权威人士：农村集体建设用地所有权确权可能年前完成
2013年09月04日 02:57 来源：中国证券报
权威人士3日透露，农村集体建设用地所有权确权工作有望于11月前完成。在11月召开的十八届三中全会之后，土地制度改革有望得到进一步推进，但可能不会突破现有法律框架。
业内人士介绍，农村土地确权工作包括农村集体建设用地所有权、宅基地使用权和集体建设用地使用权确权三部分。截至去年底，全国农村集体建设用地所有权累计确权登记发证约620万宗，发证率达94.7%，部分地区已全部完成。今年8月底，国土部发文表示，对农村集体建设用地所有权确权工作进行抽查。
由于权属关系复杂，涉及历史遗留问题，农村宅基地使用权和集体建设用地使用权确权工作进展相对缓慢。今年的中央一号文件提出，用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作。有分析人士认为，随着土地制度改革不断推进，这项工作可能会提前完成。
上述权威人士表示，随着农村土地确权工作推进，农村集体建设用地所有权确权工作有望于11月前完成。不过，要实现城乡土地同权同价，以及城镇建设用地与农村集体建设用地自由交易，恐有一定难度。
未来数月，农村集体建设用地使用权和宅基地使用权流转等可能进一步扩大试点范围。其中，一些东部城市可能会被纳入试点。“扩大试点”有可能成为土地制度改革突破口，进而带动制度破局。
按照国土部工作安排，今年将研究出台农村集体经营性建设用地流转指导意见、部署开展宅基地制度改革试点，以及总结推广农村土地股份制改革经验和做法。
为配合土地制度改革，《土地管理法》修订工作可能在年内取得进展。
征地制度改革或近期出台 农地有望市场化流通
2013年09月04日 08:33 来源：财经网
据内地官方媒体报道，国土部门目前已形成关于改革完善土地管理制度的框架建议，在完善改革土地制度过程中，与补偿相关的征地制度改革是最大难题。未来，在原有制度模式上，通过总结当前一些试点城市的经验，“农地”有望通过招拍挂等方式进行市场化流通，权益进行市场化分配。
城镇化引出土地改革框架
资料显示，到2020年，中国城市化率应该在60%左右，城镇人口大约为8.5亿，比2012年底城镇人口净增1.4亿人。目前，我国城镇工矿用地规模已突破10万平方公里，有分析据此预测，如果按人均100平方米为新增城镇人口提供工矿用地，至2020年城镇工矿用地总量将突破11万平方公里，该数据将大大突破国土资源部土地利用总体规划中规定的10.65万平方公里的控制目标。
为了适应城镇化对城镇建设用地的需求，土地管理制度的改革完善便随之引出。自去年9月以来，国土部便成立专题研究小组，围绕促进和保障城镇化健康发展，谋划土地管理制度改革方向。
国土部土地管理制度改革研究课题小组成员、国土部规划司副司长刘国洪告诉记者，改革研究小组在历时10个月、对11个省份的50多个城市进行调研后，目前已形成关于改革完善土地管理制度促进城镇化健康发展的框架建议。
刘国洪还说，为了适应新型城镇化发展的要求，当前土地管理制度改革工作重点包括，提高存量用地在建设用地供应总量的比重;扭转城镇建设对新增土地出让收益的过多依赖;建立起有利于存量建设用地盘活利用的制度政策体系等。
据分析人士预测，土地管理制度的完善和改革，很可能成为十八届三中全会之后最先启动的改革领域之一，也是与城镇化关系最为紧密的改革领域之一。
土地制度改革完善的具体内容还大致包括，在保留现有征地制度的前提下，缩小征地范围，改产值补偿为市场价值补偿;在保持用途管制的前提下，规范农村经营性集体建设用地的流转;依托现有土地交易机构，建立城乡统一的建设用地市场;推进集约节约用地，对增量建设用地和存量建设用地出让方式等领域，进行差别化管理等。
农地有望市场化流通
业内认为，新一轮土地改革的核心是如何打破土地二元结构限制。根据我国现行土地管理法，土地所有权归属分两类：一是全民所有制，即国有土地;二是劳动群众集体所有制，主要指农村集体土地。在农村集体所有制的土地中，一般是指除了耕地、林地等农用地以外，用于宅基地、集体企业用地等建设用途的土地。
在国土部主导的土地管理制度改革工作中，便包括了如何研究集体经营性建设用地流转指导意见、部署开展宅基地制度改革试点，以及总结推广农村土地股份制改革经验和做法。其中，有消息称，指导意见有望就土地利用规划城镇建设用地范围以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、收益分配方式等方面做出具体规定。
