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时寒冰牛刀曹建海地产三剑客揭示房价
20090726
主持人：房价有走高了。什么人推高了房价呢？
牛刀 ：七月十六日，银监会主席刘明康先生，宣布二套房贷首付重新开始执行。这时候，深圳房价成交量下降的比例是这样的：整个六月份，深圳房价的日均成交量是260套。最多的时候周五周六一般都是三五百套。刘明康讲话以后，深圳房价在7月17日下降到97套。跌破了100套。连续一直到今天(7月27日)都是103套，105套。昨天的成交量是95套。这说明，在日均成交量260套当中，有160套是炒房的。炒房客在这个时候首付一提高他没办法去买房了。他的风险太大了。所以在这种情况下，炒房客没有入市，真正想买楼的，改善型的，自住型的，只剩下100套左右。昨天是95套，前天是105套。十来天就维持这种局面。
主持人：您是觉得炒房的人比较多，推高了房价。那么其他两位呢？
时寒冰：是这样的。房价刚刚起来的时候，大量的投机资金还没有进入的时候，主要是开发商自买自卖。搞假按揭来套现。因为他之前害怕了。因为去年那波下跌，尤其是资金现金流让许多比较小的开发商非常恐惧。所以国家降低信贷门槛，加大信贷投放之后，他马上就做假按揭。做假按揭当然要把价格定高一点。可以多套一些钱。但是在做假按揭的过程中，始终没有有关部门去查他。导致他造成一种成交量放大的这种印象。他激起了投机客的兴趣。第二点就是说国家的信贷投放在持续的加大。我们知道从去年11月开始，到今年6月，投放了8万多亿资金。这是一个非常可怕的数字。因为我们08年的GDP也不过是30万亿。这个占比是非常大的。它给人带来一种非常强势的通货膨胀预期。它导致一些投机买房的人蜂拥而入。他们觉得在货币贬值的情况下，房价肯定有获利空间。然后他就进去了。也就是说，这次房价上涨，第一波导火索是开发商的假按揭，第二波是投机客，到第三波的时候，房源成交量在加大。一些自住型买房的也恐慌了。担心房价没完没了的涨，越等下去住房成本越高。然后他也杀进去。这样三波力量导致前期房价非理性上涨。在很短时间内就消化了08年以来的空置房，库存住房。基本上大部分都给消化掉了。本来需要20多个月消化的房子，结果三四个月就给消化干净了。这种情形在世界上是非常罕见的。就没有出现过这种情况。但是这种消耗属于透支性的消耗。因为在这个过程中民众的收入并没有增加，他没有新的增长点。在房价还处在非常高位的情况下房屋成交量的放大，它会对现有的存量财富进一步的透支消耗。这也意味着，房价缺少后劲。所以说现在的成交量在急剧下滑。刚才牛刀兄那个数字也清晰的证明了这一点。现在上海的数字也在下降。上海这两个月成交量在直线下滑。
主持人：我们的三位嘉宾刚好来自三个楼市比较火爆的城市。深圳，上海，北京。刚才深圳上海的情况我们都听到了。那么北京的情况，曹先生，北京房地产的交易到底是什么情况。
曹建海：这个交易量无论从一手房二手房来看，跟去年同比都是近一倍的上涨。这是从三月份以后。在三月份之前还是沿袭了去年的回落走势。三月份就有了小阳春的争论。当时很多人认为，这个小阳春是昙花一现，但是后来四五月份出现了大量的成交和退房。媒体报道一些楼盘的退房率差不多达到了30%。这个高退房率是不是人们买了房又把它退掉呢？不是的。那是因为在去年紧缩的时候开发商通过做假按揭的方式获得了融资。今年被其他人看中这个房子了，那么他需要把它退掉才能卖掉。所以就是通过退房再高价转出去。这也说明四五月份的高退房率说明大量的投机客开始入场了。这跟我们宽松的货币政策有密切的关系。
主持人：房价这么高了，特别是地价也越来越高了，地王出现以后，连开发商也看不懂了。普通老百姓更迷糊了。开发商这么积极的去拿地，那么他的钱是从哪儿来的。自己有多少，从别的途径有多少。
