这是2010年3月18日在【】发表的文章。当时以为会发生原子弹的效应，结果连个鞭炮的响声都没有。一年来同乡民的接触，终知其原因。
当今的左派，是由一群秀才组成。“秀才造反三年不成”的一个原因，就是秀才们的“叶公好龙”。秀才们一面高呼毛泽东思想万岁，又一面坚决的屏蔽毛泽东思想。之所以用“屏蔽”一词，是说这种“屏蔽”不是主观故意，而是客观实际。毛主席1964年有一个“无学有术”和“有学无术”的讲解，正好说中当代左派的状态：有学无术。请宽恕我的无礼了。
台上的当权者之所以走入困境，就是这些当权者是由一群“有学无术”的人组成，就是左派痛斥的“精蝇、叫兽”，它们犯错是因为它们“笨”。台下的反对者的反对之所以无果，是因为这些反对者也是由一群“有学无术”的人组成，但被左派尊称为“学者、教授”，只是音不同或字不同罢了。
学习毛泽东思想，不知道蒋委员长是毛主席的朋友，是毛主席派去的卧底嘛？没有蒋委员长们的“有学无术”的失败，哪来毛主席们的“无学有术”的胜利。给毛主席捣乱的不是蒋介石，而是陈独秀、瞿秋白、李立三、王明、张国焘等等们。
当权派犯错，应该看成是反对派的机会，而不是反对的理由。是机会，不是理由，再说一遍！找出他为什么犯错，哪里犯的错，才能加以利用，从而“一两拨千斤”，这才是中华民族的大幸！
重发的文章，内容经历了近十年的沉淀，方向不会有错。一年前的文笔，较之现在有些差距，但当时的态度是极认真的，这点请放心，所以基本不加修改了，请谅解。
这些话是说给编辑的，商品房的涨价与降价，只是表象问题。真正的原因是当初制定房地产政策时，一开始就犯了最基础的错误，所以我们今天看到的混乱现象，是错误基础结出的怪果。怎样的千奇百怪都不稀奇，因为是基础错了，你无法预知其发展之怪诞。这篇文章就是找出他的基础错误，然后提出和建立正确的基础理论。只有这样有情人才能终成眷属，就是喜儿和大春是一对儿，而不是喜儿被迫嫁给黄世仁这个糟老头子，难道非逼到大春拿起枪去打黄世仁的地步吗？所以请将此文置顶放行，一定要让喜儿和大春，及喜儿和大春的爸爸妈妈、爷爷奶奶、姥爷姥姥、七大姑八大姨还有二大爷三大爷和他二舅他三舅都仔细看看。特别是要让孙锡良、曹建海同志为代表的热心人们都做一次启蒙教育，否则他们只会像以往一样，将原本简单的事情越搞越乱。先行谢过了，盼！
提示看帖者，谢谢您的关注。文章很长，耽误了您的时间，但非常有必要。文章几乎讲述了我研究房地产的全部心路，希望这样对您有所帮助，所以再一次谢谢您，要耐心看完，一遍不行，再多看几遍，有问题请提问，盼！
【建筑面积】的批判
从来就没有什么救世主，也不靠神仙皇帝。要创造人类的幸福，全靠我们自己。——摘自【国际歌】
“真理掌握在少数人手里”，应该算一条真理。因为多数人经常性的“人云亦云”，所以多数人往往流于表面，没有深入实际。少数人由于客观实际，所以经常性的掌握了真理。掌握真理的少数人，既亢奋又抑郁。亢奋源于：发现问题——研究问题——解决问题——再次观察问题——再次发现问题——再次研究问题——再次解决问题......。抑郁源于：发现问题——研究问题——没人让你解决问题！
一.无题
去年3月份女儿买了一套商品房，去年8月份拿到钥匙，今年春节后办理好了“所有的房产手续”。一个大红本【天津市房地产权证】，一个小红本【天津市房地产共有权证】。大红本和小红本都记录了“土地权使用面积”=65.4平方米。这套房子怎么样？怎么样呢？您一头雾水，因为您从来没有这样考虑过问题。
换一个问题。天津市农业户口的【宅基地】=3分地=200平方米，天津市农村的房子怎么样？这个估计您没有什么问题：首先有院墙的概念，可以养鸡、养鸭，至于房子体现的是主人的家境实力。
农村人口的【宅基地政策】，既合情又合理。情是乡情、民情等情的情，盖房娶媳妇或娶媳妇盖房都需要【宅基地】。理既是政策又是度，政策就是有法可依，度就是适可而止，就三分地，多了给不起。
城镇居民也要结婚也要住房，这也是天经地义。而城镇居民的住房也要占用土地，看看这个“土地使用权面积”65.4平方米，这就是实际！北京人到天津市购买商品房，就是侵犯天津城镇居民的【宅基地】权益！同样天津人去北京市购买商品房也是侵犯北京城镇居民的【宅基地】权益！这同农村人口的【宅基地政策】是一样的，张家庄的村民只能申请张家庄的【宅基地】，坚决不可以去李家庄申请【宅基地】，张家庄和李家庄的村长和书记都是这样掌握【宅基地政策】的！
二.差异是土地
孩子大了要结婚，两亲家人二一添作五凑了40万。可着40万上网找寻房源，看到刚开盘的“限价房”【华城丽都】，每建筑平米4500元，地处【李家园】，外环线以里。同女儿坐车匆匆赶到那里，发现准确地址就在外环线上，但确实是外环线以里。工地已经用挡板围起，挡板上大字书写着标语和插着五颜六色的彩旗，工地里已经有了一台挖掘机，抓斗插在地上，旁边还插着一面红旗。售楼处是砖房还是活动板房，没有顾及看仔细，人很多，所以心情变得焦急。看沙盘、看房型图、竖着耳朵偷听别人的问题。终于逮着了“售房员”，他第一句话就告知“只有一二三这三套房型，其他不要看”，突然发现刚才的“算计”都烟消云散，只能按指点重新再“算计”。其中一套“两室一厅”93平方米左右，价格经核算42-43万元。买房的决心没有下，因为孩子不满意，我心也不甘，再看看，怎么也得找出点“上帝”的感觉来。
出了建筑工地，眼睛向西看，那边就是外环线的外边。原来的庄稼地已变成城里人的宅院（新的住宅区），打车过去好好看一看。芒果郡、大地十二城、富力湾、华亭国际、万科假日风景等等等等，往日的中北镇，土了吧唧变得洋里洋气。相中了万科假日风景的一套84.89平方米“两室一厅”的准现房，每【建筑面积】5600元（均价），总价48万多，让孩子贷款十万，30年每月还不到500元，也不算什么负担，据说现在价值80多万。这就是占用65.4平方米土地的那套商品房，这65.4平方米土地是按【容积率】换算所得，【容积率】=1.3。
【容积率】等于住宅区的【建筑面积】与【占用土地面积】之比。
【华城丽都】的【容积率】=1.9。如果是95平方米的【建筑面积】一套住宅，其占用土地面积=50平方米。对比一下就知道，孩子们多花5万多元购买了16平方米左右的土地，也可以这样说：多花钱买了环境。这里我给出一个问题，因为我认定两套商品房，虽然【建筑面积】相差8平方米，但它们的建筑成本相差无几，两套房都属于框架结构的小高层。您可能感到不解，因为您被【建筑面积】所迷惑或者说：被【建筑面积】误导很深，这就是题目所说“【建筑面积】的批判”要说的问题。
选到满意的“房子”，打车回家在外环线上，也是外环线以里，看到在建的【福悦里】【经济适用房】，司机说已经全部售出，4000多一平米，回家上网看看容积率=3.1。这样一套93平米的住宅，【占用土地面积】=30平方米。
在我家可以看到【金德园】，现在19000元一平方米，容积率=9.1。一套91平方米的高档住宅，【占用土地面积】=10平方米。【金德园】与【福悦里】都是高层住宅，所以建筑成本会稍高一些，但也多不到哪里去。
这一节我们比较了四个住宅区住宅【占用土地面积】的差异。有一点非常重要，就是城市居民的住宅肯定是占用土地的。同农村人口的【宅基地】比较，城镇居民是共用土地，请注意：是共用土地，不是公用土地。如果我们建立【城镇居民的宅基地】，这个共用的【宅基地】如何计算、确定呢？这就是我研究的问题！这里要声明，上面用【容积率】换算的土地面积，是【大锅饭】式的计算，我要讲的是：用【土地面积】指导规划、设计与城镇居民的选择。这段话搞不明白没有关系，后面我会详细讲述【土地面积】的计算。
