恩格斯认为工人住宅缺乏问题是资本主义必然产生的祸害之一，这种祸害不可能通过大小资产阶级社会庸医提出的工人拥有自己住宅的所有权得到解决，只有消灭资本主义生产条件及其引起的极端紧张的城乡对立状况，由社会集体占有包括住宅在内的生产和生活资料并进行合理分配才能彻底解决这个问题。因此，我们可以指出，在社会主义初级阶段住宅也不应该成为商品进入市场，市场机制只能带来更严重的住宅问题。《论住宅问题》还涉及了方法论、家庭工业与农民工、城乡对立和城市化等问题，内容丰富而深刻是必读的马克思主义经典之一。
《论住宅问题》写作的历史背景是普法战争之后，得到法国几十亿战争赔款的德国迎来了一个经济高速发展的时期，就在GDP高涨的同时，由资本主义发展造成的社会矛盾也激化起来，表现之一就是创造了社会财富的工人在社会繁荣场景下，并没有分享经济发展的成果，反而面临严重的住宅缺乏问题。这种现象引起了大小资产阶级社会庸医的注意，他们解决这个问题的核心就是工人对自己住宅的所有权。
1872-1873年，为了驳斥和揭露大小资产阶级社会主义、慈善主义对工人住宅问题的解决办法和用它们的意识形态竭力影响工人运动的企图，恩格斯先后写了三篇文章(合称《论住宅问题》)一一给予了驳斥，并提出马克思主义解决该问题的观点和立场。
恩格斯指出，今天资产阶级所注意的住宅问题，是指本来就很恶劣的工人的居住条件，在从小生产向大工业过渡的时期，一方面由于大批的农村工人，涌入到发展为工业中心的大城市里，一方面，为创造适应大工业发展的新条件，城市的改造，如对旧城区通常也是工人聚居区的改造、拆迁，使大批工人找不到价格低廉的住所，由此造成了工人住宅缺乏的问题。但这种现象并不是现代特有的，在一切时代一切被压迫阶级都被这种缺乏所困扰和伤害。恩格斯认为，今天主流媒体关注这个问题，只是因为它不仅只局限于工人阶级，而且也伤害到小资产阶级，同时也对资产阶级产生了负面影响。
恩格斯在第一篇《蒲鲁东怎样解决住宅问题》和第三篇《再论蒲鲁东和住宅问题》中，对小资产阶级社会主义的观点和解决方案进行了彻底的驳斥。这种观点认为“住宅承租人对房主的关系，完全和雇佣工人对资本家的关系一样”，是一种违背了永恒公平的法权理由，必须废除住宅租赁制。它提出的解决方案是，根据公平原则宣布房租是对住宅的分期付款，从而使每个租房者都成为自己住房的所有者。
恩格斯指出这种思想的反动性在于：
1.住宅问题只是从资本主义生产方式中产生的无数祸害之一，它并不是资本家把工人当做工人来剥削的直接后果。如果硬说它和剥削问题一样，则是将后果当作原因，转移了工人对真正剥削的关注，而这种剥削才是社会革命力图通过消灭资本主义生产方式来加以消灭的根本祸害。
2.这种观点企图将被现代大工业剥夺得一干二净的工业无产阶级再次用小宅子和土地束缚住，就是企图恢复单独劳动、小农业和小手工业等这些正在被大工业消灭的事物，将工人变成小农和小资产者，这种企图将使人类社会丧失千分之九百九十九的生产力，重新陷于可怕的劳动奴隶状况，也将使工人阶级丧失精神解放的首要条件。
3.资本主义生产方式并不会因为废除住房租赁制而受到损害，但蒲鲁东主义者却宣称废除住房租赁制是最高尚的革命思想之一，是改造社会的头等要求。对工人运动提出这种劝告，在理论上和实践上都是极其有害的。
4.虽然蒲鲁东主义者提出的房租换房屋的方案和他们的交换银行一样是行不通的，但是，狡猾的资产阶级还是从中发现了可以利用的东西：即用分期付款的办法把小住宅卖给工人，不仅可以榨取金钱，而且还可以磨灭工人的革命精神。恩格斯引述别人的话指出，“统治阶级最老练的领袖总是力求增加小私有者的人数，以便为自己建立一支反对无产阶级的军队。”如在西班牙，就曾因为大地产的打碎造成的一个小土地所有者阶级，成为了社会中最反动的因素和城市无产阶级革命运动的经常障碍。
因此，蒲鲁东主义的实质是小资产阶级社会主义，不是从无产阶级夺取政权出发来解决属于资本主义社会问题的住宅问题，而是妄想退回到小生产、小私有者的社会来解决，从而什么问题也解决不了。
而资产阶级解决住宅问题的方案是：“要雇主即厂主帮助工人取得合适的住房，或者是由自己出钱修建住房，或者是鼓励和帮助工人自己进行建筑，供给地皮，贷给建筑资金等等。”那么，促使资产阶级社会主义关心住宅问题的原因是什么呢?
