警惕房地产宏观调控中的新自由主义趋向
钟庭军
2008年年末，由于美国次级债危机导致我国国民生产总值下滑，党中央出台了一系列刺激内需的措施，其中刺激房地产消费就是重要的一项。在这种政策的导向下，房地产市场本来自我调整的过程被拦腰中断，2009年房地产市场呈现“U”型反转。全同商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42．1％；商品房销售额43995亿元，比上年增长75．5％（国家统计局，2009）；各地地王频出，央企纷纷涉及非主营业务的房地产；房价以更快的幅度上升，我国房价收入比迅速提高，导致民怨日益积累。人们不禁要问，我国的房地产宏观调控思路究竟出了什么问题？数年来房地产宏观调控为何房价却越调越高？新自由主义，对于房地产宏观调控领域来说似乎属于较为生疏的名词，但是在我国房地产领域却以较为隐蔽的方式出现，较难为人所知，我国房地产宏观调控的失灵与新自由主义有着千丝万缕的联系。因此有必要对房地产宏观调控中的新自由主义趋向进行概括和分析，以有利于我们在制定房地产政策过程避开这些陷阱。
一、房地产宏观调控新自由主义泛滥根源
（1）新自由主义泛滥的宏观环境。新自由主义理论是战后一系列经济理论的综合，包括科斯的产权理论、弗里德曼的货币主义、贝克尔的家庭论为其理论基础，针对凯恩斯主义无法解释上世纪70年代出现“滞胀”现象而新自由主义大行其道，主张充分利用市场达到资源配置优化，否定国家干预市场。新自由主义主张以新自由主义理论为基础，片面强调市场机制的功能和作用，鼓吹国有企业私有化、贸易自由化、金融自由化、利率市场化、放松对外贸的监管、放松政府管制等，适应了国际垄断资本向全球扩张的需要。此外，美国此后还利用经济援助、贷款的附加条件，向发展中国家强制推行“华盛顿共识”，新自由主义最终被美国当局国家意识形态化、政治化、范式化。休克疗法造成俄罗斯经济大滑坡以及拉美试验带来的区域经济危机就是新自由主义造成的一系列后果。新自由主义在我国迅速传播，在本世纪初也曾掀起一股私有化的浪潮，大量国有企业私有化造成国有资产流失，幸亏中央政府及时阻止了这一趋势。但是房地产仍是新自由主义的重灾区，它以隐蔽的形式出现，不易为人识别，因此决策者要特别警惕新自由主义的动态。
（2）我国房地产体制的低抵抗力。我国现行的房地产体制特征决定了它容易遭受新自由主义的侵袭。首先是新旧体制的交接。传统的计划经济住房福利分配已经结束了，但是房地产市场基本制度尚未健全。从1998年以来推行的全面房地产市场化改革其实就是私有化的过程，把以前的公房卖给私人。但是市场化改革并不等于私有化，也不是放开了市场就是市场化了。房地产市场运行良好需要许多基础性的制度，譬如反垄断制度、信息平台建设、价格预警制度等等。由于房地产市场建立时间短，决策者对房地产运行规律尚不清楚，这些制度建立尚待时日。其次是利益集团的阻扰。改革开放以来先富起来的阶层作为既得利益阶层往往成为了改革深化的障碍，这就是科斯所谓的“路径依赖”。作为先富起来的阶层，包括一部分决策者拥有数套住房是常事，对物业税等损害自身利益的制度往往抱有天然的抵制情绪，一些抑制投机的制度建设难以出台。在基础性房地产制度尚未健全的情况下，房地产市场就是霍布斯笔下的野蛮竞争的“热带丛林”，当然西方新自由主义就很容易在房地产体制内泛滥成灾。
二、新自由主义在房地产宏观调控中的表现
新自由主义在不断地侵蚀房地产宏观调控基本理念。新自由主义在房地产宏观调控中的表现形式各种各样，但是归纳起来主要有以下几种：
