冰火两重天的香港：
万众瞩目的香港房产富豪与笼屋中的百万贫民
/叶楚华 余治国
内地人一谈到香港，脑海中立刻就涌现出民主、自由、繁荣、发达等字眼。经济学人们眼中的香港则是自由经济的典范，如弗里德曼、张五常等。在美国传统基金会每年发布的《全球经济自由度指数报告》中，香港连续16年获选为全球最自由经济体系。
李嘉诚、包玉刚等人在大陆简直被视作神，自由经济市场诞生的资本之神。就像《巴菲特阴谋》一书中所揭露的，他们与巴菲特一样，成为万众瞩目的偶像，是财富与成功的象征。去年在深圳特区建立30周年庆祝大会上，香港特首曾荫权和李嘉诚都前捧场，李嘉诚的风头却远盖过曾荫权。
但遗憾的是，无论是港英政府时代还是现在，香港既不民主也不自由——以前是英国政府现在是地产商决定一切香港事务，香港人只能靠边站（参见香港电影《金钱帝国》、《跛豪》、《五亿探长雷诺传》与《世界金融五百年》一书）。而那些以香港为典范的经济学人们要么是先天不具备后天也无法培养出经济分析的能力，要么是以服从某些经济学派教条来为自己辩护实质上是因为其论据、论证与观点跟某些实业界利益相一致，他们的观点不具有实践与应用的价值，所谓国无恒敌则亡，仅从研究规范角度来看具有某些从侧面推动其他经济学派学术进步的价值。
2010年，《福布斯》全球富豪排行榜，李嘉诚居全球第14位，李兆基次之，排第22位，郭氏兄弟排名28。与此同时，香港基尼系数高达0.433，仅次于中非共和国，比中国大陆的贫富差距还要大。2009年上半年，约有17.9%市民，即在700万香港人中有近124万香港人属于低收入或贫穷家庭。低收入家庭中有10%的人居住在环境恶劣的笼屋。笼屋就是在香港一些老街区的旧楼，一些房间隔成一个个像火车硬卧般的床铺，每层床铺用铁丝网围起来，然后就当作一个房子一样租出去的所谓住宅。在笼屋中不到 3平方米 的狭小空间内最多要塞下3张出租床。一张床大小的空间，人们在里面吃、住、睡，这就是他们的家了。
为什么香港会变成这样？《地产霸权》一书为我们找到了答案。该书潘慧娴曾任新鸿基地产集团创办人郭得胜的私人助理达8年，后又加入马来西亚糖王郭鹤年的地产企业嘉里建设，担任高管负责土地及物业的估价与收购，并参与规划及契约修订的工作。 潘 女士2003年移民加拿大后，还曾于加拿大卡加利市任职于石油土地收购代理公司，并负责宣誓专员工作，及于多伦多从事地产发展业务。她用两年时间写就并自费出版本书英文原版《土地和香港的统治阶级》（Land and the Ruling Class in Hong Kong），被《加拿大书评年鉴》选为2007年度学术书籍评选奖。
潘 女士在书中指出，香港房产业的畸形发达是造成香港现状的罪魁祸首。香港居住成本为亚洲第三，置业成本在全球大城市中高居第四，零售商铺租金更排名全球第二。比如在香港，餐饮行业有50%-60%的成本是房租。而香港“六大家族”———李嘉诚家族、郭氏家族、李兆基家族、郑裕彤家族、包玉刚、吴光正家族以及嘉道理家族代表的地产财团“透过把持没有竞争的各种经济命脉，有效操控全港市民需要的商品及服务的供应及价格”。六大地产商才是香港的控制者。根据港交所的数据，2010年5月，由这些经济巨头操控的主要上市公司，占香港股市总市值的14.7 %。几大地产商之间互相厘定协议，形成卡特尔联盟，共同提高行业进入门槛和行业集中度，打击外来竞争者。香港已经成为六大家族控制的寡头市场。
有了经济控制力的地产商家族逐渐渗透入政治领域。这些大地产商及与其关系密切的包括许多来自银行、法律、建筑、工程和建造业的合作伙伴，在由800人组成的行政长官选举委员会中占有很席位。截至2010年3月底，六大地产商的董事在各个法定及咨询组织担任共54个职位。地产界的卡特尔将其魔爪延伸至政治体制，以巩固其经济影响力。权力集中在少数精英阶层之手。因此地产商通过对政治权利的掌控左右公共政策，提升自己的利益或惩罚性对待他人，损害竞争对手，对雇员采取高压手段。
