经济形势权威发表(住建部住房公积金监管司张其光、崔勇)
陈朝文
社会经济风险日益显现
去年，我国经济增长7.4%，通货膨胀2.0%，城镇新增就业超过1300万人，呈现中高速增长、低度通货膨胀和充分就业的新气象。但经济运行不确定性增加，风险持续发酵并日益显现，主要表现在四个方面：
第一，房地产业收缩过快。2014年房地产开发投资9.5万亿元，同比增长10.5%，增速呈逐月下降的态势。商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降7.6%，除四季度略有回暖外，降幅呈逐季加大态势。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格月同比下降的城市个数从上半年的1个增加到12月份的68个。9月央行[微博]放宽个人住房贷款政策后，市场预期有所改善，但多数城市继续低迷，下行趋势仍然明显。
第二，产能过剩持续加剧。2012年底，我国钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃(924, -8.00, -0.86%)产能利用率分别为72%、74%、72%和73%。2013年中央对化解产能过剩工作作出部署后，产能过剩势头得到遏制，但问题远未化解。至去年底，上述行业产能利用率仍不足75%，低于82%的正常水平。目前，我国企业债务约占GDP150%，全球最高。在需求强劲条件下，高负债可以支撑高投资，高投资支撑高产能。一旦需求萎缩，企业亏损和破产增多，银行风险就会暴露。
第三，地方融资平台违约。最近几年，地方融资平台大规模举债进行基础设施建设，还款资金主要依靠土地出让收入。在房价持续上涨期，这种运行机制尚能维持运转，但在房价下跌期，平台风险就会逐步显现。由于2010年是信贷高峰，2011年至2013年是信托高峰，信贷一般以5年期为主，信托大多在2年左右，今年是平台偿债高峰，到期债务为2.8万亿元。
第四，影子银行风险集聚。影子银行是我国金融市场发育不充分条件下监管套利的产物，基本特征是“两高一低”，杠杆率高，利率水平高，运行透明度低。2011年至2013年是影子银行快速发展时期，目前已陆续进入偿还期。到去年底，全国369笔信托项目存在风险，涉及资金181亿元。经济下行周期，资金链断裂风险恐不断积聚。
而在这些风险中，房地产是风险“导火线”。数据显示，2014年，我国房地产开发投资占GDP14.9%，约是美国、印度、台湾地区房地产投资高峰时期的3倍。瑞银估计，房地产占我国总需求比重高达1/4。如再考虑房地产和其它行业的产业关联，房地产占GDP比重超过1/3。社会融资30%投向房地产，固定资产投资30%在房地产，家庭资产70%集中在房地产，地方财政收入50%以上依靠房地产。房地产业过快收缩，将对宏观经济产生连锁反应和共振效应，比如加剧产能过剩矛盾、诱发平台债务违约和引爆影子银行风险等。
房地产下行趋势明显
今年，我国房地产市场进入深度调整时期。与2008年和2011年那两轮调整不同，这轮调整是在没有行政干预情况下的市场自行校正。由此判断，我国房地产市场已经发生结构性变化，从供给约束转化为需求约束。如不能有效增加住房需求，房地产下行趋势将难以遏制。
第一，供应规模持续增加。根据“六普”数据，2010年，我国城镇存量住房为203亿平方米，此后4年又有42亿平方米竣工，扣除拆迁住房后，2014年底城镇存量住房约240亿平方米，城镇户均住房接近1套。2014年底，我国在建住宅59亿平方米，将在未来2至3年内入市。按商品住宅年销售面积10亿平方米估算，今后几年房地产市场形势将更为严峻。
第二，人口结构发生逆转。人口结构是影响住房需求的基本要素，劳动人口占比越高，住房需求越强。根据统计局数据，1965-2013年，我国15-64岁劳动人口占总人口比重持续上升，2013年达到75%峰值，其后将持续下降。根据民政部数据，2006年，我国结婚对数增长14.8%，2013年已大幅降到1.8%。未来5年，城镇20-45岁主要购房群体下降约10%。住房需求重心将转向居民改善性住房需求和农民进城购房消费需求。
第三，家庭资产配置转型。2010年后，金融“脱媒”现象凸显，银行理财产品、互联网金融产品和信托产品爆发式增长，近期股票市场开始复苏，住房不再是家庭配置资产的首选资产，住房投资需求将快速下降。
第四，贷款支持力度减弱。2012年以来，信托、互联网金融等融资产品快速发展，分流银行储蓄存款，增加银行揽储成本和流动性约束。银行发放个人住房贷款积极性下降，收紧贷款规模，取消利率折扣，贷款支持力度减弱。住房公积金贷款受资金来源和管理体制限制，贷款规模难以迅速扩张，支持作用弱化。去年9月，人民银行[微博]放宽个人住房贷款政策，去年11月和今年3月两次下调存贷款基准利率，个人住房贷款供应有所改善，但银行贷款动力仍然不足。贷款利率下调0.65个百分点后，5年期个人住房贷款利率5.9%，高出降息前7折贷款利率1.31个百分点，利息成本仍居高不下。
他们建议设立住房银行来解决。
2015年4月5日
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