（1）把市场化等同于私有化。私有化并不等于自动建立市场经济运行制度。我国在遭遇亚洲金融风暴时，把放开房地产市场作为培育经济增长点，大力推进公房私有化的进程。我国的住房私有率迅速上升到2005年的82％左右。这有点类似于英国的住房私有化改革。与之不同的是，英国的住房私有化本身就具有良好的基础性制度建设，具备计划轨和市场轨两种系统性基础性制度，因此能较为顺利地完成从计划轨向市场轨转轨。但是我国计划轨较为完善，计划经济体制下住房生产和消费体制都具有一定的公平性和效率性，但是市场轨的制度建设却相对薄弱，特别是在反垄断、市场秩序、信自透明、房地产宏观调控等方面尚没有成熟的经验，大规模的私有化难免会造成混乱局面。在这个意义上，我国当前房地产乱象其实是一种体制转轨造成的乱象。新自由主义者往往把私有化、市场化看作解决问题的法宝，却不积极构建市场机制运行的基础性制度。新自由主义者以私有化的程度作为市场化程度的标准，其实质是放任自发的市场力量，是市场原教旨主义的表现。
（2）拒绝竞争主体的多元化。新自由主义是主张竞争的，但是我国新自由主义者却拒绝竞争主体的多元化，实质上是保护了垄断，未能将新自由主义贯彻到底。竞争主体的多元化有时能自动起到瓦解垄断的目的。竞争主体的多元化有利于改善竞争的绩效，我国国有企业改革的历史经验证明了这一点。我国的经济体制是从农村联产承包责任制开始的，而对城市的国有企业改革是肇始于对乡镇企业的承认，是在传统的国有经济体制之外造就一个竞争性的实体。就是这样的实体促进了国有企业进行改革后来又鼓励引入三资企业、外资企业，随后又承认私有企业在我国国有经济中所占有的地位。我国多种经济成分的竞争型结构最终促进国有企业进行股份化改革，出现一批盈利能力强、社会贡献大的“新型国企”。纵观国有企业改革的历程，我们发现培育—批竞争实体对促进国有企业自身改革有非常大的帮助，而房地产行业的竞争主体却较为单调。这里所说的单调并非是指所有制结构成分，而是清一色房地产开发企业。众所周知，一个企业，无论是外资、三资用有或国有企业，其存在的基础就是以盈利为目的。虽然在同一城市，各种企业开发的房地产楼盘还存在一定的竞争，但是最简单最有效的增加盈利方式莫过于价格合谋。奥尔森将这些利益集团称之为“共容利益集团”，这就是通常所说“一个城市房价基本上就是几个大开发商在一张酒桌上决定”的。因此培养异质性的竞争实体非常必要。何谓异质性竞争实体？房地产具有一定的垄断性，不像普通商品一样不同所有制成分就可以制造充分的竞争。房地产异质性竞争实体是指必须以各种不以盈利为目的的竞争实体或者低成本入市的竞争实体。在西欧国家，譬如瑞典、德国、英国，不以盈利为目的的住房合作社为社会提供的住房高达60％以上。但是我国的房地产开发主体结构甚为单调，仅仅是开发商唱主角。通常个人合作建房、小产权房都被排斥在外，就连西欧盛行的住房合作社也在我国不见身影。这些非盈利性组织有利于降低房地产开发企业的超额润，为自住性需求的消费者提供起码的住房条件。但是这些非盈利性组织在我国并没有得到提倡。小产权房是农民自发追求自身利益实现的产物，也是市场力量自发应对高房价的产物。统计经验证明，哪里的房价越高，哪里的小产权房出现得越多。这说明市场力量已经突破了法律的樊篱，从灰色渠道上提供了部分住房。这说明“看不见的手”永远推动人们突破制度的障碍和框架去实现自身利益，法律应该采取适当措施化解集体土地流转的矛盾，但是对于小产权房一律采用封杀的手段未免也有新自由主义的嫌疑。
