我国土地制度与土地政策的走向
从土地财攻和土地会绒说起
国土资源部咨询研究中心黄小虎
一、中外土地财攻异同
近来，各界对土地财政议论较多。实际上，西方市场经济发达 国家也存在土地财政。例如，西方国家的地方政府财政收入，主要 依赖财产〈地产、物业）税，高的约占地方财政收入的60〜70%， 这是典型的土地财政。又如，西方国家普遍不直接对土地增值征税， 但土地交易所得要缴纳所得税，实际上是间接对土地增值征了税， 这也算是土地财政。再如，西方国家也有国有土地，但政府并不直 接经营，需要经营的，有的（如加拿大）交给国有公司经营，公司 要向政府上缴利润，这也是土地财政。
西方的土地财政，主要靠向存量土地资产征税，而我国的土 地财政，则主要依赖增量土地，这是一个很大的区别。存量土地 资产面广、量大，税收收入可以预期，便于纳入预算支出和规范 管理。增量土地的收入则难以预期，很难纳入严格意义的预算支 出，也难以规范管理。而且，过分依赖增量土地的收入，会形成 征地、卖地依赖症，导致政府行为扭曲，并陷入外延扩张的恶性 循环。政府对存量土地市场，也缺乏经济调节手段。
我国这种主要依赖增量土地的土地财政，是在两个制度基础
上形成的。一个是现行征地制度，另一个是政府经营土地的制度。 征地制度各国都有，但政府经营土地制度则是中国特有的。市场 经济发达国家，都不允许政府直接从事经营活动。例如在土地资 源稀缺的荷兰，不仅土地用途管制十分严格，而且规定任何土地 交易，政府都可以优先购买。但同时法律又规定，政府不得从土 地获取任何收益。政府购买土地的目的，是为了控制房价，解决 居民的住房问题。[1]就是说，荷兰政府的惟一职能，就是公共管 理，不从事任何经营活动，政府财政收入的主要来源依靠税收。 其它西方国家的政府，也大体如此。
我国政府征收农民的土地，用于经营获取收入，形成的土地 财政规模越来越大。2009年全国土地出让收入1.6万亿元，约占 当年地方本级财政收入的48.8%，2010年土地出让收入高达2.9 万亿元，相当于地方本级财政收入的71.4%。[2]
二、关于土地金融
近些年来，城市建设资金中土地金融占得比重，越来越高， 已经远远超过了土地财政。这里所谓土地金融，是指政府把征收 来的土地，到银行抵押或质押贷款。严格说，这样做并没有法律 依据，是不合法的，但已成为普遍的趋势。按官方统计，2010年 我国地方政府各类融资平台，总负债10.7万亿元，[3]其中絶大部 分以土地为抵押或质押，属于土地金融。有学者认为，官方统计
数据偏低，地方政府实际负债额比统计数据高得多。
目前我国地方经济的发展严重依赖土地财政和土地金融，据 刘守英等人研究，东部城市建设的资金构成，土地出让收入约占 30%，土地抵押融资约占60%；中西部的城市建设资金，土地出 让收入约占20%，土地收益权质押融资约占70%。[4]
与土地财政一样，土地金融也是以征地制度和政府经营土地 制度相结合，才得以形成的。
三、矛眉积累经历了从量燮到质燮的邋程
现行征地制度是从计划经济演化来的，政府经营土地制度则 是城市土地使用制度改革的结果。这两个制度紧密契合，才可能 形成土地财政和土地金融，土地财政大体形成时间是1998年以后， 土地金融更晚一些。
先看征地制度的变化。