首先，城市化的发展使资本家与工人共同生活于一个城市环境，一个生态系统中，工人聚居区成为疫病的来源直接威胁到了资产阶级的人身安全，死神在资产阶级中间也象在工人中间一样逞凶肆虐。因此，解决工人恶劣的住宅状况对保证资产阶级的人身健康有利害关系。
其次，他们认为工人一旦有了自己的住宅成为房主就会丧失无产者的性质，再次像工人那些有过自己房屋的祖先一样成为恭顺的奴仆。
最后，为工人修建房屋本身可以成为一种有利的投资途径，住房本身也可以成为资本家分化、控制工人的手段：买房的工人反抗资本就会使他失去他的小窝;租房的工人反抗资本家就会使他马上无家可归露宿街头;从而使工人安于现状，缺乏反抗的勇气。
在资产阶级慈善家的社会改良方案中，工人只要拥有住宅就能成为资本家，就能使无产阶级的危险的错误思想像晨雾碰到朝阳那样消散。恩格斯指出，资本主义生产方式必不可少的先决条件是要存在并不是所谓的而是真正的无产阶级，即使假设工人已经拥有了自己的住宅，工人也不会成为资本家。因为工人用于自住的房屋不能变成资本来榨取别人的无酬劳动。恩格斯打趣到，使一切雇佣工人都变成资本家而又不失其为雇佣工人如同要将拿破仑的士兵都变为元帅而又不失其为普通士兵一样荒谬。
恩格斯指出，资产阶级社会主义……不敢用现存条件来说明住宅缺乏现象。因此，它把这一现象归之于人们德行败坏和无知，也就是原罪。但在它们那里，资本家的“原罪”已经消散在无知之中，而工人的无知却只是被用来作为确认他们有罪的理由。在当今的中国，对原罪最刻薄的表述当属任志强提出的丈母娘和女青年理论，是她们要求男人结婚必须有房才造成住房供不应求、房价高涨的。要解决这一居高不下的刚性需求，丈母娘和女青年负有不可推卸的责任即原罪，她们必须放下身段并打消住自己房子的念头，必须有与只能租房的男人过一辈子的打算。这一理论总算是道出了资本家根本无心解决工人住宅问题的真实态度。
恩格斯以房租和食品价格的降低也必然降低劳动力价值为例说明，假定工人都有自己的小宅子，也只不过是替资本家节省了再生产劳动力的费用，以工资降低的形式抵消节约出来的房租的数量。因此，希望工人成为房主与其说是为了工人的利益，倒不如说是为了资本家的利益。
恩格斯认为，资本即使能够办到，也不愿意消除住宅缺乏现象，原因在于，建造昂贵的、工人买不起的住宅能给资本家带来更大的利润。资本家不得已修建工人住宅的情况只在工人住宅是生产的必要条件之一时才出现，如在那些因矿藏地处偏僻无房可租住的厂矿。
于是，在他们的方案里，只剩下国家帮助和工人自助这两个出路了。资产阶级慈善家扎克斯推崇用英国建筑公司的模式来解决住宅问题，认为那是一种工人采用自助办法解决住宅问题的好途径。但事实是，那种建筑公司其实是有储蓄的小资产阶级的地产投机公司，绝大多数工人根本没有积蓄参与，更不用说通过它来解决社会问题了。
说到这儿，不禁令人想起2003年联想工程师于凌罡在网络上呼吁建立“住宅合作社”，此后，30多个城市出现了个人合作建房组织，但无一取得实质成果。到2009年底，于凌罡宣布，停止组织在北京市区合作建设住宅项目，将选择竞争小的地方找人一起当开发商。