（3）构建基础性市场制度积极性差或者制度软化现象。首先，基础性制度缺失。在开发过程中，容易出现囤地等现象，但是法律没有有效手段遏制囤地。在流通过程中，开发商容易出现价格合谋，对此我国学术界对价格合谋尚没有一个判断标准，此外在流通领域中还经常出现雇人排队、虚假广告等行为，我国尚没有建立治理这种市场秩序混乱的长效机制。在消费领域，我国房地产税费的典型特征是保有税种少、流通税种高，对投资性投机性买房没有较强的约束力，导致投资投机性需求挤占了刚性需求，出现严重的住房不公现象。言概之，在房地产开发、流通以及消费领域，均缺乏避免对生产要素以及商品垄断占有的基础性制度。其次，基础性制度软化。市场机制基础制度可以促进市场主体公平竞争打破垄断、促进要素流到最有效率的市场主体手中。在生产阶段，开发商高价拍地，获得高价地后，却由于形势变化而推迟开发，政府手中的土地变成开发商囤积的土地，尽管每年政府都加大推地的力度，但是由于开发商的“囤地偏好”，每年开发的土地面积也达不到政府希望的面积。由于地方政府和开发商具有利益一致性，出现促进要素公平流动的制度“软化”现象。开发商往往和地方政府达成一致，在缴纳士地出让金、土地开发时限上采取通融措施，形成了对开发商的软约束。
（4）保障性住房措施不力和走形（市场失灵领域）。缩小政府规模，缩小公共产品的供给是新自由主义的一贯主张。住房公共政策尚处于缺位状态，也是新自由主义在房地产领域的表现。首先，保障性住房覆盖面小。如 2009年中央政府廉租房拨款仅为 493亿元，不到GDP的0.2％，经济适用住房拨款更少。从计划经济体制下的单位保障制转移到市场经济体制，住房公共政策基本机理尚未理清，中央和地方在保障房上的责任没有理清，地方政府建设保障性住房的积极性不高。其次，目标群体具有社会排斥性特征。从住房保障政策的目标群体的受益资格确定方面来看，住房保障主要针对官方认定的住房困难人群，有严格资格审查，一般都要有当地户籍，廉租房要符合收入和住房都遭遇困难的“双困”标准。非官方确认的住房困难主体，如非户籍贫困居民等被排除在外。经济适用住房的标准也已经变化，与户籍和一定收入相联系，但操作中往往严重走样。而住房公积金政策按规定覆盖了几乎所有单位，但公民能否获益，却依赖于雇主能否按时缴纳。总体上，非户籍人口被排斥于住房保障之外。我国住房保障制度既非普适性的、也非职业性的、也非完全收入相关的，而与人的身份与职业/单位有关，具有中国特色的社会排斥特征，甚至比福利保障色彩最少的自由资本的“新自由主义”还要糟糕。
概而言之，我国房地产新自由主义者以坚持市场化为主导方向，其实是在放任市场，其实质是市场原教旨主义和社会达尔文主义。在维护自身利益时，有时又拒绝某些新自由主义的良性主张，利用垄断、抑制竞争获得超额利润，代表某些小部分益集团的利益。
三、房地产界新自由主义者的理论武器
当然，房地产新自由主义者是有一套理论武器作为其辩词的。从理论武器、理论分析到政策手段，构成一系列看似严密的逻辑框架体系。
（1）供求关系为理论工具。新自由主义者所持的基本理论工具是供求关系。供求分析是西方经济学一个经典的分析框架，可供求分析是建立在主观效用价值论上的。何谓主观效用价值，简单说主观上是对某种商品的评价，譬如在沙漠里濒临死亡的人们愿意花巨额的资金支付—杯水的价格，原因在消费者认为值得。对于房地产供求而言，“供”是容易定量分析的，“求”却是不容易定量分析的。供求理论所依赖的主观效用价值论容易增大市场波动的风险。譬如在我国市场经济不完善、信息不畅通的前提下，拼命鼓吹房地产稀缺他雇人排队。虚假广告都可以造出人为的虚假需求，以致购买者误认为需求是旺盛的、房产未来升值的潜力是很大的。虚假的劝说以及广告说辞提高了购买者的心理价位（主观效用价值论的体现）。当购买者心理价位已经超过现实的价位，购买者便认为购买房产能够获得较大的消费者剩余从而踊跃购买，导致房产价格脱离价值直线上升，引发更多的投资性投机性需求的入市，引起房价螺旋式上升，刺激房地产泡沫不断膨胀。
