给开发商的五点忠告
章林晓
中国的房地产市场，从本质上说，完全是个垄断的市场。因为，房地产市场最大的特点是地域性，而地方政府是土地的垄断供应者。这几年来，一些地方政府在“经营城市”中“以地生财”的疯狂劲儿是让人不敢想象的。而金融机构为了“赢利性”而不顾“安全性”，一头扎进房地产的“美味大餐”，其“疯狂”的放贷劲儿，同样让人触目惊心。更兼官商勾结、银商勾结的腐败。现在，中国的房地产经济已经是极其危险了。
现在，一些城市的房价，虽然在统计数字上依然还在上涨，但房地产市场的真实形势如何呢？如真实的销售形势究竟如何呢？“如鱼饮水，冷暖自知”，最清楚的，应该莫过于开发商自身吧，最担心自己步入“破产”境地的，恐怕也是开发商自己吧。
《中国房地产报》编辑葛云，最近在主持“非典型个案与典型命运”圆桌会议时，曾提问：开发商的“死法”无疑可以有多种，无论是对于开发商、投资人、政府还是购房者，破产恐怕不是最佳的选择，那么开发商在目前的形势下，最现实的自救方法应该有哪些？您能否在金融、战略、土地等方面给这些陷于困境的开发商支些招？
为避免企业面临“破产”的命运，我在此给开发商提出以下五点忠告：
一、充分认识中央加强和改善房地产调控的决心。
中国当前的房地产市场形势已经非常严重了，虚高的房价不光已直接威胁到金融安全，而且甚至已引起社会阶层的对立和冲突，日益危害到社会的和谐了。因此，房地产问题现在已经不再只是严重的经济问题，而且已经是严重的社会问题。
为了房地产泡沫的祸水不危及到金融、不危及到整个国民经济，同时为了社会主义和谐社会的构建，可以预计，在今后一个时期内，对房地产的调控，只可能会加强而不会削弱。因此，广大开发商千万不要低估中央加强和改善房地产调控的决心。
二、企业战略决策要以确保“现金流”的安全为中心。
企业破产的原因，从根本上讲，主要是两种，一种叫做资不抵债，一种叫做难以为继。由于房地产市场的“牛市”，对于绝大多数房地产企业来说，这些年来应该说还是收获颇丰的。因此，在过去土地招拍挂市场竞争土地时，房地产企业只要不过于冒险“赌博”的，现在死于“资不抵债”的可能性不会太大。现在，对开发商来说，最危险的其实是“难以为继”。
在2005年底和2006年初，不论是在给房地产界和金融界的朋友作房地产形势的演讲时，还是在给一些房地产企业提供诸如“房地产宏观调控背景、形势与展望”等战略决策咨询时，我着重强调的就是后者——在宏观调控的大形势下，对于房地产企业来说，赚多赚少已经不是首先要考虑的问题了，首要问题应该是保证资金现金流的安全。现金流安全得到保证了，房地产市场调整的变数越多，其实是机遇也就越多。当然，机遇垂青的是有准备者。
在战略上，目前，陷于困境的开发商千万不要再对“房价常态是上涨”、“宏观调控再多不会超过几年”等论调抱有幻想，如果再贻误时机，那就后悔晚矣。如果决定退出或收缩市场，那么，“大丈夫能伸能屈”，学习顺驰出让股权，不失为上策；如果有实力决定不退出房地产市场，那么，一切都要围绕确保“现金流”的安全来决策。
三、在土地招拍挂市场拿地时千万不要冲动。
在土地招拍挂市场上，开发商千万要冷静不要冲动。现在，在宏观调控的大形势下，或许在一些城市个别宗地有时会让人大跌眼镜地拍出“天价”，但是，这种“天价”的背后往往藏有“猫腻”，我们要知道，即便是媒体上揭露出来的政府托市的行为和官商勾结的行径，也并不鲜见。
作为守法经营的理性开发商，必须对这种土地的“天价”，抱以必要的警惕。也不必过于担心什么“地荒”，应当相信，随着科学发展观的落实，以及宏观调控的深入和反腐败力度的加大，各级政府的执政能力肯定能得到明显加强，住宅用地的供应量，尤其是保障民生的土地供应量只会加大不会缩小。现在，总体上来说，房地产市场是“现金为王”的时代，是“钱荒”而不是“地荒”。
四、企业在融资时不要患得患失。
