以租代售，控制房价疯涨
段拥军
近年来房价疯涨，究竟是什么原因造成的，是成本上升推动，还是需求过盛导致？不应否认，有成本上涨的因素，近年来人工费、钢材、水泥、土地费确曾大幅度增加，不排除这个因素促使房价上升。但是，纯粹由成本推动的价格上升，幅度应该不会这么大，频率也绝不会这么高。而且，依照主流经济学价格领导成本的新观念，钢材、水泥、土地费的上升也是由房价的上升带动的。如此说来，房价的飞涨只能归咎于强大的购房需求，唯有需求拉动，才可以解释清楚中国房价持续大幅涨升的真正原因。
非理性购房需求是造成房价疯涨的主要因素
问题的关键是，目前这种过度旺盛的购房需求是不合理的，严格的说是非理性的。按照国际上房屋销售价格与工资收入合理比例看，今天中国主要城市的房价早已超出了普通百姓的支付能力[1]。许多经济学家因此断定目前中国市场的房价泡沫过多，终将难以维持。但是，由于持续近十年的房价高速上涨，尤其是近年来的飞涨，早已改变了人们对房价应该持有的谨慎态度。在前几年经济处于通货紧缩的情况下，房产都显示了惊人的增值能力，更何况今天通货膨胀的条件下。在主要城市购买了黄金地段的房屋乃至潜在的黄金地段的房屋，无疑是中了六合彩，不是增值的问题，而是因此成了巨富。有了房价十年涨升的切身经验，就是头脑再不敏感的人，今天也会把房产作为资产增值的首选。
在没有更多投资渠道的情况下，大量民间资本自然也看到了房产投资的极好机会，以及其增值盈利的必然性，因此纷纷涌入投资性购房的大潮之中。国际资本在人民币升值的长期预期下，同样看到中国房地产10年涨升带来的巨大投资收益，亦开始通过各种渠道进入中国的房地产市场。
重要的一点是，中国社会普遍对银行贷款持轻率态度，认为借银行的钱，实际就是借国家的钱，盈了钱还钱，亏了钱就可以不管了。因而贷款的热情和积极性历来很高。加之房产又是一个只需少量资本就可以套来大比例贷款的极好项目，因而购房也成了一些人套取银行贷款常用的手段。投资股市要自己支付全部资金，且要承担股票下跌的巨大风险。投资性买房，既不存在下跌风险，又可以用少量资金，贷出10年20年期的大比例贷款。买房后持有几年，待地价房价涨升，一脱手就是大笔的盈利，比炒作期货还安全可靠，提款容易。万一遇到麻烦，实在支付不了银行贷款，房产交给银行打理就是了[2]。
更有普通民众，见房价持续飞涨，没有跌回来的意思，为了自己的子女、孙辈们将来有个房子住，也把买房当成了全家人共同追求的目标。买一套今天的房子，虽然花光了积蓄，但给儿孙们留下一处财产，使他们未来不为住房发愁，也算了却了做老人的一份心愿。有钱人可以两套三套的投资买房，博取涨价收益，我等普通百姓全家人或几家人联合，倾其所有财力，再加上银行的大笔贷款，买一套房子总可以吧。
有了这样几种人的大力购买与这样几类购买力的热切追捧，房地产市场要想不热，很难！该行业不要说每年20%、30%的增长率，就是每年增长百分之百，也难以满足全社会巨大的购房需求。在这种普遍预期涨价，而又只需少量资金就可以做杠杆投资的全民购房运动中，任何一种单一的力量要想制止住房价的上涨，可以说难若上青天。除非把非理性的购房需求打压下来[3]。
现在人们提出的几个影响房价上涨的因素，比如政府控制土地，房地产行业竞争不充分等等，就是加以改变，也无法根本解决目前房产过度需求这一问题。即便土地归私人所有，唯一的结果只能是：更多的土地用于房地产开发，更多的房子供应市场。前面已经说过，在非理性购房需求急剧膨胀的大背景下，增加供给对目前的中国房地产市场永远是杯水车薪。放开房地产开发的行业准入限制，引入更多的企业和资本进入房地产市场，这一主张从长远计，自然有许多好处。但是，对于平抑目前房价，这个措施意义不大。由于巨大的购房需求不能满足，不存在房子成本高质量差卖不出去的问题。新进入房地产业的开发者，照样不会把精力放在降低造价，提高质量，以尽可能低的价格出售房屋上，而是会把精力放在占有和储存地皮，待价而沽上。
