没有工业的乡镇，及没有商业区位优势的乡镇，就只是消费性的乡镇，消费性的乡镇不可能让农民在其中安居，因为农民必须要有工作和收入来源。
一、
成都大学吴建瓴教授十分赞赏土地财政，认为正是土地财政，才使中国城市有了良好基础设施，才使地方政府可以爆发极大发展经济积极性，也可能解决地方上的N多难事。他甚至认为，应想办法让乡镇和村也有点土地财政，若乡村有土地财政，乡村积极性和创造性就可以发挥出来。
我是同意吴建瓴教授关于土地财政的意见的，但对在乡村两级搞土地财政则有所保留。村一级，若有一点集体土地，在城市郊区征地中搞留地安置和留地发展，我是支持的。一些基础条件好，有工商业潜力，尤其是实际上已成县城副中心的中心镇，搞点土地财政也是可以的。但从全国大多数地区一般农业型乡村情况来看，土地财政无空间也无必要。2010年暑假到河南洋河镇调研，发现洋河镇鼓励农民进镇建房或买房，全镇农民已在镇上建了几千套上面住人下面开店的二层小楼，镇上所建小楼几乎可以住下全镇所有人口。在很短的时间，洋河镇区人口就翻了几番，街道由一条变成了七条。但是，农民进到镇上后，一方面种田不方便，另一方面，家家开店就无生意可做，镇上所建房子因此大多数无人去住，3/4以上店面关门，开门店的生意也极为冷清。数以亿计的农民建房投资没有发挥作用。
参加湖北省委党校“三化同步”研讨会，与湖北省委党校乡镇党委书记班学员交流，发现几乎所有党委书记都有在乡镇搞房地产以形成土地财政的积极性，乡镇房地产热正以前所未有的速度蔓延。
二、
但我还是要给乡镇房地产热泼冷水。乡镇一级的位置其实比较尴尬。取消农业税前后，学界和政策部门都有关于是否取消乡镇政权的讨论。讨论的共识之一是，乡镇作为一个行政层级还是有存在的必要，但作为一级完备政权，过去不是，现在也不是，将来也不可能是。在全国绝大多数农业型地区，乡镇一级类似县级政权的派出机构，与乡公所很相似。
在改革开放之初，乡镇企业发展的黄金时期，沿海地区利用卖方市场的历史性机遇，大力发展乡镇企业，不仅乡镇而且很多村庄都在很短时间即完成了从以农为主到以工为主的转型，乡镇经济获得了快速成长，二、三产业变成主导，从事二、三产业的农民洗脚进到镇上居住，乡镇变成街道，十分繁荣，乡镇房地产自然而然就发展起来。
而到1990年代以后，随着买方市场代替卖方市场，乡镇企业“船小好调头”的优势变成了“船小不能抗风浪”的劣势，在沿海地区，有些乡镇企业已经长大成型转型，有些倒闭破产，但整体来讲，在沿海繁荣的区域经济带动下，乡镇变得象城市，基础设施和居住工作都越来越远离农村和农业。而在中西部地区，乡镇企业还没有发展起来即遭遇市场寒流，结果是乡镇企业大量倒闭破产，乡村经济中的农业依然一枝独秀。到了二十一世纪，过去办工业的村村点火、户户冒烟不仅已失去市场的历史机遇，而且在环境评估(面源污染)和土地获取方面也难以突破。工业进园区成全国上下的共识。一个县级单位，最多在县城和作为县城副中心的中心镇有可能办工业园区，一般农业乡镇办工业的机会已经没有了。
没有工业就没有就业，没有就业带动，乡镇房地产所面对的就只能是农民。从农民来讲，当前中国农民典型的家庭生计模式是以代际分工为基础的半工半耕模式，即农村老年人在家种田，年轻人外出务工，一个农民家庭，有两代人分别务农、务工，务农收入加上务工收入，就足以维持家庭温饱有余的生活。这样的农民家庭到乡镇买房，在乡镇住而在村庄种田，就太费心太麻烦了。农民就无法再种田。但不种田，住在乡镇，乡镇又无就业机会，开商店搞第三产业，都是从农村进到乡镇买房的农民，乡镇并无流动人口，第三产业也没有空间。这样，在乡镇就很难住得下去。
没有工业的乡镇，及没有商业区位优势的乡镇，就只是消费性的乡镇，消费性的乡镇不可能让农民在其中安居，因为农民必须要有工作和收入来源。农民收入之一是到有工业和商业机会的地方去务工经商，之二是回到村庄务农。村庄是生产性的，因为村庄可以为农业生产提供极大便利。村庄同时是生活性的，是熟人社会关系中的，村庄熟人社会关系为村民提供了进行生产生活的社会支持。
三、
因此，当前全国正变得热起来的乡镇房地产开发热，一定不能蔓延开来。要让农民住在可以方便进行农业生产的村庄，同时为他们提供生产生活所需基础设施。在村庄生活，进可以到城市，退可以回村庄。在交通越来越方便，信息越来越方便的情况下，农民住在村庄，却与县城保持着密切频繁的联系，他们在生产性的村庄和同样是生产性的县城两头跑。而在消费性的乡镇，开发了房地产，但没有人住得下去，因为没有收入来源，最终这种开发就是浪费。
在当前国家为农村提供越来越多基础设施服务的条件下面，村庄的基础设施建设也日有长进，城乡之间的交通也越来越便利，农民越过乡镇而到了县城。乡镇衰落是大势所趋。乡镇过去从来没有成为过一级完备政权，将来更不可能成为，这种情况下出现的乡镇房地产热，就一定要制止住。
2012年11月6日晚
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