中国经济体制研究会公共政策研究中心研究员 林一海
住宅问题成为困惑整个社会的焦点问题已经有好几年了，现在集中的表现是房价不顾社会的强烈呼吁和中央政府的百般努力仍然在倔强地上涨，已经成为似乎令人窒息的“三座大山”之首。
这样的情形显然是极其不正常的，因为随着市场经济的发展，三十年来几乎所有的商品价格都呈现了显著的绝对下降（如手表和电视机以及安装电话等）和相对下降（如粮食、电力和小轿车等），惟有住宅的价格不仅绝对上升，而且与平均工资提高相比较的相对价格似乎也是上升的，至少对相当多的工薪人群来说，相对下降是不明显的，而且按照董藩先生的赌博式预言，还将绝对地上升。因而人们难免不解而怨了：难道在这个已经到天上飞机轰鸣作响的时代了，连地上的住宅反而要终生奋斗还未必可得了吗？
问题似乎也就在“地上”这里，于是许多专家学者和大众都指向了土地的政府垄断问题，因为大家都相信，如果放开土地市场，住宅这种根基于土地的产品自然可以像其它商品一样大量生产出来，价格自然也会在竞争中向居民俯首称臣了。
然而政府和另外一些专家学者关于土地减少将危及粮食安全的担心也不是轻易能够打消的，毕竟在人类的需要次序中，“以食为天”总是不可动摇的，住的需要不能不为此让步。
除此以外，大家都知道还有一个更加令人望而生畏的问题就是被占土地上农民的就业问题，它同样直接而强烈地制约着土地的市场化。
那么住宅的困惑究竟在哪里呢？
辩证法认为：解决问题的方法实际上就在问题之中。找到解决问题方法的关键在于是否能够认识清楚问题的性质。住宅的问题，首先就在于住宅到底是什么的问题，这个似乎是不言而喻的问题其实不仅没有解决，我们中国的学者甚至还没有真正地意识到：住宅实际上是核心的生活工具，就像发动机从根本上决定着生产方式一样，住宅的结构功能直接决定着人们的生活方式，而一个时代的生活方式是必须与同时代的生产方式相适应的，这是经济学的一个一般原理（应该指出：这个一般原理目前是被轻视甚至忽视的）。生活方式如果与生产方式不相适应的话，经济和社会的发展就要出问题了，不适应的程度越大，所产生的制度就越不合理，经济和社会问题也就越大。
近三十年来的经济改革和开放，促进了我国城市化的快速发展，更重要的是在国民经济体系中确立了应用大机器而决定的社会化大生产方式，专业分工和协作日益细致和深化，劳动生产率提高是必然的，从而排挤生产领域里的就业人口也是必然的，这就要求建立社会化生活方式来形成分工协作也达到相应程度的生活服务业，以便吸纳被产业排挤出来的劳动力。但是由于我国社会深受传统的小生产习惯的影响，很自然地选择了仍然保持小生产习惯的单元楼宅生活方式，基本上还是一家一户一个生活单位，邻里之间的相互封闭程度甚至超过了至少还有鸡犬相闻的传统社会，一个单元里同一层楼上门对门住了很多年还不知道对方叫什么并不是希奇的事情。在这样的情况下发展生活服务业必然要受到严重制约，首先是由于各种生活工具都要购置，因而不仅居家开支庞大，而且这些生活工具的存在必然要求扩大住宅的面积，当然就会提高住宅的总价格，同时又带来日常费用的加大，譬如保温和物业管理都是按照面积来计算收费的，根据我多年的研究估算，购房、居家用品和日常费用这三项开支综合起来的虚掷浪费对一般家庭来说至少要占到两三成之多，这就使得人们很难再去奢望什么服务了，最典型的情形就是一般家庭都用不起保姆。