三.【建筑面积】的批判
温故知新！不破不立！首先搞清楚【建筑面积】的问题。
【改革开放】的城镇居民住宅的分配制度改革，我也认为是必须的，因为过去的【福利分房制度】有很多问题，特别是【改革开放】后，人们的思想觉悟迅速低落，分配不公更是怨声载道的。但主观愿望好，不等于就可以将事情做好。以【建筑面积】为基础，指导城镇居民商品房建设的政策，从一开始就偏离了正确的方向，到今天这个城镇居民的商品房政策，已经沦为反人民的政策，因为大多数居民已经也只能望房兴叹了！这就是【差之毫厘谬之千里】！正确的基础：就是也只有是【土地面积】！一套住宅重要的不是【建筑面积】的多少，而是【土地面积】占用的多少！我们要控制的是【土地】！
3.1【每平方米建筑面积计价】的批判
【每平方米建筑面积单价】=费用总和/总建筑面积X（1+毛利率），话很简单，但意思没有问题，不用怀疑。但这样的计价公式，是典型的【计划经济】定价模式，而【商品房市场】实际实行的是【农贸市场经济】定价模式。我们主管方——政府是按【计划经济】来指导【商品房市场】的建设与发展，而【开发商】和购房者——法人和自然人是按【农贸市场经济】来建设与交易【商品房】。
芒果郡、大地十二城、富力湾、华亭国际、万科假日风景等等等等，它们的【每平米建筑面积单价】，当时都是5600上下（去年3月），同【农贸市场】的黄瓜、茄子、西红柿定价原理一样一样的：黄瓜一元一斤，商户都是一元一斤，你就是一元二角批发来的的黄瓜，一样也得一元一斤，否则没人买你的。今天下了大雨，昨天卖一元一斤的黄瓜，今天统一卖二元一斤，你爱买不买，大家都是二元一斤，我不能坏了规矩。这雨下得太大了，据说种黄瓜的大棚让雨水冲走了，我昨天剩下的黄瓜卖二十元一斤，谁让他们的黄瓜昨天都卖没了呢！我们去年3月买的“假日风景”的商品房，据说是去年一年中的最低价，不知道今年是否还能创新低，那样我也只能怨天怨地。
【限价房】【经济适用房】都以【商品房】为参照系，就像【超级市场】里的黄瓜全是挑剩下的，天天在农贸市场里买菜，嫩黄瓜还是老黄瓜，无论你怎样洒水伪装，还是容易分辨出来的。
政府现在要稳定“房价”，就是稳定这个东西。想想第二章【差异是土地】，你要知道此单价非彼单价，认真仔细的分析，才能认清端的，否则被忽悠的永远是你，包括政府部门的你。
3.2【建筑面积计量核算】的批判
有一套商品房，二室一厅。客厅的开间4.2米，开间简单的解释：就是沙发到电视的距离，电视屏幕越大，买房时一定要注意开间的距离。紧邻的卧室开间3.3米，这样这套房子的总开间也是东西宽度=4.2+3.3=7.5米，4.2米、3.3米都符合0.3米的模数（0.3的进位，比如：客厅开间3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.2米等等，标准化建设同模板有关系）。进深：南面窗户到北面窗户的距离，看出来了吧，这是一套既向阳又通风的商品房。一梯两户，左右对称。
这套商品房的【建筑面积】：
a.
b.
c.
d.
e.
这样的计算也许你同意，好像算术结果没有问题，我大学本科毕业不应该计算出问题。但【建筑面积计量核算】的专家，是坚决不认可的！这就是普通购房者总也搞不明白的问题。
将近10年前，我在研究商品房的土地计算时，查阅了很多资料，其中包括【建筑面积计量核算】这类的书籍，很厚很厚，充分说明这个问题的专业性很强，但我看不下去，因为基础是错的，内容再多也还是错的。
3.2.1阳台的讨论
我的本行是机械，我当过机械工人——机械工程师——制造机械零件外企副总经理。我总认为阳台可以由工厂专门设计制造加工，在建筑物上预留“预埋件”，然后施工人员现场焊接组装。这样新楼是安排施工问题，旧楼就是是否需要改造的问题了。我们只需从样式、尺寸、材料、价格等加以考量就是了。
阳台的【建筑面积】从商品房政策实施的一开始，就是问题。我是外企副总经理，我主管技术、生产、质检等等所有的问题，总经理主要是管着我、罩着我，其余都是我的问题。零件加工某一环节出了问题，质检人员立刻就发出警示，相关人员就要认真解决问题，严重了还要报告我这个副总经理，订单交货再急，质量也必须合格才行，这是个简单道理。我们坚持【建筑面积】，结果同样式、同尺寸、同材料、同价格的阳台，在市区、在郊区、在上海、在乌鲁木齐，价值却是不一样的。
3.2.2楼梯间的误伤
还是这套商品房，这是砖混结果的4-6层多层住宅，因为是一梯两户、左右对称设计，楼梯间两户分摊不应有不同意见。假定楼梯间东西宽2.4米，南北长5米，楼梯间的【建筑面积】=2.4X5=12平方米，一户分摊【建筑面积】=6平方米。
设计一套三室一厅的商品房，客厅开间还是4.2米，卧室开间也还是3.3米，在客厅与卧室之间增加一间书房，书房开间=2.5米。进深=10米，这套三室一厅的【建筑面积】=（4.2+3.3+2.5）X10=100平方米。也是一梯两户、左右对称设计，楼梯间也还是2.4X5=12平方米，一户分摊【建筑面积】=6平方米。
两室一厅的进深假定也是10米。那么一套两室一厅的左单元是否可以和三室一厅的右单元，在楼梯间对接在一起呢？同理两室一厅的右单元也可以和三室一厅的左单元在楼梯间对接在一起呢？如果可以，那楼梯间的分摊又会怎样呢？这个问题留给你。原来两室一厅=6/75=0.08，三室一厅=6/100=0.06，现在应该这样计算了：12/（75+100）=12/175，结果发现两室一厅的【建筑面积】不再是75平方米，而是变小了，就是分摊少了，而三室一厅的【建筑面积】却超过了100平方米，因为分摊增加了，感觉就是被“吃大户”了。
3.2.3【出房率】的诱惑
真正买房居住的人，买房时有很多知识要学。【出房率】就是购房专家特别推荐的，【出房率】=【套内建筑面积】与【建筑面积】之比。【出房率】科学的讲是没有任何意义的，但客观上讲它又有意义，因为它是【商品房政策】或【建筑面积】的衍生品。【出房率】科学上没有意义，现实中却意义重大，这就是问题。
砖混结构的多层住宅（4-6层）与框架结构的高层住宅的pk，高层住宅败得一败涂地，最主要的就是这个【出房率】作祟。高层住宅节约了土地又合理利用了土地，这就是相对于多层住宅的优势。过去很少建设高层住宅，主要是技术和资金的制约。例如：建筑基础技术的落后、施工机械的落后、施工队伍施工技术的落后、高层建筑施工周期长占用资金问题，但这些问题，今天已经不是问题了。高层建筑，特别是那种【高层塔楼】，设计上是拼命增加【表面积】。【表面积】增加意味着采光、通风的增加，所以一般的【高层塔楼】都采用了【外天井】的结构设计。【外天井】就是建筑表面的凹凸，这样就增加了【表面积】，也就增加了采光、通风的面积。更有甚者，建筑师还应用了【内天井】设计，目的同【外天井】，只是更加算计。
高层住宅机关算尽的目的——就是节约土地——也就是减少土地成本。
上面的大段话就是：多层住宅与高层住宅真实的成本比较。多层住宅建筑成本低但土地成本高，高层住宅土地成本低但建筑成本高，从成本考虑选择，你应该可以找到平衡点，就是土地成本的曲线与建筑成本的曲线的交汇点。但这只是从成本考虑，高层住宅结实耐用，也就是折旧时间长，同时还可以合理利用土地，也还有没有楼层差距。
我在研究住宅占用土地面积的后期（前后2年多时间），那时舆论讨论最多的话题：【按套内建筑面积】与【按建筑面积】的博弈。当这些争论一出现，我们的官员就应该意识到【建筑面积】出了问题。
