北京中原地产市场研究部发布的分析数据显示，反映目前市场情况的商品住宅环比指数，在最后一个月的平均下调幅度达0.24%，继去年11月份平均下调0.19%后再次扩大降幅。同时，全国房价平均同比指数也降至101.63，涨幅比上月缩小。
新华社发文称，各种数据显示，在房地产调控的持续作用下，全国房价回落的趋势仍在继续，房价出现下跌的城市范围不断扩大，楼市由升转降的拐点已经确立，全国性下调通道开启。
部分业内人士预计，随着库存压力的加大和开发企业资金状况的进一步紧张，房价整体下降的趋势还将持续，并可能转为实质性的同比下跌。
中西部相对“坚挺”
国家统计局数据显示，去年12月，全国70个大中城市中，仅有两个城市的新建商品住宅价格环比上涨，涨幅均为0.1%。另有16个城市房价环比持平，其余52个城市均是下降。
而在同年1月，全国70个大中城市中，仅有重庆、泸州、南充3个城市的新建商品住宅价格下降，另有7个城市持平，其余60个城市房价上涨。不难发现，这70个大中城市的房价涨跌态势几乎倒挂，反映出房地产市场调控效果明显。
事实上，尽管统计局也统计了“新建住房价格指数”、“二手住宅价格指数”、“新建商品住宅分类价格指数”等指标，但“新建商品住宅价格”剔除了保障房和二手房等因素，更能准确地反映市场变化。
相比之下，中西部城市房价下跌的动力似乎不足。在16个房价环比持平的城市中，除了泉州、湛江、三亚外，其余13个均为中西部城市。同时，两个房价环比上涨的城市均为中西部城市，分别是贵阳和银川。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析称，环比房价仍相对胶着的城市，主要集中在中西部地区，因为这些城市房价本来就相对较低，涨速相对较慢，所以降价空间没有东部城市、一线城市大。
另外，限购城市的房价跌幅，明显大于非限购城市。据统计，在上述70个大中城市中，40个限购城市的房价平均下跌0.29%，30个非限购城市房价平均下跌0.16%。其中，北京、上海、广州、深圳等4个一线城市的跌幅更是达到0.37%，这也是自去年8月一线城市房价集体停涨以来，连续4个月保持下跌。
另一数据也能说明这一点：在房价下调幅度超过0.4%的15个城市中，除九江、岳阳外，其余13个全部为限购城市。
同比下跌拐点隐现
在多数业内人士看来，整体房价连续3个月下跌，表示房价下跌通道已正式确立，也预示着下跌趋势将会延续一段时间。
杨红旭表示，预计未来半年左右，全国房价总体上还将保持环比下跌的状态，今年下半年趋于筑底、企稳，四季度可能逆转为正增长。
在房企阵营中，看空的声音同样存在。继万科总裁郁亮抛出“冬天论”后，近日不少房企大佬也纷纷表态，认为今年房价可能下跌。中坤投资集团董事长甚至认为，今年房价跌幅可能达到30%。
在房价下行的信号中，库存压力居其一。统计局数据显示，截至去年末，全国商品房待售面积为27194万平方米，几乎相当于当年销售面积的1/4。此外，在去年房企本年资金来源中，国内贷款已与2010年持平，个人按揭贷款则下降12.2%。
另一个重要信号是，去年四季度全国主要监测城市的居住地价为4518元/平方米，近10个季度以来首次停涨，长三角和珠三角区域的综合地价出现下滑。土地市场的泡沫正在被挤出。
因此，即便今年有可能出台首套房贷放松的政策，多数业内人士仍认为，楼市已进入调整阶段，房价下降不可避免。
值得注意的是，随着房地产市场的继续下调，今年的房价很可能转入同比下降。按照统计局数据，去年12月，70个大中城市的房价的平均同比涨幅，已从去年3月的5.59%，降至1.63%。