在扎克斯推出的国家帮助方案中，国家的立法要保证建筑自由使建筑费用便宜，要对工人住房实行卫生和质量方面的监督。恩格斯指出，在建筑业已经像飞鸟一样自由的英国，住宅缺乏现象依然存在，而那些自由的房子由于便宜到了极点，只要附近有一辆马车驶过，房屋就会摇晃起来，所以每天都有一些房屋倒塌，造成人员伤亡事件。可见当年英国早就有“楼脆脆”和“楼歪歪”了。同时，工人住宅区仍然是环境低劣、疫病流行。因此，恩格斯指出，在实行资产阶级代议制的社会里，法律永远不可能超出资本所能容忍的界限，这些法律在英国也是形同虚设、掩人耳目。法律只有在受工人支配或在工人的压力下决心加以实行的政府手中，才会成为强有力的武器来把现代社会制度打破一个缺口。总之，资本家不愿意，国家的帮助也不现实，工人则不能够解决住宅问题。
至于资产阶级装模作样提出的公共工程贷款法，它所能拨付的资金微乎其微，与工人的住宅需要相比简直就是沧海一粟。因此，现代国家，即资产阶级政权，不能够也不愿意消除住宅灾难。这种国家不过是土地所有者和资本家用来反对被剥削阶级即农民和工人的有组织的总和权力。
因此，资产阶级社会主义的实质正是在于既希望保全现代社会一切祸害的基础，同时又希望消除这些祸害。它据此提出的解决方案既是反动的，又是不可能实现的。
那么，马克思主义者将如何解决住宅问题?
恩格斯认为，住宅问题是资产阶级社会形式的必然产物;在这种社会里，工人只能靠为维持生命和延续后代所必需的那些生活资料来过活;机器等等的不断改善使大量工人失业;工业的剧烈的周期波动一方面决定着大量工业后备军的存在，另一方面又不时地造成大批工人失业并把他们抛上街头;在这种社会中，工人大批地涌进大城市，而且涌入的速度比在现有条件下为他们修造住房的速度更快;所以，最污秽的猪圈也经常能找到租赁者;最后，身为资本家的房主不仅有权，而且由于竞争，在某种程度上还从自己的房产中无情地榨取最高的房租。在这样的社会中，住房短缺并不是偶然的事情，它是一种必然的现象;这种现象连同它一切影响健康等等的各种反作用，只有在产生这种现象的整个社会制度都已经发生根本变革的时候，才能消除。
社会革命将怎样解决这个(住宅)问题呢?……恩格斯指出，其中最重要的问题之一就是消灭城乡对立的问题。但有一点是肯定的，现在各大城市中有足够的住宅，只要合理使用，就可以立即帮助解决真正的“住宅缺乏”问题。……只要无产阶级取得了政权，这种有关社会福利的措施就会象现代国家剥夺其他东西和占据住宅那样容易实现了。
新中国成立之初就是采用这种办法解决了无房市民的住房问题，从实践上证明了住宅问题的解决是与社会制度的性质密切相关的。
当今中国又一次出现了住宅问题，一方面房子修得太多，城市商品房空置率平均达十个百分点以上并仍在上行，一方面，房价不断上涨，远远超出工薪阶层的购买力。北京、上海等大城市的房价收入比超过50倍以上 。中国社科院发布的2010年中国经济形势分析与预测的经济蓝皮书表示，房价远远超出普通家庭收入，全国85%的家庭买不起房。
社会主义市场经济条件下，住房成为商品是否必然?笔者认为，在吃穿住这三个关系人类基本生存需要的要素中，住房具有特殊性，吃穿可以通过市场经济实现商品化，但在社会主义国家，住房却不应该成为商品进行市场交换。