毛主席说：马克思主义千头万绪，归根到底就是一句话——造反有理。【造反有理】就是让你发现问题，重视问题，研究问题，解决问题，指导问题，再发现问题……，而我们呢？
3.2.4【容积率】的误用
拍得一块土地，【土地面积】是已知的，规划部门还掌控了【容积率】。【容积率】=【建筑面积】/【土地面积】。【建筑面积】=【土地面积】X【容积率】，这是简单的算术题，建筑师的任务就是凑这个【建筑面积】，那么建筑师怎样才能通过他的设计节约土地或合理利用土地呢？进而使得购房者可以少花钱或者少花钱多办事呢？
我看过很多建筑师设计的住宅房型设计图册，有黑白也有很多是彩色的，书籍的纸张也很考究，但就是不标注占用了多少【土地面积】，因为他也不知道。我十年前（应该是那个时间），我每天睡觉都做梦，但这个梦是我自己编织的。我梦中设计了一套房，是楼房，但它有块菜地。能种菜的楼房可能有很多人喜欢，当你冲破了物欲横流，生活就变得淡定、关爱、忧思、化茧成蝶了。我也喜欢花，但花不实在。我更喜欢菜，她既是观赏物，更是经济作物，特别是她是挣扎的生长物。我们播下种，我们盼发芽，我们盼生长，我们盼开花，我们盼坐果，我们又盼结果，我们还盼结第二茬的果，我们盼啊盼，我们又盼播种。
带菜地的商品住宅，卖多少钱一平米呢？建筑成本我会算，我在国营企业时学习使用过，但土地成本怎样计算呢？或者说住宅设计是如何计算【土地面积】？我去查找资料，没有找到我希望的资料，但我还是看到过去的一些建筑科技工对于【进深】的研究，这里首先对他们表示感谢！充分利用【进深】可以节约土地或者可以少花钱多办事。什么是【进深】？就是离开光亮的距离，窗户前光线最足，越往里走光线越暗。朝南的窗前光线最强，朝北的窗前光线就差了一些，所以城市里盖的住宅商品房通常至少是双【进深】的，一个是阳面【进深】，一个是阴面或北面【进深】。我们前面设计的两室一厅的住宅，就是有一间阳面卧室，还有一间阴面卧室。阳面卧室就是通常说的主卧室，它的【进深】应该多少呢？阴面卧室就是通常说的次卧室，它的【进深】又应该多少呢？主卧室与次卧室的门是对着的，打开门窗就有“过堂风”或称为“穿堂风”经过，这就是所谓“通透的住房”。
我们继续设计我们的住宅房型图，你最好拿点纸和笔，跟着我画。阳面客厅的开间4.2米，阳面卧室的开间3.3米，阳面卧室对应的阴面卧室开间也是3.3米，客厅对应的阴面开间，楼梯间占有了1.2米，一梯两户、左右对称设计，楼梯间开间2.4米，一户分摊1.2米，4.2米-1.2米=3米，3米开间厨房和卫生间根据使用酌情分配。再说【进深】多少？暂定总【进深】=10米。主卧室与次卧室暂各占5米，楼梯间我们前面设计【进深】=5米，相对应的客厅【进深】也是5米了。两户的入户门东西开门，厨房和卫生间的进深3-4米（留出入户的空间）。假定这是一栋5层砖混住宅楼，房后至少还有一栋楼，两楼之间的【楼间距】=20米。这套住宅有阳光的客厅，有主卧室和次卧室，有卫生间也有厨房，但美中不足是吃饭在哪里？少就餐的的地方。
我将【进深】设计成12米。楼梯间不动，卫生间与厨房也不动，客厅的【进深】等于12-5=7米，这样客厅就可以分割出餐厅的空间了，同时主卧室与次卧室的【进深】也增加了2米，保持原来5米的【进深】，主卧室与次卧室之间可以增加一个2米【进深】的储藏室。外面的楼间距变了=18米，考虑到楼间距减少2米会遮挡后面楼房的阳光，这个设计只在1-4层楼实行，5楼保持原10米【进深】设计，但5楼还是获得一个6.3米X2米=12.6平方米的阴面露台。
两个设计，【土地面积】没有改变，也就是说土地成本没有改变。两个设计，【建筑面积】改变了，一个7.5X10=75平方米，一个7.5X12=90平方米，后者的建筑成本增加多少呢？仔细想想，我们增加了2米进深，我们分割出了一个餐厅、一个储藏室，这是两个昏暗的空间，这样我们就很满足，因为解决了吃饭和存放杂物的功能问题。建筑成本增加多少呢？楼梯间没有变，前后窗户没有变，卫生间和厨房也没有变，楼板或四孔板增加了15平方米，隔断墙长度增加了2米。我不知道具体增加了几千块钱成本，但我们实实在在的增加一个餐厅一个储藏室，我们可以号称：两室两厅一卫一厨还有一个储藏室。如果将储藏室改为主卧室的卫生间，那就是两室两厅两卫一厨的准豪宅了。突然发现【容积率】增加了，但我固执的说：设计合理了。
3.3 控制【建筑面积】的批判
房价疯涨，人民买不起房了，有人出主意：建设小户型住宅。领导们一想也对，房价=【建筑面积】X【每平米单价】，【建筑面积】小了，房价自然就降下来了，于是轰轰烈烈的小户型住宅建设的运动开展起来了，这就是“人云亦云”。
12米【进深】的准豪宅，有人还是不满意，毕竟楼间距由20米减少到18米。我还有办法，假定后面的住宅楼也是同样的住宅楼，干脆将后面的住宅楼摞到前面的住宅楼上，我称之为：叠加在一起。两栋5层砖混住宅楼变成10层的框架结构的小高层，这一次建筑成本彻底增加了，结构变了。看看土地：原来的楼间距还在，而且由一块楼间距变成了两块楼间距=20+20=40米或18+18=36米，但还多了后楼基础占用的土地，10米或12米，实际楼间距48米或50米。土地成本没有增加，也可能减少了，因为你认为盖11层或12层更合理。想想看，原来5层20米的楼间距，每层=20/5=4米，那么12层X4米=48米楼间距，这个48米楼间距恰好是我们设计的【进深】12米的楼间距。再将第三栋楼叠加上来，楼层=12+5+2=19层，楼间距=48+10+20=78米。请继续叠加，外部空间会越来越开阔，而你的住宅的【进深】增加越来越不受限制，也就是【建筑面积】也越来越大（简单计算【建筑面积】=开间X进深）。高层住宅建筑成本提高了，但土地成本相应减少了，可是无论室内室外空间越来越好了。
为什么要控制【建筑面积】？住宅不是豆腐，可以切块论斤或论块卖。首先住宅是居家过日子的场地，俗语说的：麻雀虽小五脏俱全，所以首先要满足的是居家过日子的功能需要。最要命的是住宅需要占用土地，你搞不清住宅占用了多少土地，你如何控制土地，【土地面积】不是【建筑面积】。退n步讲，就是核算纯粹的建筑成本，相关的也是建筑物的表面积，而不是【建筑面积】……省略的批判您继续。房价=【建筑面积】X【每平方米单价】，这个公式，数学上称为【线性公式】，你是怎样推导出来的？以科学的名义进行了反科学，这就是【伪科学】泛滥。
3.4 复习题
拿起你的笔，展平你的纸，我们做习题。为什么我不画图？因为我早已画腻了。我从17岁1975年初中毕业（没有初中毕业文凭，所以准确的说：1975年初中分配），我在机械工厂学徒：磨工，车、钳、铣、刨、磨的磨工，这是那个时代年轻人的骄傲——技术工人——手艺人。从学徒的第一天就开始看图纸，一直按图纸加工生产工作了四年，后来我参加高考上了正规的大学，学习的还是机械，因为那是我当时的最爱。大学里我开始画图，我拼命的练习画图，我要让我画的图纸让看图的人看到生命。研究商品房的土地计算应该是世纪交界的时期。那时我为此从新换置了计算机，主板硕泰克845G，为了研究好土地的计算，我整整画了2年的图。现在我又换置了计算机，主板精英P43-C51，一并抹去了过去的记忆，因为10年前我亢奋不已，而今我却非常的抑郁，我不画图了，请你们自己画图。
不要幻想房价突然降下来，住建部部长已经告诉你，他已不知道从哪里入手。所以你一定要跟着我画图，仔细看看我的研究对不对，将命运牢牢掌控在自己的手里，进而主张您的【宅基地】。