在企业融资方面，银行现在对房地产开发贷款基本上已经卡死，在这种情况下，解决资金危机，比别人领先一步降价销售，尽快回笼资金，不是什么丢人的事情；学习顺驰，出让部分股权进行融资，更不失为上策；另外，囤积的闲置土地，也要尽可能及早盘活套现；否则，很可能会鸡飞蛋打一场空。
要知道，一些地方政府，资金捉襟见肘的程度不会比开发商轻松。现在，有一些地方，有些政府官员在落实房地产宏观调控的措施时，还不是那么积极、严格，到时候，等他的地方财政面临危机时，即便中央不督促，地方政府迫于资金压力自己也会积极、严格起来的。
五、无论遇到多大困难在金融上一定要诚信。
最后，特别要提醒开发商注意的是，无论遇到多大困难，在金融问题上，一定要诚信。今后金融系统在征信问题上要求只会越来越严，一足失成千古恨，如果有了不诚信记录，今后在相当长的时间内是会寸步难行的。
附：
非典型个案与典型命运
中国房地产报 2006-11-20
前不久，作为深圳当地知名房地产公司的国基房地产公司被债权人申请破产清算，直接原因是其盲目投资、涉嫌一房多卖违规，最终资金链断裂，而不少人认为这是今年强势宏观调控的结果。另据报道，上海数量庞大的小型开发商放弃无力开发的黄金地块，或者痛苦而坚决地退出开发领域，或者转让股权、寻求合作经营。这些报道都让我们对宏观调控下的开发商命运及宏观调控走势产生了新的认识与疑问。联想到今年年中，经济学家徐滇庆教授曾预言，下半年将有30%或以上的开发商出局，结合现状，业内人士如何看待这个预言？本期地产圆桌从这些热点问题出发邀请嘉宾发表真实看法。
破产是非典型个案还是典型命运
主持人：对于国基案，您认为这只是个案，还是宏观调控下相当一部分地产公司命运的代表？
徐滇庆：以前，人人都知道违规的房地产企业很多,可就是拿他们没有办法。有些房地产企业几乎是空手套白狼，自有资金严重不足，可是这些房地产企业居然还能长期存在，其原因就在于金融监管不到位。一旦这些企业资金链真的断裂，房地产商亏的钱由谁来赔？现在是把风险都集中到了银行。在成熟的市场经济中不会出现的问题却频频出现在中国的房地产市场，这只能说中国的经济改革还有很长的路要走。目前，有些房地产商资金链的问题显现出来，说明这些地区的金融监管有了进步，值得鼓励。
陈劲松：我认为这是个案，不能代表宏观调控下其他地产公司的命运。原因有三：第一，目前烂尾楼的问题已经不是那么严重，银行在这方面已经很有防范经验。第二，一房多卖在现在的监管之下基本已经不太可能实现，国基的违规应该是过去遗留的问题。第三，国基涉及乱投资的问题，而且很多不是地产领域，而我相信这样的公司数量不会很多。
董藩：还是看作个案比较合适。虽然宏观调控确实对开发领域有影响，国家也一直强调把好信贷关口，但是从整个信贷投放量（含开发贷款投放量）上看，不能说信贷规模严重收缩了。央行上半年金融运行报告显示，2006年6月末M2余额为32.28万亿元，同比增长18.43%，M1余额为11.23万亿元，同比增长13.94%。前6个月人民币贷款增加2.18万亿元，同比多增7233亿元，可见流动性泛滥以及信贷膨胀的情况是存在的，不能说是银行信贷规模大减导致了开发企业生存艰难。有人把企业看作一个生命体，有生就有死，死因各有不同，不能因为发生在宏观调控阶段，就说与宏观调控有关。盲目投资、违规销售甚至“一房多卖”这样恶劣的欺诈行为，没有宏观调控它也会出问题，也会受到惩治。
章林晓：从目前媒体披露的情况看，国基房地产公司的破产，直接原因主要有两点：一是公司涉嫌一房多卖，骗取银行首期款。二是公司资金紧张之际，盲目投资，而且投资失败，最终资金链断裂，资不抵债。
单纯基于上述这两点，就说国基破产是强势宏观调控的结果，恐怕有点草率。但是，从国基房地产公司行事的盲目性和冒险性中，我们依稀能看到其他一些房地产公司的身影，有些甚至是有过之而无不及。从这个角度说，国基的破产，应该是今后几年相当一部分房地产公司命运的代表。
主持人：众所周知，上海是在这一轮宏观调控中受影响最大的城市，那么，上述那些小型开发商的举动，仅仅是上海开发商的写照还是预示着更大批的中小型开发商将面临相同的境遇？
