关于开发商与地方政府的“道德血液”指标之评估!
今年两会期间,温家宝总理在回答网民问题时指出:“开发商的身上也应该流出道德的血液”;此话一出,马上掀起了热闹;温总理既然要求开发商们“也应该流出道德血液”;此话其实就是隐含了开发商的身上缺少“道德血液”的意思;这是复合马克思主义思想的!也得到众多网民的认同。马克思说过:资本从其产生开始,从头到脚都侵透着血和肮脏的东西!这是对资本最透彻的表述！与此同时温总理的话也很快引发了开发商们的回应;在北京参加两会的开发商黄文仔最近高调回应了温总理的讲话;一是宣称:“我们开发商身上流着的都是道德的血液”;二是回击:“没有道德血液的根本不是什么开发商,而是地方政府”!这个黄文仔还真是不简单:先是厚颜把自己抬上神坛,然后一脚把地方政府踢下粪坑!
“开发商身上流着的都是道德的血液”?这个理论真是惊世骇俗;一举就推翻了马克思的观点!虽说如今改革开放,黄文仔们都披上了企业家、开发商的马褂!往根里说其实就是资本家;有网友说:如果资本家流着的都是道德的血液了,那妓女已都保持着贞节了;因为如今妓女已都改称小姐了!当然;开发商们身上到底流着多少“道德的血液”? 地方政府还有没有“道德的血液”?需要认真分析研究,也需要寻找一些“道德血液”的度量指标;否则我们就无法权衡开发商们身上流着的是否“都是道德的血液”?量度“道德血液”的指标确实不太好找,但也不是无迹可寻:首先可评估的表层指标;是开发商们居住的豪宅、驾驶的宝马、吃喝玩乐的开销、国内外银行的存款、子女亲属读书出国、明里暗地情人多少……等等;为什么这些表层指标都远远高于工人农民普通大学生?开发商们会宣称是“正当劳动所得”;可是他们的所得与靠流汗水为生计的苦力们“劳动所得”之间天壤之差,就让老百姓无法相信:“开发商们身上流着的都是道德的血液”。
开发商们的“正当劳动所得”为什么高得离谱,在房地产的开发运作过程中开发商与地方政府谁获取得更多,谁更缺少“道德血液”?恰好本人接触过一些开发商的赚钱过程,也了解过地方政府的所谓“土地财政”;虽然不能说代表了全国所有的情况,但基本上大部分地区情况相似;通过这种分析或者能让我们初步评估出开发商与地方政府“道德血液”的指标含量。
地方政府通过规化拆迁等手段强行向农民或城市居民征收土地, 一级市场付给老百姓土地费、青苗费、安置费等(因地区、地点不同价格有较大差异)就形成了政府储备土地,接下来进行二级市场对外公开拍卖;假如政府储备土地付给老百姓的成本价是十万、对外拍卖价三十万,提高的差价部分包括:土地出让金、耕地占用税、土地契税及费用均为政府收益。另外开发商购地建房后,销售房屋时要上缴交易税和营业税;整个过程中政府收取了出让金、耕地税、土地契税、交易税、营业税及费用,房地产的几项税收均为地方税种,可用于平衡日渐紧张的地方财政,理论上收益很大,这也促使很多地方政府热衷于开发房地产拉动经济和税收,但要说明的是房地产的几项税收只占地方税的极少数, 地方财政的主要来源是上级专项追加、转移支付和地税收入等,房地产开发形成的几项税收占总收比例不算很大,所以“土地财政”之说,对大多数地方而言有点夸张。
房地产开发过程中政府收益最大的进项是土地出让金,但土地出让金是专项列收列支的基金;只能用于城市建设、民生工程、公共设施投入等;再就是用于继续新征土地;而不能平衡地方预算;这是要通过各级审计经常检查的!所以这些年地方政府搞的政绩工程较多使用的是土地出让金;这就是理论上房地产开发过程中政府的收益和开支情况!但实际操作过程中政府的收益是要大打折扣的。
再回到刚才的假设:政府征地的成本价是十万,对外拍卖三十万; 开发商往往半价十五万甚至于略高于成本价就能把地拿到手;这当然有某些官员被开发商腐蚀而产生权利寻租的因素,更因为开发商能够找到堂而皇之的理由欺骗要挟地方政府,还能在地方政府与银行之间取巧钻空子:比如地方政府急于招商引资发展工业;就出台政策略高于成本价以工业用地形式卖出土地,支持商家发展高税收工业产业。一些商家以搞工业项目为名,低价拿到地后迟迟囤积而不开发;等几年地价上涨后再以翻倍价出售,或去银行评估抵押贷款后一走了之;地方政府官员或因换届、或因得到开发商贿赂、或因不愿得罪前任领导;多不去追究此类事情!还有些开发商神通广大,先以工业用地形式低价拿到土地后,再通过官商钩结改办成商业用地马上就翻倍赚钱。在盖建楼房的过程中;开发商还经常改动规化,加高楼层以分摊地价成本。在销售楼房的过程中,开发商们联合起来要求地方政府统一减免各种税费的情况也很普遍;理由就是利于优化投资环境、吸引商家开发、繁荣地方经济。为了防止开发商们同时撤走;也为了吸引来更多的开发商和资金;地方政府往往采取妥协优惠的办法:由于地方政府没有减免税的权力,所以只好先全额征收、再按一定比例返回(通常可返回30%-50%)给开发商们。
根据大多数开发商的情况估算,一般楼房销售的价格要比完全成本高出30%以上,大多数利润高达50%以上;再加通过以上种种手段蚕食压缩地方政府的出让金及税费收益。我们得出的结论是:地方政府通过各种手段向农民或城市居民征收土地招商引资开发房地产;结果大部分的收益被开发商纳入了私人腰包。而落入开发商们腰包的钱都用在那些地方了呢?这是审计不能检查也查不清楚去向的;除了前面所评估看得到的、被挥霍掉的表层指标外;还有多少转移到了国外?又有多少在国内囤积房产和地皮物资?恐怕只有开发商们自己心知肚明!虽然他们偶尔喜欢拿出点皮毛来做善举,但其沽名钓誉是瞒不过大多数人眼睛的。
通过分析房地产开发过程中,开发商和地方政府的收益以及收益的支出情况,我们再来研究二者之中到底谁才真正没有了“道德的血液”?我们看到的情况是:房地产开发过程中的收益,大部分被开发商通过巧取豪夺占为己有,并且是查不清楚去向的;如果政府的腐败官员参与了开发商们的利益分赃,本质上还是开发商用金钱污染了官员“道德血液”的结果;应该由腐败官员个人和开发商负责而不能完全推责于政府本身;开发商更应该站出来帮助政府检举揭发腐败分子!当然政府官员贪污腐败现象严重,危害政府形象,地方政府在整顿、教育好官员队伍、加大管理力度方面也是有责任的。
如果我们跟踪房地产开发过程中政府收益部分的使用:不难发现其支出是明白的,去向是经常要检查的。使用也是基本复合“道德血液”要求的;所以我们看到的绝大部分民生工程、公共设施都是政府拿钱搞的;而在房地产开发过程中通过巧取豪夺、占具大部分收益的开发商们却极少见其投资搞什么民生工程与公共设施,综上所诉;我们得出的结论是:地方政府或者有待于进一步增补“道德的血液”;而开发商的血管里根本就没有什么“道德的血液”!
怎样才能给开发商的血管里注入“道德的血液”?成了我们今天急待研究解决的问题。
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