即使楼市调控政策不出现大转折，也不要买房
杜文
昨日，财经评论员叶檀发表了一篇《如果楼市调控政策不出现大转折，买房吧》一文，这篇文章完全是一篇误导消费者，为开发商托市的文章。
在这篇文章中,叶檀关于楼市调控政策的一些分析和观点是正确的，但是，结论却完全错了。如果笔者没有理解错的话，叶檀女士的基本观点是：目前，房地产调控政策的目的已经值得怀疑，因为调控的结果和目的已经背道而驰。在现有的调控政策的影响下，房地产已经越来越集中在少数国有企业手中，形成了房地产市场的垄断，从而房地产市场必将形成垄断价格。这种垄断价格只能上涨，不能下跌。所以房价只能越来越高。如果房价下跌，只有一个条件出现，即中国经济崩溃（这里叶檀女士没有明说，只是暗示）。但在这种条件下，人们“工资存款财富下降，能买得起房的人也就不多了”。因此，人们要赶紧“买房吧”。
其实，这是一种非常糊涂的认识，一种逻辑混乱的分析。这篇文章也具有很大的欺骗性.
叶檀女士以其独特的语言风格进行财经评论，公允地说，她很多评论文章写的还是不错的。但对房地产的评论却大失水准，对垄断市场和自由市场也分辨不清，对中国的社会主义市场经济更缺乏足够的认识，甚至还缺乏生活常识。屡屡像一个书呆子一样纵论复杂的、变化莫测的经济现象。
叶檀的错误在于，首先，她没搞明白目前房地产垄断的问题，也不清楚垄断有没有良性的一面。事实上，当前房地产开发商是一个既得利益集团，这个利益集团和一些地方政府互相利用，操纵着整个房地产的价格。当前房地产已经完全被他们操纵，市场买卖双方中的买方没有任何话语权。房地产行业看似处于自由市场竞争中，实质上开发商已经完全垄断了房地产，房价已经是一个垄断价格。如何判断垄断，很多人以行业企业的数量多寡为标准，如只有少数控制，就是垄断，否则就是自由竞争。但在房地产业，这个标准完全不正确的。目前中国的开发商虽然很多，但在根本上是他们垄断着房地产业，也是以垄断价格出售商品房。
为什么这么说呢？房地产的地域性、房地产缺乏替代品、中国土地制度的公有性和开发商劣根性决定了当前房地产是垄断行业的。以北京为例，北京有近3000多家房地产开发商，北京每个城区的开发商表面上不是以统一的价格销售的，但是，这些开发商竞争的是谁的房价更高，而不是价格更低。如果人们有兴趣，就可以看到查一下，后开盘的总比先开盘的更贵。所以，开发商才捂盘惜售。现在没有明显的证据表明这些开发商地串通一气，但是从现象上看，最起码是心照不宣，达成了默契。按着自由市场竞争，达到均衡价格是以相互压价，大打价格战形成的。在家电、电脑等大众消费品市场中经常出现这种现象。但房地产开发商却反向而行，这不能不说明在房地产存在垄断。也许有人认为，后来者卖得更贵是因为需求旺盛，仍是市场竞争的结果所致。其实，这绝对是骗人的谎言。房价飙升重要的原因是开发商形成了一种默契后，捂盘惜售制造“房荒”的假象，散布虚假信息，引起恐慌，再加上投机投资者的炒作和银行等金融机构的帮忙造成的，而不是什么刚性需求所导致的。即便有刚性需求，也不至于这样疯狂上涨。
表面上目前房地产业是自由竞争的，本质上是开发商以另一种形式垄断着。因此，叶檀女士心目中美好的“由商人之间竞争形成的均衡价”就从来没出现过，而“特权企业瓜分”实始终存在着。因为现阶段开发商因为土地关系基本上都和政府有着千丝万缕的利益关系，哪一个开发企业不是特权企业呢？
显然，叶檀心目中始终存在着房价是一个“由商人之间竞争形成的均衡价”的幻想，并认为这种价格是合理的。事实上，这只是叶檀女士心目中自我想象的海市蜃楼，很美，但是虚幻的。叶檀女士应该走出书斋看看，不要只在书斋中看一些书面资料进行自我演绎自我推理。无论文章逻辑上多么正确，数据多么翔实，但不符合实际情况，只能算是骗人的文章。
第二，叶檀并不明白垄断市场的问题。在她心目中凡是垄断的就是坏的，显然，这是缺乏经济常识。如果真得像叶檀所说那样出现“一个城市的房地产开发由几个特权企业瓜分”，那么房价降下来的可能性大大增加，楼市调控也不至于这么麻烦，政府只要找到几个企业的老总,问题就会迎刃而解。建设部、国土资源部的官员也免了挨骂，也不必整天对房地产种种问题焦头烂额；其它部委也落得个轻松自在。实际上，房地产行业问题的存在一个重要的原因就是“伪市场化”的存在。本来中国的土地属于国有，政府控制着土地，土地这么一个重要的要素掌握在政府手里，让政府脱离干系显然是不现实的。但是，政府负又有公共事业的的职责，不是市场的主体。这样，以土地为核心房地产开发，如何能够完全实现市场化？政府既然参与进来必然稀世市场化色彩。叶檀女士的自由市场概念始终是一厢情愿的。中国社会主义市场经济的深刻内涵估计叶檀从来都没有思考过。
叶檀文章的本质还是为开发商托市，整篇文章隐含一个开发商一直鼓吹的观点：房地产永远是涨的！只不过是加了一个隐含的限制条件：房价不涨了，中国经济也就崩溃了，你也更没有钱了！所以，叶檀的结论是：买房吧!
