目开发完毕，土地少、地价高无疑决定了一些房企的去留。

　　但仅此并不能解释的是，与去年注销了185家房地产开发企业的资质相比，今年的注销数量明显大幅增长。其次，记者从2011年北京注销开发资质的473家房企中发现，有些企业的注册成立时间为2009年、2010年，但仅成立了一两年就迅速注销，另外有些房企成立了近20年，偏偏也选择在2011年注销。第三，不仅是一些小型房企注销开发资质，一些大型房企如北京世茂投资发展有限公司，也在这波被注销的房企中。对此，北京世茂有关负责人表示，这是因为该公司已开发完旗下项目。但分析人士指出，这并不排除世茂有看淡北京市场之意。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，房企注销潮、并购潮、退房潮等等，这些都是表象，背后是中国楼市环境发生了巨大变化，在目前的市场环境下，楼市暴利色彩正在逐渐褪色。一方面是投资投机性需求受到抑制，市场受到冻结和分流，销售遇冷，库存上升；另一方面是融资成本、拿地成本等提高，房企资金压力巨大，现金为王渐成共识。

　　万科北京公司高管肖劲认为，中国楼市说到底是政策市，政策的变化带来市场的变化，主要是限购、限贷等政策对市场影响较大。

　　降价将是2012年的主旋律？

　　从政策层面来看，2012年楼市调控仍持续释放从严从紧的信号，一定时间内调控不会松动已是业内共识。

　　记者通过春节期间的走访发现，从市场面来看，楼市仍然十分冷清，交易陷入停滞僵局。在多个售楼处及中介门店，记者普遍看到的是关店停业。根据伟业我爱我家集团统计，1月16—22日北京全市新建商品住宅网签总量为536套，环比前一周的网签总量下跌了70.2%，与去年同期相比下跌了83%。全市二手住宅网签总量为785套，环比前一周的网签总量下跌了30.2%，与去年同期相比下跌了86.5%。

　　世联地产分析师认为，房企间竞争加剧乃至并购加剧，成交下降，房价调整仍将是2012年的主旋律。中国科学院预测科学研究中心日前发布2012年中国经济预测报告显示，综合调控政策、市场供需等各项因素，2012年商品房价格将难以维持增长趋势，转而进入下行通道，预计商品房平均销售价格将同比下降5.3%左右。

　　但同时也有专业人士指出，由于开发商无钱买地等，最终将迫使调控停止。

　　不过，应该看到的是，一方面高房价确实不可持续，楼市过去一直是暴利行业，房价收入比较高，严重影响民生和经济的可持续性；另外，通过经济结构的重新组合、产能的重新配置，中国经济不仅有出路，而且将找到新的发展机遇。

　

新华网：中国18省市GDP增速放缓 房价下行或成为主旋律

　　据经济之声《央广财经评论》报道，截至今天(26日)上午，全国已经有28个省份公布了2011年GDP的成绩单，其中有25个省份的GDP增长速度高于全国平均值9.2%，18个省份的增幅低于上一年，这其中生产总值最高的省份是广东，广东去年的GDP是5.3万亿，成为国内第一个迈入五万亿元大关的省份。在已经公布的数据当中，只有北京、上海、浙江三个省份的GDP增速低于全国平均值9.2%，其余的省份全都高于这个水平。这28个省份当中增长速度最快的是16.4%，最低的是8%，其中增速位于12%-5%的省份占了近半数，超过15%的有四个省份，在增速超过15%的省份当中只有天津一个东部省份。

　　北京市市长郭金龙说，降低发展速度有利于结构的调整，受汽车限购、房地产调控以及首钢搬迁等政策措施的影响，去年北京的经济增长速度被拉低了两个百分点，在上海将GDP增速视为脸面的思路也受到批评，上海市委书记俞正声强调，现在发展的重点在于要根治小微企业和创新性人才发展迟缓这一科技创新的硬伤，他强调要转型速度必须降下来。另一方面统计表明，上海和北京的人均GDP去年都已经超过了8万元人民币，按照年平均汇率折合1.2万美元，根据世界银行的标准已经达到中等富裕国家的水平。商务部国际贸易经济合作研究院研究员梅新育表示，京沪人均GDP达到中等富裕国家水平是我国经济发展的必然显现，预计未来像广州、深圳等城市也将会步入这一行列。

　　对于房地产企业来说，2012年将并不好过，新华社今天发表评论说，在刚刚过去的2011年，随着中央严厉打击投机、投资调控楼市，量价齐跌成为了楼市的主基调，一些房企通过各种各样的方式快速消失和倒闭，在优胜劣汰的生存法则逼迫下，市场将会迎来更大一轮的调整。去年12月19日北京市住建委发文表示，将会注销473家房地产开发企业的开发资质。