徐滇庆：在陈良宇事件之后，上海的地方政府和银行官员肯定会吸取教训。上海的房地产商出现资金上的困难并不是宏观调控的结果，而是违法勾当减少之后必然反映出来的情况，一切都在情理之中。只要加强反腐败，还会有更多的问题暴露出来。其他地区的问题并不是不严重，只是暴露得不够。如果投鼠忌器，继续包庇那些贪官污吏，继续给那些不合规的房地产商“输血”，那么，即使可以在短期内蒙混过关，把问题掩盖下去，长期来看要付出的代价将更为严重。
陈劲松：转让股权、寻求合作经营对于小开发商来说未尝不是好事。市场上的大型开发商不会超过20%，而80%的份额将被中小开发商获得，这是一个规律与常态，它不会因为宏观调控就改变。一般说来，大型开发商将在大型项目上发挥他们的实力，而中小型开发商则可以见缝插针地做适合自己的小项目。
董藩：这两年的宏观调控对上海影响较大。中国仍然不能说是成熟的市场经济国家，企业界受到一些行政手段调控的影响是不可避免的，一些非经济事件的出现也会对市场造成影响。这样看来，上海市场出现的这种局面就十分正常了。但是，真正往外抛地的应该不多，因为尽管进行宏观调控，但大家对上海的发展前景和上海在全国的地位还是充满信心的。有些企业可能确实遇到了困难，但现在市场上的资金很多，通过合资、合作的形式很容易解决。还有些企业本来就想先拿地，再寻找合。所以要关注这一现象，但不必对此过分紧张。其他城市即使以后出现这类问题，程度也会较轻，上个世纪海南的情形应该不会上演。
章林晓：这些小型开发商的举动，不会仅仅局限于上海。因为，最近几年房地产市场投机炒作过度的并非仅仅上海，可以说，凡是在前期过度投机炒作的城市，开发商必定会面临与上海开发商一样痛苦的境遇。
主持人：徐滇庆教授关于“下半年将有30%或以上的开发商出局”的预言在今年有可能实现吗？
徐滇庆：这个预言要实现是有前提条件的，那就是要认真严肃地执行金融纪律，要执行国务院关于最低资本充足率35%的规定。如果发现违规的房地产企业而不处理，如果继续通过非法渠道给这些房地产企业“输血”，如果里外勾结、炮制假账，那么，出局的房地产企业也许远远低于30%。不过，潜伏下来的金融危机就会非常严重。现在，就看金融监管力度够不够，各级政府反腐倡廉的决心有多大了。
陈劲松：目前活跃的开发商不可能有30%出局，所谓30%出局应是指那种没有项目但在册的开发商，这种开发商有很多，出局就出局吧。中国的市场很大、很复杂，各种开发商都能找到生存机会。它们的命运不会如此悲观。
董藩：对徐滇庆教授的这个观点，我一直是不赞同的。谈房地产仅从经济学角度入手是不够的，对建筑、施工、规划等其他相关知识也必须了解。房地产产品的竞争是受地域和类型的限制的。和工业产品不同，建筑产品具有单件性，想完全标准化生产很难。所以大小企业各有各的生存空间。再说，现在融资渠道比过去多很多，民间资本已很有基础，市场上的富余资金都在找出路，只要有地，一般都有办法生存。徐教授想象着宏观调控一紧，信贷闸门一严，许多企业就会死掉，其实是对中国国情了解不够。市场会让徐教授失望，并证明他今年的这个著名预言是错误的。
章林晓：下半年，有些实力不济或应对措施不当的开发商会出局是肯定的。但是，是30%还是更多或更少，我没有对此作过深入调研，不敢妄下结论。但是，如果真的达到30%开发商出局的局面，那对金融系统将是非常严峻的考验。
中小开发商完全不必死得很难看
主持人：开发商的“死法”无疑可以有多种，无论是对于开发商、投资人、政府还是购房者，破产恐怕不是最佳的选择，那么开发商在目前的形势下，最现实的自救方法应该有哪些？您能否在金融、战略、土地等方面给这些陷于困境的开发商支些招？
徐滇庆：房地产商如果缺乏资金，可以动用多种融资手段。最简单的就是走股份制道路，在海内外股市上融资，或者直接引进海外战略合。只要能够迅速注入资金，达到符合金融监管法规的要求，房地产企业并不是非死不可，完全可以改造成为符合要求的企业。中国的房地产业仍然有非常广阔的发展空间，好好经营自然会有很好的利润回报。不过，再也不要幻想可以空手套白狼了。
