2006年11月18日17:59 【字号 大 中 小】【留言】【论坛】【打印】【关闭】
世界最大房地产和基础设施投资商之一 ——德意志银行旗下的RREEF来了。
不久前，该机构向珠海住宅项目“中珠上城”注入2.25亿美元，首度进军中国房
地产市场。珠海项目以外，它们京、沪等地都在物色合适的“猎物”。
美国知名投资机构华平投资来得更加凶猛了。进入中国已10余年的华平，自
去年染指中国地产业以来，进展迅速，阳光100、广州富力、浙江绿城、北京融科
等国内一流房企，都成了它的合作对象，其累计地产投资已超过10亿美元。近日
，该机构还宣布将出资购买7天连锁酒店集团部分股份。后者是华南地区规模最大
的经济型连锁酒店企业。
素来低调的美林则瞄准了国内各城市的地标建筑，先是北京银泰后是南京锋
尚，而且跟两家开发商都结成了战略合作伙伴关系。至于较早投资中国楼市的摩
根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、花旗、荷兰ING等等，也一直没有停止过前进的
步伐。
最新消息透露，来自美国的瑞星思达投资控股集团，瞄准了中国旅游地产市
场商机,近日携手中信集团合作投资山东一处颇具规模的项目。这家暂时不为国内
业界了解的公司，主要涉足领域为房地产、娱乐和股权投资，今年5月份正式进入
中国，这也是他们第一次将投资眼光瞄向亚洲。
宏观调控带来机遇
令人感到惊讶的是，正是国内持续3年的宏观调控，在一定程度上促成了此轮
欧美资本在中国房地产市场的投资潮。
“调控政策使中国地产市场风险降低，现在是投资的最佳时候。”瑞星思达
投资集团董事长约翰·珀佰特(John Probandt)坦言，“过去几年，由于对风险判
断不清，虽然觉得市场很好，但我们也未敢贸然进入，何况已经有很多外来投资
者在中国遭遇了失败。”
在他看来，对全世界的投资商来说，房地产业都是一个地域性很强的行业，
每个国家的土地制度、税收政策、城市建设、建筑质量及消费习惯等等都不尽相
同，投资风险不光是靠钱就能一举解决的。初到中国的外资公司，面临的问题就
更复杂了。
然而，中国针对过热的房地产市场实施的一系列调控政策，包括所谓“外资
设限”政策的出台，不仅没有影RREEF和瑞星思达这样的外资机构在中国的投资计
划，反而加强了他们的安全感。
用约翰·珀佰特的话说就是：“投资者的安全感很重要，首先保证不要亏钱
，其次才考虑赚多赚少，合理的政策是为了让市场更加规范，这正是战略投资者
最看重的。”
约翰·珀佰特的看法在外资机构人士中颇具代表性。“宏观调控是一个好的
信号。”刚刚进入中国的RREEF亚太区主管卡尔·鲁道夫(Kurt Roeloffs)表示。
他对此的解释是，中国政府的宏观调控策略使我们相信，中国房地产的发展不再
像过去那样，基于不稳定、不可控的因 素，而更多是基于中国的经济快速发展，
以及人均收入增长基础上的需求上升。
无独有偶，美林、华平等谙熟中国市场环境的投资机构，今年在不同场合也
提出过类似看法，并都据此对其中国地产市场投资策略进行了及时调整。
投资策略与模式因势生变
过去几年来，中国楼市尤其是住宅市场最为火爆，而外资更多选择了购买成
熟物业，如已投入运营的写字楼、商场和酒店等等。但在住宅市场受到调控政策
重重限制后，他们反倒积极参与到项目开发层面，甚至是购买国内房企股权，并
且不再紧盯京沪等一线城市，开始向二线城市进军。这种投资策略与投资模式上
的新变化，多少让人有些费解。
对此，卡尔·鲁道夫的坦白颇具说服力。他声称，对基金机构而言，投资时
机的选择取决于基金投资客是否认同基金管理者的判断，过去欧美投资客对中国
这一新兴市场的房地产发展情况不是很了解，这一市场也缺乏完整的历史记录，
但现在情况已经大不相同了。
“进入中国市场让我们感到非常兴奋，中国GDP增速惊人，超过了世界其他任
何发展中国家。”他说，“除此之外，也有足够数据证明，中国民众的个人收入
