曹建海：给中国现代房地产开发商画像

给中国现代房地产开发商画像

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社科院 曹建海博士

   中国的房地产开发商都说自己是造房子的，但是如果我们把这些人的团队分别放逐到建筑材料丰富但同样狼群出没的荒岛上，估计他们中的绝大部分都会沦为野狼的美餐。即使是知名如潘石屹、张宝全、任志强、王健林等，野狼也不会因为他们的嘴巴好使就放掉他们的身体。原因何在？他们根本不会造房子！造房子的事对他们而言根本不是什么“小儿科”，反过来，“造房子”是大人才会干的事！所以从此以后奉劝中国式的房地产开发商，千万不要说自己会造房子了，更不要说什么“建外SOHO”、“苹果社区”、“世纪城”这些房子是我造的啦！
    中国式的房地产开发商说到底不过是以房屋建设为载体的房地产投机商，他们把自己扮演成物质财富的创造者，至少说是对社会公众的不诚信！房地产投资商和投机商有什么区别呢？前者以投资房地产为从事某项实业的固定资产，通过固定资产经营获得投资回报；后者则低价买进住房高价卖出。和买成品房的投机商有一点不同，中国的房地产开发商投机买进的是土地和建筑活动，卖出的是经过一段时间之后刚刚封顶的半成品房和已经完工的新房。可见，把简单的“投资”过程掩饰为“劳动创造”过程，对于公众而言，实在是一个欺骗！道理十分简单，如果让一个农民雇请建筑队盖房子，他自己在建设期间被冯小刚拉到《天下无贼>剧组演那个傻根了，农民回来后发现，房子设计和建造质量都超过了北京的“建外SOHO”水平，你问问农民他这个盖房子的“业主”,他自己创造了多少财富呢？他一定会一头雾水！因为在他看来，盖房子不过是把自己货币形式的财富转换成为房屋形式的财富而已。盖的房子好没有什么值得炫耀的，因为房子并不是他自己盖的，他的房子比别人的盖得好，关键是花的钱比别人多。这个例子告诉我们：不管是房地产投资还是投机过程，本身不可能创造任何价值，因为投资过程仅仅是财富形态的转移过程，投机过程不过是在不同买卖主体之间的财富转移而已。
    中国的房地产开发商是一个没有钱的投机商！现在我们看到那么多超级富豪，他们没有钱吗？有，有很多！但是他们的企业往往没有钱，因为他们基本上不需要钱。在中国，只要从银行搞到了首笔房地产开发贷款，就可以实现房地产开发过程资金的启动。因为土地竞卖的资金可以分期付款，而建筑商的垫资和房屋预售，可以使开发商在项目竣工以前就赚得盆满钵满。对建筑商的垫资和工程款往往要等到开发商在其他项目上的多次周转之后，才会考虑如何分期分批归还。所以我们的建筑民工经常拿不到工资，很大程度上要拜我们的房地产开发商“空手套白狼”的手段所赐。我们的温总理曾经亲自为四川一位女性农民讨要建筑工钱，把扳子打到了建筑商的屁股上了！今年温总理又在公众对房价和开发商的巨大争议中，直接授予房地产开发商“国民经济支柱产业”荣誉称号，实在是没有看到开发商体制对建筑业和农民工的残酷剥削。
    房地产策划的本质是什么？自从王志纲出世以来，“策划创造财富”成了很多有志青年人追捧的话题。看看中国大陆，最具有策划能力的机构莫过于美国的麦肯锡公司了，但麦肯锡公司没有成为最富有的公司，而许多根本没有听说过麦肯锡的县级房地产开发商，他们经过自己的“土法”策划，创造了麦肯锡公司想都不敢想的财富神话。这些策划的秘诀何在呢？我举一个例子，伊拉克和科威特地下油层相连，两国共同蕴藏了丰富的石油资源，后来科威特请了一个中国知名的房地产策划工作室，提出通过掏空地层的手段把科威特的储油层下沉20米，从而帮助科威特从伊拉克那里获得了大量的石油资源，增加了国民财富——这大概就是中国策划家的真实本领吧！