其一，与另两个要素相比，住房由于与土地直接相关，建造时间长，使用期限最长，同时造价最高，使之极易在市场机制中成为资本投机的对象。大量的投机者通过房地产一夜暴富，其投机获益远胜于任何其他投资和兴办实业。有评论指出，畸高的房价决非是供不应求的结果，而是源于大量的囤积和炒作。根据中国社科院数据，全国660多个城市共有闲置房6540万套间，在建房有1250万套间，如果以每套间3人居住的话，闲置房和在建房相加共有7790万套，可供2.6亿人口居住。而按目前中国城市化率45%计算，城镇人口也仅为5.85亿，商品房闲置率可达到40%以上 。
其二，与吃穿用品不同，在有通胀预期的情况下，人们往往会选择房产、黄金等高保值商品作为对抗通胀的手段，这样一来，根据价高者得的市场机制，住房价格可以被那些手中有富余资金的人们推高至远远超出其价值的地步进而造成严重的社会问题。现在是什么样的人有能力购买房子呢?有资料显示，10%的人购买了50%的房子 ，有一位山西煤商在北京就购买了46套住房，他认为和朋友相比他买得不算多。
其三，恩格斯通过对现实的分析，已经明确指出大小资产阶级妄图通过劳动阶级拥有对住宅的所有权解决住宅问题，是既不现实也不可行的。虽然住房按揭已经得到充分的发展，在美国都已经发展出针对支付能力很差的人群的次级贷，但事情的发展却是这批人的住房问题不仅没有得到解决，反而因为还不起贷款背上沉重债务，引发次贷危机，其实质是资本主义有支付能力的需求与供给的严重脱节。在中国，房地产市场发展到现在不仅没有解决反而引发了更严重的住宅问题，值得深思。除此之外，房地产泡沫的存在又带动CPI指数的一路上扬，今年以来物价的持续上涨，使得国民经济面临巨大的通胀风险，而房地产业现在已成为与国民经济高度关联的产业，占GDP的6.6%和四分之一投资，与房地产直接相关的产业达到60个 。这使得政府对房地产业的任何调整都举步维艰，为国民经济埋下了极大隐患。
当初在为发展房地产业寻找理论依据时，有人在《列宁选集》的“住宅问题”这一节中，查到列宁引用过恩格斯一段话：“……住宅、工厂等，至少是在过渡时期未必会毫无代价地交给个人或协作社使用。”还看到在《共产党宣言》中有‘剥夺地产，把地租用于国家支出’的话，就把这些作为发展住房市场化、商品化的理论依据，甚至认为，《论住宅问题》创建了马克思主义住宅商品经济理论，成为现代市场经济理论不可或缺的组成部分。其实这些是对马恩列经典著作的误读。
在过渡时期或者说是社会主义初级阶段，还存在着商品经济，那么，住宅当然不能毫无代价地交给个人使用，因为住宅也是有成本的，这个成本由各种建材、工人劳动等等成本构成，住宅应该以成本价交付给人们使用，这与按劳分配的原则也是相适应的，但这绝不应当成为将住宅交由公司和市场去追逐利润最大化的理由，更不可能构成所谓的马克思主义住宅商品经济理论。
恩格斯确实说过“消灭土地私有制并不要求消灭地租，而是要求把地租——虽然是用改变过的形式——转交给社会”。因为，在过渡时期，城乡差别还存在着，城市土地的稀缺性决定了级差地租仍然存在，在这种情况下，个人或协作社要使用属于全社会所有的住宅就得交纳地租，而社会再将地租以不同形式投入到满足社会居民的各个方面。恩格斯讲得很清楚，资产阶级和小资产阶级解决这个问题的核心就是工人对自己住宅的所有权，但是通过市场“资本家不愿意而工人则不能”解决住宅问题，这个问题的解决只有在消灭了与私有制相结合的资本主义生产关系才有可能。这样的见解怎么可成为所谓的马克思主义的住宅商品经济理论呢?!