实际上，消费者和开发商的博弈已经到了关键时刻，据统计，北京5月份房产交易量几乎同比下降了50%，而天津5月份以来，商品房的成交量环比连续几周呈下降趋势。尤其是5月27日至6月2日，全市商品房共成交16.50万平方米，较上一周19.16万平方米下降了近14%。其中，市内六区下降了33%，郊区县下降了3.50%。楼市有价无市已经出现了端倪。广州、深圳也是最后的疯狂。对开发商来说更为严重的是，南京出现了新的调控措施，实行“一楼一价”为核心的严厉行政措施。这个措施对开发商来说是最害怕的，一旦在全国推广，其暴利、盘剥的日子将要终结。通过种种迹象判断，南京的措施具有试验性质，不排除全国推广的可能。这样，开发商不免提心吊胆，希望赶紧出售，获得暴利。叶檀的这篇文章，正是适应了开发商的这个要求。只不过更有欺骗性而已。
总之，叶檀女士这篇文章主旨和她此前房地产文章一样，为开发商托市。现在的情况下，无论调控政策改变与否，只要房价在高位上运行，消费者就没有必要着急买房。对目前的高房价人们也没有必要恐慌，因该保持理性和冷静，要坚信世界上从来没有一成不变的事情。“房价永远是涨”的这个观点只是个谎言。如果现在着急买房，正中了开发商及其帮凶的奸计。
附叶檀女士的文章：
如果楼市调控政策不出现大转折，买房吧
如果房地产市场还按目前的方法调控下去，大家还是及早买房吧。
在短期内楼市在调控之下越调越高固然是一个原因，更关键的因素以庸医之术救治楼市，导致房地产市场出现明显的调控后遗症。悲观论者谢国忠在股市如其所愿地大幅深挫后继续悲观，这次的目标是楼市。他预测，由于股市调整、存款利率低、通胀到年底将达到4%等综合因素，房价的反弹也许至少会延续到今年年底。
谢国忠说了一半正确的话，中国的房价会继续上涨，不过中国房价从来就没真正降过，其原因并不在于股市泡沫崩溃财产转移等，资产价格上涨对股市楼市均有利，美国1929年大股灾之前几年，楼市作为预演节节攀升。中国楼市的畸形市场化以及楼市调控综合症，才是中国房价节节攀升的真正动力。
我们的所有调控政策都是旨在抑制房价，但当调控政策出台的效果屡屡与房价背道而驰，而政策还在依循老路不断出台时，那么，调控者的真正目标也就值得怀疑，到最后，连楼市上涨的真正动因也不甚了然起来，还得劳烦建设部、国土资源部、财政部等八部委兴师动众到5月房价涨幅较快的城市走一圈。这真是一个尖锐的讽刺。
楼市调控综合症重要表现是市场集中度提高，大批可以调节市场供给的中小房地产商如同韭菜齐刷刷被割，冯仑称之为房地产“集中营”。
企业规模快速集中，去年年初万科的市值约300亿元，到年底超过800亿，位居末席的房地产上市公司市值也在600亿元以上，前年万科刚超过100亿元的销售额，去年达到212亿元，今年如果不出意外，万科会有400亿元的销售，市值会到1400亿元。去年全球最大的住宅公司营业额是115亿美元，如果对比人民币3%~5%的升值幅度，万科在3~5年会成为全球最大的住宅公司。
企业的性质和构成成份的集中，A股市场的房地产企业越来越向国有企业集中。三年前A股上市公司的前十位60%是民营，还有一部分混合经济，少数一两家是国营，去年A股前十位上市公司，60%是国营大企业，两三家混合经济，只有一家民营企业。
房地产资源开始向政府集中，特别在低收入和经济适用房方面的资源，行业游戏规则将发生非常大的变化。
不言而喻，房地产离市场更远，由商人之间竞争形成的均衡价将遥不可及，一个城市的房地产开发由几个特权企业瓜分，垄断价格近在眼前。虽然在今年下半年开始，政府的低价房应该陆续推向市场，从理论上可以降低房价，但降的是总体的平均价格，低价房的价格仍然有所上升，高档房更会大涨。
