解析房价疯涨实质 地租论能否破冰？
腾讯财经特约
天泰
近日，《南方周末》载文称，连续两年调控，高涨的房价不仅没有丝毫回落，反而迎来新一轮上涨浪潮，而深圳无疑是其中的“领头羊”：今年上半年房价暴涨了50%以上。“现在楼盘的利润率已经高到让我们不好意思的程度了。”
其实，在此之前，已有开发商透露，楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润则被相关职能部门层层消化掉了。人民网有网友指出，读懂了这一个20%和两个40%，我们或许就能明白，为什么会有半年暴涨50%以上的深圳房价，为什么国际上公认的“房价收入比”为3至6倍，而在我国许多大中城市却高达十几倍？
对此，著名学者何新的理论也许能让我们对疯狂的房价能有一个更具高度的认识。
依照何新的理论，目前房价的上升问题是如棵解释的呢？目前经济学家和非经济学家都在吵嚷房价日高。其实这完全是基于一个错误概念。何新强调，拉动房价日高的，并不是房屋造价而是地价——土地使用的价格，即地租。这个价格目前埋在房价里，表面上看不出来，所以大家都以为只是“房价”在节节高攀，而且认为是房地产商人在和穷百姓过不去，甚至在对抗国家宏观调控的恶意捣乱。真实的情况是：由于土地资源的稀缺（不可再生的天然资源）,以及由于城市经济快速发展，城市中心区位的级差地租必然大幅上升;必然导致区域地价快速上升，这就是古典经济学家李嘉图所谓“级差地租”理论。由此，何新认为所以，房价的上涨不是经济泡沫。
那么区位级差地租究竟如何计算？何新指出，只要从一座房子的销售价格中扣除其实际造价（包括原材料费用、人工费用、能源费用、税费及贷款利息），所余部分就是其纯利，纯利中高出其他行业平均利润率的部分，就是目前房地产业的暴利，也就是隐含在房价后面的级差地租。因此，正是城市级差地租的飞迅上涨;成为目前房地产商获取暴利的主要来源。所以任志强所说是对的——这种暴利并不是房产商人为地造成的，既不是偷的也不是抢的，而是符合房地产市场的经济规律自然形成的。
至此,有两个问题叫人费解,即为什么这一超额利润——人人都看得见的暴利，目前却只能落到房地产商们的手中，而落不到：1、土地资源本来的所有者——国家手中？2、也落不到土地资源原来的占有者——那些被强制搬迁的原住民：农民和市民的手中？
何新答案有三：1、改革以来流行的新自由主义经济学教科书缺乏绝对地租和级差地租理论，因此人们至今没有考虑在国家土地政策中，除了土地买卖以及产权和占有权转移政策之外，还应当制订关于级差地租调整分配的政策和法规。2、某些替国家管理土地的官员利用上述地租政策的真空，通过批地，从房地产商手中坐收巨额贿赂。3、现行土地政策和法律，存在地租法规方面的盲点，法院无法介入，因此被强制搬迁的小民百姓处于弱势地位，无法通过法律来维权，寻求合理的地租补偿。
这样，了解上述也就能找到抑制目前房地产热的治本之道。
对此，何新认为只要国家对这一行业课以重税，从中对原住民给予高额补偿，迫使房地产业由目前的暴利利得，回归到接近国民经济其他行业的正常利得水平，那么房地产热就会立即退热降温。至于目前的一些遏制办法，其实效果则往往适得其反。如提高贷款利率，限制开发征地数量，加高进入房地产业的准入门槛等；其实都反而是有助于目前已经成形成气候的少数房地产大集团提高行业垄断性，便于其缩减和控剁房源，从而反而有利其进一步向上拉高房价。
眼下，大家都感慨：从来没有一个行业的价格问题像房价这样令人困惑和不安，以致一些学者发出了“房地产不是一个单纯的产业问题而是政治问题”。诚然，老百姓闹不清产业问题与政治问题之间的区别，不明白是房价脱缰使房地产变成了政治问题，还是房地产变成了政治问题才使房价脱缰；然而老百姓想说的是，既然房地产已是一个政治问题，那么不用政治智慧恐怕是难以解决了的？
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