管理自己最难——从房地市场的“宏观调控”说开去
袁东
古典经济学有关土地、劳动与资本的生产三要素学说，不仅古典，而且“今典”。尤其是“土地是财富之母，劳动是财富之父”，更是一看就懂的生动而富有哲理的说法——真正长久的思想往往是以最朴实的话语体现出来的。从中看出土地在财富生产与积累过程中的重要性。这一重要性在当今“新兴加转轨”的中国更是体现得淋漓尽致。
不是吗？大家看看那些五花八门令人眼花缭乱的“财富排行榜”中的“先富者”，有多少是以房地产起家的，又有多少人的财富帝国是以房地产为最核心利器的，就会明白为什么古典经济学家始终将土地作为第一位的生产要素了。再瞧瞧我们现在的各级地方政府财政，“土地财政”无一例外地成为了鲜明特色。可见，这土地成了极少数“能人”与政府的生财之道与命根子。
然而，土地却成了当前绝大多数城乡普通百姓的生活负担与财富“减速器”。这集中表现在住房价格的快速上升上，其上涨速度远超过居可支配收入增长速度；住房购买成本极高，与居民平均年收入之比也远高于世界平均水平。针对这一情况，中央政府近年来一二再地“宏观调控”，但令人遗憾的现象是，越是“调控”，房价反而越是上涨，房地产投资越是增长。
何以如此？原因也是很多人已经看透的。不妨来分析一下吧。在整个房地产链条中，主要的当事人包括农民、村镇行政组织及其当权者、地方政府、房地产开发商、购房者。这些当事人中的最大获利者是地方政府，其次是房地产开发商，再次是村镇行政组织中的当权者，农民与购房者则是利益受损者。其中的表层机理是，住房的主要成本不在地上建筑物而在地皮，对开发商而言的高额地皮成本恰恰是地方政府的巨额土地出让收入，后者垄断了房地产市场上的土地供给，但他们把持的土地是以同出让价格有着天壤之别的极低价从农民手中几近强行征集来的；即便是那不到地方政府土地出让收入2%的“补偿款”，也绝大部分以各种名目与渠道落入了村镇行政组织及其当权者手中，农民则成了失去土地的“三无人员”，成了这如火如荼的“房地产热潮”中的最大利益受损者；巨额的地方政府土地转让收入与房地产开商的高昂利润，最后是由作为城镇普通工薪阶层的购房者支付的。
深层的根本，则是现行土地制度使然——我在本专栏中曾通过几篇短文分析过这一问题。这一制度的主要特点是，城镇土地属国家所有，农村土地（“农地”）属集体所有，不管是谁所有，用于住宅建设的土地必须先经政府集中，通过“招拍挂”等方式出让给开发商，才最终转为建设用地；尤其是农地，不得越过地方政府直接进入市场交易。由此，地方政府垄断了土地一级市场。当供给者只有一个，且供给量有限，而需求者却如一群恶狼蜂涌时，加之地方政府“与时俱进”地再“按市场经济规律办事”，大肆推行“市场化转让方式”，这土地拍卖出让价格就不可避免地被恶狼们炒到天上去了，进而也就将住房价格拱上天而在云端里肆虐。但这肆虐的房价背后，是地方政府低头拾不完的银子，财政钱袋子膨胀到压弯了他们的腰。不知官方数据如何，从媒体报道和大致的测算看，仅2006年全国各级政府的“土地收入”就达1万亿元，相当于4万亿元“预算内”全国财政收入的四分之一。根据笔者到一些省市所了解到的情况与以往经验，这一数字恐怕是非常保守的估计，实际情况可能高出许多，因为我所了解到的一些城市的“土地收入”已近于其“预算内”财政收入的一半。但令人担忧的是，每年不列入正式“预算”的如此巨额“土地收入”是如何花费的？有哪级政府向社会具体公布过？如果加上同样“属于全民所有却等于没有”的1万亿元“国有企业利润”，2006年的这至少2万亿元天数财富的花费，没有人给公众一个明确的说法，更谈不上什么社会审议与监督了。反正，如果各级政府对“社会保障”不进行足够投入，绝大部分人最关心的“社会保障”仍然陷在“看不起病、上不起学、养不起老”的漩涡中，那么，我们离真正的“公共财政”就还很远。
想想也是，面对如此巨额“土地收入”，地方政府怎么能希望需求端不热烈？怎么希望这房地产价格不上升？又怎么能容忍“小产权房”的出现呢？因为，所谓“小产权房”，就是农村土地未经地方政府“征集转化出让”，而直接进入市场交易，直接在上面盖房出卖，由于没有了作为中间环节的地方政府，这类房产的价格就远远低于经由政府的“大产权房”，农民与购房者自然是最大的收益者。然而，“失去了利益”的政府怎肯罢手，于是我们看到了，一些地方政府不仅打着各种幌子，以各种堂而皇之的名义采取多种措施，打击并取缔这种使普通农民与购房者受益的“小产权房”，而且找来各种所谓的理论佐证何以禁止“农地直接入市”。问题是，如果一种制度只是让作为少数强势群体的政府与房地产开发商一味“大发横财”，而让属于多数的土地真正拥有者与消费者受损，这一制度就非常值得反思，况且，长此以往，“上帝”一旦难以忍受，后果将是严重的。
由此看来，当前“房地产宏观调控”的真正重中之重是各级政府，而不是开发商，更不是购房者；难点也恰恰是“政府的自身调控”。所以，如果不能运用行政手段与法律手段——在政府序列里是没有什么“市场化手段”可言的，将政府在房地产链中的巨大利益纽带斩断，就不可能达到预期的“调控目的”，就难以走出“越调价越涨”的怪圈。
但是，动不动就“调控”非政府主体与市场而习惯了以自我为基点以他者为客体的政府，突然间要求其“自我调控”，谈何容易？这就如同企业管理理论与经验所表明的，“管理者的自我管理”是最难的。但凡是优秀的企业，管理者都是将“自我管理”摆在第一重要的位置，也都是最多花时间并做得最好的；有专家统计，在这些优秀企业里，管理者一般拿出40%左右的时间与精力进行“自我管理”。其实，道理也很简单，一个连自已都懒于疏于管理或管理不好的人，怎么能够管理好别人和一个团队呢？这一道理同样适用于政府的社会管理与“宏观调控”。
因此，从当前“房地产宏观调控”的一系列现象剖析中，我们看到，有效的“政府自我调控”是其“宏观调控”有效的前提，更多时候的“宏观调控”是“政府自我调控”。希望我们的各级政府花更多的时间与精力去“自我管理”，正因这最难，所以，才最重要。
（写于2007年8月4日，以《世上至难 “政府自我调控”—从房地产市场的“宏观调控”说开去》为题发表于8月8日《上海证券报》专栏版）
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