取消开发商是开历史倒车？
■《中国经济时报》记者 周雪松
2006年5月10日
“不是官倒，胜似官倒！”这是近日曹建海博士在接受中国经济时报记者采访时，惟一重复说过的一句话。作为中国社会科学院工业经济研究所研究员，曹博士最近将他的“矛头”直指国内房地产业和房地产开发商。
“一个几乎不做任何物质劳动和增值性服务的行业，或者说顶多做了房地产创意策划和住房销售的行业，却获得了远比房地产金融、整个建筑业和房地产服务业等整个产业链加起来大得多的超额利润，成了整个社会不得不负担的沉重成本。”曹不仅在他新近撰写的博客文章里说房地产开发企业成为了公众眼中的“坏孩子”，而且在接受记者采访时，他还强调——“开发商，要消灭它。”
“这是一种极端的观点，实在不值得一驳。”４月２０日，阳光１００常务副总经理范小冲终于打破了沉默，首次以开发商的身份并通过媒体正式对曹的言论作出回应。“取消开发商，取消房地产开发行业，意味着退回到计划经济时代。”范认为，曹分明是在“开历史倒车”。
取消开发商势在必行？
“现在的开发商差不多只要拿到一块地，一辈子就吃不完。”在接受记者采访时，曹建海给记者描绘了一幅房地产开发商的众生像。他说，实际上许多开发商每天的“工作”就是“洗洗桑拿，打打电话，喝喝酒”，就是“跟在银行行长们的屁股后面和围着领导转”，就是这样一群人，他们不仅钱来得容易，而且很多借机谋取不正当暴利，上演一夜暴富的神话。
“我们看不到中国有一家开发公司做过任何意义上的建筑设计施工，也没有看到哪家开发公司有能力向社会提供不动产金融方面的服务。”曹建海在他的文章里这样提到，“在房地产开发资金来源方面，如果没有银行的信贷、建筑企业的垫款、消费者的预售房款，我不知道我们的开发企业凭什么运作如此庞大的社会资金？”
“现今的房地产开发商是一个具有中国特色的，以土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等为倒卖对象的，迄今为止中国最大的倒卖商、皮包商和中间商。”
曹建海说，在国外，房地产业中并不存在我国这种基本上不做增值服务的房地产开发商，房地产业是由建筑开发企业、不动产抵押银行、房屋信托资产管理、房屋中介代理、房屋开发创意策划、房地产价值评估、产权代理、房屋租赁经营、物业管理甚至包括ＩＴ服务等行业构成的一个产业链和产业体系。
“美国的房地产开发企业都是建筑企业，这与我国把建筑业与房地产业相分离的管理体制模式截然不同。美国最大的房地产建筑开发企业每年获得的利润，拿到中国只能算是微薄的水平。”
曹建海指出，在我国被称为房地产业的部分，在国外实际上只是作为建筑业下游的一个服务业，国外根本没有单纯的以开发为主营业务的企业的存在。“从这个意义上说，我国的这种以开发企业为主体的房地产业不具有任何前景，反而已经成了国民经济的公害，一些部门或地方把这个第三产业行业定位为国民经济的支柱产业更是根本性失误。”
“在现实中我们看到，这种不做任何物质劳动的部门反过来成了供给住房的主体，而那些真正造房子的建筑企业在开发公司的价值链上不过成了一个被动的、一个不显眼的链条。”曹建海认为，开发商没有任何存在的必要和意义，房地产开发环节纯粹就是一个“坐地加价”的环节，应该取消。
曹建海认为，值得关注的是，房地产开发企业的利润占到了整个房地产行业利润的９０％，房地产行业的迅猛发展不仅“绑架”了银行业，而且一定程度上使得建筑业也成了它的附庸。“建筑业的处境现在非常惨！”曹建海说，这是很不正常的。
“现在中国的人均住房比起改革开放的时候提高了很多，为什么还有不少的人根本住不上房子呢？可见根本不是供给规模问题而是分配问题，是现有的房屋建设开发体制出了问题。”曹建海在分析了房地产业存在的症结后指出，房地产开发经营是一种不合理的企业模式。同时，曹建海还为住房问题指出了一条出路——让老百姓自己集资建房，使老百姓集资建房成为开发商最大的竞争对手。