陈劲松：小企业不要和大企业硬拼，拼命进行土地储备、盲目做大规模都不可取。中小开发商要做好定位，比如只开发某一类产品，像旧城改造、工业厂房改造或区域性开发等，这些方面的空间还是有的。但是不要迅速去做大，迅速做大的结果往往是资金链断裂，一发不可收拾。在目前宏观调控下，保证资金链的稳定、现金流的充裕和盈利是最关键的。
同时，也尽量不要跨区域经营，因为跨区域经营不仅成本较高，而且小公司很容易出现管理脱节的问题。如果有的小公司已经跨区域经营了，那么现在可以做的就是把一些地块转让给大型开发商，或融资、搞合作经营。
总之招数很简单，就是建议小开发商能吃多少吃多少，没有人逼着你一定要去做大做强，量力而行是最好的生存之道。实际上，目前的市场是饥渴的，手中有地的小开发商绝不愁找不到合作对象，也绝不会“死”得很难看。此外，做好产品，做好经营，是大多数开发商最现实的选择。
董藩：我不希望有许多企业垮掉，市场需要整合的话也要慢慢进行，这才有利于房地产业与整个国民经济的健康发展。另外，现在需求很大，让少量企业提供这么大的供给也是不现实的，而且竞争的减弱对消费者意味着利益损失。
要在金融、战略、土地等方面给企业支招，确实不容易，因为每个企业的情况不同，面对的环境也不同。一般说来，在金融方面，要进行融资渠道的多元化。有人认为，只有迫不得已才会像顺驰那样转让股权，其实只要是主动出击寻求合作，就是一种赢，而且完全可以在股权比例上占据优势。同时，对于信贷也不必过于悲观，信贷口子也不会对大多数开发商扎紧。
产品战略方面，在“70％”和“90”限制之下，无外乎两种路线，即顺行或者逆行，前者很容易理解，后者则是指结合自身情况，有条件的话做大户型也是好的选择。区域战略方面，我们应认识到城市之间的流动开发是双向的，即大城市的企业进入小城市开发的同时，小城市的企业也在进入大城市，不同企业应根据自身情况做区域选择。对于土地方面，我的建议是把现存土地利用好更为重要，毕竟囤地时代已经过去了，而没有土地的企业总有办法在市场上拿到土地，不会无米下锅的。
章林晓：企业破产的原因，从根本上讲，主要是两种，一种叫做资不抵债，一种叫做难以为继。对于绝大多数房地产企业来说，这些年应该说还是收获颇丰的。因此，在过去土地招拍挂市场竞争土地时，房地产企业只要不过于冒险“赌博”的，现在死于“资不抵债”的可能性不会太大。现在对开发商来说，最危险的其实是“难以为继”。
在宏观调控的大形势下，对于房地产企业来说，赚多赚少已经不是首要问题，首要问题应是保证现金流的安全。只要现金流的安全得到保证，房地产市场调整的变数越多，机遇其实就越多。所以，在战略上，一切都要围绕确保现金流的安全来决策。在土地招拍挂市场上，开发商千万要冷静，不要冲动，也不要担心什么“地荒”。在企业融资方面，比别人领先一步降价销售，尽快回笼资金，不是什么丢人的事情。学习顺驰，出让部分股权进行融资，更不失为上策。另外，对囤积的闲置土地，也要尽可能及早盘活套现。最后，要提醒开发商注意的是，在金融问题上一定要诚信，今后金融系统在这一点上要求只会越来越严。有了不诚信记录的开发商，今后会寸步难行。
主持人：今后市场上会出现令人担心的大型开发商独霸的局面吗？
徐滇庆：要认真研究房地产市场的竞争规律。由于房地产市场的特殊性，大开发商有它的优势，而中小企业也有它们特定的比较优势。如果违反金融监管法规，无论大小，都有被淘汰出局的可能。由于房地产业的区域性，至今在西方各国还没有出现大型开发商垄断局面，在中国也很难出现这样的局面。我们为了提高生产效率和资源分配效率，必须要消除垄断和寡头垄断造成的效率损失现象。
陈劲松：我说过，大开发商和中小开发商各有活法，大型开发商不可能跑到小城市去做中小项目，这样的话对它们而言效益太低，并不具备比较优势。这个规律到现在也没有改变，将来也不会。而且银行作为商业机构，也会判断什么样的项目赚钱，中小开发商不会成为“弃儿”。所以大型开发商独占市场的局面基本不会出现。
