日本“土地神话”对中国的启示
自2001年以来，中国的房地产市场出现了连续5年价格快速上涨的情况，国家曾经三次试图对之进行调控，但效果并不明显。上涨的乐观情绪主宰着市场，已经没有人认为房地产的价格会下跌。这和20年前的日本“土地神话”如出一辙。对日本泡沫经济的分析已经很多，但在此之前，中国并没有出现类似的泡沫经济，因此对日本处理泡沫经济的经验和教训理解得并不深刻。时至今日，我们对日本的泡沫经济产生原因的分析，以及通过对政策措施上的问题点的探讨会有另一番感受。
一、日本土地神话的产生
谈及经济泡沫，日本学者森信茂树认为“是指用经济基本因素无法说明的资产价格的飞涨（这一现象）。也就是说，经济基本因素并不能解释经济泡沫的成因”（参考2005年12月9日在由中国社科院和日本财务省财务综合政策研究所主办、中国社科院国际合作局和金融所承办的中日经济双边研讨会上日本学者的演讲资料）。它与日本金融的“土地本位制”、土地税制及股价与地价的联动等因素直接相关。
1、日本的“土地本位制”
对于土地价格，有必要从原本在第二次世界大战后就根植在日本的“土地神话”来说明。如同所有的神话故事一样，土地神话也是“事实上不可能存在，但大家都相信是真的”，“土地神话”的含义是“土地的价格绝对不会下降”。由于日本经济是以土地和土地价格为中心来运行，在这个意义上，也称为“土地本位制”。
土地本来应由其社会利用价值而具有价值，但是，由于日本土地具有超出土地利用本身的金融功能，即银行融资担保功能，对于日本经济的运行而言，土地具有不可或缺的作用。在“土地本位制”的情形下，放松银根的金融政策和投机行为相结合，两者共同作用形成经济泡沫。
日本的商业银行，原则上是以土地为担保进行贷款。被称作“土地本位制”，在战后的资本不足的情况下，缺乏信用的中小企业也有可能得到贷款，这也是一种变通之道，即也可以说是把有限的资金更加效率地运用的一种方法。（在欧美银行以项目融资为主。）
因此，若维持土地的金融担保功能，必要前提就是土地价格不下降。日本国土狭窄、再加上国民中由来已久希望拥有自家住宅等心理（这种文化心理可能和儒家文化的“家”的思想有关）要素的影响，就形成了土地价格会不断上升的土地神话。银行也逐渐把土地价格上升预期加入担保评价的因素之中，据此来评估贷款。
此外，没有完善的土地价格的客观评价方法也加剧了土地神话的产生。从企业的角度看，企业会计结算中，土地评价仍然按照购买时的登记价格来决定，土地价格的上升可以当作营业外收入计算，使所谓的“财技”（根据长期战略决策下的经营）变为可能，对业绩扩大产生了巨大作用。
这种战后产生的种种作法，在日本取得令世界惊奇的经济发展之后仍然延续下来，另一方面，上世纪80年代后期开始的金融自由化，加剧了金融业的贷款竞争，产生了过多土地抵押贷款，这也是刺激了地价上涨的重要原因。
2、土地税制与土地神话
在经济泡沫的成因中，日本的土地税制问题也是原因之一。对于土地，通常在取得、保有、买卖等3个阶段课税。日本税制中，在“取得阶段”有遗产继承税（国税）、登记许可税（国税）和不动产取得税（省级地方税）等3种税赋需要交纳。在“保有阶段”有固定资产税（市级地方税）、城市规划税（市级地方税）和特别土地保有税（市级地方税，1993年废止）等3种。此外，在“转让阶段”对转让所得进行征税，有法人税、所得税（转移国税）、住民税（地方税）等3种。
土地税制方面最主要的问题是“保有阶段”保有者的税负担过低。保有者所负担税收的代表是固定资产税，是按照地方居民所利用的公共设施和享受的公共服务为基础来折算税金的，这种根据受益决定税收的计算方法，使保有者的纳税负担持续处于低水平。这种现象通过不动产税（财产税）对国民所得以及税收总额比率的国际比较中看出。
1990年，日本的不动产税（财产税）对国民所得以及税收总额比率分别为1.7%和6%，而当时美国的不动产税（财产税）对国民所得以及税收总额比率分别为3.5%和14%。这种情况到经济泡沫破灭之后有所改善，2002年，日本的不动产税（财产税）对国民所得以及税收总额比率分别为2.4%和11%，与当时的美国情况基本接近。
