国际先驱导报：外资撤离预示中国楼市漫长寒冬到来 -

叶楚华、余治国：外资撤离预示中国楼市漫长寒冬到来

叶楚华按：这是《国际先驱导报》对我和余治国的采访，刊发出来时余治国的名字被省略了，并进行了删减。文后附录采访的完整版。

他们利用一切可以利用的工具，忽而唱衰、忽而捧杀中国房地产市场，其目的只有一个，就是获利

《国际先驱导报》记者金微发自北京 正如北京的天气，中国楼市的冬天也到了。眼下，楼市的降价狂潮正在全国汹涌，上海、深圳、北京的等地部分楼盘的降价幅度部分达到30％。因为商品房降价，上海已经发生了多起业主维权事件。
　　或许是“春江水暖鸭先知”，在这股降价潮还未来临时，有关外资抛楼套现的消息屡屡传来。继全球最大私募股权公司黑石集团转让上海Channel1购物中心后，最近，上海又曝出一批美国个人投资客集体抛售其上海物业，10多位美国投资客集体抛售了上海某酒店的70多套房源，市场总价约在1.26亿元左右。
　　美国个人投资客集体抛售上海物业以及黑石集团撤资中国房地产，印证了外资加速撤离中国楼市的传言。

外资逐步撤离

　　事实上，从去年开始，就陆续有外资“甩货”，去年7月，大摩以12亿元价格转让了其在浦东的莎玛世纪公园服务式公寓项目。此前，高盛以25.5亿元出让了上海花园广场项目。
　　无论是大摩还是高盛，其获利巨大。以高盛在上海花园广场的项目为例，这个项目是高盛在2007年4月以1.9亿美元（当时合约16亿人民币）收购的，总建筑面积为9.78万平方米，包括用于租赁的53栋别墅，以及9栋酒店式公寓。在收购这栋物业不到三年，即使将高盛在3年的租金忽略不计，它的账面收益也达到100％（将人民币升值因素考虑在内）。
　　在财经作家叶楚华看来，中国楼市泡沫即将破裂，而现在撤离的外资是搭楼市泡沫的末班车。他在接受《国际先驱导报》采访时说：“海外专业投机者的职业水准参差不齐，水准较高的投机者应早已撤离楼市，迟至今日才开始抛售国内房产的人或投资机构已错过了平仓的时间窗口。现在手上仍有大量国内房产的海外投机者可以讲已被套牢，只能割肉出售。”
　　黑石一向是全球投资的风向标，9月底，黑石以14.6亿元人民币将上海Channel1购物中心95％的股权出售。2008年黑石购入该物业的价格为10亿元人民币，在持有该物业的三年时间内，黑石集团将其出租率提高至了超过90％。在如此好的趋势之下，黑石没有赚得盆满钵满就撤资，似乎也进一步印证了房地产的走势。
　　财经评论员余丰慧认为，黑石一直在观察中国政府调控决心，在分析中国市场走向，凭其在中国的消息源，这次拂袖而去可能预示着其笃定调控政策坚定不移，走回头的幻想彻底破灭了。
　　事实也如此，国务院总理温家宝最近在广西南宁考察“要求巩固楼市调控成果”。中国银监会主席刘明康向外表态称即使房地产抵押品重度压力测试下跌40％，中国房地产贷款风险仍可控，这些都表明中国决策层调控楼市的决心不会放松。
　　叶楚华认为，终结中国楼市泡沫的内外因素已经形成，而美联储加息的最终落实，将是给中国楼市泡沫的最后致命一击。“甚至不用等到美联储真的加息，仅仅是市场对于美联储加息的预期，就足以让美元提前大规模回流美国，让中国楼市轰然倒塌”。
　　10月19日，美联储主席本-伯南克称，美联储有可能会通过上调基准利率的方式来打破资产泡沫。有分析认为，伯南克所说的资产泡沫主要指的是黄金泡沫和中国房价泡沫。
　　由于外资行事向来低调和隐蔽，目前究竟有多少外资撤离楼市尚不得而知。国家发改委特聘研究员国世平此前透露，除了媒体曝光的一些案例，美国友邦等外资也在逐步撤出中国楼市。

