过度市场化的房改是失败的
【2007.09.05 14:15】 来源：和讯网 ：倪金节
□马上访谈第108期
编者按：9月4日广东房协召开了“城市保障性住房政策解读研讨会”，房协会长蔡穗声表示，中等收入群体应该通过市场化方式解决住房问题，不应该列入住房保障。但是对于万元每平的房价，纵使是中等收入人群亦是“望房兴叹”。自从24号文件出台之后，争论最多的不再是低收入家庭，而是被认为不应享受政府保障性住房的“夹心层”。那么，对于“夹心层”的住房应该如何解决？又该如何看待蔡穗声会长的论点？中等收入群体是否应该列入住房保障？为此，和讯网约请相关专家进行了访谈。
嘉宾：
高辉清 国家信息中心经济预测部战略规划处处长
曹建海 中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任
中等收入群体是一个模糊不清的概念
和讯网：中等收入群体应该如何界定？比如在北京，多少收入为中等收入？北京的中等收入群体能买得起房吗？（广东的标准是20%的人群是低收入人群，其中10%是最低收入人群，60%均是中等收入人群，只有20%是高收入人群。）
高辉清：中等是一个相对的概念，相对概念首先需要坐标系。这个标准我想因人而宜，如果按中产阶级来算的话，在美国是很时髦的概念，对应中国的中等收入阶层。即使是中产阶级也有不同的定义，概括不太一样。比如说按照收入，有时候也会按照有房有车这些标准来，这个很难去断定，取决于要研究什么问题。
曹建海：广东的这样界定也不是不可以，如果中低收入按照80%来界定， 给80%的人提供经济适用房。98年改革方案就是这样定下来的，这样定下来现有商品房存量怎么办，这里面有好多人原来没有分福利房，后来买了商品房，这个怎么办？这里面可能还有个大问题，是不是为这80%的家庭再盖经济适用房，这个本身浪费也会特别大，北京户均可能就会三套了，会更浪费。
和讯网：那如果在北京比方说一个月拿10000块算不算中等收入群体？
高辉清：10000块钱如果是按照公开的信息来看，应该是高收入阶层。举个例子，现在局长的收入按照公务员改革的要求，有些地方在3581，最高层次才到1万块钱，公务员在各个国家最少都应该是中等收入。
中等阶层都需要住房保障只能说房价高的已不合理
和讯网：你认为中等收入者应该不应该列入住房保障？
高辉清：从道理上讲这是一个值得商榷的问题。要是中等收入阶层都列入保障，确确实实不利于房地产市场的发展，但是在有些情况下会有权宜之计。从中国来讲，如果中等阶层都需要保障的话，只能说房地产价格太高了，已经不合理，那么政府不应该是给中等阶层住房保障，而是应该把住房的价格给降下来。所以我个人觉得从理论上讲不太合适。
不能按照西方的方法来解决中国中等收入群体的住房问题
和讯网：任志强在《谁为夹心层操心住房问题》中提到，经济学上找不到要对中等收入家庭给予保障或补贴的理论，是这样吗？
高辉清：西方的中等收入阶层确实不属于保障的范围，是市场解决的问题，除非是社会主义国家。社会主义国家理论上肯定是解决了，按照马克思政治经济学分析，任何人的房子都应该是国家来保障的。从其他国家来说，国家保障住房本身就不是一般经济学的范围，属于政府管理和公共管理职能的范围，或者在政府经济学的范围里面。
曹建海：对中等收入住房保障在国外是没有的，为什么没有？因为国外土地都是私人拥有的，分散在每个私人身上的。中国这些土地本来全部是公有制的，政府来支配，现在政府跟每个私人说土地不是你们的，政府要拍卖给你们，这里面就是政府在掠夺人民财富，这和美国不一样，美国土地已经是私人的，要盖一个房子累砖就可以，而中国使用公有制的土地，还得花大价钱先买地，再加上盖房子的钱。
和讯网：那任志强算是钻了经济学的空子？
曹建海：西方跟中国国情不同的地方，西方的土地是私人的，中国的土地是公有制，公有制本来就拥有土地里面的一分子。拿西方的东西套到中国完全是不合适的，是别有用心的，任志强他不会不懂这个的，故意的。
租、买二手房或是买小户型的房子并不是好办法
和讯网：如果不列入住房保障，对于如此高的房价，又该如何解决中等收入群体的住房问题？
高辉清：现在有些地方是要提倡不把中等收入阶层搁里面去，可能涉及到对中等收入阶层界定的问题，跟我的理解可能不是一致的。第二就是怎么保障，实际上对大多数中等收入阶层来说，如果是年纪比较大的，过去都有福利分房的保障，实际上不存在这个问题，现在的自主房屋还是大多数人都有，只不过解决不了新来的，房改以后的这批人，这批人相对现在的房价来讲，确实是一个弱势。
和讯网：有观点认为可以通过租、买二手房或是买小户型的房子来解决这个群体的住房问题，你怎么看待这个观点？
曹建海：小户型解决不了的，因为现在土地拍价越来越高，楼面价格都在上万以上，小户型每平米卖也得卖1.5万到2万，小户型就是50平米也得上百万。
