社科院曹建海：经济学家如何面对房地产问题
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2006年07月07日
中国经济时报
中国社会科学院工业经济研究所 曹建海/文
当前，房地产成为全国人民关注的热点，奇怪的是往常滔滔不绝的知名经济学家很少参与其中。笔者估计大概不外两个原因：一是他们很少了解房地产问题；二是现在的舆论环境不适合他们张口。北师大博士生导师董藩是前一时期房地产理论界最活跃的人物。这个大谈房地产是高深理论的学者在公众怒骂和众多学者的批评声中，终于因“受不了了”而偃旗息鼓。北师大金融中心钟伟教授接过了董藩的接力棒，延续北师大在房地产理论界的话语权。
钟伟最近关于房地产的观点主要有三个：其一，房地产行业的发展，是极大地增强了我们幸福感的美好奇迹，而不单纯是丑陋的罪过；其二，房奴论的背后，主要是购房者对欲望的放纵，想去拥有和收入不相称的财产；其三，房价骤降房地产崩盘，中国所有人将付出沉重代价。
关于住房者的幸福感，可以肯定有人是有的。我认识的一位媒体总编住在世纪城，他就高度称赞了他所居住楼盘的开发商。但我后来发现他的房子是单位购买的，所以我认为他的感受没有代表性。但是不管怎么说，住在开发商开发的楼盘中而感到万分幸福的，肯定也是大有人在的，至少是包括钟教授本人了。但钟教授挨骂了，而且被骂得不轻。网民的骂声说明，钟伟先生错误地体会了别人的心情。这就如同谈恋爱，是不是感到幸福，只有人家自己知道。钟伟教授在没有调查的情况下，简单地依据自己的感受推断大众的感受，提出了一个不合时宜的、令大家无比反感的观点。
钟伟关于房奴的经济学分析，把房奴的形成归结于人们的欲望放纵，有其一定的道理。但是，买过房子的人都知道，为什么银行简单地放过对你提交的收入证明的调查，默契地配合你的造假行为呢？关键是银行认定房价不会降，你还不起按揭还有房子抵押在银行手上！可见，房奴产生的本质原因，除了开发商把水泥当黄金价格销售外，银行对购房者造假的纵容也是一个关键的因素。作为公众存款的受委托人，银行的此举意味着他们也参与了房地产的炒作，他们也想从房地产当中分一杯羹，至于风险则只有储蓄者最终承担。作为金融学教授，钟伟如此吝惜对开发商和银行参与房地产炒作的批评，而简单地把房奴的诞生归结于购房者的纵欲，我认为不够客观和理性。
关于房价暴跌对中国经济危害的预警，某种意义上可以看作经济学家秉承自己的道德良知而发出的肺腑之言。但是仔细分析一下钟伟文章的内容，可以得出钟伟绝不愿意出现房价骤降的局面。因为正如钟伟所言——“如果房价骤降，那么3.51万亿和房地产相关的融资，其中的1.02万亿可能蜕变为不良资产。”“国六条的主旨大体在于优化住房供应结构、平抑价格非理性上涨，那么为什么仍有如此汹涌的情绪期待暴跌？”可以看出，钟伟先生是绝对不希望房价暴跌的，他危言房地产价格暴跌对中国经济的危害，恰恰表现了他不希望房价暴跌的一种愿望。但是，钟伟的这种愿望不能说是善意的，甚至可以说是恶意的。因为，如果放任目前的高房价不能回落，只能让掠夺者有更多的机会“变现”退出，将会恶化已经急剧分化的收入分配状况，激化社会矛盾，其可能的结果比房价暴跌要严重得多。我在很多文章中指出，中国有全世界最低的建筑成本，但承受了最贵昂的房屋价格，主要是地方政府、开发商、国内外炒房者联手炒作掠夺公众财富的结果，银行的过度参与也在一定程度上推动了房价的虚高。这样的局面难道有必要维持下去吗？如果坐等大量的国内外套利者获利退出，地产泡沫将彻底破灭，日本房地产的崩溃将成为我们的镜子，那个时候中国老百姓才称得上真正受难了。有人说房价跌不了了，我说涨得越高，跌得越深！在这样的供给体制下，全国性崩盘可能是中国房地产的惟一结果。对于我们这些以消费为目的的住房拥有者来说，崩盘并不会造成住房使用价值的降低；对无房者而言，房屋的价格回归完全是一个好消息；而对参与房地产炒作的地方政府、开发商、银行、炒房者而言，暴跌将让他们为自己的行为最终买单。既然早晚会发生暴跌，早暴跌比晚暴跌泡沫破裂的危害要小得多。
联想到钟伟3月31日在南京出席一个房地产论坛时，公布了自己主持的《中国房地产金融安全评估报告》的结论：即使房地产行业崩盘，对中国银行业的冲击也是有限的。那么钟伟前后的结论可谓自相矛盾了。