北京中原地产分析认为，市场开始出现房价同比下调拐点苗头，预计该拐点出现在今年3月左右。
12月房价数据：
12月70个大中城市中仅贵阳银川房价环比上涨
国家统计局今日公布70个大中城市房价数据，12月房价环比价格下降的城市增加了3个达到52个，仅贵阳银川房价环比上涨，涨幅均为0.1%， 温州环比下降近2%，跌幅最大。
一线城市房价领先回落 成交面积同比下滑近三成
易居中国研究报告更进一步指出，一、二、三线城市新建商品住宅齐齐出现环比回落情形。其中，一线城市新建商品住宅环比价格降幅最大，为0.37%;其次是二线城市，降幅为0.24%;最后则是三线城市，降幅为0.22%。
独家解读：12月房价跌幅扩大 调控效果渐清晰
目前市场情况的新建商品住宅环比指数，环比11月平均下调幅度达到了0.24%。而同比上涨幅度也明显放缓，仅上涨了1.63，为近10个月的最低涨幅。12月70个城市二手房平均环比价格指数下跌0.46%，与上月持平;同比上涨幅度为0.14，也是近10个月的最低涨幅。这表明12月房价跌幅扩大，调控执行效果在逐渐清晰。
房价拐点进一步确立 今年楼市冬天或更冷
去年12月份，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品房房价环比再次全面下跌。这已经是一线城市连续三个月出现环比全线下跌的情况，显示一线城市房价拐点进一步明确。
分析人士指出，在去年10月全国房价拐点出现以后，近两个月房价下行趋势更加明显，预计在今年调控基调和力度不放松的背景下，房价或会继续下滑。
2011年楼市整体情况：
2011年全国商品房均价同比增6.9%
统计显示，2011年商品房平均销售价格为5381元/平方米，比2010年增长6.9%，增速回落了0.6个百分点。2011年房地产投资增幅虽然明显放缓，但是其投资总额依然创下了历史新高，同比增长了27.9%。在限购、限贷、限价的“三限”政策下，全国平均房价涨幅明显放缓。
全国商品房待售面积2.7亿平方米
国家统计局17日发布数据显示，去年全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，商品房销售额59119亿元，增长12.1%。当然，增幅均出现较大幅度下降。
“库存消耗成为目前处于调控周期下的房企特别是二三线城市及二三线房企的最大难题。”中原市场研究部总监张大伟认为，这表明全国楼市的库存压力增加。截至2011年年底中国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达6000万平方米，与2010年同期相比，新增1700万平方米库存量，增长约40%，库存量处于高位运行状态。(来源：每日经济新闻)
| 违约历史昭示欧债迷局 |
| 2012年01月18日 中国宏观经济信息网 |
| 欧债危机继续向深渊快速坠落。标普公司1月13日和17日分别下调了包括法国和奥地利在内的欧元区9国和欧洲金融稳定基金(EFSF)的评级，同时希腊与其债权人的债务重组谈判也宣告破裂。但是，欧盟、欧央行和国际货币基金组织(IMF)扮演的救世主迟迟没有登场。债务危机恶化和实体经济衰退形成恶性循环。一季度日益迫近的到期巨额债务正在把问题国家逼入违约绝地，债务违约和欧元区解体似乎已经指日可待。那么，在需要摊牌的最后时刻，既缺外援又难自救的欧债乱局将如何收场? 历史上的主权债务违约 回顾主权债务违约的历史能为欧债危机的演进指点迷津。主权债务违约从来不是新闻。历史上曾有几次债务违约的高峰，其中19世纪20年代到40年代末期，以及20世纪30年代到50年代初期，这两个时期全世界经济总量近一半的国家都处于违约状态。