因此，在社会主义初级阶段，住房应该像生产资料一样掌握在联合起来的劳动者的手中，以国家的形式进行统一的分配。在资本主义社会，生产力的发展消灭了小生产，消灭了广大劳动者对住宅的个人所有权，随着生产力的进一步发展，在社会主义社会，劳动者对住宅的所有权是以集体所有的形式回归了，而不是回到私人所有的形式。在住房问题上不能搞市场经济，房地产公司和房地产市场，只是推高而不是节省了人们的居住成本，住宅又成为资本追逐利润的商品，成为以私有财产的形式腐蚀工人阶级革命性的历史的事物，商品房的最终下场将被人民再次用扫帚扫进历史的垃圾堆。
《论住宅问题》不仅是三篇论战性质文章的集合，它还在在方法论上给我们指出了一些有价值的观点。
第一，恩格斯认为，谁要研究现代社会主义，谁也就应当研究共产主义运动中那些已被克服的观点。因为那些观点，在反对派那里是随时准备以新的形式出现的。
第二，要接近一定的具体的社会关系的第一步就是研究这些关系，考察它们之间的实际的经济联系。
第三，实际的社会主义是在于对资本主义生产方式各个方面的正确认识。缺少这样的认识，就会陷于空想。
在《论住宅问题》第二版序言中，恩格斯甚至还提到了农民工问题。
在这篇文章里，家庭工业工人，他们是农民(小农)也是工人，往往占有一定的生产资料如手织机、小屋子、小块土地等等，不是无产者，是小私有者。这种工人只是在手工业还在与机器大工业作斗争的地方存在着，他们从事家庭工业是为了换取报酬过上某种程度上有保障的生活，是由前资本主义社会过渡到资本主义社会时期的特殊工人群体。但在第三世界国家，这种家庭工业工人目前仍然大量存在着，在中国，这种类型的工人正如贺雪峰所指出的，“是兼业的小农。在传统时代，农民往往无法仅仅靠种田来维持家庭劳动力的简单再生产，他们不得不从事一些手工业，或者给地主做长工短工来获得部分收入，以维持家庭劳动力的简单再生产。目前农民外出务工，就相当于传统时期农民从事手工业等兼业 。”恩格斯家庭工业工人的概念对我们的启示在于，工人阶级不一定就是无产阶级，在资本主义发展的初级阶段，工人阶级可以同时是小私有者，又是雇佣劳动者，但这种状况“同时也是工人阶级精神上和政治上极其低下的基础”。只有在资本主义的中、高级阶段，工人阶级被彻底剥夺后才成为名副其实的无产阶级。在社会主义社会，工人阶级更不应该是无产阶级，因为，他们占有社会生产资料，谁要大力宣传工人阶级还是无产阶级那只能是官僚阶级，因为他们篡夺了生产资料的管理权、收益权。
恩格斯指出，大部分德国出口商品价格低廉得令人吃惊的秘密在于资本的利润都用扣除正常工资的方法榨取出来，而全部剩余价值则可以白送给买主，能够做到这一点是因为，家庭工业工人全家从自己菜园或小块土地上辛苦得来的东西，被资本家用竞争从劳动力价格中扣除了，工人不得不接受任何一种计件工资，因为不这样他们就什么也得不到，而单靠自己的农产品又不能维持生活。
农民工在城市做工，他们的老幼妇孺在农村留守种田，也就使得资本可以压低农民工的劳动力价格获取超额利润，也就是说，资本家实际上剥削着农民工的全家人!正如意大利人乔万尼•阿里吉在研究非洲资本主义积累时所指出的那样，“只要无产阶级化是局部的，那么它就创造了非洲农民贴补资本积累的条件，因为他们生产了自己的部分生存品 。”恩格斯指出，正是这种情况，比其他任何情况都更甚地把其余各个工业部门的德国工人的工资和生活水平也保持在西欧各国工人的水平之下，也压低了城市工人的工资，使它降低到劳动力价值之下。