牛刀：80%的开发商在未来三年破产或转型
——在南京水游城和曾子墨、谢百山PK
6月8日，应邀在南京水游城和曾子墨小姐、谢百山先生就中国经济和房地产趋势展开辩论。我的意见是，在目前宏观经济的走势下，中国房地产将出现急剧分化。下面是我的辩论摘要：
我不相信开发商在这种密集的调控措施下，还有什么理由硬撑房价。尽管中国社会正在努力让房价软着陆，我本人也希望房价泡沫能够得到有效化解，但是，面对开发商的疯狂，面对官商勾结的巨大势力，面对这些既得利益集团对全球经济走势的无知和误解，中国的房价泡沫已经命悬一线，随时都会破灭。
我们不用去盲目的预判房价究竟在哪一天破灭，但是，面临的后果是，拖得越久危害越大，除非开发商主动降价。从暴发户的嘴脸来判断，让开发商放弃嘴边的肥肉，那没有狠招是不行的，一出狠招又极易刺破泡沫。因此，只有观望和僵持。在这种观望和僵持中，中国房地产会发生三大转型：
一是80%的开发商在未来三年破产或者转型。2009年，中国70个大中城市，有房地产开发公司2.6万家，其中，上市公司包括借壳和控股的有134家。中国的开发商大多是皮包公司，最大的开发商万科的固定资产也只有总市值的5%，绝大多数开发商处在一没技术二没人才三没资金的状态下，只是仗着和地方官员的关系和交情，依靠行贿腐化官员才能争取一点项目，而行贿和腐化官员已经越来越不靠谱，在经济转型趋势越来越明晰的情况下，这些关系在土地和资金问题上，处在空白状态，被迫关门大吉。三年后，在2.6万家开发商中，能够继续做地产开发的只有三四千家。
二是土地供应结构发生巨大变化。像2009年这样大规模的以招牌挂的形式狂推住宅用地的情况是不可能再发生了，地王的游戏已经被现实无情的戳穿，未来的招拍挂的出让土地的形式将出现在对商业用地的出让中，土地供应的模式形成三分天下的格局：一是社会保障住宅瓜分二分之一以上的住宅用地，形成中国社会对民生问题的关注；二是普通商品房的住宅用地将改革出让模式；三是商业用地规模异军突起，满足二线城市日益扩大的需要。从整个房地产业的情况来看，只要中央政府调结构扩内需的政策不变，二三线城市居民的购买力将会增大，因此，对商业物业也提出了更高的要求。
三是消费结构的变化促使市场对商业地产价值进行重估。一线城市的发展其实极为脆弱，一个次贷危机，就把上海的GDP增长挤到了倒数第四位，后劲不足的疲态在一线城市暴露无遗，未来中国经济的发展主要依托二三线城市，而二三线城市经过疯狂的拆迁运动已经增大了住宅用地的供应，并且把住宅用地的价值人为烘托到了一个顶点，现在消费结构正在发展变化，为商业地产带来机遇，而商业地产目前与住宅价格发生倒挂，也就是住宅价格上涨挤出了真正的房地产投资产品。在宏观调控的大背景下，二三线城市商业物业的增值空间和前景是显而易见的。
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