中国大中城市房价临近最高点 明夏奥运后是关键期
撰文 吴忠
2007/08/30, 周四
香港 --- 近年中国大中城市的住房价格不断攀升，令城镇居民逐渐分化成两个阵营：有房阶级和无房阶级。对于未来房地产市场的走势，这两类人也有着全然不同的期待。
一方面，得益于地产升值的有房阶级，对楼市的前景总体表示乐观。一位在北京拥有多处房产的业主对记者表示，20个月来他的房产升值了近一倍，他推测房价上升的势头仍将持续几年时间。
“明年有北京奥运会，2010年还有上海世博会。这些都会推动国家的经济发展。只要经济保持增长，房价就会继续上涨，”他说。
深圳的一位房地产投资者也持有相同的看法。他说：“看看这里和香港繁荣的经济。只要人们的收入继续提高，房价就不可能走下坡路。”
另一方面，无房阶级却对房价上涨表示不满，声称住房是必需品，可房价如今却超出了许多人的负担能力。他们希望政府推出更多有效的措施来平抑房价。
然而，中国政府目前似乎还未愿意为了冷却楼市，而采取强硬的措施，例如规定土地出售的最高价格、和对地产开发商及投资者的高额利润开征惩罚税等。
中国政府之所以采取如此谨慎的态度，原因之一是担心房地产泡沫破灭，将会激怒有房阶级、进而引发社会混乱。在这个问题上，中央政府也许是从第一届香港特首董建华的身上，汲取了经验和教训。
董建华在1997年7月1日宣誓就职后不久，将平抑房价定为其任内的首要任务。为此，他推出了公屋计划，计划在未来10年内每年兴建8.5万间公屋，誓言让70%的香港人拥有自己的住房。当时只有40%的香港人是有房阶级。
董建华的政策以及后来的亚洲金融危机，导致了香港房地产市场泡沫的破灭，而房价“跳水”的幅度更是超过了50%。许多业主突然变成了负资产持有人，因为他们的房产价值已经低于欠银行的贷款。这也是董先生在上任初期，就遭遇民望危机的重要原因之一。
在大陆，房价如果突然大幅下落势，必会产生更加严重的后果。自中国在1990年代中期实行房屋私有化改革以后，80%的城镇人口已经拥有了自己的房子。因此，政府如果进行干预导致房产急速贬值，就会有损这部分人的利益。
从这个意义上说，董建华政策失误对中央政府的启示便是，政府应该尽量避免直接和粗暴地干预房地产市场。因此中央政府唯有出台了一系列它所谓的“宏观调控”政策，但是这些政策对房价上涨的抑制，却相对乏力。
据国家发展改革委员会和国家统计局8月17日联合公布的调查报告显示，今年7月全国70个大中型城市的房价环比增长了1.2%，同比增长了7.5%。
不过近来有迹象显示，城镇房价可能已经达到了顶峰。首先，房地产交易活动的投机性质越来越浓。在许多大城市，大多数买家是来自外地的投资者，而不是需要住房的本地居民。
在北京，传闻山西省某位煤矿大亨，就一次性购买了大量的商品房。同样出名的还有温州炒房团。相比之下，真正需要解决住房问题的北京居民，却无力承担过高的房价。
贵州是中国西南部最贫穷的省份之一，可是省会贵阳市也出现了广东购房团的身影。外地人在当地购买房产，当然不是为了自住，而是为了投机赚取利润。
其次，一些城市的商品房销售量开始下降。据北京市统计局和国家统计局北京调查组联合进行的调查显示，今年头7个月，北京的住房销售总面积为250万平方米，比去年同期下降了39.4%；其中居民住房销售面积只有180万平方米，同比下降46.3%，而期房的销售量也下降了21.1%。
国家统计局公布的数据显示，在楼市大热的刺激下，房地产开发商们，今年加快了兴建楼盘的步伐。从1月到7月，全国在建楼盘的总面积，已达到1.819亿平方米，同比增长22.5%；然而待售住房的总面积，则为1.21亿平方米，同比增长0.5%。这说明如果住房销售量无法跟上开发商的兴建速度，那么下半年待售住房还将有所增加。
第三，作为房地产市场最主要的资金来源，各家银行纷纷收紧了住房抵押贷款政策，这暗示着房地产市场的虚涨，即将告一段落。
从这个月开始，中国各大城市的商业银行纷纷收缩抵押贷款。原因之一是他们担心美国的次级抵押贷款危机。为降低风险，各商业银行均提高了首期付款的比例，并加强了对贷款申请人的信用评估。
在深圳，一些银行将首期付款的比例，从30%提高到40%，同时停止审批二手房的抵押贷款。其它地方的银行甚至规定，只向那些首次买房自用、具有购买能力的申请人批准贷款。
银行收紧贷款的另一个原因，是中央政府实行的货币收缩政策。8月15日央行将银行的存款准备金率，再度提高了0.5%至12%。这是中国央行第6次调高存款准备金率。也就是说，商业银行必须将其总存款的12%，上交央行作为储备金，因此银行可用于贷款的流动资金相应减少了。
与此同时，很多人又将存款从银行账户中提取出来，用于投资股市。由于不少银行房屋抵押贷款的配额几乎用完，所以如果不能吸引到更多的存款，它们将没有足够的资金来提供贷款。如今在各个城市，几乎都可以看见银行鼓励顾客储蓄的广告。
最后，不少房地产开发商对上涨过快的房价，也开始感到担忧，因此希望赶在楼市下跌之前，把楼盘尽快推销出去。例如，深圳的一家大型房地产公司就计划，在2008年底把旗下所有的楼盘全数卖出。
这些迹象都暗示着，大中城市的房价已临近最高点，而且极有可能在明年夏天的北京奥运会期间，达到上升的顶峰。可是在那之后房价会否马上回落，还是继续保持一段时间，这仍然要看市场的因素而定。
杨洋编译
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