忽而唱衰、忽而捧杀

　　这几年，随着中国楼市的不断升温，国内房地产市场已经聚集了越来越多的国际资本，去年，有1000多家外商新设或者增资的房地产企业在商务部做了备案。
　　相关数据显示，外商投资中国楼市一直处于迅速膨胀的状态。2006年，房地产行业外商直接投资合同有2398个，比2005年增长13.1％，增速仅低于批发和零售业，名列第二。2005年至2006年6月底，我国房地产外资投资约83亿美元，占同期国内全部房地产投资总量的3％。
　　2008年是中国房地产近年来最为低潮的一年，当年仍然有像黑石、和黄、凯雷集团等纷纷进入。目前，包括黑石、摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林等众多国际投资公司均以不同形式进入中国房地产业。
　　不过，外资进入中国房地产的数据一直呈上升趋势，似乎看不到撤离的迹象：国家统计局数据显示，今年1至8月，房地产开发企业本年资金来源54738亿元，同比增长23.4％，其中利用外资633亿元，同比增长达到71.5％。外资在国内楼市中的比例虽然较小，但其快速增加的态势值得高度关注。
　　数据与撤离趋势的矛盾，似乎可以用外资进入的目的来解释：一部分外资的目的是以投机为主，在市场情况好时，大量投资，而在市场情况不好时，迅速变现离开。他们来去匆匆，像是一群专门投机的过客。
　　以黑石为例，相比过去几年外资机构5年左右出售国内投资物业的惯常做法，黑石此次的抛售明显缩短了投资年限，有分析认为，在国内宏观政策和市场调整的背景下，外资投资“快进快出”也将成趋势。
　　加拿大皇家银行风险管理资深顾问陈思进在其著作《金融让谁富有》提到，中国的房地产泡沫很大程度上是华尔街财团炒作起来的，他们利用一切可以利用的工具，忽而唱衰、忽而捧杀中国房地产市场，其目的只有一个，就是获利。唱衰就是进军的信号弹，捧杀则意味着他们大赚一笔之后准备撤了，泡沫越大，他们搜刮的资产越丰厚。陈思进说：“华尔街财团处于财富金字塔的顶端，劫掠过后立刻撤走，就等着泡沫被刺破，冤的是中资企业以及最后接棒的普通中国老百姓。”
　　中国外汇投资研究院院长谭雅玲认为，中国的房地产偏离了为居民解决住房的轨道，导致投资或投机的产生，“国内的一些错误配置，给了西方炒家的炒作的空间，对于外资抛售可能引起的连锁反应，我们应该拿出具体的管控条例应对。”

一些企业正从中国搬回美国

　　外资撤离的或许不仅是楼市。据来自港交所的信息，黑石投资近期减持中国中铁H股1.66亿股，合计套现3.08亿港元（1港元约合8.17元人民币）。减持后，黑石对中国中铁的持股量由7.36％下降至3.42％。黑石对在中国的这些动作，并未作出解释。但在旁观者看来，这或是黑石看空中国资本市场走向的信号。
　　而随着美国为了恢复经济开始重拾制造成本优势，一些正企业准备从中国回迁本土。9月，福特（汽车公司）已宣布把1.2万个工作岗位从墨西哥和中国迁回美国。
　　美国波士顿咨询集团最新研究结果显示，随着“美国制造”的成本优势日益显现，今后五年间，美国将新增200万至300万个工作岗位。
报告主笔哈罗德·西尔金说：“大约10年前，我们开始外包器械、计算机等占美国制造业相当比例的诸多产品。现在，这种情况正在改变，因为中国正快速涨薪，而美国劳动生产率是中国的4倍。”西尔金说，某些商品在美国制造可能更为经济，这一“临界点”已开始显现。他说：“回流过程仍然缓慢，但企业正从中国搬回美国。”
　　美国总统奥巴马在提出的可持续经济复苏计划中，发展制造业也是关键内容。美国政府的这一政策可能会让资金回流美国拯救本土企业。美国的科技部门和美国的跨国公司手上储备了3万亿美元现金（1美元约合6.35元人民币）。
　　叶楚华认为，美国可以通过加息与各种政治、军事和经济手段（如攻击欧元）来推动美元升值，让国际资本流回美国形成实体经济的生产能力。

