也谈征收房产税为什么凭什么
刘海波
《南方周末》2010年6月10日刊登了一篇“征收房产税为什么凭什么”的报道，一些大牌学者谈了种种反对在中国征收房产税的理由，笔者认为这些理由似是而非，故不揣浅陋，也谈谈对这个问题的理解。
房产税要解决什么问题
房产税的目的是要建立公平的社会财富分配机制与效率的土地资源配置机制。它能够直接影响的是居住总支出中房价所占的比例，房价和征收房产税的目的不相干。
很长时间中国人一直谈房价问题，以及如何降低高房价。这样提出问题就是表面、肤浅的，难免落入错误的解决方案中。我提一个问题，在高速城市化的背景下，我国中等收入的劳动者是否买得起或住得起中等住宅？我国的中位劳动者(只可能是制造业技术个人而不是教授或处级干部)是否能够在中国的中等城市比较容易地买得起或住得起中等住宅？这才是真正的问题，做不到这一点说明土地政策出了问题。高房价仅仅是表面现象，房价背后是土地，土地问题的实质是地租分配问题。我国城市土地政策上世纪90年代后设计不当，整个社会经济发展、政府投资所建的公共设施导致的土地增值，最后归少数私人所有，实际上培养了一批专门的地租掠夺者。采用征用土地制度，这本是社会主义的遗产，土地增值部分自然归公，但实际上是增值大头归了开发商，一部分归了先期购房者。我国城市土地名义上叫国有制，实际上是级差地租少数私人占有，土地利用严重行政干预这样一种奇怪的制度。中国在土地制度上的问题在深圳体现得极其明显，即原住民、深圳户籍居民与移民、非户籍居民在地租分配上的极度失衡。我们不怕一个人利用较大甚至很大的土地从事生产经营，而怕的是一个人拿走了土地较大的地租。
我国城市房地产问题不在于一两个金融中心地价多高，如果是世界金融中心，赶上纽约很正常，而是中等收入者买不起中等房。我国典型的中位劳动者，技术工人，不可能在中等城市的中等地段购买中等大小的住房。可是，一个青年农民，在本村给自己盖房，为什么不很困难呢？无他，宅基地免费取得而已。现在，工资收入最高的一批人，金融业白领，也无法在一线城市买房，副部长、大学校长也要求助于保障房。现在的高地价里隐含的一个问题是“政府税负极端的不平等”，怎么讲呢？前人十年之前买房向政府交税（土地出让金在内），但是十年之后房价10倍。如果让80后、90后承担这么大的税收负担，税收大家用，他们肯定会累垮。这里面隐含了税收负担极端不平等的问题。
我们的房地产政策鼓励私人对地租的无限度占有，缺少一个土地增值归公的税收体系！解决问题靠实现“均占地价，地租共享”的政策，隐含了每一社会成员，可以无成本地占有一份地价。这是抽象而实在的权利，实在是类似村社成员拥有获得一份宅基地的权利，抽象是主要靠税收政策实现均占地价，而不是实际占有支配一块土地。那么，中等收入者拥有中等住房就不是太困难的事情，就好像一个普通农村小伙拥有村里的一所住宅并不困难一样。
实现地租均享的手段是合理的税收政策，房产税本文称为土地保有税是其中重要一环，还应该包括房产交易所得税、遗产税、针对房地产开发商的暴利税。对于土地保有的税收（房产税或物业税）和增值所得税，说白了，一个房子买到手，为了保有它就需要每年交税；如果卖掉它，买进卖出中间的差价增值部分还要被政府收走，这个比例通常是75%。这里必须说明，这不是对房子征税，只是对土地征税。征的是地价税，根据住房实际占有土地的价值而计税。在王府井住了一个破烂公房，又是矮层，一定被征高税，因为房屋占的土地价值太高了。在荒山野岭很大而且黄金檀香木盖的房子，可能不用负担什么税，尽管房子很贵，因为所占地没有什么价值。
