31家房企存货直逼6100亿元 过半库存难消化
2015年03月20日 证券日报
31家房企未售现房合计848亿元，比上年增长39.3%
■本报记者 王丽新
据兰德咨询统计，截至3月19日，197家全部上市房企中已有31家发布了2014年年报。兰德咨询表示，31家房企2014年末存货值总和是6085亿元，比上年增长20%;其中，未售现房合计848亿元，比上年增长39.3%。
兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示，存货骤增背后有两个不得不承认的事实：一是高开发投资额和施工面积意味着今后的潜在供应量非常大;二是许多房企的存货质量较差，这意味着过半存货难以消化。
存货骤增敲响资金链警钟
实际上，虽然已公布2014年年报的房企还不到沪深两市上市房企的四分之一，但其存货大增的趋势已经非常明显。
根据Wind资讯统计数据发现，按照Wind行业分类，截至3月19日，剔除数据不全的房企，30家上市房企公布2014年年报，存货总计为5996.78亿元，而去年同期则为5147.96亿元，攀升了848.82亿元，同比上涨幅度为16.49%。
宋延庆表示，从具体企业来看，与其他业绩指标类似，不同企业的存货情况也在加速分化。在已发布年报的各家企业中，20家企业存货增长，占比达占65%。其中，5家企业增长50%以上：莱茵置业(7.63, -0.01, -0.13%)增长82%;中房地产(12.24, 0.37, 3.12%)与首创置业均增长65%;华发股份(15.04, 0.09, 0.60%)增长59%;广宇发展(9.62, -0.24,-2.43%)增长54%。
“原来的存货价格有一定上涨，尤其一线城市出让的土地”。一位业内人士向记者表示，一个地王的诞生意味着前一个地王的解套，可见上涨的这部分存货货值非常高。
存货骤增背后的另一主要原因是，市场消化存货的速度减缓。据国家统计局数据显示，截至2014年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，同比增长26.1%，三项指标均创下了历史新高。
更令人不安的是，年内施工面积达72.6亿平方米，开发投资额比销售额高出18744亿元。宋延庆表示，这意味着市场潜在供应量巨大，供大于求的局面仅是刚刚开始。同时，鉴于产品升级换代速度很快，可能过半再也卖不出去。这对房企的资金链可谓重压。
过半库存难以消化
《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据对比发现，与存货增加，存货周转天数减少，去库存能力强的大型房企相比，中小房企的控盘能力稍显不足，项目布局过于集中，无法抓住市场窗口期，灵活推盘，项目去化速度较慢，因此存货增长比例出现超过50%的现象。例如，宣布业务转型的房企，或者被标杆房企抢占其产品布局“主场”市场份额的房企。
对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进曾向《证券日报》记者表示，房企存货周转速度下滑可能由多方因素造成，比如企业产品与财务周转的困难，影响资金的利用效率，或者企业拿地激进扩张等。
而据宋延庆向《证券日报》记者透露，“近期我们为一些房企做战略规划和提供竞争监测报告服务时，重点分析了5家房企的存货情况。结果显示，在某三线城市的中小房企的存货中，已批未售货值，包括车位、营业房等，占总存货的70%以上，而存货中该有的土地储备几乎为零。某上市房企，已批未售货值中，位于二、三线城市的商业地产占比超过40%，不得不转为被动性持有”。
宋延庆称，说得严重些，资金投进去了，卖不出去，最终无奈地转为被动性持有。同时，随着其他房企的新项目持续入市，“我们预计，许多房企的现有库存可能过半再也很难卖出去，哪怕是降价”。