其实，大家都能够想象得出来，如果生活服务业也能够像工厂生产那样是应用先进设备和分工协作的话，完全可以达到平均一个服务员向三、四个家庭提供服务的水平，同时获取报酬也是不困难的，因为仅仅是由于公共化给每个家庭节约的开支可能就足够支付分摊的服务员工资了。那样的话，光是目前一亿多个城市家庭就能够解决三、四千万人直接就业的机会，加上必然产生的百分之几十的间接就业机会，显然数量已经是非常可观的了。
但是，有单元楼宅生活经验的人都能够感觉到，在单元楼宅情况下，实行工厂化的生活服务几乎是不可能的，譬如就拿洗衣服这样的事情来说吧，一台洗衣机的规模效益应该在8户以上，可是一般单元楼宅每层不过两三户，如果一个单元配置一台洗衣机，无论放置在哪一层，其它各层的居民都有可能不愿意下来了，这是由生活服务具有要求尽可能贴近居民的特点所决定的。特别是单元楼宅严重分隔邻里使得大家互相难以熟悉因而也就难以相互信任的特点，几乎完全堵绝了按照分工协作方式提供生活服务的可能性。
也就是说，单元楼宅这样的生活方式无论在技术上还是经济上都严重地限制了生活服务业的发展，因而使得就业问题越来越严峻了，现在已经发展到不仅产业员工被大量排挤出来，就连大学毕业生的就业也成了难以解决的问题，因而国家一方面对不能切实保障失地农民就业的住宅占地问题保持审慎的态度，另一方面又不得不长期维护不合情理的城乡二元化的户籍政策，就是自然而然的事情了。
所以正如中国古代最有智慧的辩证法思想家老子所指出的：“天下难事，必作于易，天下大事，必作于细”，只要认识到单元楼宅不过是沿袭了小生产习惯的产物这样简单的道理，就完全能够解决住宅问题了。具体地说就是摈弃目前的单元楼宅形式，改建能够为社会化生活方式提供功能条件的真正的公寓楼房，因为所谓“公寓”顾名思义就是应该能够提供方便邻里交往和安置各种公共设施的空间，而且还必须符合经济适用原则的住宅，这样的要求显然只有环型结构才能满足，就是每层一定数量（譬如8—30户）的住宅围绕中间的各种公共设施房间环型分布，我把这样的住宅楼房称为“环型邻区公寓”。
在我的研究过程中，不少人曾经嘲笑这样的设计是过去的那种“筒子楼”，这显然是没有道理的，甚至是缺乏常识的，因为现在还在流行的所谓塔楼不就是各家住宅环型围绕中间的电梯间和楼梯的吗？其实塔楼就是不自觉地当然也是消极地按照社会化的要求设计出来的，仅仅设计了实在无法省去的共用电梯和楼梯，而没有自觉和积极地按照社会化大生产的要求去尽可能增加安置各种公共服务设施的空间。从社会化这个意义上看，现代的塔楼还远不如古代南方客家人的土楼（也叫围屋）。
那么可以设计哪些安置公共设施的空间呢？一般来说，只要使用率很低的而且不涉及私密的东西和活动都可以安排到公共房间里去，譬如最典型的就是前面提到的洗衣机。我们可以大致来算一下：洗衣机的使用时间一般家庭一周不过两三个小时，仅仅是一周168小时的大约1/70，也就是说绝大部分时间是闲置的，有什么必要家家购买呢？除了公共洗衣房以外，只要设置了公共厨房，每家的厨房就可以大大缩小了（而不是取代）；同样有了图书室和健身房，每家就不必要再购置健身器材和图书了，安置这类东西的面积就可以缩减掉，甚至由于设置了公共会客室，就可以缩小每家起居室的面积，如此等等，内容是很多的，一般估计连同全部分摊公共面积计算的户均建筑面积可以缩减百分之二十是没有问题的。这些公共设施当然需要有人来管理，自然就产生了就业的机会。我反复计算过，一幢适合普通人居住的每层16户6层共计96户的环型邻区公寓本身及其周围空间合计需要占地不过五亩，却能够安置30人就业，最低限度也能够安置20人。大家知道，我国目前农民人均耕地面积不过是一亩半地，占用五亩时需要安置的就业人数不过3人而已，因而环型邻区公寓可以绰绰有余地解决农民的就业安置问题是显而易见的事情。简单地说，就是通过环型邻区公寓产生的各种节约或者说减少的浪费，一方面为居民换来生活服务，另一方面为城乡富裕的劳动力换来就业。