计划经济时期，国家征地的补偿费用不高，但对因征地而失 地的农民，由国家予以安置。具体措施，一是“农转非”，农业 户籍转为城市户籍；二是把农业劳动力安排到城市企事业单位就 业，成为职工。在当时条件下，这种转变对农民来说意味着根本 性的变化：由挣工分变为挣工资，退休也有了保障；由自己种口 粮变为吃商品粮；由合作医疗变为公费医疗；子女由在农村上学 变为可以到城市上学；运气好的，还可以享受单位分配的住房， 等等。这种转变所体现的经济关系，是失地农民能在一定程度上， 分享土地转变用途后产生的增值收益。在计划经济时期，国家工 业化、城市化进程相对缓慢，加之有这样一套利益分享机制，征 地引起的社会矛盾并不普遍、尖鋭，多数农民还欢迎甚至盼望国 家征地，把征地当作改变自身命运的机遇。
进入20世纪90年代以后，我国逐步建立起社会主义市场经 济体制，国家安置难以实施了。一是个体、私营、外资企业大量 涌现，对这些企业，国家不可能做人员方面的安置。二是国营企 事业单位逐步改制成为独立法人，打破“鐡饭碗”、“大锅饭”、 “终身制”等，国家也难以安置了。即使安置，也不可能像过去 那样有长久甚至终身的保障了，对农民而言，这样的安置已亳无 意义。于是，对因征地而失地的农民，国家不再安置，改为提高 安置补偿费标准。也就是说，凡国家征地，不管对部分失地还是 完全失地的农民，一律实行货币补偿。但所谓货币补偿，却是延 续了计划经济时期的做法，即由国家规定补偿标准。补偿费用的 具体构成是：土地补偿费、青苗补偿费、地上地下构筑物补偿费 和人员安置补助费。其中，土地补偿费是按农业年产值的若干倍 估算，大体属于农地的地价。就是说，农地改变用途后产生的增 值收益，农民不能分享了。安置补助费也是按农业年产值的倍数 来估算的，考虑的也只是农业劳动力的再生产。但事实上，农民 一旦完全失地就不可能务农，而在农业之外就业，会有一个或长 或短的过程，期间的生活成本会大大提高，靠农业劳动力的补偿 费用，难以维持其正常生活。我国农村土地属于集体所有，过去 土地补偿费主要由集体统一支配使用，实行联产承包责任制以后， 有的地方把部分乃至全部土地补偿费分给农户，即便如此，也维 持不了几年生计。广大农民把这种单纯货币补偿的做法概括为 “一脚踢”，可谓形象生动、一语中的。“一脚踢”以后，因征 地而引起的社会矛盾逐渐突显。
社会主义市场经济刚刚建立的90年代初期，征地还是以国家 重点项目的单独选址为主。国家重点项目，多为基础性、公益性 建设，农民为此作出一些牺牲，在感情上容易接受；单独选址， 多呈点、线状分布，涉及的农地面积和农户数量相对少一些，完 全失地的农户更少；大量重点项目分布在农村地区，即使有少量 完全失地户，其生活成本也比城乡结合部低许多；当时城市土地 市场还没形成气候，农民更没有土地财产的观念。因此，尽管已 经“一脚踢” 了，但矛盾还不十分突出。
大约自90年代始，开发区热兴起，渐成燎原之势，到90年 代中期已是遍及全国。开发区征地，属于批次（即区片）征收， 一征就是一大片，导致完全失地的农民数量越来越多。开发区一 般都处于城乡结合部，生活成本高，虽然就业机会较多，但农业 劳动力素质低，找到稳定的工作并非易事，因此，失地农民普遍 遇到生计困难。征地引发的社会矛盾，越来越突出了，成为全社 会关注的热点问题。
90年代中后期，党中央提出了城镇化发展战略，到1998年政 府机构改革和换届以后，进入21世纪，这一战略才全面实施。但 在许多地方党委和政府的心目中，所谓“城镇化”，就是大张旗 鼓地搞城市建设和城市扩张。城市扩张要占用农地，城市建设的 资金要靠征地后的“招、拍、挂”，于是批次征收愈演愈烈，被 “一脚踢”出去的失地农民与日俱增。过去的开发区热中，虽然 也有“楼、堂、馆、所”等建设，但毕竟还是以发展实体经济为 主。而这一轮城市建设中，诸如那些堪与日月同辉或比邻河湖之 泽的行政中心，那些超国际水平的大广场、大花园、大酒店，那 些穷奢极欲的豪华娱乐设施等等，如波涛汹涌，一浪高过一浪， 如烈马奔腾，一发而不可遏。对这一类建设项目体现的利益取向，