还有一种观点认为，政府难道不可以将土地卖给购房者或购房者协会，这样一来，房地产商囤积土地、坐收渔利的事情该不会发生了吧。土地费上涨带来的利益也不会进入地产商的口袋里，垄断房价，致使房价不断上升的问题必将难以出现。该观点提出者有所不知，购房者与投资者是不容易区分的，在当下中国，投资性购房或者说带有投资意图的购房行为多之又多，愈来愈多。国家在卖给人们地皮时，怎么知道他是为地皮升值而建房，还是为居住而建房呢？他买了地皮，你如何能杜绝他因为各种原因（如建房资金不足、工作变动、家庭麻烦）而转让地皮呢？政府在出售地皮给购房者的时候，怎么能完全查证清楚，购买者不是在为投机者或不是在为房地产商套购地皮呢？
以租代售，对非理性购房需求实施釜底抽薪
针对目前由过度需求导致的房价飞涨，控制房价的唯一办法是减少购房需求。各级政府应正视国内房价非理性上涨的现实，尤其是正视这一现实已经和必将给未来造成的巨大灾难[4]。应该从根本上扭转这样国人的这样一种错误观念：即房价从1000元涨到2000元，2000元涨到4000元，再到今天8000-10000元，在很短的时间内，单位面积价格上涨四倍五倍乃至十倍，如此的非理性涨升，因为它已经涨上来了，成了事实，银行也提供了贷款，因此我们就不能让它随便的跌下来，因为，那样将会给中国经济和国有银行带来一系列无法解决的问题。而今天控制房价、制止房价飞涨的政策手段，如果提出或者实际上做到了将房价从8000元降到7000元、1万元降到8000元，那就是非理性打压房价，就是不负责任、可能会给国家金融房地产行业带来巨大灾难的做法[5]！这种观念从一定意义上说是强盗逻辑。世界上的任何事物，不论是自然事务还是社会事务，都是有起有落的，股市期市乃至普通商品市场无不如此，唯有中国的房地产市场，只涨得，跌不得。如此这般的心态和观念，岂不是会让房市的矛盾积聚得愈来愈大，非理性的涨升愈发不可收，岂不是会让更多的人、更多的资金、更多的社会财富深陷其中吗？
要知道，我们的商品房市场与任何别的市场都有所不同，其他各类市场的炒作不会带来像房地产市场这样巨大的问题。因为房地产市场，严格的说是一个主要靠贷款维持的市场，不论是房地产商的开发款，还是建筑商的建设款，抑或是买房者的购房款，绝大多数资金都来源于银行，可以说房地产市场70-80%的资金都是来自银行。因而这个市场的炒作严格的说是以公款作基础的炒作。而用公款炒作某种很难退出的实物商品，一旦出现问题，后果可想而知。
今天，在治理房价问题上，再也不能有丝毫的妥协让步，而必须采取坚决果断的态度，把高涨的非理性购房需求压下来。首先，政府应明确告知公众，现有的房价是非理性的，政府是坚决反对的，也是决不会放任不管的。政府保证在今天的经济与管理能力下，完全做得到居者有其屋，不会让人们尤其是中低收入者没有房子住。改革前那样的经济条件和国家实力，尚且不会，今天更不至此。
其次，大幅度提高首付比例，比如将其提高到80%，或者干脆停止贷款，如此可以将投资性购房需求，绝大多数压下来。
第三、禁止或基本取消外国人以及港澳台人士在大陆购房。中国大陆的土地尤其是大中城市的土地，是极其宝贵及其稀缺的资源，在我们已经将高端产品市场、金融服务业市场等宝贵资源让与外国人和港澳台之后（因为WTO规则，不得不如此），现在应该将不可再生的重要资源——土地资源——控制在自己手里。尤其是在土地价格持续不断大幅涨升的背景下，更应如此。因为今天卖房实际上就是卖土地，在规定的使用期内，商品房所占用的土地其增值利益不归国家所有，商品房用地一般也无法挪作他用。虽然外国及港澳台企业工作的外方人士，生活在中国，中国政府应该为其提供合适的住房。但是，在时下中国特殊的经济情况下，中国的房屋，对他们只租不卖是说得过去的。