但是有的人可能会说了：这样一来毕竟会减少耕地而影响到粮食安全的问题了。其实不然，因为我们现在讨论的是城市化问题，也就是把农村变为城市的问题，而城市化住宅本质上是减少土地占用的，即使是户均面积偏大的单元楼宅也比分散的农村住宅节省土地，如果推行环型邻区公寓的话，节省土地的效果要更加显著。譬如一个一千户的村庄，户均人口3.5人，户均宅基地连同分摊道路共计占地六分的情况下，总共占用土地六百亩，如果按照每户一百平方米建筑面积的标准设计为每幢4层每层8户，共计32户的环型邻区公寓，直接占地1.2亩，连同周围空间共计需要占地5亩，那么这一千户总共占地仅仅为160亩，也就是说还可以腾出来440亩地，不仅可以增加可耕种土地，自然也为城市化所需要的道路和工厂的建设提供了自然条件。
其实粮食的安全问题根本的还是要靠集约化经营，因为集约化一方面可以应用先进技术而提高单位面积的产量，另一方面也可以减少人工成本而提高实际收入。但是由于几十年前合作化的失败使得人们一直心有余悸而讳言重新合作化和集体化的问题，而土地私有化的考虑就更是令人疑虑重重了。其实恰恰就是在这一点上存在着出路，马克思在一百六十年前的《费尔巴哈》一文中就指出过：共同经济（也就是合作化的集体经济）不仅要建立在大机器生产的基础上，也必须建立在能够使居民形成紧密联系的社会化生活工具的基础上，“否则就是纯粹理论上的东西，是怪想，只能导致寺院经济”。当时马克思特意提到自来水、煤气照明（当时还没有电气照明）和公共住宅等社会化生活工具的决定性作用，显然是吸取了早期社会主义者譬如傅立叶的正确理论，认为社会化的大机器生产是集体经济的物质基础中的必要条件，而社会化的生活工具则是其充分条件，两者是相辅而相成的。但是我国当年的农村集体化的实践者根本就不知道马克思的这个论述，特别是对能够提供社会化生活方式的公共住宅对农业生产合作化的决定性作用就更是茫然不知了，结果真的就导致成为寺院经济而失败，也就是不奇怪的了，完全印证了马克思的预言。
这就告诉我们，在目前已经具备了大机器生产条件的情况下，只要在农村兴建环型邻区公寓这样的公共住宅，首先通过居民之间共同使用生活工具而形成紧密的物质联系和必然促进的精神联系，就能够很快地重新实现合作化而实行农业的集约化经营，也就是说，应该通过生活方式的改造（实际上就是城市化）来过渡到农业生产方式的改造，我国的粮食和其它农产品的产量增加一倍应该是完全没有问题的，这就为土地的市场化奠定了更加可靠的甚至可以说十分巩固的基础。这种基础的巩固性就在于农民通过环型邻区公寓联合起来以后，就将真正能够以集体的力量提供土地并参与土地流转和开发，与社会资本进行有力的博弈，从而不仅可以避免沦为失去土地的流民和产业后备军的结局，甚至也必然将改变目前的弱势群体状态。
下面谈谈环型邻区公寓的适用性的问题，因为总是有人一看到环型邻区公寓的设计图样，甚至一听说什么共同使用各种公共设施，就想当然地认为是集体宿舍，断言“根本行不通”。正如前面提到的，现在人们已经接受多年的塔楼不也是要大家共同使用中间的电梯吗？即使是大家津津乐道的单元楼宅不也要共同使用楼梯吗？其实生活方式向公共化方向发展就像生产方式向社会化方向发展一样都是必然的，这是社会发展的客观规律所决定的，真正希望象鲁滨逊那样孤独一人自己自足地生活在荒岛或者哪怕是金银岛上的人能有几个呢？
