谁先撑不住——房地产调控还谈不到“巩固成果”
人民日报报道说温家宝总理在广西视察时说“要巩固楼市调控成果”。最近也看到很多人议论楼市到了拐点，因为房价在上半年不温不火的微升以后，进入9月份环比开始下降。而且一些房子虽然牌价没降，但房产商以其他方式优惠实际降了。既然房价降了，就有可能是拐点，同时政府也达到了控制房价的目标，因此要巩固。
贫道以为有些乐观了。房价不会真正降，这种结果巩固不巩固意义不大。甚至房价在明年下半年还会上涨，甚至是不小的上涨。贫道怎么敢这么说呢？其实早在今年年初贫道就分析过了：2011年住房交易量一定下降，同时地价也会下降，但房价不会降，顶多不温不火。到一定时候还会大幅上升。（见强坛深水区2010年12月15日《预测房价的拐点是件最不靠谱的事儿》、2011年1月23日《任何无法平衡地方财政收支的房产调整政策都将流产》和5月30日《究竟为什么要开征房产税？》）
贫道讲的是这样一个道理：
首先，房价持续上涨的原因是因为中国房市早在2005年后就变成了一个投资市场而主要不是住房市场。所谓投资市场就是以钱生钱的金融活动，像股票、期货、汇市一样的经济活动。这种市场的特点是买涨杀跌，房价涨的原因是“房价正在涨”——房价正在涨就让有钱人觉得有挣钱空间，于是就买。正因为他们都是这样判断需求就增加，房价继续涨，互为因果，于是房价不停在涨。这是个长期过程。
这种情况下，政府如果想让房价下来有两个办法：一个是行政限制不准买。另一个是让投资为目的买房人发现继续投资房子不合算。
但是无论哪种方法都受到两个因素制约：
一个是现在地方政府财政收入30-50%是靠卖地。只有楼市火，房价涨，才会有房地产商买地需求和地价上涨，这样才能保证地方政府活下去。由于地方政府已经借了11万亿的钱，2012年底前有6万亿到期，还钱的主要渠道只有继续卖地。这个事情没出路肯定不行。
二是世界经济危机还在持续甚至会加剧，中国两头在外的发展模式一定持续不下去。2009-2010年中国所谓保持9%的增长，其中大部分净增长部分是房屋销售的净增长。现在看不出中国发展方式有什么改变，因此依赖房地产高增长依然是唯一出路。这事儿不解决也不行。
行政手段控制需求的方法肯定使房屋销售量下滑，需求被强行抑制房价就涨不上去。房子不买，房地产商一是会不继续买地，二是会不继续盖房。不继续买地，地价上不去，地方政府受不了。不继续盖房，GDP上不去。怎么办呢？政府想了个办法：2011年建保障性住房1000万套。1000万套保障性住房起码有5亿平米，这样就填补了因普通商品房销售下降对钢材水泥等的需求空挡，保证了GDP。同时依然需要大量建筑用地，于是地价也不会大幅下降，减少的土地需求得到补充。对于政府这一招，贫道没想到。
很多人说房价出现了拐点：会大幅下降。银行业出来说跌了我们挺得住。银行是在说风凉话，首先他们当然挺得住，因为买房的有钱人基本花的是自己的钱，房地产商不怎么欠他们的钱。其次根本不会出房价跌的事情。谁挺不住呢？是房地产老板——房子卖不出去，只好割肉销售？可房地产不是温州搞实业的老板，基本没日常费用，前几年赚得盆满钵溢，头寸都不紧张。只要不冒险买地，剩下的房子爱卖不卖。怎么会撑不住？而且前几栋楼八千一平米，现在卖7千，老户们不闹事退房？
那么谁会撑不住？明摆着是政府，是地方政府（中央地方心连心，地方活不了中央会能过？）。如果2012年政府找不出新花样恐怕问题会暴露。1000万套保障房要求的是开工，建完要2012年，这样钢铁水泥还有的卖。但用地需求和地价就不看好了。2012年地方政府有6万亿融资要还。6万亿数字不小，地方财政收入1年也就5万亿左右。就算能拖点赖点，只要土地出让金收入明显下降，无论如何都过不去。
这几个因素和现实情况最大的可能是：2012年年中，商品房市场继续疲软甚至更疲软，保障房刺激的需求基本结束，房地产商买地需求下降，地价持续下降。部分地方政府受不了，开始想尽办法绕开限购令，中央也睁一只眼闭一只眼（如2008年年中一样）。于是这些地方房价地价都上升，其他没这样干的地方都尾随这样做。最后限购令和限贷政策都取消，新一轮房地产高潮开始，房价又一次井喷。不过这时击鼓传花，没能巩固成果的就是新人了。
蔡金水先生最近一篇文章论及中国城市化，其中一些数字很有意思：
人均城市建设用地：
中国：133平米
发达国家：82.4平米
其中日本东京：78.7平米
发展中国家：83.3平米
香港：35平米
农村建设用地，中国人均214平米
人均住房面积：
中国：现有城市居民34平米（包括没有户籍的市民，总计按6亿计算2009年30平米，加上这三年）。尚未销售房60亿平米，折合市民每人10平米。每个现在在城市的人人均43平米。
收入一万美元国家：29平米
欧盟：35-40平米
美国：62平米
中国很快会成为世界人均住房第一，人均建设用地第一的国家。成绩显著。当然，这也要靠中国八零后和九零后们配合——更多男女选择裸婚。
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