曹建海：搞清空置率是最容易的事 6540万套空置住宅并非空穴来风
社科院学者建议统计局公安部等清查住房空置率
2010年08月06日 财新网
统计局有必要联合建设部、 国土资源部、公安部甚至国家电网公司，共同调查清楚空置率
【背景】日前，中国国家统计局公布了自2005年以来全国房地产开发企业商品房待售情况。
根据统计局本次统计数据，2009年末的商品房待售面积为19947万平方米，同比增长7.1%，其中，住宅待售面积为11494万平方米，同比增长7.8%；截止到2010年6月末的商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4%，其中，住宅待售面积为10646万平方米，同比增长0.2%。
此前，有媒体报道，全国有高达6540万套的空置房，足以供2亿人居住。虽然有关机构随后否定了以上信息，但有关空置房的讨论一直热度不减。舆论普遍关注的是，高涨的楼价很大程度上源自房地产市场投机以及过度投资等不健康因素。不过，作为判断这一论断是否成立的重要数据房屋空置率，由于并没有官方发布的权威统计数据，尚存空白。
按照国际上通行的定义，空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。一般来说，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，空置率在10%---20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。舆论分析认为，统计局此次公布商品房待售面积情况是对坊间要求官方公布空置率的一个呼应。但遗憾的是，统计局并未给出空置房和空置率的具体数据。对此，统计局称，准确的房屋空置率数据的获取，有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。
那么，统计局公布的商品房待售面积能够说明什么问题？中国房地产市场是否存在着严重过剩？
中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海建议，统计局在提出待售率之后，有必要联合建设部、国土资源部、公安部甚至国家电网公司共同调查清楚空置率。“这是最容易做的事情了，国外一般通过电力公司收缴的电费缴纳情况就可以统计到。”曹建海说。
他认为，虽然根据统计局公布的房地产开发企业待售面积，还判断不了整个市场供求情况。但提出区别于空置率的待售率之后，就会根据全社会的要求，提出更符合实际的空置率指标，为下一步出台房地产政策提供合理依据。
曹建海进一步建议，中国的房地产市场不能局限于市场调控，更应当实施一场深刻的制度改革。在此，中央高层需要在法律、土地、房地产开发、信贷以及保障房建设等方面建立一揽子制度框架，社会舆论需要在传播房地产市场事实层面有所作为。
曹建海认为，统计局公布的全国房地产开发企业商品房待售面积以及住宅待售面积，只能说明房地产企业本身的商品房库存情况，由此分析开放商的现金流和开放商在房地产一级市场的价格策略。据此，还判断不了整个市场的供求情况。在曹建海看来，开放商现存待售面积只占整个社会商品房库存量的3%-5%。要判断市场供求情况，还有待空置率的准确统计。
2005年，统计局曾经公布全国商品房空置率已达到26%。但从2008年开始，国家统计局不再发布商品房空置面积统计数据。对此，曹建海认为，“过去是把开放商的待售率当成空置率，这其实是企业库存的概念，和国际通行的空置率是不同的。”
这次，统计局明确界定：国际上通用的房屋空置率指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比。所以不便用商品房(住房)待售面积计算房屋空置率。“这就矫正了以往从开发商的角度看空置率的概念。”
虽然，国家统计局尚未给出一个权威的空置率统计数据，但曹建海根据媒体的调查报道以及有关北京市空置率的抽样调查结果估算，中国房屋空置率约在25%-30%之间。按照曹建海的计算，按照全国城市常住人口6.2亿、人均住房面积30平米计算，全国约有186亿平米的住房面积，以空置率25%-30%计算，全国房屋空置面积大约在46.5亿平方米-55.8亿平方米之间。如果按照一套房80平方米计算，全国就约有6975万套空置房。“此前高达6540万套空置房的报道，绝非空穴来风”。曹建海说。
曹建海认为，高空置率显示中国房地产市场存在着严重过剩，而非短缺。要纠正当前过剩导致投机、过度投资引发高房价的现象，在当前扭曲的房地产制度下，中国不能再采取短期的市场调控政策，“政策即针对一年期经济运行情况而制定，一旦经济出现萧条就会采取刺激政策，过热则采取紧缩政策。”
他说，应当建立长效机制：中央高层需要在法律、土地、房地产开发、信贷以及保障房建设等方面建立一揽子的制度框架，社会舆论需要在传播房地产市场事实层面有所作为。■
(财新记者 杜珂采写)
6540万套空置住宅并非空穴来风
2010年8月5日
曹建海
和讯消息 8月5日,中国社会科学院研究员曹建海在接受和讯网连线时称,国家统计局日前公布的商品房和住宅待售面积回避了空置问题。他认为6540万套空置住宅并非空穴来风。
8月4日,国家统计局公布数据显示,截至2010年6月末,全国商品房待售面积一共为19182万平方米,接近2亿平方米,同比增长6.4%,其中住宅面积为10646万平方米,同比增长0.2%。
统计局专家表示,商品房待售面积不等于住房空置面积。商品房待售面积是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积,住房空置面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。
曹建海认为,房地产是当前社会最大的资产,空置率是衡量社会资源浪费程度的重要指标。此前,开发商以房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积作为空置面积。任志强也曾在博客中指出,空置是按当年的竣工量与销售量计算出的,指当年竣工而未销售的库存量,这个空置显示的是一级市场的供求关系,我国的国房景气指数统计中的空置率通常是指这一数据。而此次统计局对空置概念界定, 颠覆了之前的计算方式。在曹建海看来,统计局这种界定是对过去错误的一种纠正，对于开发商一直以来将待售率混同为空置率的做法，是一种打击。
近期有媒体报道国家电网调查显示中国有6500多万套房空置,在国家电网紧急辟谣的同时,也引发了一场“口水战”。
在曹建海看来,6540万套空置住宅并非空穴来风。据统计显示,目前城镇常住人口6.22万亿,人居住房建筑面积30平方米左右,由此得出城镇人口总住宅面积约187亿平方米,这当中还不包括小产权房和城中村等统计盲点。实际城镇总住宅面积高于200亿平方米。同时,这200多亿平方米中可以确定25%-30%处于空置状态。假设用25%计算,大约有50多亿平方米的空置面积,按单套房面积80平米计算,6540万套空置住宅并非空穴来风。
曹建海坦言,中国房地产搞了多年,确实带来了经济的增长,但大量的耕地、自然资源、人力等也随之被挥霍。
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