这些政策，必然要影响的是居住总支出中房价所占的比例，在一个人一生的居住总支出中，房价甚至可能占小头。结果是买房不是什么大问题，养房问题更重要。一个人能够住在什么地方，取决于他当下的财富创造能力。当下财富创造能力最强的人可以住到上海的金融区，有中等的财富创造能力，可以比较容易获得中等的住宅。住房总体成本最高的地区，人口会是流动的，人退休了就会负担不起，刚好搬到小镇上享福。这样来说，土地税一方面体现了地租的共享和分享，另外一方面保证土地最有效的利用。一种累进式征收的土地保有税并且要加上遗产税，加上不动产交易的所得税，它的意义并不是要降低一线城市的居住成本，如果上海是世界金融中心，它的居住成本和纽约一样，这没有问题，不是所有人都能住，它是一个公平分配的问题，是一个资源的有效配置的问题。最简单地说是让当下最有财富创造能力的人来住，还是继承财富的人来住？在美国可能不能叫房价，它叫居住成本，居住成本在一线城市里面始终是高的，一线城市那也不是大多数人能够负担得起。难道每一个美国人都可以到纽约去住吗，也不可能。相反纽约的情况是，如果一个中低收入者，有人白送给他一套豪宅，他也住不了，因为每年要交的房地产税就会把收入吃光。问题在于，一个人占据高价值土地的依据是什么，是依据财富的继承，原来财富的累积还是当下的财富创造能力？任志强反复说是高房价把低素质人口阻挡在外面，现在是年薪三十万的白领，不可能在上海落地，是把高素质的人阻出去了，还是把低素质的人阻出去了？科举制没有增加官位，但优于世袭制，土地税在一线城市的作用与此相同。
土地税将根本改变以房地产投机为核心的不劳而获的资源配置、财富分配机制与逆激励机制，后者给中国社会的创造力、凝聚力及民生根基带来了毁灭性伤害。
中国城市化真正的障碍，是没有采取适当的手段平均地权，实现地租的社会成员共享均享是相当重要的，做到这一点既是公平的又是保证效率的。在这个制度下，完全没有必要限定70年土地使用权，可以是无限的。这样分散个体可以在土地上长远规划，通过交易配置土地资源。
为什么是征税而不是保障房模式
现在大谈保障房、公租房、廉租房、经济适用房、限价房，名目繁多，本文认为不是办法。
新加坡的保障房是村社逻辑，而非救济逻辑。中国不是新加坡，新加坡是个大村社，其保障房逻辑和按成员权分配宅基地的村社类似。我国住房改革前的分配住房办法依托的单位体制，单位也可以视为村社，依据平均和资历、等级混合的原则分房，获得住房的关键是获得一个单位的成员权。只有小范围的城市共和国才宜采用这种制度，针对本国公民搞保障房是可以的。在大国，非农土地的地租分配问题更加复杂。城市化中，人们由面上居住到点上居住，出现不同的集聚点，由此形成由中心区域到边缘区域土地价格逐级落差的情况，而且形成不同地块、不同城市土地之地租差距，较之农地间差距，远不可同日而语。所以，主要是靠税收的办法，实现 “均占地价、增值归公”，而不能靠直接为每人保障同等面积住房的办法。
保障房办法如何避免社会阶层的隔离？不同城市居民的隔离？如果市民相当大部分甚至大部分从本市政府获得住房保障，户籍不比国籍还严厉，行吗？肯定要划出一个界限，不仅是经济能力，更重要的是居民身份。不然，安徽农民都到上海要保障房，怎么办？重庆大建公租房，立意很好。重庆声称公租房建设不搞贫民窟，地段和容积率都很好，公租房要打破城乡和内外差别，让新就业大中专毕业生、进城务工人员、引进专业人才和外地来渝工作人员都能够申请居住。黄奇帆说，凡年满18周岁，有稳定就业岗位和收入来源，具有租金支付能力，本市无住房或住房面积低于城市住房保障标准的，都可申请，不受户籍限制。看来，重庆公租房的对象是中位劳动者甚至偏上，我敢说，实践中一定出问题。重庆本身就太大了，还处在中国这样的大国中。如果我们真要推广保障房，这个中央强硬包括作秀，只会把我们的户籍制度弄成不同地区的区别和国家的区别一样严厉才行。如果在京沪这种地方大规模推广保障房，一定要以本市户籍作为一个甄别的依据，那时，我敢说一个人可以到美国取得美国国籍，但不见得能拿到京沪的居民资格。如果说无甄别的，比如他有工作，有固定收入就可以，这个以后肯定会遇到麻烦。城市化的大国只能采取征税的办法平均地租。大国提供的保障房和新加坡的制度逻辑上不是一回事。
怎么尊重住房消费者的选择权和住房在多个主体间流转形成的福利优化或资源更佳配置？因为上班地点、子女入学、喜好清净或热闹、愿意住小房而多旅游、愿意住大房而节省其他消费等等。住房的流转在现代城市生活中应该非常普遍经常。所以不能在流通环节设置障碍，换个工作或者小孩换个幼儿园，就换房很正常。