牛刀 ：他不是钱的问题。我们首先来分析一下，中央政府为什么要实现GDP的保八。GDP的保八是个什么概念呢。我们去年的GDP是30万亿，如果要保八的话，今年至少要做到32.4万亿。多出一个2.4万亿。我们知道，我们的经济是处于一个衰退状态，出口是负增长，实体产业经济民营的已经倒闭了40%，还有40%是在破产关门的边缘。真正好的只有20%。经济恶化的这种地步，你又要保八，采取什么方法呢？采取投资。我们现在分析，今年的新增贷款，至少要突破10万亿。如果这些新增贷款全部用出去了，这10万亿就转化成了GDP的增长。也就是说，我们实际的GDP，即使比去年下降10%，我们这10万亿可以全部弥补上来。这就形成了保八的表面数据很好看的情况。为了保八，在房地产这一块，就动员所有央企来买地。最近买地的中化方兴，金地，万科，保利，这些公司去做地王，这全都是央企的公司，国资委属下的公司。某种程度上来说，是国资委授意他们去做地王的。做地王传递了三个信号。第一个信号就是我们刚才讲的，是为了保八的需要。第二个信号，就是促使民营的房地产公司开始投资。今年上半年我们房地产的销售大家都看到了增长了53%，但是上半年房地产的投资下滑了22%。为什么会下滑，就是民营的房地产商不敢去拿地，对后市不看好。不敢去开发新的楼盘。他开发新的楼盘周期一般是一年到两年，短期不看好，他就不敢去投资。所以今年上半年房地产的投资整个下滑了22%。他为了拉动民间的民营的这批开发商来投资，所以央企带头。这是第二个信号。第三个信号是，房地产的周期，中国一般是两到三年。从拿地到开发，两年时间是必须的。在这种情况下，为两年以后的房价建立一个预期。但是正像2007年拿地一样，两年以后的预期，有很多的可变性。有很多的市场情况是现在拿地王的人是无法预测的。但是好就好在现在做地王的都是央企，他拿到地以后无非是银行的左口袋到右口袋。他就不存在对市场的更多的干预。
主持人：时先生对于地王产生背后的资金推动有没有新的见解。
时寒冰：推动经济发展的是三驾马车。出口，消费，投资。我们国家的出口在下降，尽管提高出口退税率了，但是由于国外的消费模式，受次贷危机影响发生变化了。也就是说他们以过度信贷支持的消费体系崩溃了。在这种情况下，不管中国的出口多么努力，出口都很难增长。因为不是说你的商品的价格不够便宜，而是因为他消费能力的确在下降。另外像美国这种国家，他要增加就业，但是他的金融泡沫破灭了，他要增加就业不可能在金融领域来实现。只能走实体经济，传统的制造业。他必然对中国的制造业产生竞争。对中国的进口需求就下降。我们一看出口不行了，再看消费，我们中国的消费一直来说中国社会保障制度不健全，普通百姓收入低。中国老百姓没钱消费。然后我们再看投资，政府只能做投资了。但是做投资他没有钱。我们知道我们国家的财政，中央财政从1978年到2008年除了1985年有25亿的账面盈余，其余年年都是赤字。而地方财政更是年年赤字。地方财政尤其是分税制改革以后赤字非常厉害。国外的瑞银专门做了一个研究报告，估计到2010年底，地方政府的负债能达到12万亿。你想想他投资是他最能做的，没有钱怎么办呢？只能卖地。通过卖地，让央企去买，把地价托高，托高以后，真正的目的是卖给民营企业。让民营企业去接这个烫手的山芋。把它的钱给他弄出来。然后这个地价下来是必然的。因为中国未来房价的走势不可能支持这么高的地价。比如说广渠门的地价，他旁边的房子，现在才卖15000元每平方米。而他的地价楼板价已经达到16000了。按照开发商的暴利，算上开发成本，其他费用，房价起码涨到30000元以上才能盈利。但是房价能在短期内涨到30000以上吗？我们可以对比一下2007年的例子，2007年北京出现了12块地王，但是这12块地王到现在为止没有一块开发的，全部在那闲置。为什么，一开发就赔钱。楼板价太高。面粉比面包还贵，这样他做出来的面包无论多么精致，多么会炒作，他都不可能赚钱。