　　房企消失潮并不是只出现在北京，武汉市房管局去年四季度公布的数据显示，截至2011年10月底，武汉一共有在册房地产开发企业1375家，相比2010年同期房企数量减少了200多家。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，房企注销潮、并购潮、退房潮等等这些都是表象，背后是中国楼市环境发生了巨大的变化，在目前的市场环境之下楼市暴利色彩正在逐渐的褪色。万科北京公司高管肖劲认为，中国楼市说到底是政策市，政策的变化带来市场的变化，主要是限购、限贷等政策对市场影响比较大。

　　中国科学院预测科学研究中心日前发布2012年中国经济预测报告显示，综合调控政策市场供需等各种各样的因素，2012年商品房价格将难以维持增长趋势，转而进入下行通道，预计商品房平均销售价格将会同比下降5.3%左右。但是也有专业人士指出，由于开发商无钱买地，最将将迫使调控停止，不过应当看到的是一方面高房价确实不可持续，楼市过去一直是暴利行业，房价收入比比较高，严重影响民生和经济的可持续增长。另外通过经济结构的重新组合，产能的重新配置，中国经济不仅有出路而且将会找到新的发展机遇。

中国广播网：未来最危险！中国须警惕楼市崩溃四个引爆点

　　2008年A股出现70%的下跌是可以承受的，因为当时股市只有30万亿的规模，但如果未来楼市出现了50-70%的下跌，中国是承受不了的。因为楼市是100万亿的规模。如果楼市下跌超过50%，中国老百姓的资产变成负资产，金融危机将难以避免。

　　中国的房地产泡沫到底有多大？

　　目前中国的房地产泡沫似乎不如1991年的日本、2007年的美国房地产泡沫破裂大，因为他们有金融杠杆放大，经济增长速度也不如我们。但如果换个视角来看，中国城市居民的购买力已经远远不能支撑高房价。张庭宾指出，国际上收入房价比的合理范围为4-6倍，而在中国城市的这一数值极端值已经达到全球最高的15-20倍。在北京、上海等城市，房价租金比也达到500-600倍，一套房子的购买价相当于50年的租金。

　　张庭宾认为，中国宏观经济目前面临着改革开放三十年来最严峻的时刻，三驾马车中，外需不断收缩，投资不可能有更大规模，居民消费占GDP比重持续下降。此时，楼市是否雪崩，将严重影响到中国宏观经济基本面。

　　中国须警惕楼市崩溃四个引爆点

　　张庭宾判断，如果现行政策不发生改变，中国社会和周边地缘政治基本稳定，国际上也无重大突发事件，那么，楼价跌幅或达到30%-40%，但不可能超过50%，如果适当放松货币政策，房价可稳住，并可能有进一步回升。

　　但前提是，中国未来一段时间内要特别警惕楼市崩溃的四个引爆点，即A股暴跌、中美贸易战爆发、国际油价飙升、中国周边地缘政治危机的发生。

　　首先，如果上证指数暴跌至1500点以下，流动性再收缩几万亿，对楼市无疑是雪上加霜；

　　其次，美国参众两院通过了汇率操纵惩罚法案，中美爆发贸易战，国内或出现大量失业和工资下降，房屋断供可能集中爆发，而美国则可以通过TPP降低部分国家对美出口关税，弥补由中国出口停顿造成的商品短缺；

　　再次，若美国和以色列袭击伊朗，国际油价上涨至150美元甚至200美元/桶，粮食价格也将上涨一倍，中国将受到巨大冲击；最后，中国周边出现地缘政治危机，如钓鱼岛和南海发生军事冲突。

　　“如果这几个点引爆，中国境内约2万亿美元的国际热钱就有可能集中撤离。”张庭宾说。

　　房价跌幅超40%政府应救市

　　张庭宾还指出，中国楼市可以下降30%-40%，但决不能下降50%，否则会对银行业造成巨大冲击，中国就有可能重走日本老路，面临“失去的十年”。因此，“如果房价下跌40%以上，建议政府应该救市。”

　　需要强调的是，张庭宾是坚决反对房地产泡沫的上行的，早在2009年就反复警告，房价若再涨30%-50%，将来就可能出现雪崩。“但是到了今天，如果房价真的跌掉40%，这时候就应该救市，某种程度上，救的是商业银行体系，救的是中国的老百姓。”

　　张庭宾表示，房价并非越跌越好，如果房价真的下跌50%-70%，国内就可能面临更大的危机，失去大量就业机会、工资下降，股票市值大量蒸发、稳定现金收入消失，到时候还是买不起房子。

　　最后，对于大多数中低收入阶层来说，社会保障房将非常重要，而政府必须为社会公众负责、提供住房保障。

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