在某县市区、镇、村接触了各类人群，交流了诸多基层事项，感触颇深，从某种意义上讲也是一个调查研究的过程，生于农村、长于农村且在农村有众多盘根的老农村人，对农村问题的认识与分析比坐在“深宫”的专家应该更深更透，比那些没有农村基础没有农村情感的纯经济学研究者更具有政策性借鉴作用。
在今后的一段时间内，将从多个方面做一些总结，今天先谈城镇化在大农村的表现，选择的标本是某县(暂把县城当作大农村城镇化的一部分看待)，不一定有整体代表性意义，但至少能反映一个局部，从中仍然可以找出部分问题的代表性。城镇化实质已经演变成单纯的房地产化，其造成的耕地疯狂流失必须得重视和遏制。
第一，县(市)区的房地产。来到市区，见了地税局、交通局、公安局、环保局和政协等部门的老朋友，侧面了解了一下当地的种种事情，开车在各街各巷转了个遍，感受最深的是路修得越来越宽，两边的小区越来越多，到处都是楼盘和广场。一些“大道”宽得令人振奋，我在长沙都极少看到有如此宽的路，路两边还闲置不少土地，若加上两边的配套小区，土地总占用量堪称巨大。
中央搞城镇化，县市区扩容本是顺理成章，但是，违背自然流动的原则，不顾一切疯狂造城的行为绝不是科学发展，农民不可能一下子涌进县城，即使可能，也要考虑其它相关因素，也要与后面谈到的几点相互制约，否则，农村房地产泡沫化比大城市会更严重。回城后，问了其他返乡朋友，所见略同，恐怕这些现象有一定代表性。
现在，有一个非常令人不解的问题是：大量征地的钱来自于哪里?这些地的征收都经过合法审批了吗?地产开发商的钱又来自于哪里?用地指标是否超标?
第二，乡镇所在地的房地产。也许是因为城镇化中含有一个“镇”字，也许是政府已经定位大力发展镇部所在地房地产，各镇所在地的房地产疯狂发展已经成为事实，还将持续火爆，看某省的长期规划，最小的镇规划人口都超两万，大的镇高达十万以上，若能实现，十年之内，90%的人可以住在镇以上居住区，若将此类人定为非农业人口，并给予城市化保障，中国的城市化率将是一次冠绝千古的大跃进。
镇所在房地产，既有开发商开发的小区，又有农民私自买地自建的房产，开发商的小区均不大，价格也不贵，所有小区几乎都没有真正的城市化配套，私人自建房可以约等于乡镇别墅，均是连排或独栋形式，令人极为震惊的是，有一户人家居然在镇所在地建有一排超2000平米的超级大住房，大得可怕。镇级所在地房地产的最大问题是缺少科学规划，缺少特色，很象是扩大化、高楼化的农村。没有历史包袱，本来可以利用建新城的时机搞好规划，本可以让每个镇都成为当地的一个符号，事实上，各地均没有做到这一点。
镇级地产的另一问题是：土地到底是如何转向开发商和私人手中的?是规划用地的合理合法使用吗?卖地的钱全部入库了吗?
第三，公路房地产。经过这些年的发展建设，县市区通往各镇的道路都修得比较好，给群众生产生活带来了极大方便。据路边住户讲，两年前，这些主干路的两旁还只是零星地布有一些居家建筑，现在，路的两边似雨后春笋一样长出大量民居，一条路几乎就构成一条街，两旁建筑的前面还留有足够宽的前坪，总体看来，修一条路，要耗用相当于四条路的用地面积。与这些主干道有些类似的是，一些次要的水泥公路旁边也开始长出房子，未来仍有较大的扩容可能性。
有些主干公路的两旁还建有“产业园”，至于有没有产业入驻并不重要，重要的是，一个园能带动不少居民的靠近，周边的房地产能快速活跃起来。
第四，乡村房地产。从严格的意义上讲，镇房地产、公路房地产都不能算作是标准的房地产，因为绝大部分没有商品化，但是，从长远看，这些房产的商品化是必然趋势，农村住房也不例外。
有人认为，既然县城大建商品房，镇里也建了很多房，公路边也建了很多房，农村的房子建设应该会萎缩。事实并不是这样，农民的感情非一般城里人所想，他们把农村的那个房看成是他的“根”，根是面子工程，要满足攀比心理的需要，即使你在县镇有了房子，即使一年只在村里住一天，乡间的宅地也要建一栋有面子的住房。正是这个原因，以致农村地盘不但没萎缩，相反还在不断扩大，村庄常住人口是萎缩了，但村庄占用耕地仍未得到有效遏制，私自卖地的情况仍然存在。几乎可以肯定的讲，政府想从农村置换土地弥补城镇化过程中的耕地流失是不可能实现的，能控制农民少占耕地就是大成绩。
