2007楼市展望：一线楼市将面临更严厉调控？
2006-12-13 10:11
展望2007(一)：一线楼市将面临更严厉调控？
“房价上涨过快，不仅老百姓不允许，宏观调控部门也不允许。”１２月８日，国家信息中心预测部部长范剑平在接受中国经济时报记者采访时表示，２００７年房价过快上涨势头将进一步得到遏制，房价涨幅会进一步回落，楼市亦将更加趋于理性。
“今年宏观调控的效果九、十月已开始显现，十一、十二月以及明年一月，将进一步显现。这些调控措施如能得到落实，整个经济将保持平稳增长，房价不出现反弹的可能性大。”范剑平说，从整体上来说，房地产市场是健康的。不过，他同时表示，北京等“个别城市确实有泡沫。”
值得关注的是，１２月５至１２月７日，中央经济工作会议在京举行，会议提出，明年经济工作的主要任务之一就是要加强和改善宏观调控。这次会议强调：“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控”；“要在政策落实上狠下工夫，确保中央各项方针政策和工作落到实处。”与此同时，会议还就建立健全廉租住房制度，改进规范经济适用房制度，以及不断改善城镇低收入困难群众的住房条件等内容进行了专门部署。
另有专家表示，假若一线城市房价上涨仍然较快，明年可能将面临更严厉调控。
京城楼市出现泡沫？
“房地产调控实际没有用，效果不大，怎么调控都没有用。”１２月７日，记者致电国内一知名经济学家，拟请其谈一谈有关房地产调控方面的话题，出乎记者意料的是这位不愿具名也不愿谈论这一话题的经济学家，竟然对房地产调控持相当消极和悲观的看法。
他说：“不管怎么调控实际都不管用，越调控，房价反而涨得越高。”最后，这位经济学家表示，造成这种情况最根本的原因不在调控本身，而是中国房地产机制的问题。
国家发改委和国家统计局最近联合公布的数据显示，１０月份，全国房价总体来看仍是一片涨势，全国７０个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨６．６％。涨幅较大的主要城市包括：北京、厦门、深圳、福州、沈阳和广州。其中北京以１０．７％的同比涨幅位居榜首。而来自北京市官方的最新统计数据则显示，今年三季度京城房价较一季度上涨近千元，涨幅相当惊人。
范剑平不太同意“调控无用”这一说法。“如果没有调控，房价可能就不是现在这个样子，不是现在的涨幅回落，而是进一步上升。”
“房地产投资有一个周期的问题，调控对新立项的项目有影响，而对已开工在建项目的影响有一个过程。现在调控政策出台后支持上涨，更主要的是我们房地产的结构问题，主要体现为经济适用房和廉租房占比较低，住房保障力度不够。其次，中央各项宏观调控政策、措施在各地得到落实，需要有一个过程。”
“即使房地产调控，也不能指望房价绝对水平下降，这也是不现实的，而通常表现为涨幅回落。”范剑平强调，“在经济发展保持平稳、较快发展情况下，房价下降不太可能，房价涨跌与经济有关，只有泡沫破灭，经济出现萧条，房价才会下降。
“目前，个别城市确实有泡沫，但是从整体来看，房地产市场还是健康的。”范剑平认为，对于房价上涨这个问题，还需要用国际性眼光来看待。“当今国际资本市场流动性过多，许多发达国家房价本身很高，但房价也在上涨，可以说当前房价上涨是世界性上涨。”
目前究竟哪些城市有泡沫？范剑平给出的说法是，“涨幅在１０％以上的局部地区都有一定的泡沫。”范剑平表示，北京目前已出现房地产泡沫。他指出，房价过高或上涨过快，不仅老百姓不满意，而且，对于地方政府来说，还将以牺牲长远利益为代价，因此地方政府眼光不应短视。
