欧美资本借力调控 深度渗透中国地产市场
谢红玲
本报记者 谢红玲北京报道 世界最大房地产和基础设施投资商之一 ——德意志银行旗下的RREEF来了。不久前，该机构向珠海住宅项目“中珠上城”注入2.25亿美元，首度进军中国房地产市场。珠海项目以外，它们京、沪等地都在物色合适的“猎物”。
美国知名投资机构华平投资来得更加凶猛了。进入中国已10余年的华平，自去年染指中国地产业以来，进展迅速，阳光100、广州富力、浙江绿城、北京融科等国内一流房企，都成了它的合作对象，其累计地产投资已超过10亿美元。近日，该机构还宣布将出资购买7天连锁酒店集团部分股份。后者是华南地区规模最大的经济型连锁酒店企业。
素来低调的美林则瞄准了国内各城市的地标建筑，先是北京银泰后是南京锋尚，而且跟两家开发商都结成了战略合作伙伴关系。至于较早投资中国楼市的摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、花旗、荷兰ING等等，也一直没有停止过前进的步伐。
最新消息透露，来自美国的瑞星思达投资控股集团，瞄准了中国旅游地产市场商机,近日携手中信集团合作投资山东一处颇具规模的项目。这家暂时不为国内业界了解的公司，主要涉足领域为房地产、娱乐和股权投资，今年5月份正式进入中国，这也是他们第一次将投资眼光瞄向亚洲。
宏观调控带来机遇
令人感到惊讶的是，正是国内持续3年的宏观调控，在一定程度上促成了此轮欧美资本在中国房地产市场的投资潮。
“调控政策使中国地产市场风险降低，现在是投资的最佳时候。”瑞星思达投资集团董事长约翰·珀佰特(John Probandt)坦言，“过去几年，由于对风险判断不清，虽然觉得市场很好，但我们也未敢贸然进入，何况已经有很多外来投资者在中国遭遇了失败。”
在他看来，对全世界的投资商来说，房地产业都是一个地域性很强的行业，每个国家的土地制度、税收政策、城市建设、建筑质量及消费习惯等等都不尽相同，投资风险不光是靠钱就能一举解决的。初到中国的外资公司，面临的问题就更复杂了。
然而，中国针对过热的房地产市场实施的一系列调控政策，包括所谓“外资设限”政策的出台，不仅没有影RREEF和瑞星思达这样的外资机构在中国的投资计划，反而加强了他们的安全感。
用约翰·珀佰特的话说就是：“投资者的安全感很重要，首先保证不要亏钱，其次才考虑赚多赚少，合理的政策是为了让市场更加规范，这正是战略投资者最看重的。”
约翰·珀佰特的看法在外资机构人士中颇具代表性。“宏观调控是一个好的信号。”刚刚进入中国的RREEF亚太区主管卡尔·鲁道夫(Kurt Roeloffs)表示。他对此的解释是，中国政府的宏观调控策略使我们相信，中国房地产的发展不再像过去那样，基于不稳定、不可控的因 素，而更多是基于中国的经济快速发展，以及人均收入增长基础上的需求上升。
无独有偶，美林、华平等谙熟中国市场环境的投资机构，今年在不同场合也提出过类似看法，并都据此对其中国地产市场投资策略进行了及时调整。
投资策略与模式因势生变
过去几年来，中国楼市尤其是住宅市场最为火爆，而外资更多选择了购买成熟物业，如已投入运营的写字楼、商场和酒店等等。但在住宅市场受到调控政策重重限制后，他们反倒积极参与到项目开发层面，甚至是购买国内房企股权，并且不再紧盯京沪等一线城市，开始向二线城市进军。这种投资策略与投资模式上的新变化，多少让人有些费解。
对此，卡尔·鲁道夫的坦白颇具说服力。他声称，对基金机构而言，投资时机的选择取决于基金投资客是否认同基金管理者的判断，过去欧美投资客对中国这一新兴市场的房地产发展情况不是很了解，这一市场也缺乏完整的历史记录，但现在情况已经大不相同了。
“进入中国市场让我们感到非常兴奋，中国GDP增速惊人，超过了世界其他任何发展中国家。”他说，“除此之外，也有足够数据证明，中国民众的个人收入在逐步增长，经济条件一步步改善，这也是我们进入中国进行住宅项目投资的重要原因。”
他还表示，近一两年中国政府对北京、上海等大城市的土地出让环节实行严格控制，导致可开发地块减少，是导致外资转向经济较发达的沿海二线城市推进的一个重要原因。
至于类似他们这样参股国内房企或单个项目，某种意义上也是外资借国内信贷紧缩、本土企业资金紧张之际趁虚而入，以谋取更大、更长远利益。目前美林、瑞银等机构大多数地产投资仍停留在项目层面，而华平则把眼光更多投放到了公司合作上。这种对长期利益的谋求，透露出了越来越多外资机构对中国房地产市场长久发展的信心。
高回报诱惑是本源
外资在中国逐步深入到风险较高的住宅开发的原动力，归根结底，还是住宅开发的高回报率。
据悉，RREEF投资珠海项目时对基金客户承诺的回报为18%，华平对其中国地产市场的投资回报预期则在25%以上，瑞星思达更明确表示，对8%或更低的投资回报丝毫不感兴趣。
事实上，近几年来投资中国地产市场的海外基金多半赚得盆满钵满，回报远远超出期望水平。当然，这与外资主要选择上市公司、商用物业和中高档住宅这些利润率相对较高的投资目标有密切关系。
对中国房地产市场的短期价格波动，有意作持久打算的外资机构已有心理准备。他们普遍认为，尽管短期内中国一些城市因各种因素影响，房价会有轻微下降，但长期和总体来说，楼价仍然呈上升趋势。
即使是中国政府针对外资投资地产的政策存在一些变数，但上述欧美外资机构的基本判断仍然是乐观的。在外资机构眼中，各国的产业投资政策都只是个别的风险，并非最大风险，在中国进行房地产投资跟在世界上任何地区要面临的风险，本质上是一样的。这种风险主要来自两方面：一个是市场的供需平衡，另一个是当地合作伙伴的执行力。
这也就很好地解释了，为什么外资非常审慎地选择中国本地市场上的合作伙伴，因为了解当地市场，以及切实有效地执行其既定投资策略，才是最佳的抵消风险的手段。
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