“四类房地产”带来的正面效益。首先，它有效承接了大城市房地产降温后建材、装饰材料需求减少导致的产能过剩;其次，它有效承接了大量从事建设行业的产业工人回归地方，让他们有足够的市场支撑就业，最后，它暂时性缓解了地方政府的财政压力，不管是否严格合法，卖地的现状是既成的，收取的费税是真实的。这三个正面作用是中央政府力求的效果，因而也造成中央对当前已经出现的问题缺少足够的重视，害怕影响经济急速衰退和地方政府生存压力。
“四类房地产”的长期后遗症。我们经常说农民朴素实在，勤劳智慧。然而，这只是农民特色的一部分，当代中国农民还有另一个重要特性：超强的攀比心理。先比村里的房子，再比镇上的房子，还要看县里有没有房子。虽然农民在三地同时拥有房产的人并不多，但朝这个方向发展的趋势是有的。过去，谈婚论嫁，一般会强调人实在就行了，现在，光实在已经不行，房子是必要条件，就算结婚时没有满足虚荣，婚后也会将城镇买房当作一种追求，总之，就是既要满足根的需要，又要满足面子的需要，除非有政策逼迫他们改变思想。
我们中国人口多耕地少，这是个基本国情，加之国家推行的高铁化、高速化和区域化战略不间歇推进，耕地正以空前的速度减少，如果城镇化过程中让“四类房地产”继续疯狂占用耕地，未来的中国不可避免地要走向“餐桌由外人控制”的局面。
“四类房地产”的蓬勃发展也造就了一批暴富者，“流氓变地产商”不是新鲜事，“二流子开上奔驰”也不是新鲜事，关系学在基层并没有因为反腐败有任何收敛。大量一夜暴富的神话严重挫伤了本就脆弱的县域实业者，温州人的炒作之风到处盛行，后患绝不会小。
对“四类房地产”的有关建议。
其一，必须明确“城镇化”的内涵。中央推出城镇化战略过急，并没有给出配套的详细规划，更无操作细则，全国各地各念各的经，经经不同音，说是城镇化，就是自由化，只要出政绩，法律都不怕。
中国推行城镇化大战略整体上没有问题，但是，搞粗放式、无序化的大跃进决不是好事，持续得越久，祸患越大。我们的城镇化战略是新的战略，之前就缺少规划，全凭各地按自己的理解各行其政，既是顺着国家大战略，你想追究违规责任都很难。2013年的时候，我曾经提过先做好规划安排，再推城镇化进程，但政府并没有重视规划，睁一只眼闭一只眼地看着地方随意理解城镇化，有欠妥之处。
其二，必须加强对“四类房地产”的科学规划。中央推动城镇化，意在引导农村人口的合理转移，重在能有“转移”，如果农民都不愿意转移，只是在乡村、镇所在地和县城间游移，那城镇化就是一个有害的错误战略。
城镇化过程中，如果不加强规划，还容易造成刚修不久的城镇就变成落后的聚居区，很可能在十至二十年内重新改造，这又会造成极大的资源浪费与环境破坏，中央应对此给予重视和安排。
其三，必须将“四类房地产”纳入到未来房产税的征收范围。我提出这一点，很可能会引起不少人的责骂，以为我是在给农民增加生活负担。但是，如果能从一个国家的整体公平性出发，我的意见就没有问题。国家给农民有基本的耕地生存保证，并且进行了确权，不能再允许因各地囤房引起的耕地疯狂流失。
如果将上述四类房地产纳入征税范围，建议可任由农民选择一处住房作为免征房，如果只拥有一处住房，不管在哪里，都可以免税。如果农民在两地或三地同时拥有住房，也可以由自己选择一套免税房，其它的房产再交纳税收，如果不想纳税，建设政府鼓励他们释放其它房产或置换出农村宅基地，以改善长期生活在农村村民的生活条件。
其四，必须建立违规用地责任追究机制。“四类房地产”如此疯狂火爆地发展必然导致耕地的疯狂流失，所谓的耕地保护高压线从来就有产生过威慑力，绝不相信中央在如此短的时间内给农村释放了如此天量的用地指标，再不及时遏制，“生米煮成熟饭”的理论将会成为未来较长时间的指导理论，“法不责众”会成为共识。对违规用地的责任追究要做到：谁受益谁负责，谁审批谁负责，谁管辖的地区谁负责。负责不应只局限于行政责任和经济责任，还应当扩大到刑事责任，否则，不能对保护耕地产生任何正面作用。
当前，大农村确实表现了前所未有的繁荣景象，但这种繁荣是由“四类房地产”推动的“粗放式繁荣”，并不是产业协调发展推动的可持续繁荣。“城镇化”演变成“房地产化”是一个令人遗憾的结果，城镇化造成耕地的疯狂流失是一个祸及子孙的结果，城镇化是一个战略，不是一炉补锅料，不能因为要追求经济持续快速发展，就大跃进式推动，“劣质的繁荣”终究不会得到历史的高度评价，时间可以作证。
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