主持人：现在市场当中有很多议论，老百姓说，房价太高了，都是开发商害的。他们有暴利，让我们来承受这么高的房价。但有些开发商也在喊冤，我们的地很贵。地的成本我们改不了，其实我们没有暴利。
时寒冰：他们把过去低价拿来的地折算成现在的高价来算。实际上开发商不是东西。为什么不是好东西呢？中国的开发商和西方的开发商是不一样的。这是建海兄前几年就做了专门的研究。我们国家的开发商你看吧，规划他不做，规划是规划部门做的。设计他不做，设计是设计院做的。建筑他不做，建筑是由施工企业来做的。他包给施工企业去做。卖楼甚至他都不做，包给公司去做。他从头到尾除了行贿，基本上不干正事。(观众热烈鼓掌)而且我国的开发商基本上就是皮包商，他没有钱。你看，他买地，他是靠贷款，他建房他是让施工企业给他垫资建房。他不需要拿钱的。房子还没有建，他开始预售房开始卖方。把这个钱拿到手，他基本上是空对空的。他是一个地地道道的皮包公司。而且很多人产生一种误解，把建筑业包含到房地产业了。其实房地产业跟建筑业是不一样的。建筑业是一个大的分支。在国际上，有把建筑业作为支柱产业的。没有把房地产业作为支柱产业的。我查了一下日本，查了一下全世界的支柱产业。在日本，排在最后一个支柱产业是色情业。但是日本宁可把色情业作为支柱产业都不敢把房地产业作为支柱产业。(观众热烈鼓掌)
主持人：看来观众的掌声也说明了您刚才的这个见地非常精彩。我还有一个问题想问曹先生，其实在5月27日的时候国务院关于固定资产投资像自有资金比率也有一个小幅的调整。原来是像房地产这一块，自有资金比率是35%，之后经过这个通知，调整到20%。这杠杆效应更大了。您觉得这个调整是不是造成了开发商敢于去拿地的一个原因。
曹建海：其实这是政府就刺激房地產投資的一个措施。政府改造，对房价的支持，包括信贷投放。这都是一揽子计划。我们还是回到刚才的地价疯狂这是为什么。但是这次就是连开发商都看不懂了。这句话讲的是实际上是老牌开发商看不懂了。新锐占据了开发商的主流。像潘石屹，任志强已经被挤出这个主流舞台了。为什么呢，因为他们的企业规模不够，根本就没有机会在拍卖时候拿到土地。所以他们现在成了怨妇了。
时寒冰：任志强的原话是这样说的：房价泡沫可能在两三年之内破灭。
曹建海：那么这个观点就跟我今年四月份英国金融时报对我有个专访。我预言中国的房价在两年之后会出现40%到50%的跌幅。这个观点当时也引起了比较大的震动。特别是国际投资机构。几乎就没有不在向我约谈的。
主持人：您是怎么得出这个结论的？
曹建海：我觉得现在这种民生的矛盾，如果继续上涨会高度激化。所以中国的这种(房地产)开发模式也会发生改变。就是基于这种为消解社会矛盾的情况，……
主持人：那会变成什么样子呢？
曹建海：那就是房价回落。房价回落有几种模式。像任志强说的回落也许就是泡沫破裂。也许泡沫破裂像跳水式的破裂，崩塌式下跌。这样跳水式的可能房价一次到位。我当时估计的是按照2008年的三四月份的水平，如果是现在的房价水平，那么回落要在一半以上。就像我在经济半小时说的，去年最高的时候，必须回落一半以上。现在的价格至少回落一半。我觉得可能是明年开始回落，一直回落到2011，2012年。也许是个缓慢回落，因为政府的扶持政策很重要。按照任志强的观点就是跳水式的。他之所以得出这样一个结论是因为他现在手里没有房子了。他现在迫切需要低价拿到土地。他这个观点完全是站在企业利益上来说的。如果他有了房子，他就会认为一直上涨。现在他手里没有房子，他需要获得土地，那么他在拍卖里面根本没有话语权。所以他们都变成了怨妇。所以说格局发生了变化。再过一段时间潘石屹任志强都要向我们写申请了。申请加入三剑客。