外资不可能整体撤离

　　出炉不久的外汇储备数据某种程度上也在印证这种趋势：中国外汇储备在第三季度仅仅增加42亿美元，远低于第二季度1528亿美元。其中，外汇储备在9月罕见地大降了600多亿美元，而9月我国贸易顺差为为145.14亿美元。
　　除了欧元的疲软，市场普遍认为外国投资者正在抽离资金。余丰慧说：“外汇和贸易顺差方向不一致，这与热钱和外资回撤加速有关。”他认为外资的撤离应该是整体撤离，不仅是在楼市，“一个大的前提是他们看空中国经济。”
　　不过，发改委对外经济研究所所长张燕生告诉记者，国外经常会有唱空中国经济的声音，这种声音某种程度会扰乱外资投资中国的步伐。第三季度外汇储备数据的变化，正是源于上一轮的唱空之声。
　　叶楚华则认为，我国对美国在战略上也已经形成了捆绑态势。“海外资本尤其美国资本不可能做空中国，美国绝大多数的跨国公司不仅不代表美国国家利益，反而为了资本本身的利益在美国国会为中国做说客。如果不能用花花绿绿的美元来换取中国的廉价商品，美国是无法在零利率条件下将通胀压制到如此之低的程度。
　　叶楚华认为，外资并未也不可能整体撤出中国大陆，尤其在实体经济上更为如此。他举例说，制造业的企业运营除了本身之外，还和整个产业链有关。许多海外资金掌控的行业已在中国形成完善的产业链或产业集群，要形成这样的产业格局不仅需要大量廉价、勤劳却拥有高技能的人力资源，还需要经过千锤百炼的流程。这里面有规模经济效益的影响，如学习曲线、固定成本分摊等等。
　　“因此，在很长一段的时间内，外资在实体经济上的投资很难转移到其他国家或地区。”
　　张燕生认为，资本总是逐利的，到目前为止，中国依然是世界上最好的投资地方，中国的房地产回归理性，外资撤离楼市的趋势很明显，这也很正常，但它们还会继续在中国进行其他领域的投资，有可能炒起别的泡沫。

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附录：国际先驱导报对叶楚华、余治国的采访全文

记者：你们的观点是中国楼市要崩盘。我们也看到，陆续有外资撤离楼市的消息，全球最大的私募基金黑石集团，原先最看好中国市场，却于9月份首次撤出中国房市，以14.6亿美元卖掉了其拥有的上海物业。不过之后，有关外资撤离的消息很少。最近，一条新闻是“国外投资客抛售沪70余套房欲套现1.26亿”。

我们的问题是：目前报道的外资撤离只是零星的现象，其他是没有还是未报道我们不知。你认为外资撤离楼市会成为一个趋势吗？外资在中国的投资里，有楼市还有其他资产，他们只是从楼市撤离还是整体撤离大陆，会不会从一线的楼市撤离后转投二三线城市，之前有类似的房产商有这样的战略。

叶楚华余治国：海外专业投机者的职业水准参差不齐。我们认为，水准较高的投机者应早已撤离楼市。迟至今日才开始抛售国内房产的人或投资机构已错过了平仓的时间窗口。现在手上仍有大量国内房产的海外投机者可以讲，已被套牢，只能割肉出售。当然，入市较早的投机者现在撤离楼市仍有较高的投资回报率。