潘 女士与我们的观点不谋而合。她在书中指出认为现在的香港实行的是新封建制度：“土地也等同于权力。大企业从物业发展和投资中获利，之后运用这些财力去收购其他的经济资产。大企业最初的收购目标，往往是公用及公共服务企业，因为这有助于财团以最低风险提升经济实力。而这些行业与民生息息相关，于是民众便要为衣食住行等日常生活所需向这些垄断的大财团支付很高的成本。在此过程中政府为虎作伥，不是主动协助大企业，就是采取被动的不干预政策助长大财团的优势。而一旦经济形势不好，企业就会以削减开支为由，采取高压手段，裁员或迫使员工接受减薪。此时，政府不是向中产及劳动阶层增加税款，就是开始征收新的税项……从历史可见，中世纪的统治者往往靠拢强大的地主，而不论回归前后，香港政府都有这种倾向……从统治者与经济财阀互相勾结来看，目前的统治者与封建时代大同小异。” 香港六大地产商家族俨如领主贵族般高悬于社会顶层，中下阶层相当于奴隶阶级，而所谓中产阶级也只不过是一群不断向地产商进贡并提供服务的属地农民。因此，我们可与说，这些大地产商家族主宰着香港人的命运。
由香港再联系到我们中国大陆的房地产业，不禁令人惊出一身冷汗。一些大陆城市的房产业与地方政府是步香港之后尘，还是另辟蹊径，走出一条健康的可持续发展之路，值得我们翘首以待。
如果走上的是香港那样的不归路，结局会不会是革命与社会大动乱？就在昨天，《人民日报》刊文指出，暴力革命无法解决社会问题。但正如《地产霸权》所指出的：“这种极端的社会不公平现象，不容于现代社会的文明。历史告诉我们，当贫富悬殊达到高峰时，受压迫者终会奋起革命，与特权阶级抗争。”恩格斯也曾讲过：“至少在欧洲，英国是唯一可以完全通过和平的和合法的手段来实现不可避免的社会革命的国家。当然，他从来没有忘记附上一句话：他并不指望英国的统治阶级会不经过‘维护奴隶制的叛乱’而屈服在这种和平的和合法的革命面前。”
最后给出一个最近的关于移民的信息。美国政府已经开始警告在海外藏匿资产的美国人，不要心存侥幸，他们将加紧追查国人海外帐户和海外资产的真实性，一旦被查出在海外藏有资产，户主将被施以重罚，严重的还会被判刑入监。按照美国通过的海外帐户税收遵从法的要求，所有想在美国经营的外国银行从2013年1月1号开始都必须向美国财政部提供客户信息，否则就被视为与美国政府不合作。美方有权拒绝其在美国开展业务，这样美国公民和绿卡持有者想隐匿海外资产将会变得更为困难。而且根据美国税法的规定，即便放弃美国国籍，美国政府也可追溯5年，要你补交放弃国籍前五年拥有的海外资产隐匿不报而逃避的税收和罚金。靠移民来逃脱惩罚纯属幻想，但愿利益集团能够做出妥协，能让香港与中国大陆避免最坏的结局，即所谓的暴力革命。
叶楚华 余治国房产系列评论文章：
出来混总是（要）还的——中国楼市即将崩盘
敲响楼市泡沫的丧钟，历史很快会把陈宝存们扫进垃圾堆
20年内，城市房产将成为没人要的破烂
楼市留给你抛盘的时间不多了
社会溃败致中国成高利贷之国
经济软着陆或难实现，中国楼市末日已经降临
温州，没人救得了你了！温州正在成为人间地狱
所有人都将为房产大泡沫付出沉重代价
请给我永远的谎言——放水救炒房老板们纯属妄想
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泪奔吧，楼市已成银行的弃妇
房产税必须要落实：均富若不成国策，动荡指日可待
外资撤离预示中国楼市漫长寒冬到来
欧元的选择只有早死或迟死
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不能将殖民地经验照搬大陆房产
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房产泡沫是引发欧债危机的直接导火索
房产业的投机性严重阻碍中国崛起的步伐
下调存准率不会扭转房价下跌趋势
货币政策改变不了房产泡沫的必然破灭