现行土地管理法规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”这意味着，在原先的制度框架内，农村集体用地无法通过招拍挂等方式入市流通，相关权益也无法通过市场化途径进行分配。
当前，一些城市已经开始在农地的市场化道路上，尝试一些打破“二元制”的探索。其中，重庆市基于“计划+市场”的双轨制试点阶段的“地票模式”已经广为人知。
记者日前在重庆了解到，该市的做法是将验收合格的农村建设用地指标打包整合，构成不同规模的地票，进而面向社会公开交易。凡是需要用地指标的境内外的法人、其他组织或者自然人，均可在农村土地交易所公开竞购地票。
重庆对地票交易总量实行计划调控，原则上不超过当年新增建设用地计划的10%。政府在综合考虑耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费等因素的基础上制定出地票的基准交易价格。最后，购得地票的开发者选定符合规划的待开发土地，凭地票办理征收转用手续并完成补偿安置，征为国有土地后，通过“招、拍、挂”等法定程序，取得国有建设用地使用权。
这种地票模式，是通过先交易“地票”再将具体土地征为国有的方式，使得原本不能直接流转的农地实现市场化流转。此外，还有将农地国有化之后再流转的“深圳模式”，以及海南省所尝试的，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营已经纳入流转试点的农村集体建设用地，来用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设。
参与土地管理制度改革工作的一位权威人士告诉记者，土地制度改革的一个重点，就是在原有制度模式上，通过总结当前一些试点城市的经验，完善“农地”通过招拍挂等方式进行市场化流通，以及权益进行市场化分配的路径。
征地制度改革是最大障碍
在土地改革制度的完善工作中，涉及补偿问题的征地制度一度是最大障碍。上述人士说，修订后的部分补偿标准有望相当于现有标准的数倍以上。而业界的共识是，征地补偿标准长期以来是征地矛盾的核心所在，现行标准已不能完全体现被征地农民权益。
农业部长韩长赋称，土地被征用以后，巨大的增值收益没有多少真正落到农民腰包。而近年来，由于城镇化进程带来的大量土地需求，征地拆迁类纠纷事件频发，尤其是涉及农民利益的集体用地补偿方式。
尽管我国曾多次对征地补偿制度进行改革，但基本的征地补偿思路一直未变，其基本依据是“按照被征收土地的原用途给予补偿”，现行主要方法有“年产值倍数法”和“征地区片法”。
此外，一系列征地制度改革新政也有望在近阶段出台，除了重新修订后的《土地管理法》，还有《农村集体土地征收补偿条例》、《集体经营性建设用地流转指导意见》等。受此影响，未来农地征补过程中，农民不仅有望获得较高的补偿收益，还可以逐步成为农地入市的交易主体。
国土部称未下发农地流转试点指导意见 概念股分化
2013年09月04日 10:41 来源：凤凰财经
凤凰财经讯 周三，土地流转概念股走势分化，辉隆股份、上实发展、申达股份涨停，海南橡胶、新野纺织、中华企业涨超5%;康达尔跌超6%，香梨股份跌超4%，吉林森工、正和股份、众和股份等跌超3%。
大智慧阿思达克通讯社9月4日讯，周二下午，国土资源部新闻处处长谢晖对大智慧通讯社表示，截至目前，关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见，国土部并没有向地方政府下发过这一文件。
日前有媒体报道称，国土部已于6月下旬下发《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见》。
对此，谢晖称，经向国土部相关部门核实之后确认，国土部并未下发上述文件。不过，谢晖并未告知在国土部层面相关指导意见的具体进展。
这一信息也从湖北省国土资源厅得到回应。周二下午，湖北省国土厅相关处室负责人向大智慧通讯社透露，今年三四月份，国土部曾下发关于农村集体经营性建设用地使用权流转工作的通知，要求地方上报2-3个试点单位，但最后试点安排以及试点工作的指导意见，目前还没有接到正式的文件。
附： 广东试探农村宅基地乡镇内流转 据传此前多次被否
：林春挺 林小昭 发布时间：2013-08-11 来源：第一财经日报
未来一段时间，广东农村宅基地或可在本镇、本集体内部流转。
广东省政府法制办5日就《广东省农村宅基地管理办法(送审稿)》(下称“送审稿”)公开征求意见，称符合相关条件的农村集体经济组织成员，报乡镇政府或街道办同意，可以购买本镇区域范围内农村集体经济组织成员的房屋，并取得相应的宅基地使用权。
