深圳房地产炒房食物链

深圳房地产专项整治重磅出击　绞断炒房食物链

来源: 21世纪经济报道(广州)

本报记者 丘慧慧 徐广蓉 深圳报道

6月15日，深圳多日大雨后转晴。

建设部、国土资源部、财政部等八部委“房地产市场秩序专项整治”近日启动。

“我们正在开预备会”，深圳市政府一位人士告诉记者。是日，深圳市政府召集市规划局、国土局、审计局、监察局、国税局、地税局、发展和改革局、工商局等相关负责人召开全天闭门会，这也是为应对此次专项整治行动而召开的前期预备会议。

整治行动缘由是近期发布的深圳楼价波动。

记者获悉，此次清查将先要求企业自查自纠，随后还将曝光一批违规的典型房地产企业。“深圳事实上已经成为新一轮国家地产整治行动的重点城市之一。”深圳市政府某人士表示。

据业内人士透露，混乱的情形主要出现在二手房市场。“有的房子已经倒了三四手”，这个市场“十年都没有人来查过”。

本报记者深入调查发现，围绕深圳这个炒楼“食物链”食利分肥的有房产中介、私募炒家等形形色色的人群。

严查中间交易

6月14日新华社报道，国家发改委、国家统计局发布的统计数据显示，今年5月份，全国70个大中城市新建商品 房价格同比上涨达6.6%；深圳、北京等城市涨幅仍超过两位，分别为12.3%、10.3%。而来自深圳市土地和房产交易中心的信息的数据称：5月份全市商品房成交均价为每平方米14223元，比4月份更是上升22.86%。

高房价引致各方连锁反应。据了解，由建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国家税务总局、国家发改委、国家工商总局联合下发了“关于开展地产市场秩序专项整治的通知”，广东省建设厅、国土资源厅等十大厅局、以及深圳市政府也分别下发了针对本次整治行动的紧急通知。

通知强调，本次整治工作方案重点在于：依法查处房地产开发企业违法违规行为；依法查处房地产领域涉及的有关部门及其工作人员违法违规行为；三，依法查处拆迁企业、中介机构及其从业人员违法违规行为；四，开展警示教育和案件曝光，选择部分违法违规典型案例予以曝光。

该人士透露，此轮整治行动路线图为：今年7月前进行企业自查和收集、整理投诉阶段，要求房地产开发企业要完整填写《开发项目自查表》；8月地级以上市主管部门组织检查；今年9-10月，将“抓典型”，对检查中发现的违法违规案件进行曝光。

据悉，本轮行动主要将“查处开发、拆迁、中介等企业违法用地、擅自改变规划、发布虚假广告、非法预售、囤积房源、哄抬房价、合同欺诈等行为”放在工作的重中之重。

中介商们顿感生意难做。“十年都没有人来查过”，一位浸淫多年的地产中介公司营销经理张千(化名)一声感叹。

在张千的记忆里，自他投身房地产业以来，他所在的地产中介业正随着飙升的房价变得如日中天。深圳房地产价格已经从2002年的最低谷均价4000左右升至今年5月的均价超过14000元。络绎不绝的买房者、房价的快速上升、深圳二线关内日益紧缺的房源使深圳正在成为甚至比北京、上海更有投资价值的炒楼天堂，同时也为地产中介们带来了更多丰厚的盈利空间。

“食物链”调查

一个月房价环比上升22.86%，谁在争食这中间的差价？本报记者力图还原炒楼市场背后隐藏的炒房“食物链”。

“你在中介公司看到的很多房源已经是被倒手过三四次的房子，”一位从事该行业十多年的营销总监透露，在深圳关外二手房市场上60%-70%都经过了炒家的手。深圳房价的一路疯涨，已经使房屋更多地被视为投资品。由于一手房供应短缺，深圳的二手房成交量已经高于一手房，比例为1.46：1。这个涉及部门多、环节复杂、监管不力的市场，成为炒家云集的地方。

存在于这个链条上的首先是开发商。由于几乎已经没有一手房，开发商捂盘已经成为一种常态。记者在调查中了解到，深圳南山某楼盘已经封顶，可是售楼部小姐仍然表示，开盘时间没有定，价格没有定。一位开发商老总笑言，虽然取得预售资格的项目要立刻开始销售，公示价格，但有很多理由可以表明自己不具备预售条件，例如要精 装修，配套没有完善等。

