一个卖房者的亲身经历

房产中介扣押房款

是对客户负责 还是店大欺客

——一个卖房者的亲身经历

    为改善自己的住房条件，我先行以贷款方式购买了一套大一点的住房，同时决定将原来单位分配的公房卖掉以偿还贷款。今年3月中旬，我考虑到顺驰房产中介是一家全国联锁的中介机构，信誉和服务应当很好的，便决定委托这家房产中介机构代理我的房屋产权转让业务。半月后，为结婚购买住房的胡先生和唐女士通过顺驰中介与我以房屋价格21.2万元达成协议。自此之后，很多不愉快的事情就发生了，也让我对中介有了极其恶劣的印象。

    定金归谁所有？

胡先生和唐女士第一次通过中介与我签订房屋交易合同时，他们先支付了二万元的定金。这两万元的定金应由谁持有，我与顺驰中介发生了争议。顺驰中介认为自己是中介机构，持有定金可以更好地保障双方利益不受侵害，同时这也是自己公司的内部规定。我当时正在对新房装修和购买新家具，资金十分紧张，便坚持要求自己持有定金。

大家知道，从法律方面来讲，收取和交纳定金是为了保证合同的顺利执行，如果买方不履行合同则定金，那么卖方则可以不退还定金；如果卖方不发行合同，则必须双倍返还定金。如果由作为中介公司的顺驰持有定金，那么自己作为卖方毁约了，到时赔偿责任由谁负责呢？如果由我负责，我没有拿定金显然不合理。如果由中介负责也不太公平，最合理的是由作为卖方的我持有定金。

经过这番争执，最后顺驰还是同意了由我先拿定金，但这就打破了顺驰的内部规定，也不知道顺驰的财务账目是如果处理的。我拿了定金，就将自己的房产证等各种房产交易所需的手续交给了顺驰中介暂时扣押，并给胡先生和唐女士打了张收条。同时，按着当初的口头协议，由房屋买卖的买方胡先生和唐女士向顺驰支付了全部房款2%的中介费。

房款应当由谁持有？

    一周左右之后，中介公司通知我，胡先生他们将全部房款凑齐了，可以到房产部门直接办理过户手续了。4月10日，我们买卖双方同顺驰中介的工作人员一起来到了省直房产交易中心。

买方胡先生对我说，我们能不能同中介公司协商一下，将房款给你，在房产证未办下来之前，由中介扣押少部分房款，比如一二万元，你把房子的钥匙给我，我们就可以尽快装修了。我一听，很好啊，那样我就可以直接将自己贷银行的款还了，还可以少付一个月的贷款利息。胡先生说，昨天我们就和中介商量了，但中介公司不同意，非要等20个工作日房产证下来，其实我从其它中介公司了解到，办完过户一般就把房款给了卖方，买方也可以拿到钥匙。

我当时就问顺驰的工作人员，为什么不行呢？对方回答这是他们的内部规定。我就与他们争了起来，你们公司的规定凭什么要求我们买卖双方执行？我们买卖双方与你们顺驰同属于平等的法律主体，你们不能要求我们服从你们公司的内部规定。

我和顺驰的工作人员力争，告诉他们应当这样处理买卖双方与中介三方之间的关系：我作为卖房的人起码的要求是尽快拿到房款，胡先生和唐小姐作为买房子的人起码的要求是尽快拿到房子及房产证，而中介公司呢，就是收了中介费后搞好服务，尽可能满足买卖双方的要求，没有理由再获得其它利益。顺驰的工作人员的态度非常坚决，我们已经请示过公司了，没有办法，要不就不能办理过户，同时一再表白他们是在对客户双方负责。

我继续和他们争论，中介持有房款是没有道理的，中介拿了中介费，再占用房款就是一种侵权行为。后来我提出了一个折中的办法：如果中介公司考虑到要保护买卖交易双方的利益，可以将房款存在一个指定的银行，当房产证下来后拿这部分房款产生的利息三方到一家饭店就餐，也用来庆贺三方的合作满意。中介公司的人员仍然不同意，态度也十分强硬，声称“这是他们公司财务规定，绝不可以”。我一听也生气了，不能过户就别过户，说完转向身要走。

在海尔工作的胡先生到交易中心外面追上我，请求我还是将协议签了，因为他的工作非常忙，为买房已经影响了工作，回过头来又批评中介的服务人员，你们就是这样为顾客服务的吗？就是这样对待客户的吗？我考虑到胡先生与唐女士都是刚毕业参加工作不久的大学生，经济上不太宽裕，又要结婚，想想当初自己多年无钱无房三十岁后才能结婚的经历，十分同情他们的境遇，便同意了胡先生的请求，将中介公司提供的格式协议合同签了下来。