（2）以中国特色为辩护词。新自由主义者以供求关系为基本理论工具，为了证明“求”之盛，为高房价作辩护，新自由主义者借助于中国特色的说辞。其—是鼓吹城市化带来的住房需求，混淆有效需求和无效需求的区别。我国的城市化非常具有特色，作为第三产业的低端服务业吸纳了大量的农村剩余劳动力，这些劳动力都以“低工资低福利”为其特征。我国所进行的城市化可谓人类历史上的“壮举”，但是这种刚性需求究竟能带来多大的住房需求尚值得商榷。显然，很大部分的进城农村人口，其工资水平难以购买城市商品住房，就连跳出农门的大学生对购房也力不从心。具有实际购买力的仅仅是农村小部分新富阶层。新自由主义者以城市化带来的刚性需求为高房价作辩护，但这种所谓的“刚性需求”往往是无效需求，即没有支付能力的需求；其二是混淆刚性需求和投机需求的区别。由于没有发达的房地产市场信息调查系统，房地产市场刚性需求和投机需求的变化难以被准确监测到，新自由主义者混淆了刚性需求和投机需求，把投机需求理解成刚性需求，竭力辩护高房价。其三是以中国特色为盾牌拒绝国际通行的基础性制度。西方发达国家的某些房地产制度还是比较科学的，适当引进有利于加强我国房地产宏观调控。但是我国新自由主义者以中国特色为其盾牌，拒绝实行本来西方有的比较科学的某些制度，如物业税制度。为了维护某些利益集团的利益，为了夸大基础性制度实施的困难，往往披上“中国特色”的面纱。笔者并非鼓吹全盘引入西方房地产制度，但对大多数国家都实施的行之有效的制度，无论面临多大困难，都需要引入。
（3）夸大房地产的支柱地位。为了进一步为高房价作辩护，新自由主义者夸大了房地产行业的支柱地位，使中央调控房地产时落入投鼠忌器的尴尬境地。新自由主义者是这样夸大房地产的支柱地位的。首先是混淆房地产业和建筑业的区别。新自由主义者在计算房地产带动效应时是把房地产行业和建筑业混淆在一起，特别是计算房地产业的前向关联时，房地产带动的是矿业、石油煤炭、通信、电力等物质技术原材料消耗性产业。这些所谓的带动效应本身就是建筑业的带动效应，混淆房地产和建筑业无形中扩大了房地产行业的支柱地位。而房地产企业其实质仅仅只相当于一个中介组织或者流通组织，难以承担起支柱产业的大任。从西方国家支柱行业变迁史的角度来看，从来没有西方国家把房地产业作为支柱行业，仅仅是美国曾经有段时间把建筑业作为支柱行业。其次是国民生产总值统计方式也造成房地产支柱地位的假象。房价上涨，其上涨的部分也被计算在国民生产增加值的部门，这种虚增的国民生产总值并不是国民生产总值实际增长，但是被计算在内，这进一步夸大了房地产的支柱地位。第三是有意无意忽视挤出效应。新自由主义者在扩大房地产对经济的拉动效应，有意无意忽视了挤出效应。购房者在购买住房以后，往往缩小其他方面的消费。在各项房地产宏观调控政策中，往往强调的是房地产对建材家具家电等的拉动效应，而对其他消费的挤出效应却有意无意被漠视了，但是这种效应对国民经济的影响却是长远的。