德法意欲何为，欧元出路何在？——《国际先驱导报》对余治国、叶楚华采访
《巴菲特阴谋》云南人民出版社2010年版
《世界金融五百年》天津社会科学院出版社2011年版
http://book.wyzxsx.com/goods.php?id=5585
http://item.taobao.com/item.htm?id=12624135870
《郎咸平说对了吗》凤凰出版社2011年版
http://item.taobao.com/item.htm?id=9799521814
《地产霸权》中国人民大学出版社2011年版
《从铜钱到钞票：中国古代的通货膨胀》
http://www.wyzxsx.com/Article/Class14/201108/258392.html
附录：
一、不能将殖民地经验照搬大陆房产
/叶楚华 余治国
这些年来，许多地方政府的土地财政政策主要是模仿香港。香港自开埠以来，就严重受到大陆的影响，比如李嘉诚、包玉刚等华人富豪的崛起与大陆文革有莫大的关系（参见天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》一书关于香港的内容）。大陆的经验可以用到香港，但香港的经验在绝大多数情况是完全不能照搬到大陆的。房产政策便是其中的典例。
香港是土地财政的典型。其财政收入的约40%-50%来自土地，如土地预付款、房产开发商上缴的税收及房产税。香港中心商业区写字楼租金超过了伦敦、东京，位居全球之首。而香港的那些所谓华人“骄傲”的房地产富豪们则牢牢控制了整个香港的政治体制。香港富豪们与港民之间的关系有点像封建时代的地主与佃农，而官员无非是大亨们的打手而已。
香港这种扭曲而变态的土地政策的根源在于大英帝国的殖民地政策，换而言之，在于其殖民地经验。众所周知，鸦片战争之后，香港被大英帝国。但我们要注意到，从法理上讲，香港地区的所有权从来都不归于英国，一直都属于中国合法政府。英国只是租用香港而已。
其实，英国人从未有先卖地再建房的政策，他们一向把建筑物和土地合二为一，统称不动产。英国不动产所有者一般都以白纸黑字的合法合同禁止承租人转租转让，即不会向承租人让出租权、抵押权、转让权等土地使用权。但是，大英帝国并非浪得虚名。帝国精英以务实而灵活的高超策略而为英国人在各个殖民地榨取巨大的利益。香港殖民政府所采用的土地政策其立足点就在于香港总归是要归还中国的，因此绝不会以港民利益为考量的基础，而必然要在短期内力争最大化英国人的利益。
香港殖民地政府将包括出租、抵押、转让等权利在内的土地使用权卖给土地使用者榨取高额的土地收益。仔细想一想，殖民政府之所以采取如此政策的原因恰恰在于英国人只租借香港而不拥有香港。殖民政府出让土地使用权其实是在一个时间段内出租土地，而这个土地实际上是中国政府出租给英国人的。英国人相当于在转租，租借的利益却归自己所有而非中国。这相当于殖民地政府采用制度化形式为炒地炒房者提供法律支持，有意鼓励并刺激房地产泡沫的兴起。
英国人一手是鸦片，一手是土地。为了榨取中国人（港民国籍仍属中国籍），两手都要抓，两手都要硬。结果，以怡和洋行为代表的英资财团是香港最大的土地拥有者，其中怡和洋行在二战前垄断了香港房地产70%左右的资产（请参考《世界金融五百年》一书）。
殖民地的本质造就香港的殖民地政策，而殖民地政策又造就了香港的高房价与高地价。遗憾的是，多年来，我们很多的地方政府的土地财政却是照搬香港。在这种情况下，地方政府不可避免地有通过“经营城市”来造就高房价与高地价的冲动。
问题在于，这种殖民地经验从来都是短期有利长期有害的。在中国波澜壮阔的漫长历史中，除蒙元殖民政权外（请参考余治国所著《从铜钱到钞票：中国古代的通货膨胀》一文），从未有一个政权不希望自己一统江湖，千秋万代。始作俑者，其无后乎？当年将香港殖民地经验的土地政策照搬到大陆的决策者实在是短视得可以，鼠目寸光已不足以形容其愚钝，我们认为，照搬殖民地经验者春村是自绝于历史，自绝于国家，自绝于子孙后代。用句老百姓的粗话讲，叫生儿子没屁眼。话虽糙了点，理却不糙。