合同签下来之后，顺驰的工作人员告诉我，为什么一些房地产中介公司亏损严重难以为继，他们顺驰能够坚持下来，就是因为他们扣押客户的房款，减轻了自己的财务费用。

房产中介：只有利益，没有责任？

    五一长假期间，我急忙找来搬家公司，给买方腾空了交易的房屋，同时一天天算计着拿到房款的日子准备还银行的贷款。顺驰中介曾承诺，房产过户时限为20个工作日。我清楚，20个工作日的时限，中间还要有四个双休日和五一长假，加起来就是一个月的时间，自己必须要多承担购买新房贷款一个月的利息过千元。我也明白，自己既然已经签下了不情愿的协议，就只有等待了，损失虽然存在也只能“打掉牙自己往肚里咽”了。

5月11日下午，我怎么计算也觉得已经过了20个工作日的时限，便请假前往顺驰索要剩余房款。顺驰的工作人员先是说20个工作日未到，因为五一长假七天没上班。我觉得七天长假不假，但只有三天和双休日是法定假期，其余二天属于倒休，原有的4月29、30日就只有算工作日了。顺驰的工作人员一看，对过户时限便不再强调了，就是转而说要我的身份证复印件。我说不是已经提供过了，中介人员说，上次的复印件已经报给了房管局，现在是办理退款的存折用的。我说不用重新办折子，你们用那个银行的存折我可以提供，或者办个活期存款也行。中介人员说，不行，那是我们的内部规定，必须办理新存折。又是内部规定，没办法，现在只有服从他们的内部规定了，否则你就拿不到房款，只好提供身份证复印件了，幸好我的身份证复印件就在身上，便马上提供了。

有了身份证复印件，我问何时能够拿到房款，对方答道，下周二。我问为什么。对方回答，每个周二是我们对外放款的时间，这是我们的内部规定。我对中介人员说，你们承诺了20个工作日付款，否则就是违约，你们要承担法律责任。    回到家里，我这时开始仔细查阅当时签的合同，其中根本没有20个工作日的说明，只有要求买卖双方的条款，没有制约中介自己的任何内容。比如，在合同的第四条付款约定中，为防止客户对其无偿扣押使用房款提出质疑，专门作了说明各项款项不计利息；在合同的第九条其它项中，为防止客户与中介打官司，专门规定了“如各种手续交接清楚，本合同自动作废，并由丙方（即中介公司）收回。真可谓“恶网恢恢，疏而不漏”，如果要与顺驰打官司，真是难上加难。什么是霸王条款，我想，这就是吧。再一想，自己的房子还没有交出去，应与买方胡先生通电话，要求他也要尽快找顺驰，否则我拿不到19.2万元的大部分剩余房款是决不定给买方交钥匙的，实在不行他就将房子先租出去。出现纠纷的最大输家还不是自己。

中介公司的权力究竟有多大？

    5月16日周二，是顺驰承诺的付款时间，上午9时前后，买卖双方如约来到了顺驰石家庄槐中路分公司。面对前来讨要付款的我，中介工作人员又提出了要求我把自己的户口迁出，以利于胡先生把户口迁进去。

我想，自己新房的房产证还没有下来，一个新小区的落户要有相当长的一个过程，户口从交易的住房中迁出怕是不容易。中介人员说，我们不管，如果胡先生的户口落不进去的话我们就不给你付款。我又很生气，落户口与你中介公司代理房产过户有什么关系，你们中介有权力来监督管理吗？中介的人员回答得很干脆，反正你不将户口迁出让胡先生他们落进去，就不会给你房款。

我忽然想到了买卖合同，马上掏出来仔细查看相关条款，上面有买卖双方自行办理水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用交接的条款。既然是自行办理，关中介何干？中介人员态度依然强硬，不能办理完买方的户口落户就不能给钱。我一想，自行办理上述的各项的全部过户不知要过多长时间，那么我的房款怕一时半时拿不到了。因为我这套房子是原单位分配的二手住房，在获得这个住房的所有权时，根本与原有住户未就一些事项与自己办理过户，仍然以对方的名义交纳相关费用。我要与买办理相关过户，必须与自己之前的住户先行交接。自己现在的住房已经到房管部门办理过户去了，没有了房产证如何与前面的住房交接，又如何与买方交接。如果做不到，中介公司就可以不承担任何义务而占用我的房款，而买方也不能拿到住房钥匙。