一线楼市或将面临更严厉调控
中国社会科学院城市中心主任牛凤瑞认为，不管是北京、上海、广州一线城市，还是其他二三线城市，“中国房价从长远看，总的趋势是上升的。”牛凤瑞说，这是因为促使房价上升的因素存在，但并不等于房价上涨越快越高越好，必须承认这个现象，并基于这种现象采取对策。
“房价上涨或下降，是市场配置资源的一种形式，政府没必要跟着走，不要过分重视，而忽视更重要的东西，比如房地产市场交易秩序。看房价应该看一个总的趋势，必须连着几年比较。”牛凤瑞说，从２０００－２００５年，我国房价上涨速度均低于ＧＤＰ和人均可支配收入增长速度。
牛凤瑞告诉记者，北京房价今年出现的大幅上涨，带有一定补涨的因素。他预计，未来１－３年，北京房价仍将保持上涨态势，但不会长期延续去年以来出现的大幅上涨。“房价涨跌首先取决于供给，如果房屋供应量不能满足，还可能进一步上涨。政府真想控制房价，应想方设法增加供给。”
与牛凤瑞的观点不同，香港中原集团主席施永清认为，未来房价走势有很多的不确定性。
“我看到的情况是空置量比较多，有些人买了房子他不是住或用，而是买来投资。现在房地产的问题不是因为我们经济不好，也不是真正的供不应求，而是房地产速度比经济发展还要快，我们建的房子比实际需要的可能更多。”施永清说，现在房地产市场是供大于用的需求，但供小于投资的需求，换言之，即一方面是供过于求——从用家（自用或自住）的角度；但从投资者的角度，是求过于供。”
施永清还认为，房地产的走势，要看整体的经济。“现在是房价除了长三角升慢一点之外，其他地方，北京、深圳、广州都在上升，而且还上升得比较快。关于房价的涨跌，２００８年我估计不到。从一线城市房价来看，市场里面有一定的泡沫，但是泡沫什么时候爆破我不知道，这要看政府的政策和外面的环境。”
“现在有一个估计，美国经济可能会放缓，美国房地产价钱也见底了，这可能会影响到中国经济。基本上，我的判断是中国经济可能是最多放慢了一点，但是就像前面提到，前几年有的地方房价上升的速度比经济增长的速度要快，尤其是大城市，这在某一种程度存在着危机。”施永清表示，“去年的宏观调控成效不是太好，所以很有可能中央还有新的政策出来，对原来政策落实的程度、落实的力量会加强，那就是看中央落实的力有多大，贯彻的力有多大。”在施永清看来，影响房价走势的变数还是很多的。
国务院发展研究中心研究员廖英敏则向记者表示，从刚刚闭幕的中央经济工作会议看，明年除了将会继续落实现有的宏观调控政策外，可能还会出台一些调控政策。廖英敏认为，有的宏观调控政策还要进一步细化，如在抑制炒作等方面，也可能制定一些具体的措施。
廖英敏分析，问责与税收手段可能是明年房地产调控两大看点。除酝酿已久的物业税之外，消费税开征有可能提上议事日程，并有可能将来在高档房交易方面实施。
“今年房地产调控效果不好，主要是地方政府执行力度不够。”谈到北京等一线城市今年房价的迅速上涨，廖英敏认为，如果房价还继续大幅上涨，明年中央可能将酝酿更严厉的调控措施和问责制，加强对地方政府的检查、督察或监督，对执行不力的地方政府可能将进行惩治，直至追究有关负责人的责任，以使中央各项调控政策落到实处。（记者 周雪松）
展望2007(二)：北京二手房市场呈现七大看点
北京二手房价格今年骤升
“２００６年中国楼市绝对是一个‘政策年’。”北京信一天房地产经纪公司市场部经理罗煜接受中国经济时报记者采访时表示，在各类相关政策频频出台的环境之下，二手房市场受到了一定影响。自２００２年二手房保持高额增长率以来，今年增长的速度明显放缓，是近年来增长幅度最少的一年，但是全年的成交量还是稳中有升。