有人用生活方式是高度个性化和私密性来辩解就更是无稽之谈了，按照著名的马斯洛五种需要层次理论所揭示的，人的需要从低到高分为生理性、安全性、社交性、尊重性和价值性五个层次依次递进，即低一级的需要满足以后才能向高一级的需要发展，也必然要向高一级的需要发展。那么单元楼宅这样高度封闭的住宅至少是不能满足第三层次的社交需要的吧？其实人按照马克思揭示的，就是社会关系的总和，人必须生活在各种社会关系之中，社会关系交往越是健康地发展，人的个性也才越能够得到充分张扬，譬如在环型邻区公寓里面，由于设置了公共厨房提供餐饮方面的半加工甚至直接的餐饮服务，就使得做饭这样现代人越来越不耐烦的家务劳动时间大大减少，不就可以用在提高个人素质和满足个人兴趣的活动方面了吗？其它如洗衣等等家务劳动当然也是如此。
从家务劳动中解放出来的意义有多大，可以参考一下发达国家人们的态度，譬如日本在世纪之交的时候曾经搞了一个民意调查来评选百年来最重要的发明，名列榜首的不是子弹头列车，也不是数码照相机等高科技产品，而是方便面！理由不仅在于方便面方便了吃饭，节省了时间，也在于提供了更多的社会交往的时间和机会，这对于劳动生产率的提高和社会文明程度的提高都有强大的推动作用。美国的麦当劳快餐连锁店也是如此，不仅提供了大量的就业机会，而且大大促进了国民的社会交往，当然也就大大促进了社会化意识的提高从而有力地促进了社会的文明化，麦当劳的老板因此而受到国会的表彰。
这样的事例应该说是最值得我们深思的，那就是现代化不应该是生产方式现代化这一条腿，而应该是生产方式和生活方式两条腿的交替迈进，像环型邻区公寓这样的社会化的公共住宅，作为核心的生活工具，就象决定现代社会化大生产的发动机一样，是决定现代化生活方式的发动机。这一点，法国思想家傅立叶在大约二百年前就深刻地指出来了，一百多年后有“建筑界圣人”之称的另一位法国人柯布西耶先生也指出过，他把能够提供社会化生活方式的公寓称为“居住机器”，与大生产机器的作用相提并论，他在二次世界大战后得以实践的“马赛公寓”一出来，就被评价为“看到了人类的希望”。
尽管“马赛公寓”由于当时百废待兴的特殊历史要求而具有明显的局限性，主要是设计的居住密度太大，待经济恢复以后，人们就觉得有过犹不及之嫌了，加上资本主义通过全球化在很大程度上缓解了国内居民的居住问题，特别是降低了那些发达国家的资源紧缺和就业的压力，因而没有大规模推广为主流住宅模式，但是所体现的“人类的希望”这样的价值是无法磨灭的，后来在许多国家譬如瑞典、俄罗斯和以色列等都有发展。对我国来说，就更是意义重大了，因为我国这样人口数量首屈一指的发展中国家不可能重复发达国家通过全球化来支撑浪费资源的住宅的道路，而只能兴建具备完善的公共设施的公共住宅，从而一方面带来相应就业而突破土地限制进而降低住宅的单位面积（每平方米）价格，另一方面又得以缩减户均建筑面积而使得住宅的成套价格也相应降低，而且还由于可以大量节约安家费用和日常开支而显著提高居民购买住宅的支付能力，这样三种因素的共同作用必将使得房价显著下降，从而使绝大部分人群都可以居住到与自己的收入水平相适应的公共住宅，环型邻区公寓就是这样的选择吧。
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