主持人：房地产的后市怎么走，房价的走势，市场人士有不同的看法。过去房地产三剑客比较孤独，因为大多数业内人士对房价都是看多的。但是现在有一些机构也对房价加入看空阵营了。比如中金看空下半年楼市，国家不肯能让房价继续上行。他们的研究部董事总经理邱劲表示，目前房价泡沫的背景是，居民收入并没有增加很多，而居民存款实际上也比较有限。出于对房地产泡沫的威胁性考虑，国家不可能让房价继续以现在的这种趋势上涨。另外我们也发现还有一个机构日本的野村证劵，他在7月6日发布的全球经济报告中，也是指出了一个类似的问题。他们的中国区首席经济学家孙明春认为，尽管泡沫显现。但鉴于房地产部门对就业，消费，投资和地方政府收入的重要性，政府不会很快采取激进的紧缩政策来给房地产市场降温。他预期房地产泡沫将会扩大，可能会比2007年的泡沫吹得更大。但是目前尚无法预测到这个泡沫结束的时点。那我们来比较一下这两个机构的观点。首先都承认现在有泡沫，而且可能已经很大了。超过2007年了。中金认为可能会有一个政策来调控我们过高的房价。但是野村证劵就认为调控会有，不一定是现在，也许在两三年以后，或者更远的将来。三位对于他们这两种机构的观点有什么样的看法。
牛刀 ：他可能从纯市场的角度来讲。其实中国的房地产市场不是一个纯市场的行为，他还有政府的行为，还有社会的行为。这个社会行为就是老百姓对房地产市场的期望和不满。如果房价太高了，大家都买不起了，就不可能支撑这么高的房价。支撑房价的只能是老百姓的购买力。从今年上半年来讲，深圳市首次宣布，深圳市前沿职工11年来收入首次下降。就是老百姓的购买力不够，宏观经济不好，谁来支撑这个房价上涨。我们看到现在唯一支持房价上涨的就是货币。从今年7月份开始，央行正在正回购。以票据的形式正回购资金。意思就是，你商业银行房贷款要注意了，尽管这个不能遏制你，商业银行房贷款的行为，但是给你提出了警告。我们可以关注最近的政策动态，包括银监会包括央行对目前这个货币的态度。口号提的是适度宽松的货币政策，实际上他正在收缩流动性。对楼市来讲最致命的就是二套房贷首付四成。尽管不可能像2007年9月27日那一样的效果。但是实际上对楼市炒家的风险提高了很多。自住型的改善型的无所谓。我自己还想把首付加高一点，以后月供轻一点。他对楼市的这种投机炒作行为提出了一个警告。这种遏制作用体现在市场上就是整体成交量的下降。我们分析判断，今年有一个建国六十年，有一个保八。这两个时间段一过，房地产向下调整的幅度就会表现出来。还不仅仅是二套房贷新政的问题。还有其他的产业政策货币政策都会有一些某种程度上的配合。重申二套房贷首付四成就是调控措施。而它对于楼市投机炒作的遏制就是致命的。
主持人：这儿有一组数据，房地产业对经济增长的贡献率保持在两个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过了10%。那么有些看多的人就觉得了，你看房地产业这么重要，……
时寒冰：你看一下，他是把建筑业给加上的。他如果去掉建筑业他就是个皮包商，他啥也没做呀。他为什么要把建筑业给拉上，如果没有建筑业，你看看，只是两个百分点，把建筑业一拉上占GDP 比重超过10%。如果把建筑业去掉就啥也没有了。
主持人：这么说吧，如果不要房地产的话，靠什么来拉动经济。
时寒冰：不靠房地产一样可以拉动经济。有建筑商就可以了。为什么中国的房价涨呢？根本的原因就是政府不允许百姓自己盖房子。这是个很大的问题。像西方国家，自建房是发展的非常好的。政府提供优惠贷款，鼓励你自建房。就像比如说政府宣布，自由恋爱的不发给结婚证。你必须通过婚姻介绍所找对象，才能得到结婚证。那么婚姻介绍所的收费马上成倍上涨。对吧。中国的房地产就是这样，政府不允许自建房。比如说政府又出台规定，就像建海兄写的，不允许家庭主妇自己做饭了，吃饭必须去饭店。那饭店的饭马上涨价。他就强化他的垄断了。我们现在就是这种情况，城镇居民不允许你自建房。所以就导致这个皮包商获得暴利。没有制约他的价格的因素了。你想允许自由恋爱，自由恋爱就对婚姻介绍所就形成竞争，允许家庭主妇做饭，就对饭店形成竞争。就会促使饭店价格下跌。这样我们去饭店吃饭我们也能花得起钱。你找对象如果你技术水平不高，那你找婚姻介绍所给你介绍，这样这个费用你也可以承受。但是如果要禁止这块就不行了。