“在调控政策之下，２００６年各类二手房的交易表现出不同的特征。”北京链家房地产经纪公司市场总监金育松告诉本报记者，再上市公房的房源供应存在极大的“瓶颈”，业主的“惜售”心理较浓，导致已购公房交易遭遇“滞涨”。
由于今年营业税政策的调整以及个人所得税的征收、土地增值税的征收，促使８０％以上二手商品房的交易成本明显增加，影响了买卖双方交易预期，使得交易难度加大，从而使得二手商品房交易涨幅下降。
价格方面，由于受供需矛盾突出、交易环节的税费征收导致“成本转嫁”、中介市场存在的违规操作等因素的影响，二手房平均价格不仅处于高位行走，而且价格涨幅也明显过快。其中，中低价位需求旺盛，供需结构性矛盾突出。
当北京二手房价格保持较快增长的情况下，租赁市场的价格却没有呈现出明显的增长趋势，从而导致了二手房的售价租金比出现扩大的趋势，而且２００６年北京的二手房售价租金比已经接近国际公认的警戒线，这种状况也为市场传递了一个需要警惕的信号。
“２００７年，北京的二手房市场将出现七大趋势。”金育松分析，一是在交易环节的各项税费政策对买卖双方造成的影响在慢慢弱化的前提下，二手商品房的交易量将会得到大幅的提升，从而使得２００７年的二手房交易量有望突破１０万大关。
二是在经历了２００６年的价格高速上涨之后，２００７年的二手房价格涨幅将呈现回落的趋势；但是，住房二级市场的供不应求状况依然趋紧；同时，２００８年奥运会的临近，以及２００７年多条轨道交通即将投入运营等利好因素，都将吸引更多的消费者在２００７年完成置业；另外，经济的持续增长势头也在一定程度上支撑了消费者的旺盛购房需求。这些因素的促动，将导致房产的价格不会出现下降，预计２００７年的二手房交易价格将依然保持两位数的增长。
“第三，宏观调控政策将进一步加大和细化。”罗煜表示，２００７年的房地产业依旧不会保持平静，尤其在２００７年４－７月份，新的宏观调控政策依旧会应声出台。
对此，金育松认为，监督相关政策的执行应该会是２００７年的一个重点，２００７年各项调控政策将会更加有针对性。
“第四是开发商寻求资金突破，私募资金积极入场。”金育松指出，由于受土地市场的清理整顿以及控制开发商的信贷规模等调控政策的影响，２００７年开发商的资金压力将会进一步加大，而此时，私募资金就会以房地产基金的名义进入，从而获取高额的回报。
第五，二手房市场将进一步规范，行业竞争将趋向于服务品质的提升。２００６年国家对于房地产市场中存在的一些违规操作行为提出了明确的整治措施，建设部以及北京市建委均在积极地制定相关行业操作标准，这些标准将在２００７年逐步实现。
随着市场中成熟的经纪人和经纪管理人员的增多，将导致竞争进一步加剧，各经纪公司之间的竞争将不再停留在业务操作的表层，而会更加趋向于服务品质的提升，以更加专业化的技能服务于买卖双方。
第六，二手房贷将成为中外资银行、中介、担保机构争夺焦点。２００６年８月，银监会出台了《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，明确提出要“稳妥发展二手房贷市场”，显示了政策对二手房贷的倾斜性；同时，随着京城可开发土地的减少，二手房交易必将成为房地产交易市场的主导，二手房贷也将取代一手房贷而成为房贷市场的主流；在控制风险方面，一手房贷的外部人为风险较大，比如假按揭的屡禁不绝；而银行在操作二手房贷时，可通过评估以及与经纪公司的合作，分散及控制风险。从政策导向、市场空间、风险控制这三个方面来看，二手房贷市场的前景都非常广阔。