习题是那套【占用土地面积】65.4平方米的商品房的改进设计。
已知条件：一梯三户或一单元三户，一栋楼3个单元，一层9户，楼层11层，一栋楼合计99户。前后整齐排列相同结构的4栋楼，总套数396套。一个单元左右两套为南北通透的房型，中间一套是全阳面的房型，中间的阴面设置电梯与楼梯。中间套就是例举的住宅，主卧室、次卧室、客厅、厨房全部向阳，只有卫生间是暗的，既不向阳也不通风，阳面的总开间12米，客厅开间3.9米，主卧室开间3.5米。左右的住宅是对称的，阳面是主卧室和客厅，阳面开间合计7.4米，客厅开间3.9米、主卧室开间3.5米；阴面设计为次卧室、卫生间、餐厅、厨房，全部可以采光和通风，合计阴面开间9米，阴面开间大于阳面的开间，原因是电梯与楼梯的阴面开间小于对应的中间套的12米，他满足使用就可以了，剩余的平分到左右两套住宅。一单元的总开间是相同的=7.4+12+7.4=26.8米，三个单元合计的楼体宽度=26.8X3=80.4米。【进深】，楼有凹凸，中间套向前凸出2.5米或左右两边住宅向内凹进2.5米，楼的总【进深】=10.5米，而左右两套住宅的实际【进深】=8米。
我们前面设计的住宅房型，开间=7.5米，客厅4.2米、主卧室3.3米。一梯两户或一单元两户，单元的开间=7.5X2=15米。设计5个单元，楼体总宽度=15X5=75米，小于80.4米。相差80.4-75=5.4米，平均分配给10户，每户的开间=7.5+0.54=8.04米。内部分配客厅4.2+3=4.5米，主卧室3.3+2.04=3.54米。进一步发现，原来一栋楼是99户，现在一栋楼=10户X11层=110户，我们只盖10层，户数=100户，还可以多出一户，保持原来的高度，原层高=2.7米，省下2.7米的层高，平均分配给每一层=2.7米+0.27米=2.97米层高。怎么样？这就是设计！还有，假设楼间距是40米左右（没有具体的尺寸，这个是估计），不是前后4栋楼了，改成2栋20层的楼，楼间距=40+40+10=90米。90米的楼间距足够我们增加我们住宅的【进深】了。如果只盖一栋40层的住宅楼呢？你说好不好？我说只要技术、经济允许，求之不得的，因为它给了设计师更加宽裕的设计。
我们有部长，有市长，有博士，有教授，就是没有真正研究问题的，这就是【学而优则仕】时代的表现，所有的头衔都是给人看的，而不是应用的。为什么钱学森大师崇拜毛主席，因为他们心灵相通，他们都是【工业化的思维】，他们都是【控制论】的导师——发现问题——重视问题——研究问题——解决问题——掌控问题。
【城镇居民住宅计划】的建立
四.城镇居民住宅用地初探
城镇居民与农村户口农民的最大区别，就是没有土地，同时也没有“宅基地”。城镇居民不能像农业户口的农民那样，可以自己在自己的“宅基地”上，根据自己的经济条件来自建住房，但这不等于城镇居民不需要住房。
4.1相同【建筑面积】不同形状房屋的建筑成本比较
甲套房屋：东西宽10米，南北长10米，【建筑面积】=10*10=100平方米；
乙套房屋：东西宽5米，南北长20米，【建筑面积】=5*20=100平方米；
丙套房屋：东西宽20米，南北长5米，【建筑面积】=20*5=100平方米。
定义一些概念便于讨论。
东西宽：开间，决定接受阳光的多少；
南北长：进深，决定使用面积的多少；
地面与房顶的距离：层高，决定室外楼间距的多少。
解释如不理解，可以暂时搁置，知道开间、进深、层高就可以了。
甲、乙、丙三套房屋的【建筑面积】相等，那么楼板的面积也相等，姑且认为他们的造价也相等。
甲套房屋的周长=10*2+10*2=40米，设定层高=3米，房屋围墙的表面积=40*3=120平方米；
乙套房屋的周长=5*2+20*2=50米，房屋围墙的表面积=50*3=150平方米；
丙套房屋的周长=20*2+5*2=50米，房屋围墙的表面积=50*3=150平方米。
甲与乙虽然【建筑面积】都是100平方米，但房屋围墙的表面积相差150-120=30平方米，说明它们的成本有差距。
乙与丙【建筑面积】及围墙表面积都相同，但建筑材料却大大的不同。乙是5米开间，丙是20米开间，乙的围墙多为砖石材料，而丙的围墙多以玻璃（窗户）材料。所以它们的成本还是有差别。
注意，这里说的都是“坐北朝南”的住宅，东西按联排考虑，所以南北向有窗户，东西向为墙体结构。
4.2相同【建筑面积】不同形状房屋的土地成本比较
还是甲、乙、丙三套房屋。再引进日照斜率和楼间距概念。
日照斜率：冬至正午12时，垂直立一根竹竿，竹竿影长与竹竿长度的比值。京津地区近似2：1，往北比值加大，往南比值减小，到了赤道就趋于0了。
楼间距：冬至正午时分，一楼可以照射阳光的有效距离。合格的楼间距=层高*日照斜率。这里不要单从日照来考虑问题，它还包含通风的意义，最好从日照、通风的概念来考虑楼间距。京津地区3米层高的房子，楼间距=3*2=6米才较比理想，我们就以此为例。
甲套房屋的投影土地面积=100平方米，室外土地面积=10米开间*6米楼间距=60平方米，合计占用土地=100+60=160平方米；
乙套房屋的合计占用土地=100+5*6=130平方米；
丙套房屋的合计占用土地=100+20*6=220平方米。
不难看出，开间越宽占用土地越多，但享受阳光也越多。层高由于影响楼间距，也影响土地的占用，但相对开间是次要因素。进深只影响投影土地面积，而对楼间距没有影响。农村的一溜儿大瓦房实际占用土地最多。
甲、乙、丙的占用土地面积不相等，也就是他们的土地成本也是有明显差距的。
4.3相同【建筑面积】多层数住宅的土地成本比较
上一节说道的投影土地面积，是为这一节多层住宅而准备。
设定甲、乙、丙套房屋是多层住宅，那投影土地面积=开间*进深/层数。
4.3.1 5层砖混结构住宅：
甲套房屋的投影土地面积=开间10米*进深10米/5层=20平方米；
乙套房屋的投影土地面积=开间5米*进深20米/5层=20平方米；
丙套房屋的投影土地面积=开间20米*进深5米/5层=20平方米。
由于需要保证冬至正午一楼房屋能够享受到阳光，5层楼房的楼间距=6米楼间距*5层=30米，实际每层房屋的楼间距分摊还是6米。甲、乙、丙套房屋的实际占用土地：
甲套房屋的合计占用土地=20平方米+开间10米*6米=80平方米；
乙套房屋的合计占用土地=20+5*6=50平方米；
丙套房屋的合计占用土地=20+20*6=140平方米。
这就是投影土地面积的解释：层数增加，每层房屋的投影土地面积相应减少，而外部的空间越来越大。
4.3.2 10层框架结构住宅：
将5层砖混结构的甲套房屋的开间一分为二，得到2个丁套房屋。
丁套房屋的合计土地面积=开间5米*进深10米/5层+开间5米*6米楼间距=40平方米。
将乙套房屋建成10层的框架结构住宅。
乙套房屋的合计土地面积=开间5米*进深20米/10层+开间5米*6米楼间距=40平方米。
比较两套房屋，他们的占用土地相等=40平方米，但他们的【建筑面积】却是1：2（丁套房屋【建筑面积】=5米开间*10米进深=50平方米），同时它们的室外楼间距分别是：丁套房屋6米*5层=30米；乙套房屋6米*10层=60米。
同样的占用土地面积，乙套的【建筑面积】大，房外的空间也大。
4.3.3 由砖混结构的多层住宅到框架结构电梯住宅的进步
为什么建设砖混结构的多层住宅（4-6层）？大体是这样的几种原因：
a.
b.
c.
d.
e.