当然，业内不少人认为一线城市的项目好卖。事实上，以北京市场上一些“热销”明星楼盘为例，融创西山壹号院中的“楼王”，至今依然待售;鸿坤的林语墅在改名后，销售还是没有起色……
据亚豪机构统计，2015年，北京新入市的豪宅项目将有十多个，预计全年将有20多个豪宅项目在售。据统计，这批豪宅供应量可能达到2000套，而从以往的成交量来看，这类高端豪宅项目年成交量一般维持在100套-150套之间。
“老项目结转存货多，新增项目持续入市，这就是房企2015年普遍所面临的困境。”宋延庆如是表示。
据兰德咨询监测，近年来，房地产开发净利润率以年均1个百分点左右的降幅在持续走低。其表示，测算结果显示，在净利率只有10%左右的情况下，如果一个项目投资失败，可能会吃掉几个项目的利润，甚至会导致公司资金链断裂。宋延庆称，这意味着哪怕是项目中有10%的存货积压，也可能会吃掉整个项目的利润。
延伸阅读
1，高层要求住建部稳定楼市 楼市一揽子政策或密集出台
2015年03月20日 来源：中国证券报-中证网
尽管数据仍然低迷，但房地产市场的信心指数已较节前有明显提升。近期，除国管公积金额度放宽外，济南、宁波等地率先出台政策，在信贷、保障房等方面松绑楼市。3月以来房地产市场明显升温，使市场乐观情绪不断提升。
中国证券报记者获悉，高层密切关注楼市出现的问题，要求住建部等部门研究对策，做好政策储备，稳定房地产市场。有关部门已准备相关储备政策。其中，除税收、限购、房贷政策松绑外，还包括加大棚户区改造支持力度、吸引社会资本加入等。目前，有关部门正等待合适时机推出相关政策。
分析人士认为，连续降息降准带来的宽松货币环境及两会期间不断传出的利好消息表明，房地产业的政策环境将逐渐宽松。中央和地方政府将密集出台利好政策，推进支持刚需和“去库存”的过程。
2，沈晓杰：城镇化与棚改救不了中国楼市
2015年03月12日 08:26 新浪财经
中国总理李克强就任后所作的第二份政府工作报告，在房地产和住房政策方面的论述，又让人感觉新鲜了一把。
也许是中国整个大环境突出“市场决定论”，在今年的政府工作报告中，有关房地产的论述，罕见地从社会保障和改善民生段落中消失，出现在了“协调推动经济稳定增长和结构优化”中，作为城镇化章节的一部分来论述。
往年的政府工作报告中，住房一直是政府在保障和民生上的重头戏。而今年“持续推进民生改善”一章中，只留下创业就业、社会保障、增加居民收入、教育公平和基本医疗卫生制度等。
比章节安排改变更突出的，是政府在如何解决普通市民买不起房方面，基本没有提及。不仅“房地产调控”连续两年从政府工作报告中消失，而且像“让房价回归合理水平”这类安稳人心的客套话也没有。这不禁让众多期望政府在解决住房问题上拿出新的实招的市民、尤其是进城多年至今还买不起房的“新市民”来说，多少有几分无奈和失望。
细读今年的政府工作报告，尤其是把房地产一段的上下文进行对比，会发现这份报告在房地产上的着力点，放在了房地产市场和住宅产业潜力上。报告中房地产(12.28, 0.41, 3.45%)段落的上一段，讲的就是“推进新型城镇化取得新突破”。这里不仅突出把城镇化作为“最大的内需所在”，而且非常明确的提出“以解决三个1亿人问题为着力点，发挥好城镇化对现代化的支撑作用”。这里所说的“三个1亿人”，就是李克强总理在去年政府工作报告中所提出的“促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”。在这里，李克强总理实际上把这“三个1亿人”作为中国房地产市场和住宅产业最大的潜力和富矿，并以此回应国内外舆论对中国房地产市场降温从而会拖累中国经济的担忧。