目前为消费者提供按揭相关服务的机构包括中资银行、经纪公司以及担保机构。但在２００７年对外资银行全面放开之后，房贷业务作为银行最优质的资产之一，肯定将成为中资银行与外资银行抢夺的重点；加上经纪公司以及担保机构，这四方对二手房按揭市场这一块大蛋糕的争夺肯定将更加激烈。
第七，本土企业将寻求地域领先、进军全国的战略突破。２００７年，房地产经纪行业的发展趋势将是品牌化、规模化。在市场透明化、产品同质化后，服务水平是经纪公司竞争的法宝。同时，经纪公司要做强，除了维护品牌，还要扩大规模。在市场愈加开放的情况下，外地、外资企业的进入以及相互渗透成为一种必然，在取得地域领先之后，经纪公司进军全国市场将是一种必然的趋势。
对此，罗煜表示，２００７年更多的房地产经纪公司将会加快抢占市场的步伐，简单的房地产经纪业务的操作转向多元化经营模式，同时将以发展为全国性品牌连锁经营作为方向，从而扩大市场份额。（记者 谢丽佳）
展望2007(三)：二、三线城市开发更"红火"
地产资本集体挥师二线城市
当北京、上海等一线大城市的开发商们正在为一块土地“抢”破头时，不少精明的开发商早已将触角伸向了二、三线城市。
２００６年一年中，万科在天津挂起了东丽湖和水晶城项目的销售大旗；中海地产在苏州工业园区取得了２０万平方米的居住用地；而在全国排兵布阵最早的阳光１００除在广西柳州成功竞得７．５万平方米的地块后又在山东东营取得新项目，这使得阳光１００在全国的据点达到了１３个城市。
“万科挺进天津、沈阳、佛山等地；首创置业进入太原、无锡等地；富力地产的触角也伸向了天津、西安等地；阳光１００甚至成了很多房企挺进二、三线城市的榜样……”一位正打算进军外地市场的京城开发商向中国经济时报记者表示，如果说２００６年很多房企还在观望中，那么，２００７年将是房地产企业集中向二、三线城市挺进的“火红”之年。
二、三线城市成香饽饽
“二、三线城市目前是地产界关注的焦点市场。”最早在全国二、三线城市进行扩张的阳光１００公司常务副总经理范小冲在接受中国经济时报记者专访时表示，目前的一线城市竞争已经相当激烈，而二、三线城市市场正处于成长阶段，土地资源丰富、市场竞争相对平和，是房地产企业的最佳战略选择。
阳光１００是最先嗅到二、三线城市偌大商机的房地产企业，但绝非是最后一个。前不久，富力地产在西安召开新闻发布会，酝酿已久的西安富力城正式亮相；在此之前，雅居乐集团与海南省陵水黎族自治县签订１３０亿元的旅游地产开发项目，项目规划面积２．３万亩；中海地产在苏州工业园区也取得２０万平方米居住用地；华润置地以挂牌方式获得苏州市一块住宅用地，地价高达７．８５亿元。而在此之前，华润置地已经取得湖南长沙星沙国家级经济技术开发区的商住地块，土地规模为４８万平方米……凯德置地、世茂、新世界等品牌房企也均在二线城市频频出手。
“一些并不引人注目的二线城市名字开始出现在知名房地产公司开拓名单中：西安、长沙、厦门、太原……”范小冲说，阳光１００在不久前已经进入了三线城市如广西柳州、山东东营。“不用等太久，这个名单就可以拉得更长。”
今年以来针对房地产业的宏观调控一浪高过一浪。而在二、三线城市，尽管身在其中的开发商们大都谨慎行事，但拿地、开工、销售工作却有条不紊。与内资地产商在二、三线城市四处出击相同的是，外资地产巨头也闻风而动：在上海获利颇丰的香港地产巨鳄恒隆地产表示，２００７年前将在上海以外的１０个城市，每年购入３到４块大型土地，共建约１０个购物商场；新加坡嘉德置地在华的全资子公司凯德置地，计划在２０１４年前在成都开发５到７个项目。
