多位专家和房地产业内人士10日在出席2012年中国地产新视角高峰论坛时表示，2012年房地产宏观调控形势仍难以松动，房地产价格下跌已成趋势，房地产企业为"求生存"面临转型压力。
房价将继续下行
多位房地产企业负责人对2012年的房地产调控政策预期悲观，认为今年房价下降已是大势所趋。首创集团总经理刘晓光估计全年房价的降幅可能在10%左右，林达集团董事长李晓林预测下调20%左右。中坤集团董事长黄怒波则认为，"本轮房地产市场调控不会回头，可能信贷调控措施会改，但是政策不会退出，预计房价将下跌30%。"
全国人大常委会副委员长、民建中央主席陈昌智表示，房地产行业两年的调控效果已经显现，高热的房地产行业开始降温。过度开发的区域、城市开始理性回归，房价开始出现明显的回调。
财政部财政科学研究所所长贾康认为，房地产调控新政要真正发挥出作用，必须考虑建立现代税制和现代地方税体系，同时促进房地产领域的健康发展。这要求考虑在住房保有环节上征税，当然只是针对高端住宅设立房地产税。
寻求转型
陈昌智建议，随着保障性住房政策的全面展开，开发商应把科学合理地参与保障性住房建设看成是房地产全行业发展的机会。房地产行业面临转型重组，战略性新兴产业、现代服务业、文化产业等不同行业的跨界发展，将会为中国房地产业带来全新的面貌。中国房地产行业将向着专营或者兼营的合理方向发展，放弃简单的、高利润的惯性思维。
北京房地产业协会秘书长陈志认为，此前我国房地产行业发展在投资上存在明显的过热成分。未来我国将着力扩大内需，房地产行业发展也应遵循这一原则，特别是住房建设与供应体系方面，应建立二元体系：一方面是普通商品住房的供应，另一方面是保障性住房的供应。而这种二元体系的建立，将会是我国今后城市化发展路径。
黄怒波表示，政府保障房建设对推动下一步城镇化会起到非常积极的作用，也将逼着房地产企业转型，这对房地产企业来说不是坏事。但他认为，当下房地产企业首先要考虑活下来，"因为转型不是那么简单，想转型就能转的"。
李晓林建议，"今年房地产企业应进行一些调整，收缩一部分'战线'可能会好一点。"同时，目前全国楼市状况，对于那些有较充足现金流的房企而言，可能是一个较好的机遇。
华远地产董事长任志强认为，目前虽然部分房企资金压力较大，但大部分房企的资金链并未像外界认为的那么糟糕。由于今年市场中会供应大量保障性住房，估计全年整体销售仍将小幅增长。同时，得益于2010年新开工量的高峰，今年房地产市场的供应量将呈增长趋势。(中国证券报 陈莹莹 喻思娈)地产大佬集体看跌 2012房价黄怒波称最多跌三成
昨日举行的"2012中国地产新视角高峰论坛"上，任志强、刘晓光和黄怒波等地产大佬纷纷亮出观点，认为降价是今年房地产市场大势所趋，争论的焦点也仅限于降幅多少而已。其中，黄怒波最为悲观，认为房价降幅甚至将高达30%。
同时，近日瑞银大中华研讨会发布的数据显示，2011~2012年度，全国商品住宅的供应或超出需求20%~40%左右。根据瑞银的估算，只有当新增供应降低28%，市场才能重新回到平衡状态。
过量的新增供应，让今年的房价走势，可能在去年的基础上呈现下跌。瑞银预测，今年上半年，房价会继续下跌5%~20%，由于房地产市场的整体趋势不被看好，今年国内房地产股的估值也许会再创新低。
难止房价下跌之势
在坚持调控政策不动摇，新增供应仍处于高位的2012年，虽然开发商还不至于遭遇大面积洗牌，但房价下跌似乎已成为业内共识。
昨日，首创集团总裁刘晓光就在"2012中国地产新视角高峰论坛"上公开表示，今年的房价会有下浮的可能性，但并不会出现暴跌，跌幅应该在"百分之十几"。
刘晓光的观点得到了林达集团董事长李晓林的赞同，他认为，如果今年GDP增幅达到7.5%，那么房价降幅将达到20%。阳光100置业集团常务副总裁范小冲认为，"今年房价会有下调，但是肯定不会是大幅下调，因为政策收紧的极限已经到来，现在开始慢慢回调。"范小冲同时表示，二、三线城市房价不会出现较大的滑坡，但总体而言，不排除个别现金流非常紧张的项目为了活命，房价出现"跳水"。
相比之下，中坤集团董事长黄怒波更悲观。他认为，尽管信贷调控措施可能会改变，但本轮楼市调控不会停止，因此房价降幅应该在30%。
另外，令人担忧的开发商资金链问题，在华远地产总裁任志强看来，并没到最糟糕的时候，2011年开发商的开发资金和到位资金的比例是1：1.78，仅比2009年略低。他认为，房地产没有媒体说得那么悲观，但在现有政策下，今年的开发商土地购置量仍将呈现下降趋势，并可能会持续较长时间。
新增供应超需求
上海易居房地产研究院此前发布的数据显示，截至去年12月底，包括北上广深等一线城市在内的十大典型城市平均销存比已经达到14.4，已经达到了两年内的新高，呈现迅速上升势头。而包括杭州、南京在内的典型二线城市新建商品住宅存销比快速上涨，由1月的6.0上升到12月的15.3。