连普通市民都为之嗔目，广大农民更是心中沟壑难平。随着城市 土地市场的日益火爆，农民的土地财产意识也日益觉醒，提出了 按市场价补偿和允许集体土地进入市场等要求，抵制和抗拒政府 征地的极端事件普遍发生。因征地而引发的社会矛盾全面激化， 成为一大社会难点问题。
再看政府经营土地是如何形成的。
20世纪80年代，我国逐步改革城市土地使用制度，主要改革 方向是有偿使用土地。有偿使用的方式，当时有土地使用权出让、 出租、入股等多种形式，其着眼点是搞活经济，而不仅仅是考虑 增加政府收入。但进入21世纪以后，有关方面提出经营性土地一 律“招、拍、挂”，使得城市土地有偿使用形式变为只强调出让 (一律“招、拍、挂”，就是一律出让〉，其它多种形式不再是 工作的重点。提出一律“招、拍、挂”的出发点，政治上是为了 预防腐败，经济上则是为了增加政府收入。
我国的土地出让制，主要是借鉴香港的土地批租制。但香港 的土地管理与土地批租〈即经营〉，分属不同的部门，并且把政 府的土地收益纳入基金管理，杜絶了支出使用的随意性。这一点， 我们却没有学，可以说学香港只学了一半甚至不到一半，这是由 当时的历史条件决定的。80年代中后期成立国家土地管理局，负 责统管全国城乡地政，逐步推行有偿使用土地制度改革。但国土 局作为副部级机构，权威不够。在长期计划经济的惯性作用下， 许多地方政府和一些中央政府部门，不买国土局的胀，不愿实行 有偿用地制度，改革进展缓慢，自然谈不上形成土地财政和土地 金融。在当时的这种背景下，土地管理部门顺理成章地承担起国 有土地的经营职能，集裁判员（管理〉与运动员（经营〉于一身， 可以说是一种历史的必然。
1998年政府机构改革，成立了国土资源部，土地管理升格了， 各地方换届后新上来的领导干部，多没有计划经济时期无偿用地 的包袱，城市土地有偿使用制度才真正确立起来，政府经营土地 的局面也因而全面建立，并与征地制度互为表里，逐步形成了我 们现在多有批评的土地财政和土地金融。与此同时，政府经营土 地特别是管理土地的部门经营土地的弊端，日益显露出来了。
以上对历史的回顾说明，现行征地制度和政府经营土地制度 相结合，有一个逐步发展的过程，矛盾的积累也有一个量变到质 变的过程。
四、我国现行征地制度和政肩经营土地的弊端
现行征地制度与政府经营土地制度相结合，形成土地财政和 土地金融，是政府主导片面追求利益的发展方式的具体体现，也 可以说是旧发展方式的重要组成部分。这种发展方式，有利也有弊。
近十几年间，我国的城市建设突飞猛进，其奥秘就在各城市 政府通过征地和经营土地，积聚了大量建设资金。城市经济飞速 发展，城市居民的生活质量不断提高，带动了周边农村经济的转 型与发展，吸引了大量落后地区的农民进城务工，这都是不容否 定的正面效应。
在取得辉煌成绩的同时，所积累的经济的、环境的、社会的 乃至政治的矛盾越来越多，现在已经到了非解决不可的地步了。
第一，土地利用粗放，浪费严重。