不怕住房市场化，就怕地租没有社会化，就怕土地成为投资品。住房以消费品的形式存在，不具有投资属性。住房既是必需品，又是满足品，也是奢侈品。作为必需品，一般人不难获得；作为奢侈品，如城中心的四合院，因为累进性的土地税，房主除非在其他领域有充足的现金流，否则住不起这相当于养了一头白象。本文的上述办法下，中位收入者自能凭自身收入住上中等房。政府只需救济孤寡废疾和一线城市必须的一部分低收入者，甄别成本低。实际上，甚至不需要政府另外建什么保障小区，只需在普通小区购或租来一些房子提供给这些人就可以了，或者免除一些人的土地税就可以了，这样不产生社会隔离。一般人，不要为一些不太幸运的同胞和你住得一样生气，他们的不幸运是明显的，没有开着宝马来住的，在私车、旅游、美食、时装方面他们还是比你差。
土地税不应该仅仅是地方税
不同于一般的鼓吹者，本文一个至关重要的认识是，土地税不能学美国，成为完全地方化的税收。土地税不仅仅是地方税，一线城市要和中央财政分享，省会城市要和省级财政分享，县城和全县人民分享。城市土地地租社会共享的范围应该多大？不能是在一个比较小的地域范围内部共享，这与城市的性质有关，城市土地的价值是一个地理现象、区位现象。而区位现象，因为别人远了，所以你近了；集聚到此处，所以不能集聚到彼处；这里是北京上海，所以其他地方不是北京上海。因为有了中国所以才有了上海，如果没有了中国，上海还是什么上海？要注意到，在城市化进程中，城市地产在增值，同时远乡地产在贬值，二者是此消彼长的关系。一线城市土地税收入有一部分要交给中央政府，在全国范围内统筹使用，受惠的对象超出一线城市居民的范围，使哪怕穷乡僻壤的居民也分享一线城市的地租。
其他反对房产税的理由不成立
有一种看法认为，我国城市土地是国有的，所以不应该对不是我所有的财产征税。这里反映了普遍的误解和概念的混乱。
首先，在法律上人们拥有的不是财产，人们拥有的只是财产权利，反映的是人与人的关系，而不是人与物之间的关系。土地税严格说是对土地上的财产权利征税，财产权利究竟叫使用权还是所有权都可以被征税，关键在于拥有这项权利带来了什么样的收益。
国有在不涉及外国人时不是一个财产权利的问题，而是一个政治权力的问题。说土地是国有的，是中国人民的共同财产，它的意义在于对外国人——美国人、越南人等等的排斥，外国人要使用就要多交钱，或者根本不允许使用。族田、农村集体所有制、单位所有、个人所有等才具有财产权利的意义，因为都具有排斥性。就财产权利而言，所有的概念意义也不是很大。最小的土地上的财产权利，就是露天电影厂前画一个圈，今天晚上有权利在这里坐，为习惯所尊重的时效为一个晚上的使用权或者优先占用权这就是财产权利。无论是70年的使用权，或者一两年的租赁权，甚至说某块土地可以通过的权利，当然可以包括所有权，并没有本质的区别。关键的问题不在于所有的问题，因为没有绝对的权利，所有权和使用权的区别不是本质意义上的，它是一个类别意义上的。整个关注点是哪种具体的财产权利，这种财产权利产生了什么样的利益，这是问题的关键。我们需要注重的是具体的财产权利，所有权不是源头，也不是起始点。
既然都是对某种土地上的财产权利征税，对无论是使用权还是所有权的保有征税，在法理上并无本质区别；我国当前的土地制度带来了地租分配的极端不平等，城市土地增值收益为少数人掠取，在这种情况下，当然应该针对事实上获取较大地租的土地上权利征税。另外小产权房，农民的宅基地房也要征税，从而打击城乡结合部、城中村出租宅基地房的食利阶层。
政府管理中的一般原则不能用来反对房产税，这在逻辑上不通。有些论者提到“税收法定、财政透明”等等问题，我承认这些原则，但这是政府管理中的一般原则，不能单单用来反对房产税。
（系中国社会科学院法学研究所副研究员）
《科学时报》 (2010-7-20 A1 要闻)
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