在1990年之前，由于低保有费用阻碍了日本土地的有效利用，甚至造成土地未利用或者几乎未利用就被搁置。此外，和其他资产相比，土地更容易成为投机买卖的温床。这种情况，导致了耕地的价格比建有建筑物的土地拥有更高价格的现象的产生，也出现了与土地的利用价值相比，土地的资产价值更加重要这种现象。结果导致利用价值和资产价值偏离幅度加大并成为社会问题。因此，制定提高保有费用、抑制投机行为、促进土地利用的土地税收制度必不可少。
其次，想对土地买卖收益的课税状况加以说明。在经济泡沫出现之前，对于个人而言，4000万日元的（土地）转让收益需要交纳20%的收入所得税，对于超过4000万日元的部分，实行50%的综合课税。对于法人而言，除了通常的法人税率之外，保有期间在10年以下的，征收20%追加课税。但是，这种转让收益课税对于抑制投机活动并不见得有效。后文中还会看到，为了抑制投机，从1992年开始实施针对泡沫经济的税制，对于保有期间2年以下的土地，转让时另行加收30%的税。
此外，利用贷款进行土地投资时，贷款利息从收益中扣除；建筑物则以每年折旧的形式计算到损失中。遗产继承的情况下，土地的评价比现金和股票更易偏向过低评价。因此，从减轻遗产继承税和收入税负担的角度，刺激了住宅的投资需求。
如上所述，土地税制在土地抵押贷款的过程中起了很大作用是重要的事实。
3、汇率改革强化了“土地神话”
日元汇率升值为什么会导致日本房地产价格的迅速上涨？主要有两个原因。原因之一是汇率改革迫使日本政府采取松的货币政策。由于日元升值的影响，日本的工业受到了相当大的冲击，1986年日本工业出现了负增长。为了缓冲回来升值对产业经济的影响，日本中央银行放松了银根。统计数据显示，日本的货币供应量M2从1985年初的8%左右不断增加到1987年的12%，增加了50%左右；在货币供应大幅度增加的同时利率不断下调，1986年9月和1987年5月，两次采取紧急经济对策，将官方贴现率从5%降到2.5%。而当时的日本经济仍然处于经济景气上升的过程中，不当的经济政策刺激了包括房地产在内的投资品价格的不断上涨。
原因之二：为了减少金融自由化与国际化过程中银行的经营风险，日本政府在汇率改革的过程中，推行银行资本金管理改革，部分银行执行国际清算银行制订的银行资本金管理规定，促使银行贷款向住房抵押贷款倾斜，使银行之间在不动产贷款上产生恶性竞争，刺激了房地产泡沫的不断膨胀。
4、土地价格和股票价格的连动
上世纪80年代后期开始的土地价格的飞涨，也波及了股市，导致股票价格上涨。其理论基础是企业拥有工厂等不动产，由于不动产价格上升，企业价值即股票价格也随之上升（理论上近似于“托宾的Q理论”）。与土地不同，无论股票价格如何上涨，没有人会因此而烦恼，企业由于股价高涨而更容易融资。此外，股票价格的非记帐收益被算作银行的自有资本（BIS规制）计算。结局是，土地和股票价格同时持续高涨。土地价格指数和股价指数几乎完全重合，以1980年日经平均股价为100计算，到1990年已经上涨到600多，上涨了5倍多，同期的主要6个大城市的商业地价指数也从1980年的100上涨到1991年的600多，到达顶点的时间比股价稍晚几个月，但走势几乎是重叠的。
二、土地价格的飞涨所造成的社会问题以及经济泡沫的破灭
1、社会问题和经济泡沫的破灭
土地价格的飞涨、投机以及土地买卖成为了社会问题。高达年收入数倍的高价住宅使工薪阶层的梦想成为泡影，使买得起住宅的和买不起住宅的人的差距加大。更严重的是，土地的高价格成为了外国企业进入日本的障碍。（根据“日美构造协议”的观点，）收入所得这一流量和价格这一存量之间已经到了无法平衡的地步。在东京，单户住宅的售价与中等收入之比最高超过8。
对于这种现象，从1987年左右起，媒体开始出现对土地价格飞涨导致的社会问题的大讨论。1987年6月日本内阁制定了“综合土地对策纲要”。此外，1989年末，通过了《土地基本法》，表示的主要观念是“土地的公共性”——即土地的适度利用、按照计划使用土地、抑制土地投机以及随着土地增值税负担也应适度增加等内容。也就是说，在强大的社会舆论和政治压力下，政府被迫开始强调土地的公共属性，强调人的居住权利，强化政府对土地和住宅市场的干预。这一点和欧美发达国家在1900年左右发生的事情基本相同的。
