为什么人民币与楼价齐升？（一）
-------人民币升值对谁有利
刘川2006-11-30日
近日，人民币在连续10个交易日又再暴升，当初一些主张人民币必须升值的人，对民众说，人民币升值对国内百姓有诸多好处，一是国内居民手中的钱更值钱了，一是出国游玩更便宜了，又一是买进口商品更着数了。除此三大好处，也说不出多少值得大快活的事情。
先要问第一个问题：人民币为什么升值？这主要是基于2003年初开始，来自日本财长在G7会议上的叫嚷，日本衰了十多年，当时经济难有起色，希望带人民币升值，相对日元贬值，可以救日本一把，后来这一声音，成为美国的声音，可以说，美国也成为日本的俘虏，它也希望逼升一着，减轻自己国内贸易与财政的双赤字。赤字就是红色的字，在小朋友的作业本上，红字多半是鼓励，但在金融上就是魔鬼的影子。美国开始在2003年中开始至今年上半年，一轮一轮地向中国施压，要把人民币拱上去。人民币在去年7月21日，终于屈服了，初始先法定初始升值2%，然后开始一步一步升了上去，至今已累计升值超过6.5%。
第二个问题是：人民币升值，救了美国与日本了吗？答案是：帮了日本，但还没有救成美国。日本这两年经济恢复强劲，得益于对华出口大幅增加。有一个说法，就是中日关系“经贸热，外交冷”，指的就是小泉老是跑靖国神社造孽，搞得中日关系冰冻三尺，但日本对中国卖东西，照卖不误。美国那边，一边打着伊拉克和阿富汉，一边堵着伊朗与朝鲜，前胸后背都难受，虽然说是高科技的战争，死得人是少了，但花费比越战高出10数倍，赤字当然不好解决。再加上美国本土房地产业、制造业与消费，在今年前三个季度的数字都不太美妙，联合国经合组织把对本年度美国整体GDP的增长预期3.3%，下降至2.4%，这样大幅下调近1%，是一个相当大的调整，说明美国经济比预想得还要差。没有本土经济做底子的美元，不垮才叫怪呢。这个时候，美国再也不敢叫人民币升了，它早在两三个月前就收了口，人民币不再升了，勾住美元，让它不要散得太快，救它一把。因为，这两天，美元又跌至二十个月以来的最底点，全世界都恨不得把美元扔出街，只要看一看香港找换店里，人们成把地出美元，抓人民币，就知道美国的问题有多严重。
中国央行又自命不凡，打着改革汇率形成机制的招牌。在美元如天女散花一般快穿梆时，俄罗斯、巴西、印度等新兴大国的央行行长或财政部长，在不同的场合都发了话，表示要把本国的外汇储备从过多的美元中，转向其它货币，这对美元是重重的一击。十月底，我们的央行行长，又在瑞士达沃斯论坛上放话，说中国刚刚超过万亿的外汇储备，也要多向黄金与欧元上靠拢。话是对的，但却是不宜说的，何况这样高调地在公开场合说，等于是给美元致命的一拳，令它从那一天开始，一路衰到今天，而人民币则狂升不已。换言之，中国在没有任何外力施压的情况下，进行主动的升值了。
现在，第三个问题来了：人民币升值，帮了中国自己吗？答案是：也没有。一是升值在一定意义是有利于产业升级，可是，产业升级至少要3至5年的时间，以珠三角地区为例，中小型企业转型或升级的投入资本，在300万至1000万元人民币不等，有的还需要更多。一年多一点的时间，人民币升值超过6.5%，绝大部分企业是根本无法承受之重。看一看不少珠三角的劳动密集型企业，用白布单覆盖那些车床机器，就能明白它们在出口退税减少、环保投入和劳动工资双增长的情况下，还找不到足够的工人，他们能维持正常运作就已经不错了，升级根本是一件困难的事。如果人民币升得慢一点，多给企业留一点时间，政府在税收、环评、提高最低工资（2006年9月1日起，广东省内各县、市最低工资增幅在18%—32%）的功夫足以促使企业转型与升级。
为什么人民币与楼价齐升？（二）
-------人民币升值对非必需品消费有利，对必需品消费有害
刘川2006-11-30日
再看一看人民币升值对消费的影响。首先要区分一般性消费（又称必需品消费）和特殊性消费（又称非必需品消费）。
当然了，人民币升值对国人，也不是一点好处没有，的确刺激了非必需品的消费，那就是想出国的人多了，实际出国的人也多的，出国留学生可以兑换的外汇也多了，因为出国时，汇率上有了着数，老百姓外出走一走，便宜了一点，但也不是好处那么多。注意，这些好处是表现在非必需品消费上的，就大型的必需品的消费，如住宅消费、医疗服务等，以及关乎国之大体的生产性基础产业而言，弊大于利。今年除三、四月份外，国内消费指数月月有升，物价明显地上涨了，有了轻微的通胀，最明显的是楼价，任何宏观调控的措施，都没有起什么太大的作用。按经济学的理论，政策出台至见效，有6至9个月的滞后期，但自去年四月底，中央隆重推出宏观调控的一系列政策，特别是对房地产降温的一道又一道政令，整体经济有了一定正面反映，生产性投资在今年第三季度同比下降了，但人民币由被动升值，变为主动升值，且越升越猛，就象给房地产业发出了另外的一道又一道免死金牌，抵消了宏观调控的正常发酵。