第四、用租房制代替买房制，既然房价80%的资金全都出自于国家银行，而银行的实际担保人又是政府。作为国有商业银行的所有者，作为银行信誉的实际保证人，国家对国有商业银行无法脱开其终极责任。既然如此，为了防止房地产市场失控给国家金融带来的巨大风险，政府控制所有的新建住房，以租代售，解决居民的住房需求并抑制房价，就是合理的，也是可行的。更是符合老百姓根本利益的。绝大多数购房人是为了居住而买房，因而对于一般的住房需求者，只要符合条件，政府可以为其提供市场价的房屋出租。对于低收入者，提供廉租房。各级政府还可以利用自己掌握的制定土地转让价格的权力，通过调整地价以控制建房成本，降低租房价格，间接影响房产市场的价格走势。
由政府组织竞争充分的建筑招投标，将新建住宅的建筑施工权发包给符合条件的各类建筑公司，当然也可以包括房地产商。通过减少开发商和销售环节，大幅度降低市场房屋建筑成本，以保证政府所有的房产价格适中，政府的租房价格维持在较低的水平。明确告知市民，在现阶段，在及其严重的房地产价格危急形势下，由政府直接控制全部住房建设，新建房屋全部出租，不出售，是短期的政策。是为了杜绝各种资本炒作房地产，制止房价飞涨不得已而采取的应急措施。像香港特别行政区为狙击外国投机资本而动用政府储备入股市救市一样，一旦完成了平抑房价、制止房价非理性狂涨的历史任务，就可以马上放开新建住房的市场销售。
政府采取以租代售的政策，一方面因为土地上涨的利益租房者拿不到，从而大幅度减少住房的投资需求；另一方面，国内的租房市场一直以来没有出现过火爆的现象，这说明社会真实的住房需求与巨大的购房热情十分不相称，租房冷与购房热两者必有一种现象是不真实的。政府涉足租房市不仅可以为人们实际的住房需要提供帮助，更可以打击囤积住房的投机客，还可以影响和控制商品房价格。
总而言之，一方面银行资金上不为投资购房提供能够任何条件，另一方面又将国外及港澳台购房者排除出购房队伍，更重要的方面，政府采取有力措施掌控全部新建商品房，以租代售。为真正需要住房的老百姓，提供价格合理，适应百姓收入水平的租住房。这三方面的结合，将会使中国房地产市场非理性购房需求降下来。只有购房需求下降了，非理性的房价才会回落。房地产市场的温度才可能恢复到正常水平，国家的经济安全和人民群众的根本利益才会得到切实的维护。
备注：
[1]《中国房地产市场模式探索》，易宪容8月18日凤凰卫视演讲稿
主持人：前不久在深圳出售了一幢别墅，总价格达到了7300多万元，平均单价是每平方米14万元，这也创下了中国内地房地产市场最高的平均单价，而事实上，在今年的5月份，根据政府所公布的公开的数据，深圳的商品房价格已经比去年同期增长了超过50％，而北京的商品房价格在上半年也比去年同期上涨了超过40％，可以说虽然经过了2005年和2006年政府的宏观调控，但是中国内地的房地产价格却始终都是居高不下，不仅没有丝毫地回落，反而还在全面大幅地上涨。那么中国内地房地产价格不断上涨的原因到底是什么，而政府的宏观调控政策为什么收效甚微？带着这些问题，今天我们《世纪大讲堂》也很荣幸地邀请到了金融学家易宪容先生。
易：很多人说，我们房地产市场有刚性需求在那里，房地产市场是由市场的供求关系来决定，所以房价会高。其实来讲，这是一个完全的错误的说法，为什么说？他们所指的刚性需求是什么，就是我们经济学所说的每一个人需要多少住房，需要什么样的一个住房，比如说，有人说，我们每年有250万人结婚，那么250万人来讲，他就是250万套住房。但是如果没有钱购买的时候，这种住房需求就不是真实需求了。其次，对于这些需求，其实不是市场需求而是个人需要，就是说我们如果没有能力购买的时候，这些住房需求不是我们房地产市场的有效需求。
我们房地产市场的需求可以用三条简单的标准来衡量。
第一条标准就是说，房价收入比。就说你买一套住房，你的工资要多少时间、多少年可以付清，就是第一个标准。按照联合国的一个1993年对107个国家研究，这个标准，房价收入比是3到6年，但是在我们北京，如果在北大附近，我们买一个100平米的住房，按照我们现12000一平米，一个总价就120万，那么按照我们北京市居民的中位数收入是多少，是7万块钱一个家庭，那么我们买一套住房来讲，大致是18倍，就是说要18年的收入，你才能买一套住房，等于联合国标准在多少倍呀，就是上限也要3倍以上，这是这第一条标准。