为什么在中国不论是开发商还是作为开发商寄生虫的策划机构，敢如此大言不惭号称自己是财富的创造者呢？关键是有以下三个关键环节可以运作和策划：一是在土地征用和拆迁安置的过程中，通过自己整合“腐败”资源的能力，开发商可以把每亩1000万元的土地以50万元的代价拿到，房屋拆迁过程中本该每套房子补偿100万元，被开发商以10万元的价格就拿下了；二是通过运作政府和规划部门，可以通过改变土地用途、改变容积率和建筑覆盖率的手段获得财富；三是通过开发商垄断销售的机会，通过取名“瑶池宫”、“华清池”、皇家园林”等名字，把国外只能卖2000-3000元/平方米的房子，直接卖到了1万元以上。这些能力是那些国外房地产开发商根本就不具备的，甚至想都不敢想的！我在这里说明一下，我们的社会把这种财富“收集”叫做财富创造的习惯和规则，应当直接归入“八耻”之列！而像中国那样的整合黑社会性质的拆迁队，在任何法治社会都是要冒杀头危险的，而在我们这里竟然成了惯例！
    和邮票商人一样，中国的房地产开发商说到底是一个倒腾房地产、从事房地产买卖的贸易商。房地产开发尚所说的所谓程序集成和专业化服务，在邮票商人那里甚至还可以再细化和神话100倍，从而证明邮票投机商的伟大。和任何流通环节一样，商业的价值在于减少物质生产部门的流通费用，所以这个部门在全社会中不可能而且不应该做大做强。把一个贸易业列为国民经济支柱产业的国家政策，在历史上只有欧洲的“重商主义”可以相比。但是，在“重商主义”时代，“贸易”是一个国家征服另外一个国家从而获取“金银”的重要工具；而我们的开发业呢？是通过地方政府和开发商的密切合作，征服农民、被拆迁者和住房消费者之后，获得巨大的利益，成为国家不可或缺的“支柱产业”。所以，我们的这个“支柱产业”比不得历史上西班牙政府的那个“贸易业”，后者可以为国家带来真实的黄金白银，而我们的这个以开发经营为名的贸易业，不可能为我们从国家之外拿到一分钱的财富，反而让那些外国的开发商从我们这里拿走了不少真金白银。
    也许，开发商可能会承认他们不会造房子，但仍然信誓旦旦他们对风险的承担改变了中国城市的面貌。我一直不能理解开发商所说的“高风险、高收益”中的高风险在哪里？因为如果几乎不需要花自己的一分钱，即使项目失败，亏掉的是银行贷款、建筑商垫资和消费者预付款，开发商几乎可以毫发无损全身而退，那里有什么风险呢？所以目前的房地产开发业是一个无风险超级回报的行业。开发商的这种超级回报不仅仅侵犯了社会公众的现有物质利益，而且损害了我们的子孙后代的长远利益。现在我们习惯了的摊大饼的水泥城市、高楼大厦、小区式管理，这些由地方城市政府和开发商主导下的城市建设，被瑞士洛桑国际管理学院在国家竞争力“污染和城市规划”项目排名中列入惊人的61名，而全部的样本国家只有61个。
    在我们的现实生活中，房地产开发商普遍成了超级富豪和新闻明星，很多人获得了“全国劳动模范”称号，甚至进入了全国人大和政协，他们在社会的赞誉和光环下生存，接受来自社会各界的膜拜。批评开发商的学者往往不得人心，“策划大师”王志纲有一句名言：现在的文化领域和学者，只要捆绑上开发商，对他们进行放大一千倍的批评和攻击，就可以迅速成名成家。我这个没有任何战友的家伙，到现在还在自言自语地批判开发商，也是一种“臭名”模式吧。
    是让现代人说明白，还是等到毁灭的那一天，让历史来说话，我确实有些迷惘了！

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