伴随a、b、d的进步，建设高层住宅变得很容易，当然层数也不是无限的。高层住宅基本是框架结构，它的造价也大大高出砖混结构的多层住宅，同时建筑周期相对变长，但更加结实，相对使用年限也变长。高层住宅必须使用电梯，恰好解决了多层住宅由于上下楼梯造成的楼层价值差异，我们也可以说多层住宅实际是“杀富济贫”的住宅，而高层住宅却是没有楼层价值差异的“公平”住宅，所以说电梯既是成本的增加又是公平的体现。
4.4多维空间的建立
上面4.3.1、4.3.2、4.3.3小节，通过叙述，希望帮助您建立一个多维的空间概念（抱歉，没有画图），而不再是【建筑面积】这一平面概念。我们一起梳理一遍：
开间，有宽敞的感觉，这就是空间或多维的感觉，但还是包含宽度的距离；
进深，突出射线也可以说行走的感觉。不说长度是多少？而说进深够用吗？它是截取的感觉，多寡取决于实际使用的需要；
开间*进深=建筑投影土地面积。开间是根据感觉确定的，而进深是根据需要截取的；
层高，不仅仅表示室内舒畅/压抑的感觉，还是室外楼间距确定的依据；
日照斜率，住宅立法的依据。是冬至日（北京的标准）正午见阳光，还是大寒日（天津的标准）正午见阳光，抑或春分日(极北边地区考虑)正午见阳光；
楼间距=层高*日照斜率*层数。
层数。分摊建筑投影土地面积的户数，又是室外楼间距变花园变运动场的好东西；
开间X层高，热负荷面积——外墙，进深不会改变热负荷面积。
五.土地计算的数学模型
第四章是两个月前写的，语气有点变化，对不起。第四章罗里啰嗦讲了很多概念，好在这几天写的第一、第二、第三章也重复了这些概念，希望没有扰乱您的思绪。
人的名、树的影。住宅也有名也有影，楼间距就是住宅的影，所以影子也是占用土地。
5.1【单位住宅】模型
命令：开间=3米；进深=6米；层高=3米；日照斜率=2。
按照命令我们立体的画一间房子或一个盒子也行，因为有长、宽、高就可以画出。由于给出了日照斜率，所以房子的后面还拖带一个阴影面积，阴影面积的宽度就是开间宽度3米，阴影的长度=层高X日照斜率2=6米。
这个开间3米、层高3米、进深6米的房子及后面相连的3X6的阴影面积，就是我们建立的数学模型，我们称之为：【单位住宅】。
关于单位住宅模型相关数据确定的解释：
阴影面积与日照斜率。我选择住宅后面的阴影面积，而没有选择住宅前面土地，因为前面的空间直接关乎我们住宅的权益，我们会自动规避对我们住宅不利的因素，而我们住宅后面的住宅，我们可能忘记对他们的考虑，所以主张对后面住宅的保障权益，这样也同时主张了我们自己的权益。日照斜率=2是近似北京地区冬至正午12时的标准，不同地区可以按不同地区的日照斜率确定，但一定是冬至正午12时的标准，因为它是“度”，作为标准计量点。
开间b与层高h及进深l。开间b=3米，3米是0.3模数的10倍，如果我们的住宅开间实际=3.6米，那我们可以说是1.2个【单位住宅】，开间7.5米=2.5个单位住宅。这个开间b=3米选择时特意偏小，提示注意节约土地，因为前面我已经明确开间是影响土地的主要因素，所以选择时要慎重仔细。现在商品房的层高多数2.7米左右，80年代【福利分房】时期，曾经盖了很多2.4-2.5米层高的住宅，感觉很压抑。前面我已经介绍了层高是影响【土地面积】的次要因素，它是通过日照斜率来确定的影响，所以这里往高处选择了层高h=3米，层高提高，住宅亮度也相应提高，所以层高尽量放松一点，而开间要控制严一点。进深l=6米=日照阴影长=层高3X日照斜率2，如果设定的【单位住宅】南面全部为玻璃，那冬至正午的阳光正好照到室内的北墙根，它实际同日照斜率的斜线是平行线，日照斜率改变，进深也相应改变。
5.2 【单位住宅】【进深】方向的联接
前面说了【进深】增加，可能并不增加或很少增加土地的占用，所以将两个【单位住宅】沿【进深】方向联接起来，连接后住宅的【建筑面积】=3X6X2=36平方米，而原来两个的【阴影面积】只剩下一个，另一个哪里去了呢？它跑到了后一个【单位住宅】的屋顶上了，我们还发现前一个【单位住宅】的屋顶上还可以建一个【单位住宅】。特别提示：自己画图！两个【单位住宅】的联接，我们实际获得了三个【单位住宅】，而且还获得一个与【阴影面积】相等的阴面露台。继续我们的【进深】方向再联接一个【单位住宅】，我们实际获得了：一层3个【单位住宅】+二层2个【单位住宅】+三层1个【单位住宅】，还有二层一个阴面露台，三层一个阴面露台，而【阴影面积】还是一个。这就是阁楼的由来。单纯从日照角度考虑，如果我们增加住宅的【进深】直至我们的需要，只需留意顶层的阁楼结构设计就可以了。
5.3 【单位住宅】【开间】方向的联排
【单位住宅】沿【开间】方向的联接称为：【联排】。【联排】就是共用山墙，既节约了山墙占用的土地，又减少了山墙的建造费用。两个【单位住宅】联排的结果，还是两个【单位住宅】，同样，多个【单位住宅】联排的结果也还是多个【单位住宅】，房子联成了排，【阴影土地】联成了片。【单位住宅】的【联排】只能节约山墙占用的很少的土地，不能有效的节约土地。
5.4 【单位住宅】的【叠加】
【叠加】前面已经提到过，就是将【单位住宅】摞在一起。房子摞在了一起，而【阴影面积】沿南北方向或【进深】方向续接在一起。【单位住宅】的【投影土地面积】被层数n，相应分成了n小块，而【阴影面积】保持不变。【单位住宅】通过【叠加】，【投影土地面积】缩减了n（n层数）倍，【阴影面积】不变。【叠加】只缩减【投影土地面积】，不改变【阴影土地面积】，但【阴影面积】沿【进深】方向续接起来。进一步说，【单位住宅】的【叠加】，随层数n的增加，由于拖带的【阴影面积】没有减少，对土地的节约影响越来越小（【阴影面积】这个常数的存在的缘故），但伴随【阴影面积】续接的越来越多，外部环境会越来越开阔。
5.5 【单位住宅】的【联排效率】
【单位住宅】的【联排】还是可以节约山墙之间的一点点土地，那么可不可以一直【联排】下去呢？东西向行走距离与住宅楼的热胀冷缩，都不让无限【联排】下去，这就产生一个【联排效率】。【联排效率】住宅区宽度利用效率。
【联排效率】=【联排】的实际总宽度与住宅区允许建设宽度之比。【联排效率】大于0，具体点说，可以等于1，也可以小于1，但也可以大于1。
【联排效率】小于1，很容易理解，例如，住宅区东西总宽度=170米，并排建设两栋宽度=81米的住宅楼，两楼之间形成宽度8米的通道，【联排效率】=（81+81）/170=162/170——小于1。这个例子近似我们复习题改进的那栋80.4米宽度的住宅楼。如果每栋楼的宽度=75米（10套7.5米开间的住宅宽度），【联排效率】=（75+75）/170=150/170，150/170比162/170小，但通道宽了=20米。如果改成4栋一栋两个单元四套住宅的住宅楼，每套住宅楼宽度=7.5X4=30米，【联排效率】=（30+30+30+30）/170=120/170，【联排效率】又低了。四个住宅楼至少有3个通道，平均通道宽度=（170-120）/3=50/3=16.67米。改进每套住宅开间=8.1米，住宅楼宽度=8.1X4=32.4米，【联排效率】=（32.4+32.4+32.4+32.4）/170=129.6/170，每个通道宽=（170-129.6）/3=40.4/3=13.467米。
【联排效率】等于1，也容易理解。例如住宅区的宽度只有81米，你就盖一个81米宽的住宅楼，【联排效率】=1。如果住宅只有75米，那你就盖一个75米宽的住宅楼。
关于【联排效率】大于1。上面说的住宅区东西宽度只有81米，我们盖一个81米宽住宅楼，【联排效率】=1，盖一个75米宽的住宅楼，【联排效率】=75/81，就小于1了，那怎样才能让【联排效率】大于1呢？如果我们盖一个超过81米的住宅楼，岂不是越界建设了？怎样可以不越界建设呢？我们只要将超过81米的部分，向后折转就可以了。宽度方面的折转，实际形成了东西朝向的住宅，也可以说东西向住宅本质上就是这样转折过来的。住宅是有方向的，否则我的住宅土地研究就无从谈起。东西向住宅与南北向住宅对比自然条件是差的，这也是人们的心理共识，所以东西向的住宅的【单位住宅】的【开间】b，应相应增加，以弥补自然条件的差距，同时所说的东西向住宅也有以东向为主和以西向为主的分别，前者比后者稍好一点，原因是后者是夕照阳光。例如，东向为主的【单位住宅】的【开间】调节系数为1.2，西向为主【单位住宅】的【开间】调节系数为1.3，当然具体多少？这个需要征求民众的意见。
住宅楼的折转提高了【联排效率】，但环境也遭破坏。折转的越多，东西向的风受阻越多，同时单位土地面积上的居住人口也越多，所以要仔细权衡利弊。
5.6 【单位住宅】的【叠加效率】
前面的【联排效率】容易理解，因为住宅楼的宽度我们是可以清楚看得到的。现在谈【单位住宅】的【叠加效率】，这个一定要拿起笔画图了，当然还是你自己画，按照我述说的画。