实际上，最直截了当的把城镇化和棚户区危房改造视为拉动中国房地产市场“救星”表述的，还是李克强总理今年1月下旬在达沃斯论坛上的一番话。当有人问他如何应对中国房地产行业降温等风险时，他的回答是：中国去年城镇人口又增加了1800万，城镇化率又提高了1.04个百分点，中国现在城镇化率在55%左右。中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。此外，目前在城市棚户区里居住的约有1亿人，还有很多人住在城乡危房里。政府将加大这方面的投资力度，这也说明中国住宅投资的需求是长期的，必然带动与此相关的行业和产品供给。这就是李克强总理借城镇化和棚户区危房改造，给中国房地产市场及住宅产业算的一笔大帐。
中国城镇住房消费潜力只是“看上去很美”
如果按照中国高层再三强调的全面建设小康社会的要求，城镇居民如期在2020年实现全面小康的住房目标，那么，中国房地产市场的发展潜力是惊人的。
早在11年前(2004年底)，中国就正式发布了全面小康社会的住房标准。当时的建设部政策研究中心首次系统阐述了“全面小康”下中国人的居住指标。这就是：城镇居民“2010年人均住房建筑面积为30平方米。2020年人均住房建筑面积为35平方米。平均每套住宅标准在120平方米左右，达到户均一套、人均一间的总体目标。为保证居住的舒适度，合理的厨房面积应不低于6平方米，卫生间面积不低于4平方米，主卧室面积不低于12平方米”。农村住房的全面小康标准为：“2010年农村人均住房建筑面积达到35平方米。2020年为40平方米左右。”这也是我国公认的全面小康社会的住房标准。
那么，到2020年，中国城镇常住居民人口的规模会有多大?
2006年中国国务院办公厅印发的国家《人口发展“十一五”和2020年规划》指出，到2020年中国人口发展的目标及总量控制在14.5亿人左右。如果按照中国城镇化率到2020年提高到61.9%的目标，届时中国城镇总人口就是8.98亿人。
这8.98亿人要实现人均住房35平方米的全面小康住房标准，城镇居民住房在2020年就必须达到314.3亿平方米。而现在全国城镇所有的存量住房与此相差甚远。
2003年中国建设部公布的数据显示，到2002年底，全国城镇住宅建筑面积为81.85亿平方米。而根据国家统计局的统计年鉴和年度统计公报，从2003到2014年，全国城镇竣工的新建住房总面积为89.6亿平方米。
但这12年间城镇新增的竣工住房，还必须扣除由于城镇改造更新对原有住宅的拆迁——保守估计，全国城镇原有的存量住房在12年间减少了14.4亿平方米。
因此，到去年底，中国城镇所有的住房(包括未售出的已竣工住房)加起来也只有157.05亿平方米(81.85亿+89.6亿-14.4亿)，仅是“全面小康”所要求的314.3亿平方米的约一半，缺口高达157.25亿平方米。
要填补这个鸿沟，今后6年中国城镇每年需要竣工26.2亿平方米的新建住房。这比从2012年以来的3年中城镇所有竣工的住房总和(23.87亿平方米)还要多。就是按照这两年中国城镇每年10亿平方米左右的商品住房的年销售量(包括库存房和预售房)来看，这也将使得住房消费可取得令人振奋的消费倍增。
政府和政策缺位，让中国房市主要矛盾无人问津
但关键的问题，就在于如此美妙的理想目标，在今天的中国房地产市场和住房供应模式下，几乎没有实现的模式和通路的可能。
之所以这么说，是因为政府已经把住房政策减到了仅剩保障房一块。保障房之外，就是“市场问题交由市场自己来解决”。但仅靠市场力量，能够解决房地产市场的根本矛盾吗?
众所周知，中国人住房问题上的主要矛盾，是城镇约七成常住人口买不起房。政府对这些人中的大部分“撒手不管”，只在保障房上做文章，这就注定了中国房地产商这些年来“一头走到黑”。根据测算，虽然中国政府承诺，到2020年保障房覆盖面要达到20%，但实际上扣除拆迁户安置房等因素，真正能享受到保障房的，只是占城镇人口10%左右的最低收入者。那么，另外六成买不起房或改善不了住房条件的老百姓，该怎么办?