凯德置地高层表示，之所以青睐二线城市，原因有四个方面：经济充满活力，居民购买力迅速提高；城市发展快，市场空间及前景广阔；都在加大基础设施建设，招商引资环境良好；本地房地产业起步晚，竞争相对较弱。据英联国际不动产研究分析，目前几大主要二线城市开发项目的平均利润能够达到３０％，而上海房地产投资收益率已经只有７％－８％左右。
比起北京、上海等房地产市场越来越白热化的竞争和越来越稀少的资源，以及越来越严峻的调控环境，二、三线城市房地产市场发展的“空白”和滞后带给了开发商很多信心。
房价呈上涨趋势、小户型成主流
虽然丰富的土地资源和宽松的政策环境带给转战二、三线城市的开发商很多信心，但这种信心显然将在未来随着大家的争相进入而改变。“当大家都关注二、三线城市时，这个市场的竞争也就随之而来了。”范小冲告诉记者，２００１年阳光１００去济南、天津等地寻求发展时，当地政府表现得非常欢迎，积极从土地、招商政策等方面给予企业最大的支持。但现在，政府的态度不再像过去那么积极，企业之间的竞争也更加激烈。
“去二、三线城市‘开疆拓土’的开发商越多，其地价上涨的速度也就越快，成本增加，房价必然呈上涨趋势。”此前已经在唐山、天津等地代理销售多个项目的北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰在接受记者采访时表示，外地开发商在当地拿地的成本肯定会高于当地开发商。据媒体报道，２００５年天津外地开发商所获土地面积占总成交面积的１５％，但交易金额却占总交易金额的４０％。“外地开发商的开发成本高，所以必须做高端物业，否则根本不具备竞争力。”杨少峰告诉记者，品质提升后，房价必须要有合理的上涨空间。
与此同时，小户型在２００７年将是二、三线城市的主流需求。“我们最近在南宁和柳州开盘的两个新项目中，小户型卖得特别火。”范小冲表示，小户型永远是市场中卖得最好的。与范小冲持有同样理论的业内人士不在少数，杨少峰认为，任何城市，购房人群基本是“金字塔”型，也就是对低总价、小户型需求量最大的普通消费者占多数。“我在唐山代理的一个项目，早上八点半开盘，但到了１０点半时三百多套小户型基本全部卖完了。”杨少峰说，新的宏观调控政策要求９０平方米以下户型占７０％，这预示着以后小户型将成为市场主流。“有人担心这样小户型会过剩，其实根本不可能，因为供应在短期内还无法满足市场的需求。”
不可避免的市场洗牌
事实上，当从一线城市转战进入二、三线城市的品牌开发商在寻求商机的同时，也给当地的房地产市场带来不小的震动，洗牌是不可避免的。“外地开发商在适应当地市场的同时，以雄厚的资金、先进的理念以及成熟的管理模式全面冲击着当地开发商。”一位不愿意透露姓名的北京开发商告诉记者，二、三线城市有部分开发商并不是真正的开发商，而是投机商。“我曾在一个三线城市遇到一个开发商，其拿到了一个１６０亩的大项目，但手上的自有资金却只有３０００万元。”该人士表示，像这种开发商资金链随时都会断裂。
“随着政策越来越严，再加上很多品牌开发商进入，实力小、规模小的当地开发商迟早要被淘汰出市场。”杨少峰告诉记者，现在有一些二、三线的当地开发商已经明显感觉到了品牌开发商带给他们的压力。
但与当地小规模开发商被淘汰出市场一样，拓展二、三线城市同样也会给品牌开发商带来一些管理上的难题和风险。２００６年９月６日，路劲基建（１０９８．ＨＫ）于联交所发布公告，路劲基建与顺驰集团业已签署框架协议。孙宏斌以１２．８亿元的资金，出让了顺驰中国５５％的股权，基本失去了顺驰的控制权。“如果没有宏观调控，你想想顺驰现在什么样？”这是此前孙宏斌的肺腑之言，但现实却是没有“如果”，或许其他地产商要感谢顺驰为他们提供了最为现实的“案例”以供警示。