画一条横线，再画一条竖线，两条线垂直交叉。横线为x轴，代表南北方向，也就是【进深】方向；竖线为z轴，代表层高方向，就是上下方向。再通过原点（交叉点）画一条斜线，同x、z轴都是夹角45°，这条线就是y轴，代表东西方向，也就是【开间】方向。x与y轴构成地平面，加上z轴就构成了三维图形，也就是立体图形。既然是数轴，就有线段数值。这里x轴的按【进深】l分段，已经知道l=6米；z轴按【层高】h分段，已经设定h=3米；y轴按【开间】b分段，b=3米，注意：因为画的是立体图，就有投影关系，所以y轴的实际分段数值是3米/2=1.5米，标注的线段宽还是3米，这样就有立体感了，这叫做【斜轴测图】。还有一种立体图画法——【正轴测图】：一条竖线代表z轴，x、y轴之间与z轴相互的夹角都等于120°，这样x、y、z轴上的线段数值都是实际数值，你也可以采用【正轴测图】画法。
原点就是住宅楼东南角，向西就是一个一个【开间】b，向北就是一个一个【进深】l，向上就是一个一个【层高】h。由于我们【进深】l=【层高】hX【日照斜率】r，所以有多少【层高】，就有多少【进深】，也包括楼顶的【阴影】，这个【阴影】就是前面说的【投影土地面积】，只不过由地面升到楼顶了，所以要注意楼顶的【阁楼】设计。住宅楼理论上允许盖多高或多少层呢？应该是到“有人主张阳光权利的位置”，也就是冬至正午12时，阳光恰好照到阳光权利的位置。
将所得到的【进深】合计，也包括楼顶上的【进深】与住宅区土地的南北总长相比，得到的就是【单位住宅】的【叠加效率】。【叠加效率】小于1或等于1或大于1。
如果住宅楼的后面是一条河，一条很宽很宽的河，还是公共的河，也没有人主张权利，那【叠加效率】远大于1，它大大的缩减了【占用土地面积】，但同时也剥夺了你使用很多共用土地的权利，那条公共的河，只能看不能用。所以要追求【叠加效率】的合理，合理的住宅既要重视室内空间，也要关注室外空间。
5.7 住宅区【土地形状效率】
【联排效率】【叠加效率】依据的土地是一块矩形土地，但实际土地形状多数没有这么规矩，所以
依据的【矩形土地面积】与实际【土地面积】之比=【土地形状效率】。【土地形状效率】小于或等于或大于1。
5.8 【单位住宅】的【占用土地面积】计算
【单位住宅】的【占用土地面积】=【开间】X【层高】X【日照斜率】/（【联排效率】X【叠加效率】X【土地形状效率】）=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)
b:【开间】；
h:【层高】；
r:【日照斜率】；
Kb:【联排效率】；
Kh:【叠加效率】；
Kx:【土地形状效率】。
【单位住宅占用土地面积】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)。
由上述公式看出，【单位住宅】的【进深】l不包括在公式之中，说明【单位住宅】的【建筑面积】没有意义，或者这样说影响【单位住宅占用土地面积】因素是【室外占用土地面积】而不是【室内占用土地面积】，是b*h*r的影响，而不是b*l的影响。b*l的影响哪里去了呢？转到Kh【叠加效率】上了，也可以说【高层住宅】的优势就在这里。
参考资料：
北京的【日照斜率】r=2.01；
天津的【日照斜率】r=1.94；
上海的【日照斜率】r=1.42；
广州的【日照斜率】r=1.06；
哈尔滨【日照斜率】r=2.66。
【日照斜率】r同所处地区的纬度变化。还是强调既要考虑日照，也要考虑通风，在哈尔滨多关注日照，在广州就应多关注通风。
六. 以【土地面积】作为住宅建设【基础】的意义
【单位住宅占用土地面积】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)。
由上述公式，我们清楚的判断出，现行的以【建筑面积】为基础的【商品房政策】，犯了基础性错误。城镇居民的住宅政策必须建立在【土地面积】的基础上，所以【单位住宅占用土地面积】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)公式的意义：
6.1建立和量化【城镇居民宅基地】的指导意义
比较【城镇居民宅基地】与【农村人口宅基地】的不同，可以看出【城镇居民宅基地】特点。
a.
b.
c.
d.
e.
f.
上述a、b、c、d、e、f六条，是我关注的问题，您可能关注的更多或稍少或有不同的关注，所以这是一个参考，代表我个人的思绪。主张【城镇居民宅基地】就应该明确这个【城镇居民宅基地】的特点或性质，这样的主张才有现实的意义。
6.2 模拟天津市【城镇居民宅基地】的建立
“模拟”首先不是真实的，您就当它是一个试验，来验证【城镇居民宅基地】建立的可行性。以天津市为模拟对象，因为我是天津人这里我熟悉，另外天津是大城市，很大的城市，又同北京的纬度相近，更有参考价值。
由【单位住宅占用土地面积】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)，量化不同区域天津市城镇市口居民一个成人的【城镇居民宅基地】指标：
内环线以内，(Kb*Kh*Kx)=1，一个成人【城镇居民宅基地】= b*h*r/1=3*3*2/1=18平方米；
中环线以内，(Kb*Kh*Kx)=0.9，一个成人【城镇居民宅基地】= b*h*r/1=3*3*2/0.9=20平方米；
中环线以外，(Kb*Kh*Kx)=0.8，一个成人【城镇居民宅基地】= b*h*r/1=3*3*2/0.8=22.5平方米；
外环线以内，(Kb*Kh*Kx)=0.7，一个成人【城镇居民宅基地】= b*h*r/1=3*3*2/0.7=25.71平方米；
外环线以外，(Kb*Kh*Kx)=0.6，一个成人【城镇居民宅基地】= b*h*r/1=3*3*2/0.6=30平方米。
注：中环线以内，不包括内环线以内，其他类推。中环线以外、外环线以内，都是外环线以内，前者靠近中环线，后者靠近外环线。外环线以外就是靠近外环线的地域，太远的地方这里不模拟。
这个用(Kb*Kh*Kx)=？量化的指标，参照了“布票”的使用原理。过去天津市民每年每人的布票=一丈七尺三寸。内环线以内的住宅土地就好比那纯毛的布料，一尺纯毛布料收一尺布票；中环线以内、中环线以外、外环线以里、外环线以外，就好比混纺的布料，根据羊毛的含量，收取布票是相应打折的。
还是这个“布票”的使用原理，同是一尺布票买一尺的“纯毛布料”，也有纯毛华达呢、纯毛哔叽、纯毛大衣呢等价值差异，混纺的布料同样有这样一个价值差异。住宅土地的地域价值差异是城市人认知趋同形成的，应该充分尊重，以完善公平。
再说这个纯毛与混纺的布料，纯毛未必是最好的制衣布料，混纺也许更适宜，但纯毛布料毕竟稀少，价值体现不用质疑，这就给了城镇居民权衡的权利。
6.3 城镇居民住宅用地必须缴纳【土地使用税】
按月缴纳【土地使用税】，是保护城镇居民住宅权益的最好武器。不要幻想不缴纳土地使用税，那样就失去了制定政策的依据，没有了“依据”，受伤害的肯定是老实巴交的你。
按月缴纳【土地使用税】，就形成了你每月需要计划的流水花费。流水花费就是每月必须的支出费用，所以城镇居民购买住宅居住首先要考量自己的按月支付【土地使用税】的收入能力。
在6.1小节【城镇居民宅基地】特性f条：“城镇住宅土地是有价值的，就是说土地转变成城镇居民住宅用地，是通过价值转换形成的，所以城镇居民住宅用地要支付相应的费用，但这个住宅土地使用费用坚决不允许一次性趸交，而必须是按月永久性或阶段性支付。”。这段描述，就是要建立城镇居民住宅用地缴纳【土地使用税】制度。
现行的【商品房政策】是按土地使用费不断转让的政策，就是地方政府将住宅土地卖给开发商，开发商在包装（建成住宅）后，以【建筑面积】的形式卖给买房者，买房者将其当做投资品再转手倒卖，最后这个【商品房政策】彻底变成反人民的政策，因为真正需要住房的人民彻底买不起住房了。
【土地使用税】政策，是城镇居民向政府住宅土地管理部门缴纳【土地使用税】，它不具备倒卖的机会（不给你钻空子的机会）。
例如：一对新人（新夫妻）或一对老人（老夫妻），购买一套内环线以内的住宅，该套住宅【占用土地面积】=36平方米，每月需要缴纳的【土地使用税】=？
无论一对新人还是一对老人，都是两个成人的家庭组成。按内环线以内住宅用地指标18平方米/每人，两个人指标合计=18*2=36平方米。假定该住宅区域的【土地使用税】=20元/月平方米，则
【土地使用税】=36平方米*20元/月平方米=720元/月。
如果该住宅的【占用土地面积】=60平方米，假定政策规定【占用土地面积】指标可以善意透支一倍，而透支部分按照【土地善意透支调节税】缴纳，【土地善意透支调节税】是【土地使用税】的一倍。则
【土地使用税】+【土地善意透支调节税】=36*20+（60-36）*（20*2）=720+24*40=720元+960元=1680元/月。