在逐步增长，经济条件一步步改善，这也是我们进入中国进行住宅项目投资的重
要原因。”
他还表示，近一两年中国政府对北京、上海等大城市的土地出让环节实行严
格控制，导致可开发地块减少，是导致外资转向经济较发达的沿海二线城市推进
的一个重要原因。
至于类似他们这样参股国内房企或单个项目，某种意义上也是外资借国内信
贷紧缩、本土企业资金紧张之际趁虚而入，以谋取更大、更长远利益。目前美林
、瑞银等机构大多数地产投资仍停留在项目层面，而华平则把眼光更多投放到了
公司合作上。这种对长期利益的谋求，透露出了越来越多外资机构对中国房地产
市场长久发展的信心。
高回报诱惑是本源
外资在中国逐步深入到风险较高的住宅开发的原动力，归根结底，还是住宅
开发的高回报率。
据悉，RREEF投资珠海项目时对基金客户承诺的回报为18%，华平对其中国地
产市场的投资回报预期则在25%以上，瑞星思达更明确表示，对8%或更低的投资回
报丝毫不感兴趣。
事实上，近几年来投资中国地产市场的海外基金多半赚得盆满钵满，回报远
远超出期望水平。当然，这与外资主要选择上市公司、商用物业和中高档住宅这
些利润率相对较高的投资目标有密切关系。
对中国房地产市场的短期价格波动，有意作持久打算的外资机构已有心理准
备。他们普遍认为，尽管短期内中国一些城市因各种因素影响，房价会有轻微下
降，但长期和总体来说，楼价仍然呈上升趋势。
即使是中国政府针对外资投资地产的政策存在一些变数，但上述欧美外资机
构的基本判断仍然是乐观的。在外资机构眼中，各国的产业投资政策都只是个别
的风险，并非最大风险，在中国进行房地产投资跟在世界上任何地区要面临的风
险，本质上是一样的。这种风险主要来自两方面：一个是市场的供需平衡，另一
个是当地合作伙伴的执行力。
这也就很好地解释了，为什么外资非常审慎地选择中国本地市场上的合作伙
伴，因为了解当地市场，以及切实有效地执行其既定投资策略，才是最佳的抵消
风险的手段。（谢红玲）
来源：《中国经营报》 （责任编辑：刘锋）
关于人民币升值和海外资本爆炒中国房价
[ 湘南子]
关于人民币升值和海外资本爆炒中国房价，在这里随便说几句。
只要人民币被低估，海外投机者爆炒中国房价、物价就很难避免。所以，控制房
价的正确做法是，在限制外资进入的情况下，想办法让人民币恢复到合理的汇率
。人民币不升值，所谓的经济增长（GDP增长），只是为他人作嫁衣。
人民币升值可以两个手段并用： 一、增印新币，投资教育、公共卫生和科研，给
低收入者补偿。 二、直接提升汇率。
为了让普通百姓买得起房，应该实行严格的住房贷款管理制度，增加对普通百姓
的住房贷款，禁止给炒房的个人或公司贷款。
当年人民币大幅贬值，导致了今天中国经济畸形发展，沿海经济和内地经济严重
失衡，贫富差距、城乡差距进一步扩大，国营企业、民营企业被外资大量收购。
人民币的低汇率，就象一个鱼钩，钩住了中国这条大鱼，让她被外国资本家任意
宰割。请看《人民币汇率的“鱼钩效应”》
补充：
人民币一年升值至少可以达到10％。这种升值应该以长期、连续、缓慢的方式，
不可有大起大落。大起大落容易给投机者制造机会。升值的同时，要严格限制外
资的进入和流出，坚决不能开放人民币自由兑换。
人民币被低估导致大量外资进入中国，其中有又很大部分进入房地产，那些不直
接进入房地产的外资，也在通过圈地建厂房，租办公楼的方式等等推高房价。因
此，外资是房价高涨的一个很大的因素。当然，即使外资不进入，由于内资的作
用，房价也会升高，但不会有现在这么严重。内资即使投机，收益还是留在国内
。外资的投机性更大，它们的目标不是长期的，而是，随时准备套利逃跑，因此
，危害性更大，外资的投机引起内资的跟进，它的破坏作用可以成倍放大。控制
房价肯定要有一个系列配套措施，限制外资只是其中很关键的一条。
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