改革开放以来特别是最近十几年间，我国城市快速发展，主要 依托于土地的外延扩张。据土地资源战略课题组研究，1996〜2008 年，城镇用地增长了 52.21%，增加的土地主要来自于农村。据刘 守英对相关统计数据的研究，2000〜2007年间，全国城市建成区面 积年均增长率为6.44%，而人口城镇化率的增速仅为4.55%，土地 城市化速度比人口城市化速度快出两个百分点。[5]我国的统计指 标，将大量常驻流动人口纳入城市人口，加上“市管县”、“县改 区”，使许多农业人口 “被城市化”，因此有关城市化的统计有很 大的“水分”。就是说，土地城镇化的速度高于人口城镇化的速度， 实际上大大超过两个百分点。
城市土地扩张了很多，人却没有增加那么多，人均占地就多 了。我国城市人均土地面积，2000年为117平方米，2008年增加 为134平方米，远高于一些发达国家平均82平方米的水平。外延 扩张的结果是土地利用浪费、粗放。一方面，城市存量土地大量 闲置；另一方面，土地利用效率低下。我国土地利用最集约的上 海，2006年每平方公里工业用地产出约为20亿美元，而香港十年 前即1996年的工业用地的产出是每平方公里30亿美元。近些年 上海的工业用地的产出提高到每平方公里约80亿美元，而香港已 达300亿美元，日本东京2001年已达每平方公里523亿美元。我 国工业用地的容积率，低的只有0.3%，高的也只有0.6%，而国 际平均水平为1%。因此，我国城市土地的工业用地所占比重普遍 较高，为20〜30%甚至更高，而国际平均在15%以下。[6]
城市快速扩张，不仅导致耕地资源流失，还产生水资源稀缺、 能源压力、环境污染以及挤占生态用地等问题，对土地生态安全 也构成威胁。我国已是世界上生态脆弱区分布面积最大、脆弱生
态类型最多、生态脆弱性表现最明显的国家之一。
城市土地外延扩张、利用粗放，与现行征地制度和政府经营 土地制度有直接关系。国家征用农民的土地，补偿标准很低，大 大降低了城市建设与发展的成本。相比而言，利用城市存量土地， 拆迁、改造的成本要高得多。因此，无论是政府还是企业，都热 衷于征地，而不愿意利用存量土地。严格保护耕地早已成为国策， 节约集约利用土地的口号也提出多年了，但耕地保护不住，城市 土地粗放浪费的趋势仍未根本改变，其主要原因就在这里。
第二，透支未来。
土地财政的主要构成是土地出让金及与土地有关的税收，这 些税收如建筑税、房地产税，都是以土地出让为源头。土地出让 金是若干年期的土地使用权价格，实际上是政府向企业一次性收 取若干年的地租。而地租是对企业当年利润的扣除，属于社会一 次分配范畴。对企业而言，一次集中交纳若干年地租，意味着预 支未来利润，属于负债经营。现实生活中，很多企业是靠银行贷 款支付土地出让金，负债的性质一目了然。即使是用自有资金来 支付，本质上仍然是负债。企业如果经营得好，有稳定的盈利， 可以逐步清偿这笔负债；如果经营不好或者破产了，这笔负债就 不能清偿，如企业再生产因此中断，最终还会转化为银行的坏胀， 成为整个社会的问题。按有关制度规定，企业可以把剩余年期的 土地使用权转让出去，使负债得以清偿，甚至可以从中获利。但 是，这不过是负债在企业之间的转移，转移的结果，负债的规模 还可能被放大。
房地产业的情况有些特殊，开发商在出售住房的同时，把对 土地使用权的负债也转移出去了，甚至还可能从中大赚一笔，但 接手这笔负债的不是企业，而是消费者。一般工薪阶层都要向银 行贷款，才能支付房价，负债的性质也是一目了然。消费者要用 今后数年乃至数十年的收入，才能逐步偿还这笔负债，个人和家 庭的消费能力、生活水平也会因应改变。期间，如果因变故而无 力偿债，不仅是个人和家庭的不幸，也会增加银行的坏胀，成为 社会的问题。