可笑的是，很多地方照搬了香港，却还不如香港。香港殖民地政府虽在土地上大发横财，但却是在台面上能说得过去的，没有什么暗箱操作或幕后交易。很多人总是讲，地价高导致房价高。其实完全不是这么回事情。我们只讲其中两点。
其一，很多地方的土地使用权的出让金并不高，即便是上海这种地方，土地出让金也是出乎意料的低。2004年，上海出让6573. 2万平方米 ，政府实收出让金140亿，平均213元/平方米，2005年，出让5941. 3万平方米 ，实收出让金100.4亿，平均169元/平方米，2006年平均出让金137.9元/平方米。为了所谓的招商引资，工业用地的出让金就更低。
其二，出让金如此之低，房价如此之高，其中的暴利又跑到那些有门路的人的口袋中去了。从政府手中能拿到地的有门路的房产商以超低价格收到土地后，再转卖给其他房产商用来套利。很多地块都转让过3、4次，甚至5、6次。即便土地被转手这么多次，真正建房的房产商仍有赚头。可见，真正的购房自住者确实是遭到了层层盘剥。这禁不住让人想起一首元曲：“夺泥燕口，削铁针头，刮金佛面细搜求，无中觅有。鹌鹑嗉里寻豌豆，鹭鸶腿上劈精肉。蚊子腹内刳脂油，亏老先生下手。”
那么，是不是像有些人所讲的那样——地价上涨导致房价上涨呢？恰恰相反，正是房价上涨导致地价上涨。据上海学者王炼利的分析，动迁购房量约占总购房量的40%，投机购房量约占总购房量的20%。通过城市大规模拆迁运动，一些地方政府与房地产商一面制造了房产的供应，另一面制造暂时的不可持续的大规模的租房与住房需求，尤其在2008年后极大地刺激了投机者的需求，从而制造出制造出房产泡沫，抬高了房价，最终抬高了地价。这是所谓“经营城市”的过程，也是一些官员私下收受好处的过程。正如众人皆知的，政府的两大部门，一是交通，二是土地，是贪腐的重灾区。如河南省连续五任交通厅长有四任不是死刑便是死缓。
就目前来看，中国城市化进城基本结束。安信证券股份有限公司首席经济学 家高善文 博士根据CPI食品与CPI以及二三产业GDP缩减指数之间的裂口、蔬菜价格中轴的抬升以及乡城蔬菜价格同比增速差、粮食价格与粮食种植物质费用之间的裂口、中药材中成药以及低端服务业价格的上涨、粮食种植机会成本的上升、不同劳动密集度农产品价格涨幅的差异、乡城社会消费品零售增速同比差等定量研究证明出，大约在2006到2007年前后中国已经走过了刘易斯拐点，低端劳动力的短缺正成为常态，城市化已基本完成。因此，动迁因素与城市化无法在几代人中重复进行，事实上早就支撑不了具有自我实现特征的房产市场，而投机逐渐变成了打着城市化幌子的房价高企的唯一因素。具有殖民地特征的土地财政在今天看来已经维持不下去了。
此外，我们要注意到，房产价格的虚高，扭曲了资源的配置，过高的房产投资比例意味着过低的工农业投资，意味着失业率的居高不下。更为严重的是，意味着过低的研发投入，意味着产业升级的失败，意味着中国的国家崛起与民族复兴必将成为泡影。采用殖民地政策的背后更是代表着一些地方政府对自身合理定位的偏离，其恶果也许真的可能是将中国这片人杰地灵的土地变成广阔的各国殖民地，从而陷入百多年前亡国灭种的危险。到那个时候，无论是权贵、富人，还是穷人都逃脱不了被奴役的命运。
二、操纵香港的六大家族——摘自《地产霸权》
现在让我们检阅一下在香港叱咤风云、由家族掌舵的几个大财团。
李嘉诚家族
李嘉诚家族控制的上市公司有长江实业、和记黄埔、港灯、长江基建、长江生命科技、Tom.com及电讯盈科。截至2010年1月至5月，这些公司的市值合共6?608亿港元。长江集团（不包括电讯盈科）的业务遍布54个国家及地区，长江实业是该集团的旗舰。集团的核心业务包括电讯、酒店、物业发展、零售及制造、港口及相关服务、能源及基础设施。