“这只是一个试探。”国务院发展研究中心农村部一位不愿意透露姓名的专家对《第一财经日报》记者说，“按照现行法律，农民宅基地不能上市。但广东可以慢慢去试探。”
这位专家指出，不管是工业化还是城镇化，中国大部分土地都得不到有效利用，很多省份土地的使用率只有0.3~0.5之间，比发达国家低了至少一倍。广东这一改革可以解决一些空心村宅基地得不到有效利用的难题。
从村到镇
宅基地是农户用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。一直以来，宅基地被视为农民福利，被明确禁止入市。1999年国办下发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，就明令禁止农民住宅向城市居民出售、禁止城市居民占用农民集体土地建住宅。
根据送审稿，此次广东鼓励农村集体经济组织成员出售依法取得的一户一宅之外的农村房屋，房屋所在的宅基地使用权相应转让。
在“有条件放开”的同时，送审稿也明确，严禁城镇居民购买农村宅基地及其地上房屋、附着物，强调“农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织”，一户只能申请一处宅基地。
送审稿还规定了购买门槛，即“为了解决住房问题而买宅基地，而不是为了房地产投资”。宅基地使用权也并非永久持有。送审稿称，若出现宅基地闲置两年、建新屋不拆旧屋、已迁入新村等情形，由农村集体经济组织收回宅基地使用权。
中国土地学会秘书长黄小虎认为，广东这一做法意味着农民可以通过交易宅基地来获得一些利益，有一定的积极意义。
黄小虎还透露，广东早就想出台这样的政策了，但一直没有得到支持。
国土局规划司原副司长郑振源也曾撰文称，广东早在2007年就着意印发《关于加强农村宅基地管理的通知》，旨在放开对农民宅基地上市流转的限制，但当时未获得中央层面支持。
今年3月，广东省政府办公厅印发《广东省城镇化发展“十二五”规划》提出，允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益，以解除农村劳动力进城落户的后顾之忧。
目前，宅基地改革试点主要在广东和重庆展开。今年初，重庆提出将在永川、渝北等地开展农房交易试点，优先把农民集中居住区房屋和转户居民退出房屋纳入试点范围。
上述专家称，广东要真正实现农村宅基地的流转，要向中央争取相关试点，并出台相应的法规政策。
等待支持
广东省政府发展研究中心农村处处长冼频曾公开表示，如果送审稿最终将宅基地的流转范围确认为在本镇范围内流转，这将是一个先行改革。
他认为，宅基地仅停留在本村范围内流转，范围太窄，流转有限;倘若范围过大，有可能导致圈地情况的出现，譬如，珠三角较为富有的农民将赴经济落后的粤东西北购买宅基地。因此，限制在本镇区域范围内流转，是一个较为谨慎而保守的范围。
上述国务院发展研究中心农村部专家亦对本报记者表达了同样的观点。他认为，如果范围过大，广东将难以执行下去。
“目前宅基地和小产权房的流转问题都没有太大突破。”广东省综合改革发展研究院副院长彭澎在接受本报记者采访时说，深圳“土改”也只是集体经济里的工业用地可以流转，农地和林地的承包经营权可以流转，这些都在国家的规定范围内。
彭澎说，农民要进城，他们的宅基地及土地承包权怎么处置，必须有一个完善的退出机制来支撑。
经济专家、暨南大学法学院李伯侨教授此前指出，按照《土地管理法》、《物权法》等法律，农村宅基地只能在村集体内部流转，不能转让给城市居民。但中国改革总有突破既有秩序的特点，在某些方面与既有法律不大一致，也是改革试验所允许的。
李伯侨认为，如果广东省出台了相关政策，并取得了良好效果，国家相关法律的修改和制定也是有很大可能的。
允许转户农民在自愿基础上流转，是否意味着进城农民在获得城镇户籍之后，也有保留既有土地承包权和宅基地的可能?对此，李伯侨说，现行法律规定，宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。如果进城务工人员取得了城镇户口，其享有的宅基地使用权的法律资格就会丧失，原有的宅基地自然要被集体收回。
彭澎说，在现实操作中，很多地方村改居，整个村的村民都变成了居民户口，并没有迁徙和转移，他们都还有农地和宅基地，所以这种变化并没有实现完全的城镇化。
上述国务院发展研究中心专家说，我们也不能对广东在这方面的试探，抱有太高太多的期待。
(本报记者林小昭对此文亦有贡献)
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