从整个社会的角度看，政府出让土地所获得的每一笔收入， 都有一笔企业或个人的负债与之相对应。就是说，政府用土地出 让金搞建设，是以透支用地企业或个人的未来收益为前提的。前 已述及，现在地方财政与土地有关的税收，是以土地出让为源头 而展开而增长的，因此不难做出如下判断：所谓土地财政，实质 上是一种依靠透支社会的未来收益，谋取眼前发展的发展方式。 用形象的说法，就是“寅吃卯粮”。[7]
土地金融则是政府直接负债经营，用未来收益逐步偿还，本 质上也是“寅吃卯粮”。有的一届政府的负债，下届甚至下几届 政府都不一定能够偿还。
建立在企业或个人信用基础上的透支，是市场经济的题中应 有之义，有利于调动企业和个人的探索、创新精神，有利于增加 经济发展的弹性与活力。凡市场经济发达国家，各类透支活动极 其活跃。例如，金融活动证券化产生的各类衍生金融产品，本质 上都是透支，说白了，就是用别人的钱谋自己的发展，或是用明 天的钱谋今天的发展。这对促进市场经济的繁荣，确实起了重要 作用。我国发展社会主义市场经济过程中，很多企业和个人，也 都有类似的经历。但凡事都有度，这个度就是实体经济。如果脱 离了实体经济的制约，一味去搞什么“资本运作”、“资本经 营”，玩所谓“资本腾挪术”，其结果必然会对经济社会造成严 重的危害。美国次贷危机重创全球，即是最新的明证。
透支未来的发展方式，逐步积聚着极大的金融和社会风险。 如果说土地财政的风险是由社会分散承担的，那么土地金融的风 险，则集中于政府，孕育着政府财政和信用的危机。据有关研究， 地方政府负债的安全线，一是负债总额（包括实际负债和或有负 债）不能超过当年地方财政总收入的70%；二是当年到期的债务 本息总额不能超过一般预算收入的30%。[8] 2009年，国家审计署 对18个省区的城市负债情况进行了审计，有13个省的融资平台 贷款余额超过该省财政总收入，有的高出两倍以上。从债务余额 与当年可用财力之比衡量，省、市本级和西部地区债务风险较为 集中，有七个省、十个市和14个县本级超过100%，最高的达 364.77%。[9]政府的偿债能力严重不足，于是靠借新债偿旧债来拖 延。这种局面，目前仍呈加剧之势。例如保障房建设特别是廉租 房和公租房建设，财政资金缺口很大，各地方想各种办法从市场 融资，其中大多仍靠土地融资。这些投资，靠廉租房和公租房的 租金收入，是不可能偿还的。这种局面显然难以持续，如不加以 改变，难免有一天会发生类似美欧那样的债务、金融危机。 第三，社会分配不公。
改革开放30多年，“蛋糕”做大了，但是分配不公，这是当 前的突出矛盾。导致分配不公的原因很多，现行征地制度和政府 经营土地，是其中十分重要的原因。 首先看城乡差距。
一方面，国家不允许集体建设用地进入市场，极大地限制了农 民自主实现工业化和城市化的积极性。马克思主义经济学认为，任 何产品的分配，都以生产条件的分配为前提。纵观30多年来，凡 集体经济搞得好或经济发展快的农村，几乎无一例外都突破了现行 征地制度的限制，集体建设用地或公开或隐蔽地进入了市场，实现 了生产要素的优化组合。而我们的征地制度，却始终无视市场经济 的要求，固守对农村集体建设用地的“身份”限制，实际上是限制 广大农民土地财产权的实现，导致他们在社会分配中，处于弱势地 位。我国农民人均纯收入中，财产性收入只占约3%，[10]远低于城 市居民。现行征地制度是造成这种情况的重要原因。