自20世纪60年代起，长实一直是香港最大地产商之一。该集团著名的住宅项目，有黄埔花园（94座共11?224个单位）、元朗天水围的嘉湖山庄（58座共15?880个单位）及观塘丽港城（38座共8?072个单位）。按照长实2009年的年报，该公司的可开发土地储备，足够未来五至六年发展之用。早于20多年前，集团已开始在其他行业及香港以外地区发掘机会，现已发展成为根基稳固的国际集团。
李泽楷运用他与美国加州高科技界的关系，1998年与美国芯片巨头英特尔成立Pacific Convergence Corporation，投资信息科技研究。1999年在香港特区政府的支持下，盈科拓展集团进行总值130亿港元的数码港发展项目。同年，该公司入股得信佳，“借壳”在香港上市，易名为盈科数码动力。一连串集资及收购后，到2000年，盈动鲸吞香港电讯，涉资2?200亿港元。这项世纪交易，据说得到中央政府首肯，因为当时新加坡也有意收购香港电讯，而中央政府不愿香港的通讯业落入外资手中。
李泽楷年纪轻轻就有如此成就，与父亲同称为“超人”理应实至名归。可是，有人会问：“如果他不是李嘉诚的儿子，能否有此成就？”若他不曾在他父亲的卫星电视工作，没有这个黄金机会，他必定不会拥有雄厚资金创立自己的公司。
盈动与香港电讯合并后不久，科网泡沫爆破，电讯盈科在其后两年内，股价一度下泻近95%。真正的“超人”与沮丧的儿子高调共晋午餐，似乎向公众证明公司获得李嘉诚的支持，期望能令电盈股东重拾信心。尽管如此，在电盈股东及员工怒骂声中，李泽楷必须独自面对重组、精简业务及减少债务的摊子。
相比李泽楷，李泽钜则低调得多。他是长江实业董事总经理兼副主席，兼任和记黄埔副主席，同时出任长江基建及长江生命科技主席，香港电灯执行董事。他明显是长实王国继承人，但偶然才在公开场合露面（大多是政府土地拍卖会），似乎较弟弟更怕面对传媒。
在芸芸众多地产发展项目中，李泽钜最自豪的是1986年温哥华世博会旧址的混合发展项目。这幅 82公顷 的地皮，1988年以5亿加元（32亿港元）投得， 可建造7?650个住宅单位、300万呎的商铺、400间客房的豪华酒店，以及630个泊位的游艇码头。这个项目由Concord Pacific Development 财团持有，由李泽钜策划，1990开始推出第一期。在80年代末的移民潮中许多港人移居加拿大，因此这个项目的市场反应非常热烈。1996年，16座合共2?100个单位已经出售，部分开发权以2.9亿加元出售给新加波及台湾的企业。
身为长江基建主席，李泽钜曾在澳洲策划多个重要的电力资产收购，带领长江基建及港灯成为澳洲最大的配电商。
郭氏家族
郭氏家族控制的主要上市公司，有旗舰公司新鸿基地产、载通国际及数码通。截至2009年年底市值合共2?795亿港元。由1995至1997年连续三年，新地纯利高达100亿港元，1997年更创下历史新高，达142亿港元。截至2009年6月，新鸿基地产的可开发土地储备有4?190万平方呎的楼面面积，以及2?400万平方呎的农地。该公司现为全港最大的地产商。
新地产上市前十年最令人难忘的事件，是该公司于1980年11月试图收购九龙巴士的控股权。九巴持有大量的可发展地皮，作巴士厂之用。虽然当时收购失败，但却为其后控制该公司铺路。目前，新地持有九巴33.3 %的股权。九巴除了提供廉价的土地外，盈利可观的专营巴士业务也成为新地稳定的收入来源。
新地的扩张与长江集团不同。20世纪七八十年代，新地作纵向扩张，而非横向扩展。它一直以香港的物业开发为重心，由工厂大厦至购物中心、写字楼及住宅屋苑不等。到80年代中叶，新地已成立逾100家附属公司及联营公司，均从事与地产相关的业务，包括建造、物业管理、电机工程及消防服务、建筑设计服务、机械工程、混凝土生产、水泥制造、金融及保险，成为典型的“物业工厂”。新地1972年上市时市值仅4亿港元，到1990年年底，已达253亿港元。