因此，“靠这样不正常地扣除工资过活和发财的资产阶级和小资产阶级，总是醉心于农村工业，醉心于工人占有住宅，认为推行新的家庭工业是救治一切农业灾难的唯一单方!”国际劳工组织公布的数据显示，2000年至2005年，中国的人均产值增长了64%，但工资总额占GDP的比重却从12%下降到11%，延续了1980年代以来不断下降的趋势，作为制造业大国，目前中国制造业领域的劳动力价格比印度还要低10% 。国外有人据此指出，中国工人的工资水平压低了世界工人的工资水平。
恩格斯指出，农村家庭工业和工场手工业使德国农民阶级越来越革命化，他们在经受着各种捐税和封建义务重压的同时，也被卷入资本主义商品生产的大循环，获取很低的劳动报酬，遭受资本的盘剥，并且将逐渐破产而彻底沦为无产工人，因为，大工业将打败他们的手工业，大农业将战胜他们的小农业，在英国农民向工人的转变是通过惨烈的圈地运动，在德国农民是被机器剥夺而成为工人，其后果“就是使工业革命推广到农业地区，从而把居民中最不活动最保守阶级变成革命的苗圃。”在中国，土地流转将完成同样的使命。
《论住宅问题》也提到了城乡对立和城市化问题。
“住宅问题，只有当社会已经得到充分改造，以致可能着手消灭城乡对立，消灭这个在现代资本主义社会里已弄到极端地步的对立时，才能获得解决。想解决住宅问题又想把现代的大城市保留下来，那是很荒谬的。但是，现代的大城市只有通过消灭资本主义生产方式才能消除。”这是因为“消灭城乡对立日益成为工业生产和农业生产的实际要求，人应该把取自土地的东西还给土地，城市特别是大城市的存在阻碍了这一点的实现。”人的自由而全面的发展离开人与自然的和谐相处是不可能实现的，而城市生态则阻止了人类与自然的天然接触、和谐相处。城市与乡村的分工、脑体分工、工农分工体现了生产力发展的一定历史阶段性和局限性，城乡对立既是生产力发展又是生产力不够发达的产物，人类生产与自然界的协调在城乡对立中遭到了破坏，资本主义私有制下的大城市将这种对立达到了极端紧张的程度，而在这种紧张状况下，人类的住宅问题是得不到真正解决的，因此，并不是城市化可以解决住宅问题而是以消除城乡对立为前提彻底解决交通、污染、农产品供应等等关系人类宜居的问题。
参考：
1.中新社北京2010年4月21日报道。房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3—6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。
2.郑奋明：《投机暴富致社会不公 房产市场须回归"以人为本"》，《南方日报》2010年5月9日。
3.邢飞：《一成人买走五成房 学者力挺房产税打击炒房》，《北京晨报》，2010年5月13日《一成人买走五成房 学者力挺房产税打击炒房》。
4.余斌：《房地产业成中国经济直接命脉》，《扬子晚报》，2009年11月26日。
5.贺雪峰：《农村土地何以成了问题》，《三农中国》，2008年7月。
6.[意]乔万尼•阿里吉：《亚当•斯密在北京：21世纪的谱系》，路爱国，黄平，许安结译，代序第3页，社会科学文献出版社，2009年6月。
7.程恩富：《构建国家主导的企业职工权益保护体系》，《工会理论研究》，2009年第5期。
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