另一方面，国家征收农地，不管是用于基础性、公益性建设， 还是用于经营性项目，一律按农业产值的倍数补偿，由政府定价， 农民没有谈判地位。前几年有人研究，政府出让土地价款中，征 地补偿费仅占不到10%。”农民失去赖以生存的生产资料，仅靠 土地补偿费难以维持生计，陷于贫困，是普遍发生的现象。政府 经营土地，用卖地收入搞城市建设，城市居民的生活质量提高了， 政府工作人员的工作、生活条件更是极大改善，而被征地农民却 无缘分享城市文明。城乡差距更加扩大，导致日益严重的社会问 题。
其次看城市内部的贫富差距。
当前住房短缺、房价高昂，是大中城市普遍面临的突出问题。 这个问题与征地制度和政府经营土地制度也有很大关系。由于不 允许集体建设用地开发房地产，客观上使开发商形成自然垄断地 位，可以肆无忌惮地抬高房价，谋取暴利。不断飙升的房价，使 少数开发商和投机炒房者富者愈富，而广大中低收入阶层则贫者 愈贫，或者成为“房奴”，或者陷入“蜗居"、沦为“蚁族”。
再看国民收入的积累与消费。
21世纪初，就有财政专家研究提出，当时我国政府的各种收入 加起来，已占GDP的30%以上，达到甚至超过发达国家的水平。[11]政 府收入占GDP比重过高，一方面导致居民特别是农民收入增长缓 慢，另一方面抑制了社会投资。后来，中央采取许多措施，大力 调整国民收入分配格局，但总的趋势并未根本改变。2010年有学 者研究表明，2009年我国全口径政府收入实际已突破十万亿，约 占GDP的32%。[12]其重要原因之一，就是政府通过征地和经营土 地获取数额鉅大的土地出让收益。2009年1.6万亿土地出让收入， 约占当年GDP的5%；2010年土地出让收入高达2.9万亿元，占当 年GDP的7.3%。[13]
政府的收入过高，严重抑制了居民收入的正常增长，导致消 费需求不足。20世纪80年代初，我国消费率曾达62%，之后呈 下降趋势，2005年降为52%，其中政府消费占14%，居民消费仅 为38%。到2008年，居民消费降为35.3%，2010年进一步降为 33.8%。金融危机爆发前，世界平均消费率为78〜79%（美国约为 85%〉。[14]无论与历史水平相比，还是与世界水平相比，我国的 消费水平特别是居民消费水平都实在太低了。消费需求不足，经 济发展主要靠投资和出口拉动，发展的成果不能由全体人民共享， 这样的发展是难以持续的。
五、土地制度的未来走势
党的16大以后，中央对我国所处的发展阶段，作出新的重大 判断，提出科学发展、统筹发展的新发展观，提出转变发展方式 的战略任务。中央领导多次指出，我国从总体上已进入“工业反 哺农业，城市支持农村”的发展阶段。特别是十七届三中全会的 决定，明确提出改革征地制度和逐步建立城乡统一的土地市场的 任务。这都为今后土地制度改革指明了方向。
在中央精神指引下，各地纷纷探索征地制度改革，创造了许 多新做法、新经验。地方的许多探索，大大突破了现行征地制度 的桎梏，凸显了法律、制度层面改革的滞后。总体看，改革已是 大势所趋、箭在弦上。
改革的理想模式，是适应社会主义市场经济的要求，赋予农 民完全的土地财产权。其要点，一是构建城乡统一的土地市场， 允许农民在国家规划引导下，自主地参与工业化、城市化进程； 二是对必须征为国有的土地，赋予农民谈判权，参照市场价协商 补偿标准和补偿方式。由于利益关系调整比较大，改革不一定能 一步到位。但方向应该明确下来，不能含含糊糊。改革方案，应 有一定弹性，尽可能反映各地方的经验，鼓励地方继续探索，避 免“一刀切”的弊病。