曹建海：这是个很重要的理论问题。我们认为许多必须要通过市场交换的商品，才是合格的。
主持人：那您觉得这个房地产对于目前我们这个经济状态，到底是一种什么影响。
曹建海：他的拉动就是说完全是因为中间给他的环节。利益空间过大。就是我们把土地升值，由地方政府和开发商来分割了。基本上就是夸张的盈利创造模式。这样的话他的盈利就是会主动搞开发，因为他是一个包销商。他是通过发包的方式由建筑公司来建房，然后他再自己出售。这种模式表面上成为一个拉动因素，实际上现在农民建房，小产权房，经济适用房，这都是拉动房地产投资的因素。反过来这些商品的价格比较低，只要建成以后马上销售一空。所以实际上把这个放开以后对经济的拉动是更大的。
时寒冰：如果说房地产对经济有拉动作用，并不一定要在高房价的情况下拉动。实际上在房价比较低的时候，老百姓买得起房了，他也能拉动经济。因为他买了这个住房，他对钢筋水泥的需要量是一样的。这是一块。第二块，老百姓自己盖房子，他对经济拉动增长也是一样的。不一定一定要在掠夺的情况下才能拉动经济。而且，在低房价的时候，老百姓自己建房的时候，对经济拉动作用更健康。他可以节省出来更多的资金用于其它方面的消费。你看现在，很多人因为买了一套房子之后他没有钱去消费了。他天天担忧，甚至朋友结婚通知他他都害怕。怕随份子。拿不起这个钱。生活状况急剧恶化。在这种情况下中国的消费还怎么拉动。这是一块。另外一块更关键的是，我们国家现在的房地产现在已经成为一个崇拜物了。不仅仅是一个房子了。有一套房子，才有人嫁给自己。像我们这种像牛刀这种就只能单飘。你看建海兄买房了，嫂子对他就非常恩爱。
主持人：这房子太重要了。刚才各位嘉宾都展示了自己的观点，那么未来房地产走势，各位怎么看。
有什么预判。价格怎么走。
牛刀 ：产业政策货币政策到了极限会是个什么状况。现在还有两个问题。一个问题是我们的物业税的问题，国家税务总局·刚刚宣布，今年年底在深圳开征，明年逐步扩大到全国的其他城市。几年时间完成。如果按照这个速度的话，明年房价就会进入一个下调的阶段。
主持人：曹先生怎么看房地产后期的走势。
曹建海：这个我有文章，就是房价上涨缺乏动力。回落是个长期趋势。但是货币政策作为一个短期干扰因素，回落当中有上涨。甚至是报复性的上涨。但是不改长期回落走势。最迟明年三四月份，即使是今年信贷投放达到12万亿，明年三四月份房价也会有所回落。而且可能是一个回落的开始。
时寒冰：我认为不会这么快就回落。如果信贷投放真的达到12万亿，至少要过了2010年。
主持人：我们什么时候买房合适，如果不买房，我们的钱干什么最合适。
曹建海：2012年买房比较合适。因为即使明年房价回落，也是个比较缓慢的回落过程。按照任志强的判断，到2012年是个跳水的模式。那么要到跳水落实之后再买。
主持人：两位觉得2012年的这个预判你们同意吗。
牛刀 ：晚两年买房。可以买到一个比较实在的价格，比较实在的房子。这两年是中国在对所有的不仅仅是住宅开发模式，住宅供应模式，建筑管理，产业政策，货币政策，等他调整完。他没调整完你买的房子都有风险。