外资并未也不可能整体撤出中国大陆。尤其在实体经济上更为如此。比如就制造业来说，企业运营除了本身之外，还和整个产业链有关。许多海外资金掌控的行业已在中国形成完善的产业链或产业集群，要形成这样的产业格局不仅需要大量廉价、勤劳却拥有高技能的人力资源，还需要经过千锤百炼的流程。这里面有规模经济效益的影响，如学习曲线、固定成本分摊等等。因此，在很长一段的时间内，外资在实体经济上的投资很难转移到其他国家或地区。此外，我们认为，主要由港台资本投资的劳动密集型企业即血汗工厂已经失去了它们的历史使命，将在未来几十年逐渐退出中国的经济舞台。这是历史的必须要走的一个过程。在这个过程中，必然有利益受损者，无需大惊小怪。

房地产市场并不是具有完全自由市场的特征，不同地区的房地产甚至不同位置的房产之间都具有一定的垄断性。但是，各个地区的房地产市场之间的相关性非常强，一般来说，它们的房地产周期是接近于同步的。因此，外资不可能从一线城市撤离转投二三线城市。

记者：国内的一个最新的动向是：中国三季度外储增速放缓，这引起不少外媒的关注。你个人认为是什么原因？与楼市撤离是否有关？

叶楚华余治国：和楼市没有多大关系。最近美元开始走强，美元对欧元的汇率大涨，欧元资产以美元计的帐面价格普遍下跌，而中国购买了不少欧债，这是外储增速放缓的主要原因。此外，我国最近抛售了不少美债，而美债处在下跌之中，这是次要的原因。

记者：美国开始加大国内矛盾的转移，继美国参院通过人民币汇率法案后，在10月15日“纽约经济俱乐部”（The Economic Club of New York）的研讨会上，美国国务卿希拉里“理直气壮”地公开呼吁：建议以国际联盟的形式迫使人民币升值。这会不会成为外资加速撤离的一个由头？从时间上，黑石逃离是在9月，人民币汇率法案未出台，一般而言，这个人民币法案是为热钱撤离作准备的，而黑石似乎在时间上与此无关。这个如何理解？对于外资撤离，中国需要警惕什么？他们是在做空中国吗？

叶楚华余治国：人民币汇率法案的通过只会加速国际游资的流入，而不是游资的撤离。原因在于国际投机者对人民币升值的预期。黑石撤离国内楼市和人民币升值预期没有多少关系，只是因为他们也认为中国楼市泡沫即将破灭而已。人民币法案不是为热钱撤离做准备，目的很简单，就是为了压制中国的贸易顺差。首先，我们要区分国际游资与用于实业投资的外国直接投资。目前的调控政策就是锁定房产泡沫，将流动性逐渐消灭于楼市。因为楼市本身就是一个货币发行机器，而不是货币吸收机器。对于外资撤离，中国政府早就做过了各种预案。目前最坏的预案是1.5万亿外资撤出大陆，评估的结果是对中国经济没有伤筋动骨的影响。因为大部分外资是港澳台资本，这些资本主要投资于劳动密集型产业，这些行业利润率低，本身的发展前景就不容乐观。中国经济与全球经济早已一体化，我国对美国在战略上也已经形成了捆绑态势。海外资本尤其美国资本不可能做空中国，美国绝大多数的跨国公司不仅不代表美国国家利益，反而为了资本本身的利益在美国国会为中国做说客。如果不能用花花绿绿的美元来换取中国的廉价商品，美国是无法在零利率条件下将通胀压制到如此之低的程度，这也就谈不上保持美国社会的稳定性了。对于中国来说，我们认为，不应该只出口廉价的低技术含量的商品，也不应该将经济增长的希望放在楼市泡沫上，而应该将技术进步与产业升级放在首要位置。这才是以不变应万变的上上策。

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