“我们每年都会有下一个年度具体的在全国扩张拿地的计划。”范小冲对记者说。范小冲所言的这个计划，其主要依据是本年度在全国各地项目的销售回款总量，及其现有资金可以运作的银行信贷总量，而绝对不会超出自身能力扩张，以此在财务上保持稳健。“有些企业没有走向二、三线城市的原因不是没有资金，也不是没有看到商机，而是面临着管理能力以及成本控制的风险。”范小冲说，跨地域开发必须解决好成本控制、品质保障、资金良性运作等多个难题。
记者从阳光１００了解到，在该集团已经进入的３０多个城市，其土地购置的成本付出，基本上都由阳光１００在上一个财政年度内计划用于扩张的资金中支出，基本不会借用信贷手段支付土地购置成本。而且，在通过招牌挂获取土地之后，也将在规定时间内支付清土地出让金。“这样，在后期的预售等政府审定方面，就不会出现问题，从而形成一个完整的资金链条，这样，每一个项目就都是健康的。” 范小冲向记者解释。
“进军二、三线城市的商机人人都能看得到，但并不是人人都能赚得到钱。房地产企业只有将自身成熟的战略模式、管理和品牌，与资本市场进行有机结合，才能完成从机会到价值的转换，从而实现企业量级的跃升。”２００７年，二、三线城市的房地产市场一定会是一个热闹的市场。（记者 王小霞）
展望2007(四)：住房保障制度深化面临实施困境
２００６，雷声大雨点小
“２００６年，政府出台了不少保障性住房政策，其中最为重要的莫过于５月１７日国务院出台的‘国六条’，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，被提上日程。”房地产业内评论人士章林晓接受中国经济时报记者采访时表示，“国六条”的出台，宣布了我国在住房问题上过度市场化政策取向的终结。
其后中央有关部委和各地方政府纷纷出台了一些重要的配套政策措施，如土地出让金部分收益用于廉租房建设；京沪广等城市发布住房建设规划，对保障性住房建设做出相关要求……
“但是，说实话，这些住房保障政策尤其是廉租房建设只是停留在文字上，说得比做得好。” 上海房地产界独立分析人士顾海波接受本报记者采访时指出，由于大多数地方政府没有从思想上给予充分重视，有的地方至今还根本没有廉租房制度，即便是有上海那样的廉租房，也是“租金配租”且数量少，同中央政府所定义的廉租房差距较大，效果也不明显。
对此，章林晓也表示，到目前为止，除了一些大城市，许多中小城市要么没有建立廉租房制度，要么廉租房制度形同虚设；而经济适用房方面，除了在其实施的过程中完全“变味”，很多城市的经济适用房开发投资持续下降，要求经济适用房退出历史舞台的呼声渐起。
而且，今年曾热闹一时的限价房目前看来也面临“难产”，其中出现的一些特殊现象值得反思：广州某限价房定价高出周边商品房均价１０００元，限价房土地难落实，限价房购买资格难界定，限价房模式面临操作难题等等，众多专家、学者断言限价房将重蹈经济适用房覆辙，住房保障建设陷入“知易行难”的僵局。
“出现上述现象应该说是在意料之中。”章林晓表示，经济建设和人的思维，都是有惯性的，要想一下子扭转过来，肯定是不现实的。不过，２００６年大家能初步形成一个共识，即解决民众住房问题，要分两条腿走路，一条是市场调节，一条是政府保障，这已经相当不错了；至于住房保障建设体系在２００６年的完善，自然是不敢奢望的。
２００７，阻力重重