从单个国家看，历史上西班牙和委内瑞拉都具有主权违约的熟练经验，保持着超过10次的违约记录。 一旦出现主权债务违约，其后果将取决于违约所处的时期。早期，债务关系主要是是由贫穷国家向富裕国家借贷，债务以债权国货币或贵金属结算。债权国具备较强国力和惩戒手段。这种情况下，违约方可能陷入以下不利局面：一是在武力威胁下承受主权或声誉上的损失，二是被国际资本市场和贸易伙伴拒之门外，三是海外资产有被冻结之虞。 对此，炮舰外交即是明证。19世纪，英国分别入侵埃及、土耳其等无力偿债的国家并掌握了其财政资源;19世纪末到20世纪初，美国控制了多米尼加共和国的关税并随后占领该国，还因债务问题对委内瑞拉、尼加拉瓜和海地展开了军事行动;1936年纽芬兰对外债违约后，沦为了加拿大的一个省。另外，声誉扫地也是债务国的一大损失。希腊1826年和洪都拉斯1873年的违约都导致他们长期无法进入国际资本市场;苏联1918年拒绝偿还沙皇时期的债务，但是70年后俄罗斯终于能够重回国际债务市场时，它也不得不偿还一部分违约债务。 炮舰外交时代之后，危机解决机制得到改善，债务重组成为主要形式。债务双方通过漫长谈判和反复博弈，一般都会达成部分违约或债务重组的协议。上世纪90年代的拉美债务危机中，美国尝试通过布雷迪计划对失去偿债能力的国家进行债务消减和重组，为债务国恢复经济增长和偿债能力提供喘息之机;1998年俄罗斯债务违约后，一方面以物抵债，另一方面与西方商业银行达成了债务减免和债务重组协议;2001年，阿根廷对约1500亿美元的外债宣布违约，经历了长期的国内政治和经济动荡后，与国际金融机构最终达成了借新还旧的重组协议。这些债务违约一般都伴随着违约国货币的大幅贬值和国内严重通货膨胀，但是贬值和通胀在客观上起到了重整经济资源和刺激经济增长的作用。 当代债权债务人的转换 当代，经济全球化推动国际债务关系完成了三个重要转变：一是全球经济结构失衡造成债务双方身份转换，发展中国家持续贸易盈余成为债权国，而发达国家赤字攀升沦为债务国;二是债务币种采用债务国发行的国际货币;三是各国经济利益相互依赖和密切嵌合，局部债务风险全球扩散。 在新的债务关系下，控制债务结算币种和发行国际货币的特权，为债务国央行扩张货币、制造通胀和消减主权债务大开方便之门。众所周知，政府可以通过维持低利率和制造通货膨胀消减国内债务，这是对内债务违约的变通手法。同样，发行国际货币的债务国，通过外溢的货币扩张政策压低全球基准利率和制造全球通货膨胀，可以隐蔽地实现对外债务违约，而不需要和债权人签订重组协议。债务国央行的发钞能力保证了他总能够为债务买单，而债权国的话语权将被大幅消弱。具备独立货币政策的美国、英国、日本等国家已经借此成功化解了债务压力，证明了这是一条诱人的坦途。货币主权成为债务关系的利益枢纽。 欧元区会不会动用“灭火器” 欧元区具备货币发行权，这是欧债危机最后的“灭火器”，无论是面对主权债务还是银行危机。但各成员国的立场差异阻止他们轻易拱手让出利益，今年希腊和法国的大选为紧缩政策和接受援助制造了更大的困难。欧元区的不团结，正在帮助危机迅速拓展它的危害和期限。而问题国家捉襟见肘的财政能力，使试图依赖财政的救助思路愈发陷入穷途末路。 “灭火器”的使用必须跨越欧元区的政治和法律框架。而这个框架只有在政治和社会受到威胁的情况下才会失效。标普公司调降9国和EFSF评级，正加速这个进程。预期希腊违约带来的骨牌效应，有可能导致欧元区债券市场崩盘和银行业危机，这或将成为欧央行迅速开动印钞机的触发点。触发点取决于多边博弈的很多偶然因素，或早或晚，早则皮肉之痛，晚则刮骨疗毒。