高辉清：我觉得这是个挺好的方法。
和讯网：那租房或者买二手房呢？
曹建海：只能是临时性措施，住房不同于其他的东西，除非你经常流动，如果不流动的话，在一个城市稳定的工作，需要一个自己有产权的住房，应该是人之天性，任何国家都是这样的。
和讯网：目前租、买二手房或是买小户型的房子，这个市场的现状是怎样的？中等收入群体能够承受吗？
曹建海：在新房带动下二手房也是节节升高的，北京像03年的时候只有3000块左右，现在普遍涨到1万以上了，都在1.2万左右，翻了四倍了，这充分说明我们的房价不是真正意义上的房价，而是地价变动的结果，地价变动是政府拍卖、开发商炒作吹起来的，地价全是虚的，完全是虚无缥缈的东西。
过度市场化只能说明房改是失败的
和讯网：广东省房协会长蔡穗声表示，按照统计局的标准，广州大概有20%的人群是低收入人群，其中10%是最低收入人群，而60%均是中等收入人群，只有20%是高收入人群，如果中低收入均列入保障的话，中国住房改革的市场化程度就太低了，房改也太失败了。如果将中低收入均列入保障，真的意味着房改失败吗？
高辉清：这有点武断，按照他的说法中等收入不纳入住房保障反而是成功的，这肯定也不对。
曹建海：房改如果是过度的市场化，比如说老百姓土地又卖给老百姓，这叫过分市场化。我们在房改上犯了两个大的错误，一个是真正像农村土地这一块，没有市场化，政府可以强制地价或者免费征用的，我们仅仅是限制在大概有4万多平方公里城市土地上。四万多平方公里两个北京市这么大，就把整个市场化限制在这个范围之内，然后在这里面进行银行的放纵、炒房、开发、拍地导致了过分的市场化，这一块土地严格说来也应该归全体人民所有的，起码城市居民在里面拥有地权的，不应该再高价拍卖给城市居民，所以这一块是过度市场化，这样的市场化改革确实是失败的。
经济适用房、廉租房和限价房并不是真正的保障性住房
和讯网：那保障住房的含义是怎么界定的？
曹建海：如果说硬要规定20%属于高收入，10%属于最低收入，10%属于低收入，其他部分属于中等收入，不管收入是多少都可以这样来划分的，把人进行排队排序就可以了。80%的部分进入保障，把保障简单看成是一个福利制度了，其实我们现在的保障过去叫做安居房、经济适用房，其实就是普通商品房。为什么叫普通商品房，地价没有收，这个房子为什么还属于普通商品房，因为土地本来就是大家的，土地如果再收钱，那就是什么意思呢？就等于把你的东西再卖给你了，反复卖了，是掠夺性的市场化，过分的、过渡的市场化。所以说安居房、经济适用房，现在所谓的保障房，其实都应该属于商品房范畴。
和讯网：24号文件里面的保障性住房，也算是商品房性质的？
曹建海：像小户型的房子，限价房，都列到保障房里面严格说来确实是不合适的，保障房概念是非常混乱的，本来经济适用房，限价房都应该列到普通商品房里面。
真正的保障用房是转移支付性质
和讯网：并不是严格意义上的保障性用房？
曹建海：真正保障用房确实带有福利性质，是转移支付性质的。土地本来就是老百姓的，你没收他的钱，你说你是保障他的，因为按照传统的方式，应该把土地高价拍掉的，现在没有拍掉，拍掉本身就不合理的，没有任何资格和权力的，你现在没有拍带就当成一种慈善事业了，这是很虚伪的慈善。保障用房如果政府想推卸责任，只是解决真正困难户，就认为完成任务了。但是老百姓希望把保障用房概念扩大，保障用房不应该仅仅解决最低的收入家庭，往上的部分，中等收入也应该解决，老百姓希望保障用房的概念扩大，变成广义的保障用房，所以保障用房现在是牛皮糖，伸缩性特别大的。
房改的目的应该是让老百姓轻轻松松的住上房子
和讯网：中国房改的市场化究竟是为了什么？难道是为了市场化而市场化，而不考虑让更多人住的起房子？
曹建海：我们过去确确实实为市场化而市场化，认为市场化就达到了目的了，他不知道房改的目的是让老百姓轻轻松松的住上房子，这是它最终的目的，结果他们认为只要是创造GDP了，只要是建的房子多了，房改就成功了，建了房子多了还毁坏环境了，还浪费社会资源了，GDP大了是掠夺的多，侵占社会财富多，所以它那个判断标准，根本跟老百姓是相反。
高辉清：房改主要是两块的问题，一个是市场问题，一个是住房保障的问题。
经济适用房改售为租不合适
和讯网：在目前政府监管不到位、社会信用度低的情况下，很难控制保障性住房政策不会走样，有人建议将经济适用房改售为租，可避免骗购等弊病，你怎么看？
曹建海：租的话，现在物价变动特别快，租金经常调整，人民收入未必能够随着物价上涨，人民实际上有非常不稳定的感觉。另外租要有专门的物业公司来管理，政府要补贴的，这样的话实际上老百姓也没有真正安居乐业。
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