时寒冰：两个条件可以买房。一个是房屋质量比较可靠。但是现在质量不可靠，越来越多的问题暴露出来。就2007年底2008年初房价下跌，很多开发商偷工减料。那天我们在中央台做节目开发商代表就说了，我过去用10根钢筋的，就减少到5根。房价跌了嘛。我不能赔钱不能少赚钱。这样房屋质量比较恐怖。您看这边堆土，这边挖坑，楼就倒了。尤其是后面靠山，前面临河，过去叫风水宝地这都绝对不能买房的。那压力差大得多。一挤就把房子挤河里去了。所以绝对不能买房。我买房还是比较谨慎的。当房子支付的利息低于房子的租金了，那这个时候是值得买房的。但是可能一百年不可能实现。
主持人：那买房的这个钱干什么合适？买股票？买黄金？
曹建海：我觉得买黄金比较合适。一个人渡过三年的困难需要大约500两黄金。就是一个家庭，可以购买1500克的黄金。这可以解决很多的问题。
时寒冰：我没有买房。但是没买房的收益十分可观。因为我每月租金3000多块，低于利息。中国你买房支付的利息远远高于租房的租金。我不买房把钱用于投资，资金使用更有效率。我在去年下半年写的那本书“中国怎么办”，我当时提出来一个资源为王的概念。全球都要靠印钞票拯救危机，所以资源类的投资品是一个天赐良机。我在博客里面特别提到投资恒邦股份和中金黄金。这两支股票比当时我买的价位已经涨了6倍多。
曹建海：我2003年购买自住房一套，虽然我在2006年写过一篇文章“现行体制不能抑制房价上涨趋势”我认为可能在一个短期内，房价是必然上涨的。我跟很多人说这时候买房肯定是有赚的。但是房价到一定阶段是会破的。所以2006年9月份我提出来北京房价可能在奥运会之后回落。后来这个预言提前实现了。虽然我2006年对房价的预测是对的。但是我没有根据这个预测来投资。
时寒冰：人民币将持续贬值。人民币没有升值过，它的购买力一直在降低。即便是在升值的时候，它对外升值对内也是贬值。为什么。我举个例子。我们国家外汇储备增长那么快，像日本这些国家，他增加外汇储备是依靠发行特种国债，而中国是通过投放基础货币。来储备外汇。不是发行特种国债。中国建国以来只发行过一次这种国债1.5万亿人民币。来购买外汇储备。实际上在中国的外汇储备里面，大部分都是通过投放基础货币积累的。人民币币值和外汇储备的增长处于反比状态。实际上升值是个假象。我跟郎咸平谈过，我们一致认为，人民币的贬值还会继续。对，通货膨胀。同时我们也认为，中国的房地产泡沫已经比较大了。如果靠买房子来规避通货膨胀，一个是本身需要技巧，另外一个也不是最好的选择。如果要投资房地产，一定要注意这一点。房价涨的快的地方，都不是房子在涨价，而是地段在涨价。你记住，凡是房价涨得快的地方都是好地段，稀缺地段。因为房子是持续贬值的。它有折旧，每年都在贬值。升值是地的升值。而土地升值最好的地方就是在有稀缺性。所以，买房子要学建海兄，他在2003年买房是一个非常好的选择。是在三环以内。那个地段就属于带有稀缺性了。因为市区里面的土地是比较稀缺的。稀缺的土地是会升值的。这样它会带动房价升值。虽然说外面的房子很便宜，但是升值空间很小。如果说，你买房子如果真正想赚钱，不是因为它便宜而买它。而是因为它有上涨空间才去买它。我是不喜欢房地产投机的。关于房地产投资方面我也很少讲。但是房地产投资是要很多技巧的。刚才我讲的那个是其中的一个技巧。如果你不买房地产，你还想投资保值。我在去年做讲座的时候说过，那就是买资源类的股票。我书上也讲得很清楚。就是资源为王。我推导出来两个结论，一个是全球将发生严重的通货膨胀，因为所有的国家都在拼命的印钞票。在货币滥发的时候，资源一定会价格飞涨。你买资源类的股票套住了至少你还有机会出来，如果买其他类的股票一个是它利润比较薄，比如说制造业，利润很低。资源价格上涨的时候会加大企业的生产成本进一步减少它的利润。所以说，我当时就选择资源类的投资品为主。从当时到现在，比如说黄金，黄金类的股票中金黄金和恒邦股份，都涨了6倍多。
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