其次是炒家。“海陆空”是一个职业炒家，从2003年到2007年，他已经从一个不起眼的小炒家发展成为炒房联合坐庄的庄家之一，身家由不到10万迅速上升到了上千万。

“凡是这个片区的小 户型，只要质量稍微好的，都被这‘海陆空’等收入囊中，”一位知情者透露，“他们每人手中都在很多地铺有几个非常要好的‘线人’，偶尔还会回馈一些‘小红包’，看介绍的房子的价格而定，几百到千元不等；而这些线人，都是中介地铺中业绩较好的业务员，消息灵通，一旦有符合他们要求的盘，不需要在地铺的电脑上网登记，直接就被抢走了。”

就这样在大量囤积之后，在日渐饥渴的市场供求关系的推动下房价飚涨，“一个月套利20%到30%，是家常便饭”。

炒家还是小巫。而据记者了解，一些具有私募背景的炒家，“吃下”整个楼盘都不成问题。据一位在梅林工作的地铺销售人员介绍，大的炒房资金往往依托于一些私募基金或者是一些小型的民营机构的老板，甚至由有资金实力的中介经纪公司直接参与。他们熟悉市场，并且和开发企业有私人关系，能够在一级半市场上大量吃进楼盘。例如一些楼盘的尾楼整体收购，或者一些小型开发商在资金链紧张急于资金回笼的时候，整个楼盘一起出让，还有一些处于抵押状态的楼盘更为便宜，“所谓的‘内部认购’很大部分就是走的这个渠道”，那位销售人员说。这些楼盘很快就被分化，在三级市场上出现了。

食物链上尤其不可或缺的是利用职务之便的中介经纪人员。在南山某一地铺，一位销售人员利用信用卡开始了自己的炒楼生涯。通常是用刷卡付定金，签订协议之后，利用职务之便快速寻找下家，签订合同出售，不需要过户登记，就直接赚取差价。他会在合同中特别约定，签正式合同的时候，卖方可以由指定人代签。这样是为了方便真实的卖家直接签字。

“这样的操作显然是违法的，签订定金合同，物业所有权尚未转移，中间人是无权卖给下家的。”蛇口律师事务所律师魏影表示，由于真实卖方违约，导致整个投资食物链断裂的案件时有发生。

为了能以少部分资金撬动这场投机盛宴，投资者需要打通银行的脉络，一些银行的客户经理也成为食肉者的一分子。他们也有相熟的中介经纪人员，配合这些经纪人员的要求，制造一些证明文件，能够拿到超过七成的按揭，然后客户通过经纪人员反馈给客户经理3000到5000元的回报。而客户经理需要打通的关节包括了评估公司，评估公司会出具两种评估报告，一分给贷款银行，一份价格更高的评估报告送到国土部门手中，进行审核，这一过程称为“送审”，在更高的评估值下，“8成贷款”被翻译成“7成贷款”，“只要国土局通过，银行通常可以放贷”。曾经经手这种业务的张千说，“还有伪造成交价等等方法来得到更高额度的贷款，但是关系不硬的中介得不到这种待遇。”

重点检查58家企业

一直以来，调控二手房交易价格就是深圳市有关部门的难题。深圳房地产业协会秘书长张文华在接受记者采访时表示，清查三级市场的工作一直都在进行，但是人力不足，这么多地铺，无法一一清查，并且三级市场管理上有空白点，有执法权的是工商部门，但是他们不熟悉业务；国土部门熟悉业务，但没有执法权，所以监控力度不强。

此次整治行动能否刹住深圳二手房市场恶炒歪风呢？

记者获悉，深圳市工商局在6月1日针对此次清查行动的汇报文件中显示，深圳市工商局各分局目前共对293“疑有问题”房地产企业及房地产经纪企业进行重点检查。其中，实施加锁限制设定处理的58家，吊销营业执照的13家；自行注销的2家；正处于加锁限制设定审批过程或正在研究是否实施加锁限制164家；尚未做任何处理的56家。

而记者获悉，在深圳近期初步调查中，因“疑有问题”而进入政府“加锁限制设定处理”的“黑名单”的58企业，其中不乏一些知名开发商。

深圳市政府有关人士表示，已经进入“锁定”的企业“并不能认定他们就一定存在违规行为”，只是作为进一步调查的参考。 

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