所谓以政府制约负外部性，从来都是个倒果为因的说法，正因为从一开始就混淆了市场监管与市场主体的边界，所以房价越来越高，负外部性无法遏制。广州房价在2003年土地政策转向集约型的招拍挂之后节节窜升就是一例，寻租空间大增，导致开发商纷纷囤地以求增值，同时开发高档房以求利润最大化。从2003年到2006年，广州房地产价格涨幅超过50%。6月21日，上海新江湾城D1地块被绿城集团夺得，挂牌起始价5.16亿元，折合亩价为580万元／亩，楼面价5123元／平方米，竞买方还需要另外支付290元／平方米的大配套费用。地块土地面积5.9253万平方米，容积率1.7，按照夺标价，楼板地价高达12509元/平方米。绿城宋卫平表示，如果造精装修房，公司初步估算的成本价格就将达到19000-20000元/平方米。比较一下前年及去年由合生及华润争得的新江湾城前两幅地，面积分别达18万平方米和14万平方米，楼面地价分别为5617元／平方米和6676元／平方米，一年间价格上涨近一倍。
同时，有助于打破土地高价恶性链条的严禁小产权房、不支持个人合作建房等政策，说明土地政策不可能松动——不要奢望房价下降。价格会高到整体经济无法承受，地价才会下降，这是潜规则的核心，要认清这一点。
资产价格一高，为民请命的人就热烈建议政府加税，似乎房价上升就是因为以往的重重税费不够重。中国房地产税费少吗？这种掠夺民财的馊主意从来都很有市场，近期某些城市悄没声地取消了一些优惠税率。加税表面上也许是抑制投资，在供需矛盾激烈的情况下，实际上是抑制交易转嫁成本。如果那么痛恨房地产投资，人大立法规定购买第二套住宅为违法行为，同时取消任何形式的高档公务员住房，岂不简单得多？增税政策已经严重地摧毁了中国股市的信心，使之成为一个追逐认沽权政的投机场所，人们对于价值论已经不屑一顾。现在有人希望再次借助税收，使楼市一蹶不振。事实上，不清理税收环境征税的结果，必然是所有的税收都压到那些收入透明的、只能靠工薪为生的人头上。
征税论者在论述不动产保有税的国际惯例时，总是忘记提一句，在人口高峰时解决住房问题，“国际惯例”是两手准备：一是政府保障供给，二是由政府鼓励拓宽融资与供给渠道，从来没有听说土地与信贷双紧缩之下房价下降之事，如果此举可行，经济规律应该重写。
房地产金融直接决定了银行贷款的质量，如果中国各大城市像香港一样让几十万供楼一族成为负翁，建言者是不是准备给中国刚刚走出破产边缘、在股市圈了点钱、核心资本充足率上升的银行填窟窿？虽然安永为2006年初中国的银行共有9000亿不良贷款的数据为中国政府道歉，但其中提示包括关注类贷款的地产类不良贷款达5250元，占比近六成，具有参考价值。即使这一数据不可靠，上海银监局去年一至九月上海房贷不良贷款增加四成的数字，虽然不良贷款绝对值不高，也应该让金融主管者惊出一身冷汗。如果房价急降，政府得准备再次为银行剥离不良贷款，或者发动股民献爱心买银行股。
最后，地方政府经营城市的动机仍然强烈，有同事去东北一中等城市，感慨就事论事讨论房地产的荒唐，因此当地政府为拉动经济进行旧城改造，把房地产当作惟一的武器，房地产开发商几十亿元的投入就能换来上百亩的地，以及贵宾级的礼遇。在没有为当地经济找到发展之路以前，土地经济仍是主要的甚至惟一的办法，在书房撒豆成兵者提出的种种降价设想纯属画饼。最新的例子是，重庆在公布成为城乡综合配套改革试验区之前的九天，主城区房价上涨7.6%。
房价越高，政府越有理由调控；越调控，房价越高——这说明，核心调控政策已经破产，某些政策甚至南辕北辙。
为高房价所苦的人希望保障自己的住房权益十分正常，但有必要了解中国经济与房地产市场的基本面，才知道如何保障自己的利益。不然，就会被某些漂亮的言辞所惑，上个大当。如果政策在屡次调研之后，仍对房地产实行目前的调控政策，赶紧买房才是上策。除非你有耐心等到中国经济急挫，不过，那时候工资存款财富下降，能买得起房的人也就不多了。不然，香港人为什么不趁房价低靡时入市，道理无他，买不起就是了。
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