在经济泡沫冲击下，日本政府和日本银行也相应制定了如下对策：1989年5月提高央行利率，从1991年4月开始实施对于用土地作担保所进行的融资进行总量限制，从1992年4月起，作为土地税制改革的措施，设立了地价税、强化了转让收益税的征收以及改善了土地的评价体系。
2、土地税制改革
土地税制改革的思路和概要如下（摘自“土地税制小委员会”的报告书《土地税制修正的基本课题》——1990年5月29日）：
1）减少土地作为资产的可利用性，抑制土地投机，促进土地的有效利用。为此，除固定资产税之外，新设地价税（国税、1992年1月开始实行），对于土地保有实施高税率，以有效提高土地利用。（这个思路与向未达成收益进行征税具有同样的经济效果）
2）强化转让收益课税。之前由于认为强化土地转让税征收会产生抑制效果（即如果对转让收益征收重税，会阻碍土地的出售，长此以往会抑制土地的供给），所以对土地转让收益并未课以重税，考察经济泡沫时期的土地买卖，并没有看到对土地买卖的抑制效果，通过对短期土地交易的转让收益强化征税，起到了抑制投机的效果。
本来，对于劳动所得和土地转让收益这两者之中的哪一个提高其税负担是个难以处理的问题。对于辛勤劳作所换来的收入和非工作收入，从社会公平的角度和效率性的角度来看，是此消彼长的问题（Ramsay Rule）。在泡沫经济的情况下，土地价格的上升与其说是本人的努力，不如说是政府公共开发的结果，利益的一部分理应交还给国家，即随着土地价格的上升而来的利益应该能够纳税。尤其在短期和超短期（2年以下保有土地）的情况下，由于制定卓有成效、具有惩罚性质的税收制度，对土地投机发挥了巨大的抑制作用。（对于个人，土地保有超过5年的情况下，税率由26%增加到39%）
3）是关于遗产继承税和城市规划区域内农用土地的课税。到目前为止，由于固定资产税主要是现金流量的问题，出现了低估的情况，但是这种低估却保证了对“保有阶段”进行适当征税的进行。此外，提高对遗产继承土地的评价，把城市化农业用地和周围的住宅用地按照同样的税率征税，针对避税也采取了相应的对策。
实施这些对策的结果是：土地价格从1988年开始上涨幅度减慢，然后长期处于下跌状态，除了最近在东京中心部分的土地价格出现上涨现象外，日本全国的土地价格直到目前仍然处于低迷状态。因此，土地神话业已终结已经成为共识。
最后，对于1992年以后的所得税，在个人的由不动产造成的损失中，为购买土地而进行的贷款部分，禁止和其他的收入所得进行联合损益计算。这是为了抑制通过资本运作进行小户型（单房间）住宅投资。
三、对我国的启示
对于中国政府来说，对房地产市场调控的经验还十分有限，因为中国的房地产市场还处于发展和转轨发过程之中，1998年之前，中国的住宅市场还基本不存在。因此，不断总结我国自己的房地产调控经验，借鉴国外调控房地产市场成功的做法，对做好我国目前的房地产市场的调控意义重大。
在学习与借鉴国外打击房地产市场投机的经验时，我们应该对日本和韩国的做法给予充分的关注。因为日本的房地产市场与我国有很多相似的地方：都实施了类似的经济赶超战略，经济发展迅速，城市化的时间较短，城市人口增长很快；都属于儒家文化圈，国民对不动产有偏好。因此，相比欧美国家，日本的经验对我国的房地产调控更具有借鉴意义。
1、土地是公有还是私有？
土地制度是所有房地产问题产生的根本。日本是一个以私有制为主的国家，但随着土地价格的高速上涨，在日益激化的社会矛盾下，1989年末，通过了《土地基本法》，该法的主要观念是强调“土地的公共性”——即土地的适度利用、按照计划使用土地、抑制土地投机以及随着土地增值税负担也应适度增加等内容。既然土地属于全体国民所有，那么，土地的增值也理应属于全体国民，这是治理房地产泡沫时出台一系列税收以及其他政策的立足点。
中国是土地公有制的国家，但在土地的使用上，并没有体现土地共有制的属性，土地的增值被地方政府（以土地出让金形式）、地产商和土地投机商所瓜分，地方政府从名义上看是代表国民的，但公共财政还没有得到落实的情况下，土地增值的部分以土地出让金的形式进入政府预算外收入之后很大程度上演变为少数人的私有财产。为什么开发商成为中国暴富的群体？根本原因在于土地增值的收益中的很大部分被他们所占领。