欧元的扩张和贬值，在短期是化解债务风险的技术需要，在长期是调整欧元区经济结构的必然回归。2009年美国加州也曾遭遇政府破产之忧，但联邦政府而不是其他州的紧急资金援助帮其脱困，这也可以为欧债危机的救援前景提供暗示。 从历史角度看，货币主权的确赋予了债务国通过货币手段违约的特权。但是，债务迟早要还，区别只是在于付出经济利益还是损伤货币信用，而后者或许更为昂贵。目前，欧元区正在向后者渐行渐近。无论如何，今年上半年都将是大乱大治的历史时刻。 欧元区解体并非可信的威胁，这意味着共输的下场。对任何一方而言，解体后他们必须面对更差的货币信用和更难缠的多边谈判，不符合自身利益。在欧元区框架之内边打边退、争取更多权益才是各成员国的理性选择。并且，一旦欧元区解体，全球的金融市场和经济运行都会立刻陷入巨大的混乱之中，其他发达国家和发展中国家也都不能幸免。 对中国而言，国际金融危机是督促改革的催化剂，必须借机深化经济体制和金融改革。不仅要加强自律，实现国内经济的长期可持续发展，而且要致力于推动国际社会建立健康的经济发展秩序和稳定的政治局势。首先，应加强我国中央和地方两级政府的财政自律，设定严格的自我约束机制，降低各种显性和隐性债务;其次，应加快人民币汇率市场化和人民币国际化进程，增强应对海外金融冲击的能力;最后，还需积极参与全球治理，努力维护安全和可持续的海外投资环境。(来源：证券时报 刘峰) |
| “债务货币化”放大美债持有风险 |
| 2012年01月11日 中国宏观经济信息网 |
| 美国国债一直被认为是与美元等量齐观的全球流通性最好的金融资产，且基本无违约风险，是各国政府和投资者的优选投资品。特别是在欧债危机愈演愈烈不断恶化的当下，更成为各国趋之若鹜的投资品。2011年更可以称得上是美债的“牛市”，然而美国国债真的是安全的资产吗? 从市场深度和流动性而言，美国国债二级市场存量达到6万亿美元以上，可以满足全球源源不断的资金投资需求。然而，美债繁荣的背后是美国债务的爆炸式增长。十年来，美国债务总规模由5.3万亿增长至15万亿美元。数据显示，美国债务余额达到15万亿美元，与其全年国内生产总值(GDP)规模相当。美国总债务规模更加惊人，截至去年二季度，美国家庭、企业和政府债务的总和就已达到约36.5万亿美元，尤其是政府未偿付债务已占GDP的65%，是自上世纪40年代以来的最高水平。 2011年二季度以来，欧债危机愈演愈烈，欧洲主权债券遭到大幅抛售，全球资金流入美债市场，包括美国国债及其它机构债券在内的美元资产大受追捧。去年三季度以来美国收益率持续下行，美国基准10年期国债收益率近一个月来首次降至2%以下，创下历史最低水平，继续维持全球最廉价的债务融资成本。美国国债价格已经被史无前例地高估，美债泡沫已经被吹得越来越大。 不过，美国似乎从来不担心美债被抛售，因为这是刚性的债权结构决定的。在美国的国债构成中，除政府外的其他部门(包括美联储、政府管理的各种基金等)持有约40%，美国居民投资者持有约30%，外国投资者持有约30%，中国持有美债占比为8%。过去十年，中国持有美国债券规模经历了爆炸性增长，年均增长率达36.8%。 与中国情形相似，大多数通过资源出口和商品出口积累贸易盈余的新兴国家都积极购买美国国债。受此影响，2000年-2008年，美国10年期国债的收益率平均下降了40%。近十年，美国政府每年的借款包括债务再融资规模平均超过4万亿美元。 作为全球最大债务国的美国，债务不但没有对其形成制约，反而成为美国维持金融霸权的工具。