钟伟6月26日在《广州日报》发表了题为《经济学者一定要替老百姓说话吗》的文章，对自己的行为进行最后辩护。他说：“对于长期从事经济研究的人员来说，求真是第一要务。研究人员应该尽其所能讲实话，至于说实话的结果，官员、企业家或者百姓是否爱听，则不在他的考虑之列。”“经济学者应该替百姓说话吗？很遗憾，这不是从事经济研究人员必然的义务或者使命。”网上的评论很多，但没有几个能让钟伟高兴的。不过一位网友的评论倒是比较客观：“法律没规定经济学家一定要为老百姓讲话，就如钟伟不愿为老百姓讲话一样。但历史是一面镜子，会照亮每个人的脸，谁也躲不过。”我想忠告钟伟先生，如果你固执地认为你所研究的经济学是一门科学，那么在你的研究世界中，人将是一个没有生命、没有意识的无机体。经济学家为亚当·斯密“看不见的手”理论所描述的理想世界而着迷，但斯密《道德情操论》中的观点说明，市场经济中的人应当是有着高尚道德情操的人，而不是相反。如果把无良的掠夺看作是市场效率，这样的“经济学”是应该受到人们的鄙弃的。
值得钟伟等人学习的是，备受公众指责的吴敬琏先生开始向腐败和垄断宣战了。在6月25日的中国经济50人论坛“长安讲坛”上，吴敬琏大胆地指出，贫富分化背后的因素，一是腐败二是垄断；要缩小收入差距，最重要的就是把腐败治住、使垄断行业实现市场化。
除了钟伟，另一位著名经济学家厉以宁教授6月24日的发言也格外引人注目。在“中国商业地产与城市发展论坛”上，厉以宁教授否定了国六条中对开发商最具杀伤力的70%在90平方米以下的户型的规定，称不完全适合一些地方的具体需求。厉以宁先生亲自踩点调查发现，中国的房地产市场只是局部过热。也就是说中国房地产还基本上没有泡沫。那么，厉先生到哪里调查了呢？原来他去的是江西省的一个县城，他发现那里商品房的价格只有800元／平方米。厉教授认为太便宜了，他据此判断中国房地产市场并没有出现过热问题。一个经济学教授，调查中国城市的房地产问题，竟然跑到了县城，调研不能说不够深入基层。但是，如果厉教授到更基层的农村去看一看，那里的房屋普遍是300-400元／平方米，并且带有一个小院，那才称得上是没有泡沫呢？为什么县城的房价不可能涨到北京的1万元／平方米，除了居民收入偏低外，最重要的是这里的商品房面临着四周集体土地上的住房的直接竞争，这些厉教授可有想到？为什么越是在大都市房价越贵呢？很大程度是因为越是在大都市，越是强调房地产的综合开发，越是缺乏来自居民自主建房的竞争，由此房价被推高不能回头。在厉教授对房价的判断中，厉教授以自己的收入去度量江西县城的房价，当然是便宜了。但是当地居民是不是也这样认为呢？厉教授还认为中国的房地产业前景广阔，对此我实在不敢苟同。根据我的研究，当前中国房地产业是一个畸形产业，并且已经成为掠夺广大人民财富的肿瘤产业，这样的产业前景何在呢？
此外，复旦大学教授张军最近也开始评论中国的房地产了，他6月20日在《上海证券报》发表了《一个英国人看京沪房价》一文。有意思的是，张军是在看了我本人参加的北京电视台《国际双行线》节目之后，写出这则评论的。张军的文章发表的当天我就在搜狐左右间财经评论上看到了。张军说我和水皮观点一致，一味迎合讨好在场观众，只有那位爱尔兰的鲍先生说了实话。我在节目结束前预测北京的房价10年后低于现在，怎么在张军的笔下成了未来房价降不下来？其实，我和水皮的看法很不一致：我主张取消开发商，水皮说房地产开发商是中国土地私有化过程中的批发商，取消不得；我预测中国的楼市未来几年必将崩盘，水皮认为房地产价格还会一路走高。至于房价太高，这根本谈不上是观点。很多老百姓甚至钟伟教授都认为现在的房价远远超出了居民的消费能力。那位鲍先生为什么不觉得高呢？根据我台下与他的对话，大概有两个原因：一是他所在的爱尔兰是全欧洲房地产涨得最快的地区，他据此和北京进行比较，不觉得北京的房价高；另一方面他忽略了北京房屋与英国房屋的销售面积口径，这是他的一个判断误区。通过和鲍先生的私下交谈及节目中的对话，我感觉这位先生不懂得中国的国情，也不了解美国、日本、瑞士等国家的房地产情况。节目做完后，我判定老鲍先生不过是一个到中国淘金的国际炒家。因为在他的眼里房地产哪里是消费品，简直就是和股票一样的投资品。