既然土地的增值部分应该属于全体国民，对住房以及其他和土地有关的财产的增值收益征税就应该是理所当然的了。而中国到目前为止还没有不动产税和其他财产税，尽管十六届三中全会已经明确表示要征收物业税，但在具体推行的过程中阻力很大。
2、在住房制度的设计上如何体现土地的公有制度？
在住宅制度的设计上，如何体现土地的共有属性？这是关系住房制度改革方向的大问题。1998年之后，中国启动了住房制度改革，从改革之初的设想看，目的是改革以实物分房的体制，试图建立“以经济适用房、廉租房为主导的住房供应体系”，但后来的实践完全偏离了改革的设计方向，片面强调所谓的住房市场化。在日本及欧美国家，为了体现土地的共有属性，体现人的“居住的权利”，政府为低收入群体提供住房已经成为法律。而我国却反其道而行之，这是值得我们深思的！
3、税收政策对控制房地产泡沫膨胀最有效
如何控制房地产价格？这是我们面临的新课题。2005年我国政府出台了一系列政策遏止房地产投机，取得了初步的成效。但在上海的房价开始调整的时候，以北京、深圳等城市的房价开始有明显上涨的趋势。
调控房价的本质是利益的重新调整，因此，依靠行政手段是难以助效的，应该充分利用税收手段。日本的经验告诉我们，税收政策对控制房地产投机的作用远大于金融政策的作用，对流通和保有环节课以重税可以有效抑制房地产投机行为。
目前我国房地产税制的主要弊端是：税费种类繁多，税租费概念混淆不清；税制结构不合理，房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重。这样的税制安排导致的结果是，不买不税，不租不税，一旦租售，则数税并课。如取得土地环节的耕地占用税和使用环节的城镇土地使用税税额标准低，起不到调节土地级差收益、高效集约用地的作用；这相当于给了土地保有者无息贷款，即只要土地未进入流通，就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地保有，助长了土地投机。对房产来说，保有环节的房产税对所有非营业用房一律免税，起不到财产税对收入分配的调节作用，土地的共有属性也得不到体现。
将我国的房地产税制和日本进行比较可以看出，当前，我国还没有不动产税，20%的所得税才刚刚出台，是否能够得到落实还存在疑问。当务之急是增加房地产转让的所得税负担，对于2年以下转手的房地产要征收高额的额外所得税。要抓紧出台不动产税，不动产税对于中国而言具有十分重要的意
4、房地产泡沫能否软着陆？
在日本经济泡沫破灭之后，有学者认为“‘让经济泡沫过快破裂’这一举措本身就是政策上的失败”。笔者认为，治理房地产泡沫的确是一项棘手的事情，没有万全之策。国内外的经验表明，对投资品市场的调控没有两全齐美的事情，如果不让市场出现暴跌，唯一的办法就是不让它暴涨。如果已经出现了泡沫，应该当机立断，处理泡沫事件不能瞻前顾后，否则泡沫会越来越大。根本原因在于投资品市场的价格波动规律比较特殊。
投资品市场的价格波动规律就是“追涨杀跌”：当一种趋势形成以后，市场自身有强大的自我复制功能。如牛市形成以后，市场参与者由于未来价格上涨的预期作用，倾向于购买并持有房地产或股票，市场需求增加而供给减少，呈现供不应求的状态，于是价格继续上涨，而上涨又进一步刺激人们的购买和投资欲望。如果是熊市，价格的不断下跌和市场的悲观预期同样会互相作用，互相强化。
正是房地产市场的这种特殊的价格形成机制的作用，使房地产市场表现为暴涨暴跌的特点。当一个城市的房地产市场出现了上涨趋势之后，房价会越涨越快，导致泡沫产生；而一旦房市的价格拐点出现，市场会出现恐慌性抛售的局面，房价会雪崩，市场信心丧失，需要很长的时间才能修复。
因此，当已经形成了价格上涨的趋势之后，投资品市场只有两种选择，要么继续上涨，要么迅速下跌。不会出现第三种情形。我国在出台“国八条”时，文件的标题是《关于切实稳定住房价格的通知》，其希望住房价格“软着陆”的意图非常明显。这可能也是我国的房地产调控效果不甚明显的主要原因之一。
因此，最好的办法就是不让房地产产生泡沫，防患于未然。
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