董藩：不会。没有什么企业可以独占市场或者联手霸占市场，不同级别的市场会有不同级别的开发商来开发。而且信贷市场也很大，不同级别的银行服务对象不同，同一级别的银行服务对象也不尽相同，中小开发商不会得不到贷款。
当然，淘汰总会有的，但绝不会出现风雨一来全部倒下的局面。大企业也不可能吞掉所有的小企业，旧的死去，新的还会进来，市场主体不一定会减少。
章林晓：市场竞争自然是弱肉强食。如果大型开发商也要到小城市去寻找商机，那么，对于中小开发商来说，自然是一种威胁。但是，这种威胁还不足以致命，因为不同开发商之间肯定存在差异优势，对于某个特定项目来说，大型开发商并不一定比中小开发商强。
对中小开发商真正构成致命威胁的，还是地方政府部门一些不正常的行为。如在推出土地时，如果总是推出大宗地块，总是要求开发商开发超大规模楼盘，如果大大小小的城市都是这样做，那么，中小开发商自然就难以逃脱被淘汰的命运了，市场上相应地就会出现那种令人担心的大型开发商垄断局面。
如何评估宏观调控效果
主持人：目前有两种观点在交锋，一种认为，总体分析来看，目前密集的宏观调控政策都欠缺落实可能，最终效果不大。另一种认为，中央对宏观调控的决心非常明显，这次是“不达目的绝不罢休”的架势，所以最终肯定会有“翻天覆地”的效果。而且从目前态势看，越来越多的人开始倾向于后者。对于这两种看法及接下来包括2007年宏观调控的后势，您怎么看？
徐滇庆：试图通过一次或几次宏观调控就解决目前金融市场上的各种问题，本身就不现实。执行金融纪律会触动许多人的切身利益。很可能揭发出相当严重的贪污腐败和偷税漏税问题。斗争是长期的、艰巨的，但只要坚持努力，肯定会有较好的结果。
陈劲松：对于宏观调控效果的评价，我的观点和别人不同，我认为目前宏观调控的效果已经很明显了。实际上，如果我们任由炒家在市场上横行，现在情况已不可控制。而在目前的政策下，今年以炒房为业的炒家已经基本绝迹，炒房的外资或基金也已经退出，只有做长线投资的外资基金留了下来。而对接下来的政策走势，我认为只要把现行政策能够执行到位就会很有效果，如果再出台新的、严厉的政策就会过犹不及。因为政策执行有一定的滞后效应，不可能马上就显效。比如经济适用房政策的调整就是长期的，可能今年、明年不能显效，但后年效果就显现出来了。
那么有人会说，如果宏观调控效果明显，那为什么还有很多大城市房价在上涨呢？我认为这个问题不能孤立地从房地产市场来看，资产升值是大势所趋，不仅房地产市场是这样，其他资产市场也是如此。一定要强制房地产价值下跌，就会伤害到其他的经济领域。而资产价值的下降对大多数人来说不一定是好事。
如果说除了把现行政策执行到位之外，还应做些什么的话，那么就是把即将出台的《物权法》贯彻好，并考虑通过对拥有多套住宅的人征收物业税来均衡资源。
董藩：这是个很难回答的问题。我是支持对房地产业进行宏观调控的，现在房地产宏观调控已经出台了这么多政策，有些政策应该说很严厉，但大家对效果似乎都不太满意。这意味着我们应该来个彻底反思：究竟有没有“泡沫”？有的话程度有多重？有些政策会不会产生严重的副作用？下一步路该怎样走？如果不去反思，可能下一步的政策会更严厉；如果反思，不排除调控思路有所转变。所以，对2007年进行预测，首先涉及是否反思以及反思的结论问题。
章林晓：房地产业的问题已经不只是经济问题，还是社会问题。如果宏观调控没有收到预期的效果，肯定是“不达目的绝不罢休”的。由于宏观调控的各项政策措施目前在许多地方尚未落实到位，因此，2007年宏观调控的力度只会加强而不会削弱。广大开发商千万不应低估中央加强和改善宏观调控的决心。
相关文章
「 支持！」
WYZXWK.COM
您的打赏将用于网站日常运行与维护。
帮助我们办好网站，宣传红色文化！
欢迎扫描下方二维码，订阅网刊微信公众号