实际上，一边是大量空置楼房，一边是大量买不起房的老百姓，已经为政策缺失、市场调节并非万能提供了明证。
根据中国国家统计局的数据，到2014年末，全国待售的商品房面积已经高达6.2亿多平方米，比2010年中的1.9亿平方米暴增了2.24倍，商品房的库存滞销创下了记录。比这更能说明问题的是，住建部政策研究中心数据显示，到去年10月，全国商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例不到10%，也创下了历史最低水平。这也就是说，在建房屋中有90%以上没卖出去。
所以说，中国房地产市场最大的问题，不在住房消费潜力究竟有多大，而在于如何激活这些潜力。
而政府给出的答案——城市化和棚户区危房改造，显然远远解决不了这个矛盾。
试想，在一个大多数原有城市居民都买不起房的时候，从农村进城务工或大学毕业留在城市工作的新市民群体，以及本身因为经济条件受限只能蜗居在城市棚户区和危房中的城市低收入者，又怎么能很快具有更高的购买力?实际上，新市民的城市化也好，老市民危房改造也罢，基本上都和房地产市场的启动，特别是开发商商品住房的销售，没有什么关系。他们中只有少数经商有道的或是城郊结合部的拆迁户，方有可能成为开发商商品房的销售对象。他们中的绝大多数人，只能成为政府住房保障的对象，而不是商品住房的客户。但在严苛的保障房政策体系下，他们中又有几人能享受到政府住房保障的“阳光雨露”呢?
所以说，把城市化和棚户区危房改造视为陷入困境的房地产市场的“救命稻草”，只能是天方夜谭。
实际上，中国年轻一代的90后，正被逼无奈的成为“不买房一代”。根据中国社科院不久前公布的“社会蓝皮书”，在被调查的全国4110名90后大学生中，只有三分之一的毕业生接受“为了买房，我愿意降低生活质量”，而超过55%的90后毕业生选择“如果要背上沉重的房贷，我宁愿不买房”。就是给他们一笔相当于住房首付的钱，超过一半以上的人还是会选择创业而不是买房。
怎样才是让国民买得起的房?国际上通常用房价收入比，即住房价格和城市居民家庭年收入之比，作为衡量标准。一个地方的房价收入比如超过6，国际上就认为其为房地产泡沫区，如超过7，就会被认为是“国际房价最难承受地区”。
在今天中国的一些高房价城市里，一套住房的平均价格已经相当于普通家庭十几年、甚至是二三十年的家庭收入，房价收入比高达20以上，是“国际房价最难承受地区”数倍。
中国急需找到一种把房价收入比降到10以内的方法，这并非没有可能。直辖市重庆前几年就做过一次有益的尝试。重庆市长黄奇帆提出让每个家庭每月的平均收入能买得起1平方米住房。该市百姓买一套90平方米的普通商品房，只需7年半的家庭收入(房价收入比为7.5)。这个数字虽然在国际上还属偏高，但毕竟比中国多数大中城市的买房负担下降了一半左右。
重庆的主要经验就在于：政府在最大程度扩大保障房供应的同时，在商品房供应的市场上也绝不袖手旁观，采取“保障房+商品房”双轨制。一方面，重庆政府从2010年起就制定规划，在10年内建造2000万平方米共计30多万套的公租房，让100万人有房住;另一方面，在商品房市场上，政府根据市场需求及时加大土地供应，保证商品房的楼面地价不超过当期房价的三分之一，又通过增加房源供应遏制了地产商借“饥饿营销”哄抬房价。当地政府在激活普通市民住房消费上做文章，而不像大多数中国城市那样，为抬高土地出让金收益，和开发商联手控制土地和房源的供应，人为抬高房价。
在解决中国城镇居民住房问题上，只有抓住普通居民买不起房这个主要矛盾，在住房和房地产政策上不再“躲猫猫”，“全面小康“之下的住房目标才不至于放空炮。
非常遗憾，在今年的中国政府工作报告中，人们并没有发现政府在这方面有写什么具体方法。公众期待，在修改后的报告中，能看到在激活普通居民住房消费上有新的“亮点”。
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