美国的负债几乎全部以美元计价，凭借“美元本位制”不仅支撑其债务的国际循环，也能利用货币“估值效应”，通过债务货币化或变相贬值增加国民财富，但债权国的主权财富风险随着美国债务风险长期化、债务货币化而同步上升。过去10年间，新兴发展中国家外汇储备总量从约7500亿美元(相当于GDP的11%)增至近6.3万亿美元，占比远远超过全球储备资产的50%。 长期来看，美国债务海平面的继续升高以及债务货币化导致的美元贬值，让各国真实购买力和主权财富面临较大损失。而货币政策、汇率政策以及国家金融安全都被置于巨大的风险之下，长期的廉价美元和廉价资本将使得各国在痛苦的失衡中越陷越深。 当前，尽管美国国债投资地位注定难以替代，仍被全球视为安全投资品，但中国的外储资产流向不仅要考虑流动性、收益性，更要考虑战略性和前瞻性。中美两国之间的债权债务依赖关系必须被打破，持续增持美国国债的时代恐怕正在发生重要改变。 美债看似是安全资产，然而由于美国通过“债务货币化”削减债务的可能性很大，持有美债蕴藏的风险不可低估。从美国债务的削减经验看，“债务货币化”曾经屡次将美国从债务危机中拯救出来。如果把降低债务的“名义增长效应”分为“实际增长效应”和“通胀效应”两部分，历史经验数据显示，1946-2003年间，实际GDP增长平均每年令公债-GDP比率降低1.3个百分点，而通胀的作用为1.6个百分点，大于前者。换言之，在整个“名义增长效应”中，通胀的贡献度为56%。 金融危机以来，美国实施量化宽松的本质就是债务货币化。美国将“私人债务国家化”，然后将“国家债务国际化”，让别国为美国的危机买单，美联储用天量国债购买计划来支撑全球流动性战略，其背后是加速全球财富的转移和再分配。 2012年上半年，为防止欧债危机的溢出效应以及拯救美国疲弱的房地产市场，美联储推出QE3的可能性越来越大，美联储量化宽松将卷土重来。如果新兴经济体以及债权国以购买债券等形式回流美国，进一步乘数放大美元流动性。 因此，到了该思考中国如何扮演债权人角色的时候了。当“穷国为富国融资”成为常态时，会进一步强化彼此之间的失衡。债务或是债权从来都不是一国金融话语权的决定因素，中国成为真正的债权大国的路途还十分遥远，需要努力调整全球财富分配的格局，需要重新思考主权财富资本该如何重新配置。大规模投资于美债的储备资产流向需要有根本性改变。(来源：中国证券报 张茉楠) |
| 阿根廷：又一个危机风险点 |
| 2011年12月31日 中国宏观经济信息网 |
| 阿根廷有可能成为引发全球金融市场动荡的又一大风险点。 今年阿根廷出现了严重通胀、资金大幅外流、汇率持续贬值以及外汇储备缩水等现象，这与十年前的债务危机前具有一定相似性，这当然加剧了全球金融市场对阿根廷再次爆发债务危机的担忧。在明年全球经济增速放缓和欧债危机可能继续恶化的大背景下，一旦阿根廷爆发新一轮债务危机，必将会对持有阿债务的欧洲银行系统造成进一步冲击，并在拉美地区引发更大范围的金融风险和市场恐慌。 其实，2010年，阿根廷实际GDP同比增速高达9.2%，仅次于新加坡、中国和印度。2011年，虽然面临全球经济增速放缓、国际贸易环境恶化以及邻国巴西经济疲软的冲击，前三季度GDP同比增速仍分别达9.9%、9.1%和9.3%。但通胀的高企成了困扰阿根廷最为显著的风险。2010年，阿根廷官方年度通胀率达10.4%，而民间研究机构公布的实际通胀率则高达22%。2011年11月官方通胀率小幅降至9.5%，但彭博预测2011年全年实际通胀率或高于25%。除了经济快速增长和较为宽松的银行信贷之外，实行保护民族工业的进口替代战略也是阿根廷通胀居高不下的重要原因之一。