房地产问题之我见
—兼评“卢麒元：楼市新政的一种可能”
江 峰
毫无疑问，卢麒元同志的《楼市新政的一种可能》的出发点是好的，但分析和结论都存在问题。理论上，房地产价格涉及三个变量：货币供应量M ；房屋供应量Q；资金周转速度V，但分析是不能仅仅只看总量，还要看结构。在特殊时期，结构甚至比总量更能反映事物的本质
由于P=MV/Q，房地产价格暴涨，或者因M过大而起，或者因Q过小而起。如果仅仅从总量分析问题，那么结论自然只有一个：一方面控制M，另一方面增加Q，两手一起抓，问题彻底解决。实际情况真的就这么简单吗？
结合实际情况分析，首先，当前存在大量空置房，Q是相对过剩，那么，从表象来看，房地产价格暴涨，就只能是因M过大而起，似乎只要控制了M，房地产价格就能被控制住，事情变得更加简单。但是，如果政府真的按照这个逻辑采取措施，中国就真要进入经济全面衰退期。要说明这个结论，需要长篇大论，笔者这里不作分析，但可以简单的概括一下核心的东西：1、中国当前的经济发展模式和所处的发展阶段，决定了在过去二十多年和今后几十年中，不断的、适度的增加货币供应量成为推动经济发展的重要前提。2、在中国当前的经济发展体系中，房地产行业起着牵一发而动全身的作用；中国当前所处的发展阶段，又决定了在过去二十多年和今后几十年中，房地产行业将一直是经济发展的重心。也就是说，在这样一种情况下，如果突然过度紧缩货币发行量，是极其危险和不可思议的。
如果上述结论成立，是不是意味着房地产价格暴涨是不可避免的了？我的答案是：在未来几十年，至少20年中，房地产价格肯定呈现不断上升的趋势，这是由我国经济所处发展阶段和当前所采取的经济发展模式所决定的，除非改变这种发展模式，否则，房地产价格不断上升的趋势不可避免。但不断上升并不等于暴涨，更不等于认可这种暴涨，恰恰相反，这种暴涨将严重阻碍我国经济持续、健康、高速的发展，“物极必反”，如果不采取坚决措施加以遏制，后果将不可设想。因此，关键的问题在于：到底是什么原因造成了房地产价格暴涨？
笔者认为：现实情况不是总量问题，而是结构问题。通俗的说，就是人民币发行后流向了哪里的问题。更明白的、粗略的讲，可以从两方面来表达：一是生产资金流向了哪里？这决定于国家的经济体制、经济发展模式和产业政策；二是消费资金流向了哪里？这决定于国家的经济体制、分配政策和消费导向。这两个方面都是结构问题。如果把事情看得更深一点，还有一个更大的结构：即积累和消费的比例关系。因此：笔者认为：造成房地产价格暴涨的愿因在于：一方面，由于经济体制和分配政策长期失误，社会财富以罕见的速度向极少数人集中，造成贫富极其悬殊；另一方面，由于经济体制和产业政策长期失误，造成生产资金大量聚集到投机领域。
这样看来，事情真的非常复杂。改变经济体制和经济发展模式？调整经济结构？改变分配政策？“冰冻三尺非一日之寒”，所有这一切虽然都非常有必要，但都不是一日之举，更何况精英们根本不想改变，甚至变本加厉。如果说，我写这个东西还抱有一点希望，那就只能就事论事了，基于此，笔者认为：就短期来看，要遏制房地产价格暴涨，必须采取以下办法：
1、尽快改变“土地财政”，坚决打击房地产领域官商勾结，甚至官商一家的腐败现象，降低房地产成本。
2、尽快改变收入分配政策，大幅度、切实提高广大人民群众的收入水平。
以上两点在于保证商品房的成本和广大人民群众的收入水平基本相适应，在有效满足广大人民群众住房基本需求的前提下促进房地产行业的持续、健康发展。
3、严厉打击房地产投机资金。办法是：（1）开展全国性的房屋普查，彻底查清空置房数量，对空置房开征物业税；（2）严格实行“一套房首付不低于30%，二套房首付不低于50%，三套房及以上全额付款”的政策；（3）除改善住房、移居它地需出售原住房外，凡属于“投资”（其实就是投机）性房屋转让，大力加重相关税收。仅此一点，如果能切实加以实行，必可在短期内收效。
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