中国楼市：气球经济与泡沫经济之辨
第一财经日报
总体上来说，我国楼市是一种气球式发展状态，具有良好的宏观经济基本面，也有投机炒作的负面因素。
乐耀辉
我国楼市是一种气球式发展状态，具有良好的宏观经济基本面，也有投机炒作的负面因素。因此草率地说中国楼市泡沫很大是不准确的表现，也是对经济现象一种窠臼的表达方式
早在几年前就有人预测，中国楼市泡沫马上就会破灭，但楼市不仅没有崩盘，反而节节高升。尽管政府不断出台调控政策，楼市仍未降温。这不，今年5月全国70个大中城市房屋销售价格继续上涨，同比涨幅6.4%，其中深圳12.3%、北京10.3%。
泡沫经济误区
楼市泡沫论从2004年起就没有消停过，而且一波声浪高过一波。认为楼市有泡沫的人理直气壮，也受到广大市民的拥护；认为楼市没有泡沫的人头头是道，却成为“人民公敌”。中国楼市泡沫论早已社会化，上至政府官员，下至平头百姓，没有一个不卷入这个漩涡之中。
最近，也就是6月12日，房地产“领袖”、万科董事长王石再次抛出楼市泡沫论，犹如一颗重磅炸弹，狠狠地击中些微沉寂的楼市。王石表示，中国房价涨得太快，而且持续时间很长，已经出现泡沫，泡沫一定会破裂。
其实，从王石的这段表述中就可以发现破绽，也是王石和其他泡沫论者最大的误区所在。中国房价涨得太快，持续时间很长，这恰好不是泡沫经济的特征，而是另一种经济形式——气球经济的表象。
气球经济特征
关于气球经济，大家都很陌生，因为在经济学领域几乎看不到这个词汇，这是我针对泡沫经济而首次提出来的一个经济学概念。气球经济与泡沫经济有很多相同之处，却也有完全不同之处。
首先，从最简单、最表象的角度来区分泡沫经济与气球经济。在日常生活中，我们经常看到肥皂泡、水泡等，它们的最大特点就是泡沫迅速形成之后马上破裂，形成与破裂之间的时间差很短，泡沫容易形成，更容易破裂。
而小孩子经常玩弄的气球则不一样，要不停地吹气，气球才会快速变大；而且气球变大的速度与吹气人的吹气能量成正比，如果不吹气，气球就停止变大，如果疯狂地吹气，超过气球容量时就会破裂。从气球膨胀到破灭，有一个持续的过程，受外界因素影响比较明显。
我们不妨来看看历史上历次著名的泡沫经济，例如荷兰的郁金香泡沫，从1634年泛起，到1637年破灭，历时3年。法国的密西西比泡沫从1719年持续到1720年，前后不足2年。英国1720年的南海泡沫才维持1年。在20世纪90年代的墨西哥、俄国等地出现的金融泡沫的持续时间都超过2年。可见泡沫经济是一种持续时间非常短的猛涨猛跌的经济现象，这与我们日常的肥皂泡具有高度的相似性。
但是我国房价从2003年开始猛涨，直到现在还在快速上涨，未来一段时间还将依然保持上升趋势，长达5年之久，这基本上不是泡沫经济的时间周期，而是我认为的气球经济的时间周期。
再次，从泡沫和气球的形成与破灭的条件来进一步分析两者之间的深度差异。正如上文所说的那样，肥皂泡的形成条件非常简单，只需要轻轻一吹，就有很多绚丽多彩的泡沫飘舞在空中，连三岁的小孩都能吹出肥皂泡。而且肥皂泡的容量和外围边际几乎是完全没有受压能力，也就是说几乎不存在安全边际，只要是肥皂泡就一定会破灭。
相对而言，气球的形成条件就不一样了，不仅取决于吹气人的吹气能量与其吹气球的心态，还取决于这个气球的容量、气球边际的厚度和外围室温等环境因素。从这些条件就不难发现，一个气球的破灭并不是轻而易举的。实际上，很多气球不一定会破灭，大部分是慢慢漏气瘪了，还有的是人为弄破，比如挤压、踩踏、针刺……
气球经济相对理性
那么回归到经济领域中，泡沫经济的形成条件也是相对简单的，那就是由于经济投机活动而导致市场价格大起大落的现象。泡沫经济完全脱离经济基本面，价格与价值的严重脱轨、纯粹的投机倒把是泡沫经济的罪魁祸首。泡沫经济的破灭是必然的，没有挽救的办法。
而气球经济则显得更加理性，其形成条件包含宏观经济基本面的高速增长、供不应求关系的偏紧、投资者与投机者的热情参与等。也就是说，气球经济是建立在宏观经济基本面上的快速发展的经济现象，价格依然是反应价值的合理指标。气球经济与气球本身一样，不一定会破灭，如果能够及时增加气球的安全边际、吹气人停止无节制的吹气等。
这时候，再来看看我们中国的楼市问题。第一，中国经济持续高速增长，GDP增长率常年在9%左右，2006年达10.5%以上。第二，中国城市化进程的加速，大量人口涌入城市，长期以来，城市住房处于供不应求的偏紧状态。第三，中国储蓄高达14万亿元，而国内投资渠道明显不足，导致大量资金进入楼市。以上三点是目前我国房价高涨的核心要素，也是房价可以持续上涨的关键所在。而楼市中存在的投机行为、房地产商与地方政府的利益勾结以及我国住房供应结构的失衡等因素则是房价快速上涨的辅助性因素。
气球经济破灭危害更大
在经济领域也是如此，瞬间产生的泡沫经济，基本上是经济层面的矛盾，破灭之后，经济将在很长一段时间内处于低迷状态，难有发展，而社会稳定则不会受到太大的反作用。但气球经济完全不一样，由于形成过程持续的时间比较长，各种社会矛盾深深地渗透到经济矛盾之中，破灭之后，不仅经济会完全崩溃，社会体系也会发生巨大的裂变。
因此，气球经济主导下的我国楼市，虽然是一个乐观的状态，但如果继续任由我国楼市这只气球继续高速膨胀，超越其安全边际而轰然破裂的话，这个后果并不比泡沫经济下的房地产市场乐观。
目前，我国楼市的核心问题是如何控制楼市气球的膨胀速度以及增加楼市气球的安全边际，只有同时做到这两点，才有可能避免我国楼市气球的破灭。控制楼市气球的膨胀速度，一是增加土地供应；二是改善住房供应结构（尤其要完善廉租房制度）；三是打击官商勾结，消除楼市腐败；四是加速农村经济发展，分流城镇住房人口。至于增加楼市气球的安全边际，主要是规范房地产市场，建立相对完善的市场机制，比如取消预售制度、建立房价信息披露体制等。
总体上来说，我国楼市是一种气球式发展状态，具有良好的宏观经济基本面，也有投机炒作的负面因素。因此草率地说中国楼市泡沫很大是不准确的表现，也是对经济现象一种窠臼的表达方式。但我们也要充分地意识到我国楼市气球经济的危害性，有效避免楼市气球的破灭。（为广州财策咨询管理有限公司董事总经理）
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