（4）拒绝行政化手段的利用。新自由主义者以市场经济为借口拒绝行政化手段。由于新自由主义者把私有化等同于市场化，拒绝行政手段的使用。譬如南京在抑制房价过程中采用一些行政手段就激起抗议一片。新自由主义者在拒绝行政手段时言辞凿凿，有关政府部门显得理屈。其实在某些市场经济基础性制度缺位、市场转轨青黄不接的前提下，行政化手段在一定范围内具有较好的效率。譬如价格合谋、掠夺性定价、垄断行为在西方国家已经遭到明令禁止，但是在我国关于房价合谋、垄断行为没有法律上的裁决标准，这种法律上的空白可以适当利用行政手段来弥补，关键的是要研究如何找到行政手段的切入点。譬如某大型开发商进入福州房地产市场，由于福州房地产市场体量小加上多种营销手段利用，福州房价迅速上涨，有关部门在该开发商楼盘周边布置若干经济适用房有效威慑该开发商。这种经济手段和行政手段的综合利用在我国转轨时期还是具有一定的适应性的
四、新自由主义在房地产领域泛滥的危害
新自由主义已经造成房地产市场的毁灭性恶果。每一次房地产危机导致金融危机都有不同的特性，不可因为我国房地产市场与其他国家不一样而妄断中国不会发生房地产危机，历史不可能重复进行着。美国次级债危机、迪拜事件这些房地产危机其实都有一个共同的特征，那就是新自由主义在该国房地产宏观调控中泛滥的表现。美国房地产宏观调控的新自由主义表现在：其一，过度夸大市场的力量，通过市场化和金融创新手段把低收入者引入房地产市场（低首付和浮动利率），让市场解决穷人住房问题。其二，基于房地产抵押贷款合同所构造的衍生品定价其实质就是故意利用复杂化定价机制造信息不对称，掩盖了价格脱离价值的事实，政府对其监管难以监管，也是市场机制作祟造成的结果。其三，美国房价上涨、投机需求剧烈时，政府又没有采取合适的手段和有效的措施去抑制市场的盲动力量。种种因素导致次级债危机最终引发全世界金融危机。迪拜年房地产危机的新自由主义也表现在政府对热钱的流入流出控制不力，爆炒楼花盛行，最终导致迪拜集团破产，工地停工。这些现象都是政府过度信任市场力量，让市场不受约束地配置资源，造成了巨大的破坏性后果。
很多房地产行业新自由主义者并非意识到自己是西方自由主义理论在中国房地产业的代言人，只是利益与新自由主义者相一致，无意中和新自由主义者的观点如出一辙。新自由主义有一整套理论主张，房地产宏观调控中却部分体现了其精髓，有意无意误导着部分学者以及部分房地产政策界人士，给房地产危机爆发埋下了隐患。新自由主义泛滥的结果不仅仅是导致住房严重不公的现象，它更是一种迂回式政治自由主义，激起民众的日积月累的不满情绪，严重损害我党的威信和执政基础。因此，要警惕政府政策界的新自由主义者，特别要注意把房价调控到与民众购买力相适应的程度。
五、政策建议
房地产市场经济制度的建设和完善，至少要在以下方面努力。其—，在市场机制发挥作用的地方，要努力构建多样化的竞争主体，彼此的竞争能够使市场保持良好的运行状况，消费者以较低的价格获得质量较高的商品。其二，在市场机制作用的地方，要针对各种垄断行为以及妨碍公平竞争的行为进行约束，以保障各种竞争主体能够在同一平台上进行竞争。其三，在市场失灵的领域，譬如房地产保障制度要积极完善配套，以便为弱势群体提供基本的住房条件。房地产学术界和政策界务必度要清除新自由主义对我国房地产宏观调控思路的影响，切实把提高民众的居住水平和居住质量放在首位，并把房价调整到与民众购买力相适应的水平，这样执政基础才能更加牢固，房地产体制才能更加健全。
（《环球视野》第321期，摘自2010年第3期《宏观经济研究》）
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