【土地善意透支调节税】就是对应6.1小节【城镇居民宅基地】特性e条：“城镇土地的稀少性，决定了城镇居民用地权益的相对紧张，所以对于“合理的增量”要求，要用经济杠杆加以梳理，但对于“奢侈的增量”要求，应考虑是否允许或惩罚性允许”中的“合理增量”要求。对于“奢侈的增量”要求，应首先确定是否允许？假如允许再增加一倍住宅用地指标，则应设置【土地恶意透支惩罚税】，如：上述内环线以里住宅【占用土地面积】=100平方米，【土地恶性透支惩罚税】=【土地使用税】的10倍。则
【土地使用税】+【土地善意透支调节税】+【土地恶意透支惩罚税】=720+1440+（100-72）*（20*10）=720+1440+28*200=720+1440+5600=7760元/月。
如果这对新人与这对老人是婆媳或岳婿关系，又愿意住在一起，上述【占用土地面积】=100平方米的住宅：
【土地使用税】+【土地善意透支调节税】=18*4*20+（100-72）*（20*2）=1440+28*40=1440+1120=2560元/月。
如果这套【占用土地面积】=100平方米的住宅，地处外环线以外，假定那里的【土地使用税】=10元/月平方米，又知那里的【占用土地面积】指标=30平方米/人。则
【土地使用税】=100平方米*10元/月平方米=1000元/月。
10元/月平方米、20元/月平方米的标准都是假设，特别是取整数只为简化计算。但可以形象解释【土地使用税】、【土地善意透支调节税】、【土地恶意透支惩罚税】的意义。
6.4 核算【城镇居民宅基地】指标是否满足居民基本的需要
以外环线以外一对新人或一对老人的用地指标为例。参照物是我开始介绍的那套【占用土地面积】65.4平方米的【商品房】。用地指标=30平方米/人。
由【单位住宅占用土地面积】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)，首先确定b、h、r：
【日照斜率】r，天津市冬至正午时分r=1.94；
【开间】b，客厅=4.5米，主卧室=3.6米，【开间】合计=8.1米；
【层高】h=2.7米时，b*h*r=8.1*2.7*1.94=42.4278平方米；
【层高】h=2.8米时，b*h*r=8.1*2.8*1.94=43.9992平方米；
【层高】h=2.9米时，b*h*r=8.1*2.9*1.94=45.5706平方米；
【层高】h=3.0米时，b*h*r=8.1*3.0*1.94=47.142平方米。
实际【占用土地面积】60平方米时的Kb*Kh*Kx=？（参考一）
【层高】=2.7米时，Kb*Kh*Kx= b*h*r/60=42.4278/60=0.70713；
【层高】=2.8米时，Kb*Kh*Kx= b*h*r/60=43.9992/60=0.73332；
【层高】=2.9米时，Kb*Kh*Kx= b*h*r/60=45.5706/60=0.75951；
【层高】=3.0米时，Kb*Kh*Kx= b*h*r/60=47.142/60=0.7857。
假定Kb*Kh*Kx中【土地形状效率】Kx没有浪费与便宜，则Kx=1。
首先分析【联排效率】Kb=？
住宅楼一梯两户，一栋5个单元，一栋楼的总【开间】=8.1*2*5=81米。假定并排两栋楼，两栋楼的总宽度=81*2=162米。再假定住宅区总宽度=200米，则
【联排效率】=162/200=0.81。富裕宽度=200-162=38米，设并排两楼之间的通道宽度=38/2=19米。另外的富裕宽度19米分摊到两栋楼的另外一侧各9.5米，这9.5米也可以与别的住宅区域组成通道，对方也拿出相同的宽度。
如果认为19米的通道过宽，每栋住宅楼增加一对【开间】=11.1米的住宅(三室或四室的住宅)，每栋楼的宽度=8.1*8+11.1*2=87米，两栋楼总宽度=87*2=174米，通道宽度=（200-174）/2=13米，两侧各分摊6.5米。【联排效率】=174/200=0.87。
再分析【叠加效率】Kh=？
当【层高】h=2.7米，【单位住宅】的【进深】=h*r=2.7*1.94=5.238米；
当【层高】h=2.8米，【单位住宅】的【进深】=h*r=2.8*1.94=5.432米；
当【层高】h=2.9米，【单位住宅】的【进深】=h*r=2.9*1.94=5.626米；
当【层高】h=3.0米，【单位住宅】的【进深】=h*r=3.0*1.94=5.82米；
多层住宅的【叠加效率】，实际建筑的【进深】=10-12米，约等于h*r*2，超出部分楼顶用坡面处理，就不会影响后面住宅楼的阳光。
当多层住宅=4层时，【楼间距】=h*r*4，前后住宅距离=实际建筑的【进深】+【楼间距】=h*r*2+h*r*4=h*r*6，【叠加效率】=h*r*4/h*r*6=4/6=0.667；
当多层住宅=5层时，【楼间距】=h*r*5，前后住宅距离=实际建筑的【进深】+【楼间距】=h*r*2+h*r*5=h*r*7【叠加效率】=h*r*5/h*r*=5/7=0.714；
当多层住宅=6层时，【楼间距】=h*r*6，前后住宅距离=实际建筑的【进深】+【楼间距】=h*r*2+h*r*6=h*r*8，【叠加效率】=h*r*6/h*r*8=6/8=0.75。
高层住宅10层、20层、30层、40层的【叠加效率】=？
当高层住宅=10层时，【楼间距】=h*r*10，前后住宅距离=实际建筑的【进深】+【楼间距】=h*r*2+h*r*10=h*r*12，【叠加效率】=h*r*10/h*r*12=10/12=0.833；
当高层住宅=20层时，【楼间距】=h*r*20，前后住宅距离=实际建筑的【进深】+【楼间距】=h*r*2+h*r*20=h*r*22，【叠加效率】=h*r*20/h*r*22=20/22=0.909；
当多层住宅=30层时，【楼间距】=h*r*30，前后住宅距离=实际建筑的【进深】+【楼间距】=h*r*2+h*r*30=h*r*32，【叠加效率】=h*r*30/h*r*32=30/32=0.9375；
当多层住宅=40层时，【楼间距】=h*r*40，前后住宅距离=实际建筑的【进深】+【楼间距】=h*r*2+h*r*40=h*r*42，【叠加效率】=h*r*40/h*r*42=40/42=0.952。
Kb=174/200=0.87、Kx=1时，多层住宅与高层住宅Kb*Kh*Kx=？
当n=4层时，Kb*Kh*Kx=0.87*1*0.667=0.5803；
当n=5层时，Kb*Kh*Kx=0.87*1*0.714=0.6212；
当n=6层时，Kb*Kh*Kx=0.87*1*0.75=0.6525；
当n=10层时，Kb*Kh*Kx=0.87*1*0.833=0.7247；
当n=20层时，Kb*Kh*Kx=0.87*1*0.909=0.7908；
当n=30层时，Kb*Kh*Kx=0.87*1*0.9375=0.8156；
当n=40层时，Kb*Kh*Kx=0.87*1*0.952=0.8282。
对照参考一的数值：
【层高】=2.7米时，Kb*Kh*Kx= b*h*r/60=42.4278/60=0.70713；
【层高】=2.8米时，Kb*Kh*Kx= b*h*r/60=43.9992/60=0.73332；
【层高】=2.9米时，Kb*Kh*Kx= b*h*r/60=45.5706/60=0.75951；
【层高】=3.0米时，Kb*Kh*Kx= b*h*r/60=47.142/60=0.7857。
结果，当层数n=20层以上（含20层）时，层高=3.0米的条件也可满足。当层数n=10层（不含10层）以下时，层高=2.7米的条件也不能满足。
层数20层的住宅楼，层高3.0米时的【占用土地面积】=b*h*r/0.7908=8.1*3*1.94/0.7908=59.613平方米；
层数30层的住宅楼，层高3.0米时的【占用土地面积】=b*h*r/0.8156=8.1*3*1.94/0.8156=57.800平方米；
层数40层的住宅楼，层高3.0米时的【占用土地面积】=b*h*r/0.8282=8.1*3*1.94/0.8282=56.921平方米。
对应的【楼间距】=？楼间土地空地面积=？
层数20层时，【楼间距】=h*r*n=3*1.94*20=116.4米，宽度200米的楼间空地面积=【楼间距】*200=116.4*200=23280平方米；
层数30层时，【楼间距】=h*r*n=3*1.94*30=174.6米，宽度200米的楼间空地面积=【楼间距】*200=174.6*200=34920平方米；
层数40层时，【楼间距】=h*r*n=3*1.94*40=232.8米，宽度200米的楼间空地面积=【楼间距】*200=232.8*200=46560平方米。
参考：标准比赛足球场尺寸=68*105=7140平方米。