    我感觉自己像是被绑架了，自己自从与中介公司签订完了那份合同，一切都要听从中介的摆布了。如果按照中介的要求一步步来完成，怕是几个月也拿不到房款，甚至也根本没法办到。怎么办，我想到了消协，便告诉中介人员他要到省消协投诉。中介人员说，你们到我们顺驰石家庄市的总公司投诉吧！我说，我没法再相信你们，我也没必要到你们的投诉部，我昨天已经给他们打过电话了，至今并没有回话。

    我来到了省消协，全国受理消费者投诉的十佳先进工张忠信接待了我，同时与顺驰石家庄公司打了电话，这时中介公司承认房产过户后的新房产证没有下来。同时，约定下午四时买卖双方与中介在消协调解。在消协同志在场的情况下，顺驰同意“只有买卖双方就户口落户问题达成协议，顺驰将全部房款退还我”。我与胡先生为了各自的利益，同意在胡先生未落户之前，暂时扣押我一万元房款。

中介公司收了全部房款2%的4240元的中介费，且占用了自己一个多月的房款，又究竟给他们买卖双方提供了什么服务呢？只介曾经承诺的20个工作日办理完全部过户手续，现在不知什么原因未能办下来，但中介却无需承担任何责任，且可以继续占用我的房款，买方虽然早已付完了全款但却在规定的时间内拿不到住房钥匙。自从签完合同，我们买卖双方每次都是一次次跑中介公司，一次次遇到刁难，一次次生气。如果我今生再要卖房，是否还有勇气找中介？

中介公司，你的信誉值几何？

    我对自己通过中介售房的前前后后进行了反思，也逐渐明白了为什么那么多房产交易的双方最终放弃中介自行办理过户。这中间，绝不是简单的买卖双方的信用问题，更主要的是中介服务中过多减轻自己的义务或不承担任何责任，相反却加大买卖双方的责任。

就拿顺驰中介公司扣押的我的房款来说，这房款是买方胡先生付给我的，其所有权应当归我所有，而中介公司将近二十万元的巨款一个多月扣押到自己公司使用而不支付任何费用，有何法律依据？是不是在侵害我的财产权？为了防止客户提出要求，就专门规定了各项付款不计利息，但是如果客户要出售有贷款的房屋，使用中介的资金用于垫付原有贷款，那是不光要计息，而且是超出国家几倍几十倍的利息，用它的钱不过一周左右，你要付1%的利息，购房贷款的年利息是多少，也不过6-7%。

按顺驰集团总裁王学泉去年接受新浪网采访时的说法，全国截止目前至少在1000家以上，仅石家庄就有40余家。按顺驰的经营模式，其每家连锁店维持正常经营，包括租赁场地、人员工资以及正常开支等各项费用，其每家连锁店应当每月至少有二万元以上房屋销售中介收入（这里暂不考虑其租赁房屋的收入）。按2%的中介费用计算，它每家连锁店至少每月要占用客户100万元的资金。仅石家庄市的近40家连锁店就要战胜每月占用客户资金4000余万元。如果长期滚动起来，顺驰在石家庄的连锁店可以长期为其提供4000万元以上的流动资金。有人专业人士估算，顺驰在石家庄的联锁店可以常年占用客户的资金在6000万元以上。顺驰在全国的联锁店就按1000家计，加起来恐怕要占用客户数十亿的资金。这大量的流动资金却是用其“霸王条款”从客户手中获得的。如果顺驰想从银行获得，首先提供担保不说，其利息要付出多少，稍有信贷常识的人一眼便明。货币不同于一般物品，其自身随着时间的推移是要产生价值的，如果存在银行要产生一定利息收入，如果要从银行贷款承担更高的利息费用。这个道理，中介公司明白，你用它的钱和他用你的钱绝不会同等对待。

    顺驰作为一家全国知名的房产中介公司，却让我受到了极不公正且十分恶劣的服务，其它房产中介公司，又能给我多少信心呢？后来，虽然还有不少小周折，但我终于拿到了本该属于我的房款，不过已经是买方支付房款40天后，顺驰白白使用了19.2万元的房款40天。对于我来说，损失的或许就是那千元左右的利息，对我来说可能算不了什么，但如果有更多的人被顺驰侵害了，那么对顺驰来说会获得多么巨大的利益啊？我想，为了自己的朋友，自己朋友的朋友，为了自己的亲戚，自己亲戚的亲戚，特别是他们中间生活比较困难的那些人不再受中介公司的蒙骗，我还是将自己的遭遇与朋友和亲戚们说说一说，讲一讲。

河北省国资委  习晓思

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