在市场去库存严峻的情况下，超过常规需求的新增供应，显然会让未来的市场更加趋于悲观。根据预测，今年的新增商品住房供应将达到11.13亿平方米，比去年的10.3亿平方米更高，但市场需求量据预测仅为8.04亿平方米。
瑞银执行董事李智颖由此认为，远远超过需求的供应，对市场的影响，甚至超过了目前尚不明朗的政策，成为令房价下跌的最主要因素。
瑞银的上述供应量的预测，有来自各地统计数据可以印证。上海市统计局数据显示，1~11月商品住宅新开工面积2187.02万平方米，增长19.1%，但同期商品住宅销售面积仅为1211.7万平方米。
但中房信分析师薛建雄说，上述新开工的数据，包括了保障房。只是，排除掉保障房，以目前的销售量来看，新增供应确实比较大。
只是过量的新增供应存在种种不确定性。上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，市场成交的低迷，会令开发商放慢施工速度。而薛建雄则认为，当银根放松，或者楼市调控政策放松时，暂时大于目前销售的实际供应会被市场释放的巨大需求所吸纳，重新产生供不应求的现象。
瑞银的研究也指出，在2008年调控政策放松后，广州、深圳和北京均出现大幅月销量反弹的现象。其中广州的成交量反弹一度甚至同比超过145%。
信托"爆仓"可能性小
为了避免楼市调控带来的不利影响，开发商作出弃宅转商的调整。
瑞银统计显示，2011年写字楼的新开工量甚至较2010年同比增加了近50%，而零售类地产的新开工量同比增加超过了20%。
但李智颖说，她并不看好开发商的上述转型。因为内地的商业地产开发，大多用于销售，而非持有。在开发量增大的情况下，商业地产的销售竞争也会变得更加激烈，进而放慢销售速度。
事实上，瑞银统计的十多家内地房企中，侧重发展商业地产的SOHO中国和人和商业等的销售情况并不佳。截至去年9月底，SOHO中国的销售目标实现率仅为45%，而人和商业的销售目标实现率也只有62%。
在销售放慢的背景下，开发商的流动性有可能进一步趋紧。瑞银认为，如果2012年的销售同比下降30%，大部分公司都会遇到现金流压力。而由于土地出让收入的下滑，土地增值税的清算速度会加快。因此，瑞银并不看好内地房地产股今年的盈利，称整体估值将创新低。
不过，对开发商来说，今年也不全是坏消息。在答复关于今年上半年是否会出现大规模的信托"爆仓"时，李智颖说，至少在香港上市的房地产公司将很少遇到这类问题。截至去年3季度末，房地产业未偿信托贷款已同比减少6%，较二季度下跌46%。而在他们接触的房地产公司中，大多数选择以银行贷款来偿还到期信托贷款，而不是借新的信托借款。
另外，由于存款准备金率的下调，按揭贷款的发放期将由现在至少3~6个月缩减下来，而大多数公司的负债率也将会较去年有所改善。(每日经济新闻 杨羚强 张敏)中原地产：2012年深圳房价再跌30%
同时，中原地产还预计，由于楼市成交回升乏力，2012年全年将维持在去年的水平上低位运行，全年月均总成交量将维持在5000套左右。
2011年多项数据创新低
中原地产数据统计显示，2011年深圳住宅市场量价齐跌，多项数据创阶段性最低点。在成交量上，2011年，深圳全市一手住宅成交面积达272万平方米，同比减少了15.26％，创下2001年以来的最低点；价格方面，2011年，二手住宅的成交均价为18988元每平方米，同比下跌了5.82％。
而在二手房市场方面，2011年深圳成交量仅为530万平方米，同比大幅减少55％，创历史最大降幅；下半年表现甚至低于2008年低谷时期；从二手房价表现来看，房价先扬后抑，下半年全线下跌，12月份同比下跌4％。
相比住宅市场，商业地产市场投资需求仍然强劲，二手房成交量虽降幅较大，但售价继续稳步攀升。下半年商业地产投资者的积极性受到一定打击，但价格上涨的趋势持续未改。
预计今年房价下跌30％
统计显示，2011年深圳全市批售住宅389万平方米，同比减少了3.23％，而全市共推出住宅385万平方米，同比减少了7％，推盘数量再次下滑。
数据显示，截至2011年底，深圳可售住宅209万平方米，比去年同期上升了23.66％，远低于2009年初的住宅存量水平。考虑到国家的地产调控政策，中原地产预计，深圳2012年如果在政策方面没有调整，楼市价格将以点带面，继续下降30％。
中原地产华南董事总经理李耀智认为，调控下的房地产已现畸形。在“三限”压力下，市场需求受堵，成交急剧缩减，市场供求关系出现不平衡。李耀智建议，在政策层面上，税收体制改革能逐步改善，及时回归调控本质，真正反映民生需求，特别是对改善性住房的需求。(证券时报)
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