第二条标准，就是我们居民购房以后，你做按揭贷款，你每一个月的按揭贷款的还款的数是你的每个月的可支配收入的28％到25％，但是目前91％以上居民按揭付款比例在50％以上，甚至于这个比在80％。为什么说我们现在有百万房奴，道理就是这样，我们居民做按揭贷款以后，由于房价太高，就是说我们居民由于房价高每年、每个月支付的按揭贷款，超过了一般规定的按揭贷款与月收入比的28-35%这个比例。
第三个标准，就是我们每一个家庭的资产总负债率，就是如果是我们购房以后，我们的整个资产负债，包括住房贷款、教育贷款等所有负债，资产总负债率不要超过50％，如果超过这个50％，也就说明房价很贵了。
如果以这三条标准来衡量，目前我们一些大城市的房价是高得离谱，不仅高得离谱，而且高得使我们80％以上的民众完全远离房地产市场，一般民众根本就没有能力去购买目前这样高价格的房子。所以，现在有人所说的那种刚性需求，不是我们居民真正的有效需求，而是一种对住房的需要。这是第一个问题。
第二个问题，房价高是什么原因，为什么政府从2003年以来一直在对房地产市场调控，知道房价很高，知道我们居民没有能力进入房地产市场，也知道我们这个房地产投资过热，政府近几年来也采取一系列政策，比如说国八条，国六条。但是国六条、国八条以后，我们中国的房价为什么会越调越高，深圳的房价在国八条以后，由2005年3月份的7000块一平米，上涨到现在是16000，上涨是已经是129%，但是政府公布的数据是什么，2004年，全国的房价上涨9.8%，2005年上涨了5.6%，2006年是6.4%，2007年，一季度也是5.6%，为什么我们的房价，一方面高得离谱，另一方面来讲政府公布的数据跟我们的实际相差那么远，最根本的问题是我们房地产市场政策出了问题。
大家可能知道，美国现在的房价，“中位数”是多少，22万美元一套，就是我们现在所指的是北京的别墅，你知道22万美元购买一套，比我们北京市的那些别墅，不知道要便宜多少。在北京，我们到了一些别墅看，500万，1000万。现在北京市这些别墅，无论它的环境、条件，还有它的建筑，都比美国要差。但是这样的别墅，它的房价比美国要高得多。你想想看，美国的居民，他的收入水平多少，对美国来讲，还有汇率的问题，我们1美元跟我们人民币的，即使再升值，也是7块多，对不对，7块多啊。在这样的情况下，我们房价要高多少倍？所以，对我们现在，就房地产市场的价格，跟实际上居民的收入水平，相差得太远。
在另两篇文章中，易宪荣先生写道：快速飚升的房价把80%以上中低收入民众都推到了房地产市场之外。正如有房地产研究者所指出那样，目前中国的人均收入只有美国的1/23，却要承担比美国数倍高的住房价格。足见，目前中国高房价是正在严重地侵害广大人民的利益。可以说，如果中国不能有效地控制房地产泡沫，不能遏制过高的房价，那么中国改革近30年积累的财富很可能被房地产这个黑洞所侵蚀，党的基本宗旨让快速飚升的房价所侵蚀。
比如，对上海来说，环内的房子从2003年下半年以来已经炒翻了天，价格上涨了几倍，特别是这些地方房子价格的上涨完全是市场炒作之结果。象这些地方的房价，如果仅是回落一点，或回落10-20%，那么这个地方的房价能够稳定吗？我想是不能的。一套房子一千多万，动辄就几百万，上海的民众有这种支付能力吗？我想是没有的。有研究表明，目前上海房地产炒作成分与本土居民的购买成分相比，房地产价格与居民收入脱节，以及外部热钱的流入规模，都比1997年香港更甚。如果上海的房地产价格不调整过来，房地产泡沫岂有不破之时？
[2][4]《从次级债危机看我国按揭市场风险》（易宪容）
其实，中国的住房按揭贷款的风险应该比美国次级债券的风险高许多。因为，很简单，首先，从住房按揭的对象来看，美国的次级债券的次级贷款人的信用还有等级之分，即“次级信用”，但是对于中国的按揭贷款者来说，估计其中的大部分人连“次级信用”都不及。何以为证？一是在这几年，凡是个人要申请住房按揭贷款的人，没有谁不能够从银行获得贷款的。既然人人都能够从银行获得住房按揭贷款，那么住房按揭贷款者基本上是没有信用等级可分。如果这样，必然会让很大一部分信用不好的人进入房地产按揭贷款市场。