对于改革政府经营土地制度，目前一些地方试行的工业用地 年租制等，已经是有所触及，但还少有根本性的改革探索。总的看，这方面的改革还处在理论探讨层面。从趋势看，这个制度也 是非改不可，否则征地制度改革也可能改不下去。任何经营活动， 都是以追求收益最大化为目的，政府如果从事经营活动，也不可能例外。政府经营土地的收入，来源于农地转为建设用地的级差 收益。为了保证这个收益的最大化，很自然地要压低征地费用， 并且对农村集体土地进入市场加以限制。可见，问题的主要根源， 在于政府成了市场主体，在于政府以管理手段实现经营目的。这个问题不解决，单纯改革征地制度，一是恐怕很难改得彻底，二是即使是不彻底的改革措施，落实起来也会阻力重重。我们说， 现行征地制度与政府经营土地制度互为表里，道理就在这里。
在我国实现工业化、城市化的过程中，必然会有一个政府主导、政府直接参与经营的发展阶段，但政府最终必须退出直接经营活动，社会主义市场经济体制才可能真正确立、完善。否则， 国家将面临滑向官僚、权贵资本主义的危险。
改革政府经营土地制度，涉及干部制度、财税制度等更深层 次的问题，难度更大。可以考虑分步实施，第一步应是把经营土 地的职能从土地管理部门分解出去，管理部门只负对城乡土地按 统一规则实行管理的责任。经营土地的职能则交由另外的部门承 担，至于如何承担，可以有多种方案，逐步实验、摸索、完善。
11〈中国征地破局〉，新浪网新闻中心2008年11月23日
[1]譚榮：〈荷蘭農地非農化中政府的強勢角色及啟示〉，《中國土地科學》2009 年第12期。
[2]根據國土資源部、國家統計局公佈的有關數據計算。
[3]鄭慧：〈如何看待我國地方政府債務風險〉，《中國經濟時報》2011年7月27 日第5版。
[4]參見蔣省三、劉守英、李青：《中國土地政策改革一政策演進與地方實施》， 上海三聯書店2010年。
[5]劉守英：〈中國工業化、城市化與農地制度和農業經營格局〉，國務院發展研究 中心研究報告徵求意見稿〈2011年5月〗，未公開發表。
[6]參見鄒玉川：〈眼睛向内、深度挖潛，全面推進土地集約利用〉，在第十届全國 政協18次常委會的發言；劉守英：〈土地制度改革與經濟成長〉，國務院發展研究中心研究報告徵求意見稿〈2010年8月〗，未公開發表。
[7]國内最早提出出讓金是“寅吃卯糧”説法的，即是本人（黄小虎：〈防止片 面追求政府地租收入最大化〉，《中國經濟時報》2003年1月1日第5版〉。
[8]陳昆才：〈地方政府融資平臺規範箭在弦上〉，《21世紀經濟報道》2010年1 月21日。
[9]時紅秀：〈地方債的風險有多大？〉，《中國經濟時報》2010年7月6日第12版。
[10]周其仁：〈增加中國農民的家庭財產性收入〉，在“2009中國農村金融論壇” 的演講，新浪財經2009年10月28日
[11]安體富：〈當前世界減税趨勢與中國税收趨向〉，《經濟研究》2002年第2期。
[12]汪德華：〈全口徑財政收入超十萬億説明什麼〉，《第一財經日報》2010年6 月28日。
[13]根據國土資源部、國家統計局公佈的有關數據計算。
[14]參見喬為國：《中國高投資率低消費率研究》，社會科學出版社2007年；李建、 蘭瑩：〈中國消費率持續下降主因：國民收入分配失衡〉，《經濟研究信息》2006 年第2期；李穎：〈我國消費率變化的特徵及啟示〉，《宏觀經濟管理》2011年 第4期；王一鳴：〈堅持宏觀調控與市場機制的統一〉，《求是》2011年第24期。
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