奇怪的是，张军先生完全赞同老鲍先生的观点，并且从老鲍先生比较流利的中国话中判定他比较了解中国国情。老鲍先生认为中国房地产的根本问题是金融结构和金融体制问题，他说在爱尔兰老百姓都投资不动产基金，在中国大家都投资现房。我告诉老鲍中国的老百姓把储蓄都投在了银行，而银行代理老百姓进行不动产信贷，虽然收益迥异，但在金融体制上与爱尔兰有相似之处；中国房地产的症结在于政府不允许公众在城市自主建房，而只允许开发商这个中间机构开发并加价后卖给公众，形成体制性垄断。
张军先生认为房地产是资本品而不是消费品。我想告诉他，房地产首先是用于居住的生活消费品；其次才是企业受消费者最终需求引导而形成的房地产固定资产投资，而且这种固定资产的价格取决于其贡献并生产的边际产品的价值，而边际产品的价值又反过来取决于消费者的可支配收入预算。房地产市场正是通过在居住、工业、商业、农业用地之间的一般均衡实现合理配置的。至于房地产投机，则属于以投资回报为最终目标的二级市场交易，与股票投资没有什么差别。投机者购买房地产的目的是为了售出获利，能不能售出和按什么价格售出，则取决于接盘者对房地产的价格预期，这种预期是建立在土地收益资本化基础上的。在张军教授的眼里，房地产不过是投机者获取利益的一种工具和符号而已，而房地产作为消费品的本性，以及房地产作为产业用固定资产的决定因素，则完全被忽略了。
怎样理性地对待北京和上海的楼市？张军教授告诉我们，虽然房价高涨相对于市民收入而言望尘莫及，但对于那些希望移居北京和上海的全世界各地的人们来说，他们看到了北京和上海的未来前景和潜力，因而由他们高价购房挤出现有的城市居民是正常的、必然的；政府要做的工作就是小心翼翼地构筑住房的社会保障制度，除此之外别无他法。看了张军教授的这番言论，估计许多人都感到绝望。我想告诉张军教授的是，北京和上海目前的土地，特别是用于房地产开发的土地，从历史上看来自于京沪市民的私人宅基地和周边农民的近乎无偿的征地奉献，他们作为共同体应当是京沪土地的主人，这些土地与那些和京沪没有任何渊源的外国人甚至外地人没有任何产权关系。如果放任外国人和外地人与京沪市民具有同等的购买资格和购买条件，实际上意味着他们在购买之前就拥有了京沪城区一部分土地的所有权。京沪市民既然拥有城市土地的所有权，为什么还要高价从开发商手中购买房地产呢？这正是地方政府利用国有土地概念上的混乱，把全体市民拥有的土地异化为政府所有，再异化为政府机构所有。这样，政府通过行使所有权把土地批租给房地产开发商，开发商在大幅度加价的基础上把房屋卖给市民以及任何愿意高价购买房屋的人。于是我们看到影视明星斥资4800万购买了北京的一个面积超大的单元，山西煤商一掷万金狂购京沪豪宅，更多的外国人也利用换汇成本上的巨大优势在北京上海置业投资，过起了寄生虫的生活。当这些全世界和全中国的富豪不受约束地和京沪市民在平等条件下购买住房时，巨大的不平等就产生了：本来拥有土地所有权的市民和被拆迁居民为了实现居住的愿望，不得不用自己微薄的收入和世界各地的富豪一道，从开发商手中竞买攀升至天价的住房，只能眼睁睁看着富豪们把几套、几十套的住房揽入怀中而望楼兴叹。事实上，正是地方政府和开发商的巨额逐利运动，以及外地及外国居民不受限制购买房屋的行为，严重损害了当地居民的利益和生存权利，成为危害社会稳定的根本因素。
有些经济学家名声不可谓不大，但面对房地产问题为什么那么轻易就犯下了常识性错误呢？我看原因主要有三个：一是他们一贯的轻率态度。曾几何时，经济学家指点江山、挥洒自如，只要套用几个经济学原理，什么样的问题都能迎刃而解。房地产问题显然复杂了一些，而且和老百姓的生活紧密了一些，群众的心中都有一杆秤，讲的在不在理，老百姓的判断是非常清楚的。二是一些经济学家缺乏道德良知的训练。这大概是现代经济学理论抛弃亚当·斯密《道德情操论》的结果，使他们只认同血淋淋的竞争而失去了正常人都有的同情心。第三，经济学家太缺乏生活常识。如果是一个出生在城市的经济学家，他们很难了解农村和农民苦难的生活，也就不会对土地征用和失地农民的境遇有什么同情心；同样，如果经济学家收入殷实，享受公费医疗和公车、公房，并且雇有保姆，他就不可能感受到消费品价格变化对居民生活的影响，很可能在已经出现严重通货膨胀的事实下，提出什么谨防通货紧缩的古怪论调。所以，如果一位经济学家自认拥有一般人的道德良心，就请放下架子，去除轻率的习气，到农民和市民的生活中去多多体验，在生活中体会经济学，才有可能成为一名合格的经济学家。
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