解决体制问题的三条建议
怎样解决当前房地产开发体制存在的问题？曹建海认为主要应着眼于三个方面：
“首先必须立刻停止地方政府基于增加收入目的，在商业用途的土地上低买高卖行为，彻底切断地方政府在土地交易中的牟利机制。”“政府房地产管理的职责是通过立法形式、通过的土地利用规划和城市建设规划，管理房地产产权和办理土地交易的各种手续，征收相关税收等。”曹建海说，建议延长私人住宅７０年土地使用权为无限期，使土地使用权真正变成居民的房地合一的财产权，成为居民真正的私有财产。
“这样不仅可以从根本上激活当前庞大的房地产存量市场，在很大程度上也可以起到抑制目前难以控制的建设开发活动。”曹认为，政府应鼓励农村土地与城市具有永久使用权的土地和房地进行交易和置换，落实农村建设的房地产的合法权益，从城乡一体化的角度优化全国的土地利用。
“其次要改革城市建设开发体制。”曹建海说，取消房地产开发商这样一个中间商环节的同时，应恢复建筑企业房屋生产经营者的地位。建议通过立法，规定只有具备房屋生产功能的企业才能从事房地产建设开发经营业务，不再批准单纯以“房地产开发与经营”为主业的企业设立，地方政府不再以任何形式向房地产开发企业提供土地，并对现有的房地产开发企业进行主营业务整改。
曹认为，现有的房地产开发企业只有整改为以房地产设计和建筑、不动产抵押银行、房地产信托投资、房屋销售和租赁经营、物业管理、创意策划等为主业才允许营业；除房地产设计和建筑企业外，其他任何形式的房地产企业不得获得开发企业资质。政府规划和城市建设规划应处理好自然人建房（含合作建房）和商业性建筑开发用地的关系，必须坚持自然人建设优先的原则。
来自地产商的质疑
“文章分析透辟，击中了开发商的要害。开发商无竞争对手获取暴利，房地产开发应取消！”４月１９日，一位网民对曹建海的文章做出这样的评价。记者注意到，网友评论对曹的观点基本上持赞成的态度。
“这种观点是一种偏见，争论下去，没有意义。这是一个相当荒唐的命题。”４月２０日，阳光１００常务副总经理范小冲这样对中国经济时报记者表示。范小冲认为，倘若在改革开放初期，讨论这个话题也许是情理之中的事情，但现在显然“已经过时”。
“中国面向市场经济的改革已走过２０多年的历程，房地产业的发展也已超过了２０年。”范小冲说，取消开发商，由国家统一出图纸，找工程队盖房，分配住房，意味着退回到计划经济时代，是一种历史倒退。
“怎么能取消开发商呢？”宁波交通控股有限公司董事长虞顺德也持类似的看法。“现在的开发商同时也是投资商，没有开发商没有投资，难道让政府投资？无非是要房的人组织集体建房，委托开发商代建，只收一定的代建费，这种办法原则上可行，但实践证明集体建房组织不起来，除非政府去组织。”虞顺德说。
范小冲认为，之所以有人提出取消开发商的观点，主要有两个因素：深层次的原因来源于公众对发展商的不信任；直接原因在于人们对当前房价的不满，将房价快速上涨归咎于开发商，对开发商的地位、作用和形象方面存在误解。
范小冲说：“开发商是一个集成商，房地产开发行业是一个高智慧行业，房地产开发商是一个集大成者。房地产开发的过程是一个以更有效的方式集成社会资源、创造价值的过程。建筑商永远也代替不了开发商。”
“取消开发商，房价肯定能降。”范小冲说，但这种房价下降，对国民经济、社会和城市发展，包括对公众居住方面，有没有好处，是值得思考的问题。“为了降低房价而取消开发商，很多改革的成果也许会付之东流。”
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