“明年的住宅保障政策的实施，我认为不甚乐观。”顾海波表示，住房保障政策已经是“老生常谈”，但结果呢？有的地方至今未建立，有的地方经济适用房在实行中存在严重偏差，大量有权有势的人占据了经济适用房，广大老百姓十分不满，可谓“冰冻三尺，非一日之寒”。到目前为止，还看不到哪个地区有建造多少廉租屋的计划。
“尽管政府对保障性住房建设日益重视，不久前，建设部下达‘最后通牒’，要求各地方政府加快完善住房保障制度，并表示将于２００７年一季度检查各地落实住房建设规划尤其是廉租房开工建设等具体情况。”但章林晓表示，在保障性住房制度的实施过程中，存在的阻力不小，需要政府克服、解决的障碍还很多。
从资金层面讲，“以地生财”模式，意味着政府可以从“民生用地”上“抽血”，而住房保障建设则要求政府向民生用房“输血”。一来二去，这资金从何而来，这对地方政府来说，是个严峻的考验。一些前期炒作过度、地方财政过度依赖于房地产行业的热点城市，很可能会因此引发政府财政危机。
此外，房地产行业是个腐败高发区，从已有的案例看，那些腐败的高官不染指房地产的，是少之又少。住房保障体系的建立，必然会影响到房地产特殊利益集团的利益，由此而引发的阻力自然也不可忽视。
从经济适用房既往的历史经验教训看，保障性住房制度及其开发建设最大的威胁来自于供需的“错位”——真正需要得到保障的“穷人”无法享受，却被“富人”占有或沦为投机、牟利的工具。而对于这种“错位”，目前还并没有相关政策、措施能够行之有效地加以杜绝。
尽管保障性住房建设的“现实”与政策“理想”之间还有不小的落差，但章林晓表示，中央政府在该制度上的坚决态度，将会促使保障性住房建设体系在２００７年得到比２００６年更进一步的深化、细化。
多个层面完善保障制度
“住宅保障体系的建设和完善，必须要建立地方政策的目标责任制，中央政府必须要有惩罚制度。”顾海波表示，保障性住房建设是“实事”工程，必须纳入考核体系。不能再“忽悠”老百姓，不能“欺上瞒下”。
对于推进住房保障体系建设面临的资金、土地等问题，顾海波表示，资金必须从财政支出，中央也有规定，从每年土地出让金中提取５％用于建造廉租屋。当然，各地由于历史欠账太多，可能杯水车薪，各地可以根据各自的特殊情况，从各种渠道加以筹资，也可以通过个人、政府、银行借贷等组合集资的方式建房。
“解决资金问题的出路，关键是两点：一是要少搞些形象工程、政绩工程，减少财政的奢侈性支出；二是充分利用好工业用地的招拍挂政策。”章林晓认为，现在，中央政策已经明确，工业用地必须进行招拍挂供地。这对减轻地方政府财政压力，建立住房保障体系，甚至对减少贸易不平衡都是有利的。
“土地价格方面，政府可以给予价格优惠。”顾海波表示，管理、监督要拿“顶戴花翎”和“严刑峻法”来做保证。
至于退出机制，经济适用房必须封闭运作（回购）或出让时补地价。而对于限价房，顾海波认为，在当前市场秩序还很不规范，宏观调控政策也不系统、不配套，地方政府执行、监督和惩戒不力的情况下，限价房政策应该谨慎出台。如果出台，其“退出”也必须封闭运作（回购）或出让时补地价；要加强监管，对政府不作为、违规操作、腐败受贿造成国有资产流失的要追究相关责任。
对于颇有争议的审核机制，章林晓表示，解决供需“错位”的问题其实并不难，关键是政策制订者与实施政策者，以及监督政策的实施者要分开。如果决策者与实施者以及监督政策的实施者都同属一个政府部门，那么，在决策的时候，就可以预留下寻租的空间，“富人”住上豪华的经济适用房也就不足为奇了。
来源：中国经济时报
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