再回视我们设定的条件：客厅（或曰起居室）【开间】=4.5米，主卧室（阳面卧室）【开间】=3.6米，合计住宅【开间】=8.1米，【层高】=3.0米，【日照斜率】=1.94，Kb=0.87，Kx=1。这条件应该让人满意，够宽敞、够明亮。20层-40层的【占用土地面积】=59.613-56.921平方米。
6.5 【形状效率】Kx=【新民园】大战【蜈蚣岭】
【单位住宅占用土地面积】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)。
到这里已经有很多同志看明白了上述公式，没有看明白的请继续再看，如还不明白可将你的困惑处告知。看明白的同志就已经放弃了对【建筑面积】的认识，因为【建筑面积】对他们应经没有了任何意义，【建筑面积】还只剩下对传统【统计】的意义了。
这个明白的过程，首先是对于感性问题，进入到了理性的理解，这个感性到理性的问题就是：b*h*r。【开间】b由原来“宽敞”的感觉进化到对土地的影响；【层高】h由原来的“敞亮”的感觉进化到它影响了【楼间距】；【日照斜率】r可能是第一次注意，而且有意义的还是冬至正午时分的。
(Kb*Kh*Kx)比较抽象，不容易一下子理解，但通过6.4节的模拟计算，Kb*Kh的认识应该比较清楚了，剩下的Kx我继续述说其意义。
6.4节描述的“修建了标准运动场”的住宅小区，我命名为【新民园】。【新民园】的新是新旧的新，因为它相对于旧民园而言。【民园体育场】过去天津足球队的主场，也是过去天津的“第一”运动场。住宅区带标准体育场，所以称之为：【新民园】。【新民园】两栋40层的住宅楼，共计800户型。
如果改为5层的多城住宅楼，还是这800户型，实际是16栋5层住宅楼，原来的南北长度被分为8份=h*r*(n+2)/8=3*1.94*（40+2）/8=244.44米/8=30.555米.，其中的（40+2）的2是楼体占用。楼体【进深】假定=10.555米，【楼间距】=20米，对照6.4节的计算数据：
当【层高】h=2.7米，【单位住宅】的【进深】=h*r=2.7*1.94=5.238米；
当【层高】h=2.8米，【单位住宅】的【进深】=h*r=2.8*1.94=5.432米；
当【层高】h=2.9米，【单位住宅】的【进深】=h*r=2.9*1.94=5.626米；
当【层高】h=3.0米，【单位住宅】的【进深】=h*r=3.0*1.94=5.82米。
无论【层高】h=2.7米还是3.0米，冬至正午时分，一层的住户都是不可能见到阳光的，二层的住户也会受到一定的影响。这个由16栋5层住宅楼组成的住宅小区，从空中看像“蜈蚣”形状，我命名该小区【蜈蚣岭】，其中岭取自“武松夜走蜈蚣岭”的传说。【蜈蚣岭】的室外空间可以勉强满足“羽毛球运动”的要求。这时【蜈蚣岭】的Kx=1没有变。
为了开展群众的体育健身运动，决定给【蜈蚣岭】地区也修建一个【新民园】那样的运动场地。【蜈蚣岭】地区的住宅小区3X3分布，分别是【蜈蚣岭东岭】【蜈蚣岭西岭】【蜈蚣岭南岭】【蜈蚣岭北岭】【蜈蚣岭东南岭】【蜈蚣岭西北岭】【蜈蚣岭东北岭】【蜈蚣岭西南岭】8个住宅小区。中间的【蜈蚣岭中岭】建成【蜈蚣岭运动广场】，这样【蜈蚣岭】住宅区域的【形状效率】Kx=8/9=0.88888888……。
至此，Kb*Kh*Kx已经都描述了，还不明白请再仔细看一遍。注意，为简化理解和使用，计算【叠加效率】Kh时，楼体的【进深】按2个【单位住宅】【进深】考虑，如上面的40（层）+2的2，因为有2个【单位住宅】的【进深】，楼顶就有了建造【阁楼】的可能。
七. 走出【学而优则仕】时代
【单位住宅占用土地面积】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)。
以【建筑面积】为基础，我们建设了【蜈蚣岭】，而以【单位住宅占用土地面积】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)为基础的【新民园】还没有开始建设，所以同志们要努力！
我小时候最开始接触的球类运动是【棒球】，那时我们称为“垒球”，文体商店专门卖“垒球”，很便宜，几毛钱一个。那时没有见过【棒球杆】，孩子们直接用手打，攥成拳头拍出去，跑的“垒”也可以画在墙上用手触摸，所以这个【垒球】是在胡同里进行的。现在有了【单位住宅占用土地面积】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)，真正挥打【棒球杆】的【棒球运动】极有可能实现了，我们只需改进【新民园】的设计。可以将【新民园】由并排2栋楼，增加为并排3栋楼或4栋楼，空地的一侧建造【足球场】，另一侧建造【棒球场】，中间部分【篮球场】【门球场】【网球场】【排球场】【亭台楼榭】星罗棋布。
没有推导出【单位住宅占用土地面积】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)时，我一直认为【足球场】【棒球场】这样的大型运动场地，必须由政府专门拨地建设，直至【单位住宅占用土地面积】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)推导出来那一刻。
【新民园】的一套住宅多少钱？先核算您的“流水花费”，也就是您一个月可以承受多少【土地使用税】，别忘了您是否还有【城镇居民宅基地】指标，若没有指标要考虑【善意透支土地调节税】或【恶意透支土地调节税】的承受力。一次性投入的住宅建设费用，最好咨询【建筑公司】，最好让他们给个报价明细。水电煤气有线电视电话宽带等等的安装费用，是否是免费安装，因为他们是运营商，这个也要计较仔细。
什么【蜗居】，什么【蚁族】，什么【经济适用房】，什么【保障性住房】，什么【限价房】，什么【廉住房】……伴着【建筑面积】统统都离去。
7.1 家家带【庭院】的【新民园】
我当初研究住宅，就因为那个梦，现在我来圆这个梦。
4.5米【开间】的客厅，沿【进深】向内缩进一米，建造一个“阳台”。这个“阳台”宽=【开间】=4.5米，“阳台”的【进深】=2米，就是缩进来一米又探出去一米合计两米，减少对主卧室的影响。再让这个“阳台”高出客厅地面0.7米，“阳台”建有楼梯，每梯高0.175米，每梯宽0.26+米，目的减少对客厅阳光的遮挡。这个“阳台”=4.5*2=9平方米。“阳台”一侧取【开间】1.5米，建一处1.5*2=3平米的菜地。另一侧放洗衣机和晾衣架，设置为洗衣晾衣去。中间楼梯通道空间。“阳台”与客厅用玻璃分隔，“阳台”与外部空间用玻璃窗分隔。这样“阳台”的功用，已转为【庭院】的作用。【庭院】里设有上下水，电源，采暖等设施。洗衣晾衣区很重要，内衣裤最好还是用阳光来消毒。【菜地】种花、种菜、种瓜、种果，也可以养鱼，还可以养虾，但种啥得啥或养啥吃啥，却需要一季一季或一拨一拨的不断实践与学习，所以【菜园】也可以称为【学习园地】。这样的【庭院】最好由专门的工厂，设计、制造、安装，既能充分满足需要，又可以降低成本费用。
7.2 将【楼梯间、电梯间】当住宅楼的【加强筋】设计
【新民园】40层的住宅楼，【进深】如果只有12米左右，楼感觉很薄，有点弱不禁风。40层一梯两户设2部电梯是必须的，将两部电梯并排设计，电梯门朝南，这样两个电梯的【开间】4米+，电梯的【进深】2米左右，电梯等待区域的【进深】=2米，这样【电梯间】=4米+*4米左右。【电梯间】与住宅楼的联接是【楼梯间】，【楼梯间】【开间】=2.4米，一半楼梯一半通道，楼梯的每梯高不超过0.175米，梯数=3米/0.175=18梯以上，梯宽不小于0.26米，楼梯全长=18*0.26=4.68米-5米。【电梯间】【楼梯间】合计【进深】=4米+5米=9米，这个9米长的楼梯电梯间，形状是个“T”型，与楼梯对接，相当于给住宅楼设计了同单元数量相等的【加强筋】。【加强筋】既可以增强住宅楼的【强度】，也可以增加住宅楼的【刚度】，【刚度】抗变形的能力。【加强筋】冬至日正午会遮挡后面住宅一层及二层部分阳光，但【电梯间】4米+的【开间】与单元的【开间】8.1*2=16.4米相比，应该是可以谅解的。
7.1、7.2小节的内容，只是为您拓宽思绪。在自己选择的【宅基地】上建造自己的住宅，要多提【合理化建议】。
上中学时批判过【学而优则仕】，但那时没有真正明白它的意义，现在很多过去不明白或不太明白的问题，今天开始渐渐地清晰。就像现在【蜈蚣岭】的阳台，主要是给人观赏的，而我们未来的【新民园】的【庭院】是种菜和晾晒衣物的。这正是：
一唱红歌天下白，30年才知荞麦花。
终于写完了，准确的说是“说完了”，说完了我的“亢奋与抑郁”。
感谢所有查看此文的人，如果你们看懂了【单位住宅占用土地面积】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)，请帮我转载让更多的人也来查看仔细，不必经过我同意。
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