该集团在80年代最瞩目的项目之一便是沙田新城市广场，这是首个在新界的综合发展项目。70年代末至80年代初，香港人口急剧膨胀，需要开发新市镇，新城市广场因而得以成功。
郭炳湘、炳江、炳联三兄弟接管新地以来，最轰动的交易，要算是集团在2000年9月投得港铁的机场铁路线九龙站第五、六及七期发展项目。该项目的可建楼面面积为540万平方呎，包括面积250万平方呎、楼高102层的甲级写字楼、100万平方呎的豪宅及服务式住宅、100万平方呎的酒店及90万平方呎的商场，单单土地成本已高达74亿港元，可能是集团为单一发展地皮支付成本最高的一次。集团亦在同一条铁路沿线的中环站发展项目中拥有47.5%的股权。
凭借巨额资金，集团通过持有本港第三大流动通讯公司数码通的股权，涉足电讯业。截至 2009年6月30日 ，集团于数码通的股权达64.1%。集团也持有信息科技公司新意网的控制性股权，该公司于2000年分拆上市。
李兆基家族
1958年，“三剑侠”郭得胜、李兆基与冯景禧合组公司，从事地产开发。1972年分家后，李兆基自组公司永泰建业，同年上市。他的旗舰公司恒基兆业地产1981年上市。
截至2010年5月，恒基兆业地产、恒基兆业发展及香港中华煤气有限公司的市值，合共2?214亿港元。李兆基是这三家公司的主席。他看准六七暴动的机会，在地产市场上大举买入土地，并收集乙种换地权益书。到八九十年代，这权益书就成了政府土地买卖游戏中的宝贵财源。
恒基兆业地产的市场定位，一直是小型及中型住宅楼宇市场。该公司众所周知的土地收购策略，是收购在半山、铜锣湾、湾仔、北角及鲗鱼涌等区的旧楼。这些旧楼坐落的地皮，还有未利用的发展潜力（未用尽地积比率），重建时便可发挥出来。当然，运用这种策略的先决条件是要有耐心及时间。截止2009年12月底，恒基兆业地产的可开发土地储备为1?980万平方呎，农地储备为3?280万平方呎。
恒基兆业地产是香港最大的地产商之一，也是最早进军内地房地产市场的企业。集团通过在1996年上市的恒基中国，专注于在北京、上海、广州及珠三角地区从事地产开发。截至 2009年12月31日 ，恒基中国土地储备的可开发总楼面面积为15?140万平方呎。
郑氏家族
郑裕彤是新世界发展主席及掌舵人，集团旗下公司包括新创建（前称“新世界基建”)、新世界中国地产及蒙古能源（前称“新世界数码基地”）。截至2010年5月，新世界集团的市值为1?066亿港元。集团的核心业务涵盖房地产、基建设施、公共服务及电讯。
新世界集团最大的地产项目，是位于尖沙咀东的新世界中心。新世界中心耗资14亿港元，于20世纪70年代分两期兴建。第一期包括九龙万丽酒店（前称新世界万丽酒店）、写字楼及购物中心，1978年竣工；第二期包括香港洲际酒店（前称丽晶酒店）及豪华服务式公寓，1982年竣工。
80年代该集团与贸易发展局合作，兴建香港会议展览中心及毗邻的两间酒店。1986年，该集团与香港兴业国际联手开发大屿山愉景湾三期，可建楼面面积110万平方呎。其后，该集团以2.54亿港元买入第四及第五期的发展权，可建楼面面积分别为140万平方呎及100万平方呎。1990年至1994年间，当这些发展项目相继落成之时，楼市价格屡创新高。两家公司从物业销售中赚到丰厚利润。
1997年亚洲金融风暴致使楼市下挫，该集团与大部分地产商一样，无法幸免。新世界债务状况不稳，不得不于2002年年中出售旗下至宝——丽晶酒店，集团旗下公司也于2002年12月进行债务重组。
自1995年起该集团进军公用事业。1995年7月获发电讯固网服务牌照，开展电讯业务。1998年该集团开始经营专营巴士服务，并于2000年开展持牌渡轮服务。
包氏及吴氏家族
截至2010年5月，九龙仓、会德丰及有线宽带，市值合共1?698亿港元。集团由已故船王包玉刚创办， 现任主席为他的女婿吴光正。九龙仓集团的核心业务，包括物业投资、物流（货柜码头）、通讯、媒体及娱乐。而会德丰主要是投资控股公司及地产商。