这太象二十世纪八十年代中的日本了，正是中国人应该十二万分警惕的。日本政府在1985年被迫与西方五国签了一个“广场协议”，不得不按照这个协议，让日元狂升，日本人民觉得出国游很值钱，都到世界各国走一走，那一时期，世界哪个角度不见日本人才叫怪呢。那几年中，日本房地产高得吓人，东京的一块地皮，上午叫一个价，下午就番个筋斗上去了，一点不奇怪；反映日本股票的日经指数也是步步高升，三年间翻了2倍半-------日本发疯了。拍卖最高成交的，是日本人；买美国洛克菲勒大厦的，是日本人；买大跨国企业集团的，也是日本人。总之，日元升值，日本人牛气得不得了，一会儿冒出“雁阵理论”，说日本要做亚洲的领头雁，亚洲没有日本哪行呀；一会儿又说，日本式管理代表了东方管制模式，美国人读日本企业管理的书，都象棒《圣经》一般。结果，房地产泡沫一破，一切鸡飞蛋打，美国的大厦、欧洲的油画都半价出售，四处消遥的日本国民不见了，企业坏账把银行也整垮了，就是当初把日本人民搞得神魂颠倒，一夜暴富的日元汇率，也一落千丈，日本经济风光不再，如美丽的樱花一样凋零了，凡共十五年，西人谓之“樱花现象”。
无论是旅游、油画、还是房地产，都是不能当饭吃的，中国钱升值如果不对实际产业有帮助，终究是昙花一现。人民币升值，中国人出国旅游多了、在拍卖中抢尽风头、开始在外国买房圈地了，国内的有房人士的资产升值了，这一切都是表面风光，是经济学中典型的货币升值带来的表面“财富效应”，致于最后是赚是赔，还说有等后观，说不定会象日本人一样，在二十世纪九十年代初开始损手烂脚。
如果中国的基础产业，包括农业、制造业、轻纺业等不是人民币升值的最大受益者，相反还是受害者，中国只是在一些非必需品的消费层面，如旅游、拍卖、到外国购房买地上尽享一时之欢，那么，人民币的过度升值，只能满足一时的骄傲与盛气，是难以持久的。
为什么人民币与楼价齐升？（三）
-------人民币升值抵消了宏观调控在房地产业的作用
2006-11-30日
再说了，房地产的升值，也不是全体国民一致受益，更多的老百姓买不起房了，只有看的份，没有买的份，只有盼着政府的宏观调控能把房价压下去。可是，宏观调控与人民币升值是一对大矛盾，在房地产业中，尤其成为主要矛盾。
人民币一升值，外国来炒中国房地产的人就多的，热钱汹湧澎湃，升值越狠，外资上炒得越兴，房钱地钱赚一把，人民币汇率上再赚一把，等于在中国每投入一个美元，就能在赚两把。最近，美国最大的私募基金-------凯雷集团，要收购徐工集团未果，转而把资金投入上海的房地产，买下上海市闵行区“中房森林别墅”，共计110套 ，总价为1.2亿美元，约合9.5亿元人民币。不要忘记，自2005年4 月下旬 迄，《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电〔2005〕8号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)，红头文件一个接一个，70个国内大中城市的房地产市场只升未降。今年7月，中国国家建设部等6部委发布171号文件“限制外资炒楼”，这是宏观调控房地产的一个重要措施之一。显然，人民币升值的强劲势头，给了外资巨大的红利，让它们毫无风险与顾忌地进入中国地产业，买一赚二。
外资为了赚房地产与人民币升值的钱，买一赚二，想了不少办法逃避监管与新政策。其中最典型的办法，就是以股权入股的方式，不象是过去以全新买家的身份进入中国房地产业，而是以入股，成为股东，变身为卖家，然后把房地产自己卖给自己，伺机再高价卖给新买家。就在171号文件之后，新加坡腾飞集团通过股权收购方式，以1.66亿美元将上海市中心区域的甲级写字楼——海洋大厦拿下；11月初，美国美林集团以3000万美元，收购南京锋尚项目约半数股权，资金过1亿美元；此外，据报道，花旗集团将完成对上海闸北区大宁国际商业广场写字楼部分项目的收购，交易总额预计达到6500万美元。在上海浦东抢地抢楼的外资，更是成群结队，很壮观。广州的外资也是如此，不过是在低调进行中，酒店式公寓、写字楼等尽入囊中。
这就是一个新的动向：在中国政府宏观调控的背景下，海外基金调整了投资策略。中国政府不让外资成为买家，那就想办法把自己干脆变成卖家，开始频繁的运用股权收购方式，以卖家身份成为房地产商的一员，包括收购整栋收购商业物业、服务式公寓、地房产项目公司的股权等等，花招百出。最直接的影响就是，房和地越来越多地在外资手上，政府未来的调控更难了，政策对老百姓的帮助更弱了，人民币价值，是外资更着数了，老百姓更吃亏了。
国内老百姓住房改善的实际需求，与人民币升值没有直接关系，但外资对中国房地产的需求，与人民币升值有直接关系，因此，人民币升值，导致新一轮由外资收购带动的房地产升值，就不足为怪了。人民币升值与房价齐升，对外资的好处，正是对老百姓的痛处----中国正在受人民币升值给老百姓带来的买房难、买房贵的影响。一旦中国房地产暴跌，中国人都成了负资产的时候，外资会赚一把就跑，因为中国不是它们的家。中国老百姓，您能往哪儿跑？
人民币升值，不是助长房地产猛涨的全部原因，但却是一个重要的原因，尤其是吸引外资来华跑圈地的重要原因，也是热钱来犯的根本原因，也是外汇储备增长过速的根本原因。从宏观调控上看，人民币升值是不合时宜的，它抵消了宏观政策对房地产的作用；人民币升得太快，是不符合国家利益的，更不符合老百姓的改善居住条件的根本需求，逼着大伙儿不得不考虑高价房。
总体上说，人民币升值，尤其是过度升值，对中国最不利。
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