该国进口替代战略强调抑制进口增长，保护生产率较低的民族工业，致使国内工业制成品价格较高，再加上农产品和能源价格持续走高，推动通胀率保持在高位。严重的通货膨胀不仅使资金大量外流，或流向房地产等具有保值功能的投资途径，加剧汇率贬值，推高房地产资产泡沫，还引发了大规模罢工和社会动荡。 2011年前三季度，阿根廷资金流出总额分别为37亿美元、61亿美元和84亿美元，其中第三季度外流资金数，不仅超过了2008年金融危机时的水平，且创下该国的历史最高纪录。因为资金外流加剧，阿根廷外汇储备急剧缩水，从2011年1月初的526亿美元降至12月13日的440亿美元，缩水幅度达16.35%。为遏制资金外流和抢购美元，阿根廷政府实施了一系列外汇管制措施，虽然控制了购买美元外汇的需求，但也加剧了投资者的担忧，大规模资金出逃现象有增无减。 从历史上看，资金大幅外流是阿根廷爆发债务危机的前奏。自2005年阿根廷政府成功债务重组后，外债占国内生产总值的比重就不断下降，2010年阿根廷外债占GDP比重下降至36.3%，在世界经济论坛《2011年金融发展报告》中36个发展中经济体中排名第19位，处于中等风险范围。截至今年9月底，阿根廷外债总额为1363.9亿美元，占国内生产总值的33%，这一占比降至近15年来的新低。此外，阿根廷短期外债规模与外汇储备之间的比例也从2003年的158.6%大幅下降至2010年的67.1%，说明阿根廷外汇储备相对于短期外债来说仍较为充足，短期内发生外债危机的概率不大。然而2010年总外债占外汇储备的比重仍高达226.1%，远超国际公认的警戒线。如果未来阿根廷经济增长和出口大幅放缓，外汇收入进一步下滑，财政赤字继续攀升，则外债违约风险将会进一步上升。IMF预测，阿根廷短期外债占外汇储备的比重将由2010年的67.1%攀升至2011年的83.4%和2012年的77.9%，短期债务违约风险可能继续加大。 阿根廷2012年将在经济增速、银行体系、地缘政治方面遭遇更大风险，任何一个风险的急剧爆发，将很可能成为“压倒骆驼的最后一根稻草”。通胀居高不下将可能进一步抑制国内私人消费增长，加大经济增速下滑风险，而全球经济增速放缓风险将进一步冲击出口增长，阿根廷资金外流将可能延续，加剧固定资产投资的萎缩趋势。预计2012年阿根廷实际GDP增速将放缓至4.2%左右，并将在未来几年内维持在4%至5%的增速范围之内。阿根廷银行业盈利能力较弱，对政府政策依赖性愈发加大，经济放缓将加大中小银行的盈利压力，中小银行倒闭将可能引发银行业危机。投资者对阿根廷银行系统缺乏信心，致使资金大量外逃，加剧银行体系美元流动性短缺和信贷紧缩，加大其爆发流动性危机的风险，阿根廷银行系统面临政治风险等一系列不确定因素，这将可能对银行资产分配、盈利能力和融资造成负面影响;阿根廷经济增长可持续性面临考验，一旦经济增长大幅放缓造成私人消费急剧萎缩，银行消费贷款将面临较大信用风险，银行资产质量将会受到冲击。在地缘政治上，由于马岛附近海底发现了巨量油气资源储备，上周，在阿根廷等南方共同市场成员国宣布对马岛采取封锁措施之后，英国官方立即给予强烈谴责，军方更呼吁派遣核潜艇以宣示主权，马岛局势骤然恶化。尽管如今阿根廷已不再由军人执政，但文官政府为摆脱较为严重的经济困境，通过军事挑衅来转移国内矛盾的可能性也不能排除。(来源：上海证券报 宋玮 中国工商银行城市金融研究所分析师) |
「 支持！」
WYZXWK.COM
您的打赏将用于网站日常运行与维护。
帮助我们办好网站，宣传红色文化！
注：配图来自网络无版权标志图像，侵删！
声明：文章仅代表个人观点，不代表本站观点——
责任编辑：执中
欢迎扫描下方二维码，订阅网刊微信公众号