九龙仓集团资产丰厚，包玉刚获得控制权后，接管了香港一些贵重物业及地皮，包括海洋中心、海港城、马哥孛罗酒店及港威大厦，总楼面面积829万平方呎。除了这些贵重物业外，包玉刚亦控制天星小轮、港岛电车专营服务，以及葵涌部分货柜码头。集团商业组合中另一个贵重物业是时代广场，总楼面面积200万平方呎。包玉刚其后接管会德丰集团，遂拥有更多商业物业及其他零售业务，包括连卡佛。
1986年，包玉刚因健康状况欠佳决定退休，吴光正接掌九龙仓／会德丰王国。他带领集团进军电视业因而声名鹊起。1993年6月，九龙仓集团获发有线收费电视牌照；10月，旗下附属公司有线宽带启播，成为首家收费电视台。1992年，该集团决定，透过当时的九仓新电讯逐鹿固网电讯市场，牌照1995年7月起生效，终结了香港电讯垄断固网市场的时代。
吴光正并不满足于商业上的成就。1997年他宣布竞逐香港特区行政长官之职，虽然最终落选，但并未挫败他对公共服务的浓厚兴趣。1995至2000年期间， 他担任医院管理局主席，并自2000年10月起出任贸易发展局主席。他亦曾担任香港理工大学校董会主席。他在医院管理局任职期间，暂时辞去九龙仓／会德丰集团的管理层职务。
嘉道理家族
中电集团于1901年由艾利?嘉道理（Elly Kadoorie）爵士创立。他是现任主席米高?嘉道理的已故祖父。嘉道理家族是中电控股及香港上海大酒店集团的最大股东，分别拥有19% 和50. 49%的股权。米高也担任酒店集团的主席。截至2010年5月，两家公司的市值合共1?503亿港元。
在《管制协议》下，中电业务的增长潜力似乎趋于稳定，因此近些年中电已由本地电力的垄断企业，蜕变为地域及行业皆多元化的集团。
2000年，该集团大举扩张，向英国Powergen收购亚太区发电资产组合中占80% 的股权，并与国华电力有限责任公司合组股份有限公司，收购了位于北京、天津及河北的三家发电厂。
2002年11月，该集团宣布购入Powergen 在亚太区资产的余下股权，自此中电拥有印度西部Gujarat Paguthan Energy Corporation（拥有及经营一座655兆瓦发电厂）100%股权、澳洲维多利亚省Yallourn Energy（拥有及经营一座1?450兆瓦发电厂）92%股权，及泰国BLCP Power（1?434兆瓦电力项目发展商）50%股权。
2001年年中，该集团获发对外固网服务牌照，透过推出中港数码网络业务，以全新光纤电缆连接内地和香港，提供电讯及互联网传输服务，进军电讯业。
过去十多年，该集团除了享有较低风险、增长稳定的经营环境外，亦与长江实业合作红磡鹤园发电厂地皮的重建项目海逸豪园，自此尝到了地产业的甜头。1995年、1998年、2000年及2001楼市高峰，该集团从地产业务获得的收入分别占总盈利的22.7%、19.0%、19.6%及20.2%。
如中电那样新加入地产市场的财团，要在由少数发展商垄断的地产业越过市场门槛，有三个先决条件：（一）理想的资产负债表；（二）持有低成本的土地储备；（三）项目管理及市场营销的专业知识。对中电集团来说，要达到第一项轻而易举。由于中电拥有多幅发电厂地皮，有些发电厂（如鹤园）已不再使用，故第二项也不成问题。中电有行业知识丰富的长江实业作为合营伙伴，第三项也可迎刃而解。
其实嘉道理家族算不上是地产界的新手。通过香港上海大酒店集团，家族拥有著名的香港半岛酒店（100%）、九龙酒店（100%）、纽约半岛酒店（100 %）、芝加哥半岛酒店（92.5%）、曼谷半岛酒店（90%）、马尼拉半岛酒店（40%）、比华利山半岛酒店（20%）及北京王府半岛饭店（前称王府饭店）（20%）。除酒店物业外，该集团还拥有香港豪宅作为长期投资，包括浅水湾综合建筑群、山顶凌霄阁及圣佐治大厦。
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