因为，据我调查所知，按照银监会个人住房按揭贷款指引，个人按揭贷款的贷款额是个人每月按揭贷款还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%。但实际上，国内居民及住房投资者在办理住房按揭贷款时，没有多少人能够满足这样一个最基本的标准。他们或是从律师事务所或单位开出假的工资收入证明（有很多情况下银行放款人会明确告诉贷款者作假）。试想，用假的收入证明、假的工资证明等虚假的文件到银行进入按揭贷款，那么这些人的信用有多少就十分令人质疑的。可以说，如果以美国的个人信用评级标准，中国不少个人住房按揭贷款者不仅没有信用，甚至是负信用。
正因为，中国的不少个人住房按揭贷款人是没有信用，或假信用，这就必然造成在中国房地产市场不少人利用这种假信用大量地从银行掏取贷款炒作当地房地产。试想，在上海，2004年曾经有人贷款7800万，购买住房128套，甚至于有人贷款一亿多，购买住房一百多套。就是通过假信用的方式进入的。可以说，尽管目前国内不少个人住房按揭贷款的信用不好，但是在房地产市场价格一直在上涨时，那么这种没有信用负信用的人就不会暴露出来，因为，过高的房价会把这些潜在完全掩盖起来。但是如果中国的房地产市场价格出现逆转，其潜在风险必然会暴露出来，而且这些潜在风险一旦暴露出来，国内银行所面临的危机肯定会比美国次级债券出现的危机要严重。
还有，目前国内银行基本上国有银行或国有股份占主要比重的银行，因此，这些银行为了其自身短期效益，采取对住房按揭盲目扩张的态势。因此，它们不仅放宽了个人住房按揭贷款者市场进入，根本就没有遵守银监会相关指引，甚至于采取各种方式规则这种指引，而且以金融创新为名让这种房价上涨的个人住房按揭贷款无限放大，比如什么加按揭、转按揭等。在这样的情况，使得中国的住房按揭贷款的风险进一步放大，以及越积越大。
还有，从总量来看，美国的住房按揭市场发展50多年，其住房贷款余额也不过在3万亿左右，但是中国房地产市场刚发展不到十年，其个人住房按揭贷款余额就达到2点6万多亿元，加以公积金住房贷款4000多亿元，已经超过了3万亿元。这样高的住房按揭贷款，在房价上涨时，银行一定会把这些贷款看作是优质资产，但是如果中国房地产市场价格出现逆转，住房按揭贷款的潜在风险都暴露出来。如果这样的情况出现，中国住房按揭贷款的风险肯定会美国次级债券市场风险还要高了。
[3][5]《仅增加有效住房供给不能稳定房价》（易宪容）
如果住房是投资品，投资者对住房的投资，就在于投资者对住房投资收益的预期。如果投资者预期住房的价格上涨，投资收益率高，那么投资者就有强烈的动机进入市场。在目前中国，政府的房地产宏观调控是要稳定房价，那么，实际上这是对国内房地产市场的价格作了一个隐性担保，即如房地产开发商所说的国内房价只能是上涨而不能下跌。这几年国内房地产市场的房价为什么会越是调控越是上涨，尽管其中的原因有很多，但其中重要原因与政府这样的隐性担保有关。
特别是当我们把住房当作一种投资品时，如果政府对住房的价格进行隐性担保，那么投资者就会奋不顾身地进入房地产市场。特别是当投资者可以利银行金融杠杆炒作房地产时候，投资者不仅进入一个没有风险的投资市场，而且可以利用银行的资金便利地进入房地产市场。
同时，当政府的政策对房地产市场的价格作隐性担保时，这不仅会让大量的国内投资者纷纷进入房地产市场，国内一些大城市一个人购买几套房子十分普遍；同时也让国内各商业银行更是看好房地产业，让大量的信贷资金涌入房地产市场，而且也会让外国的投资者也纷纷进入国内的房地产市场。比如，目前国内许多银行纷纷推出转按揭产品，使得近期个人住房按揭迅速增长。
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